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Gemar59
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 Posté - 20 juin 2015 : 19:10:48
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Dans le principe, un programme de travaux voté en AG doit être exécuté … OK ….
mais que doit on faire lorsque le dit programme a été estimé sur la base d’un devis du « mieux disant « pour une somme de 11700 euros TTC, que entre temps le mieux disant a été déclaré en faillite ,et que la commande a du etre confiée a une autre société par le syndic avec l’aval du Président (qui a aussitôt démissionné comme Président mais pas comme membre du CS ) sur la base d’un programme de 4x4000 euros soit ,sauf erreur 36,7 % de dépassement .
Le bon de commande déjà émis et en cours de réalisation porte sur une tranche de 2 piéces (soit 8000 euros) les 2 derniéres ont été laissées en suspend par volonté des 2 autres copropriétaires .(qui attendent de voir les résultats concrets des 2 premieres réalisations pour decider )
Le tout devait être financé par un compte « Provision pour travaux à venir » + des compléments émis par le Syndic en fonction des besoins.
Conclusion : Lorsque nous aurons payés le factures en cours, à fin juillet notre compte « Provisions pour travaux à venir sera quasiment a sec avec seulement 1000 euros pour aller jusqu'à Décembre 2015 ,époque de notre prochaine assemblée.
Ceci veut dire que rien que pour respecter le programme précédent voté a l’aveuglette par une AG peut attentive et 2 membres du CS qui y trouvaient intérêt, il faudrait déjà lancer un Appel au peuple de 8000 euros et cela sans préjuger des imprévus toujours possibles à venir.
Que feriez vous si vous étiez a notre place : Continuer le programme (ni urgent ,ni indispensable) coute que coute ou stopper en préparant une grande explication pour la future AG. ?
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Édité par - Gemar59 le 20 juin 2015 19:22:34 |
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Posté - 20 juin 2015 : 19:41:44
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A votre place, j'essaierai d'influer pour faire suspendre cette opération en arguant du fait que l'AG a voté pour une entreprise, un budget, des exigibilités de fonds. L'entreprise ne pouvant honorer son devis, il appartient à une autre AG de reprendre ce dossier.
Il faut rappeler au syndic qu'en cas de refus d'approuver les comptes de ces travaux, il risque de devoir y être de sa poche.
Bien sur, faites lui cela par courrier en LRAR (avec double à sa caisse de garantie, double que vous indiquerez sur sa propre lettre). |
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Gemar59
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Posté - 21 juin 2015 : 09:26:40
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citation: Initialement posté par rambouillet
Bien sur, faites lui cela par courrier en LRAR (avec double à sa caisse de garantie, double que vous indiquerez sur sa propre lettre).
Ah parce que vous estimez que cela pourrait aller jusque là ?????
Ok ,mais existe t il une base juridique qui justifierait une telle extrémité ? 
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Posté - 21 juin 2015 : 09:35:37
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Seule ce qui se fait par LRAR (ou huissier...  ) est un début de preuve d'une action menée : le syndic ne pourra pas dire : personne ne m'a rien dit.... surtout si à terme, vous voulez le faire payer le dépassement du coût ! |
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Gemar59
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Posté - 21 juin 2015 : 12:15:36
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citation: Initialement posté par rambouilletSeule ce qui se fait par LRAR (ou huissier... ) est un début de preuve d'une action menée : le syndic ne pourra pas dire : personne ne m'a rien dit.... surtout si à terme, vous voulez le faire payer le dépassement du coût !
je n'ai pas tout a fait cette intention et surtout de cette façon mais je souhaite (et c'est un euphemisme) mettre fin a une situation éminamment conflictuelle dans la copropriété
J'ai l'intention ,pour ne pas enflamer les esprits ,d'ecrire confidentiellement aux 2 copropriétaires ,membre et ex membre du Cs qui se sont empréssés à beneficier de la mesure (sans d'ailleurs apporter la preuve qu'il y avait urgence pour eux ) de s'offrir spontanément a payer la difference individuelle des travaux entre ce qui avait été prevu en AG et la realité soit environ 1050 euros chacun.
Ils en ont les moyens financiers (retraite aisée + patrimoine immobilier ) ,je le sais et surtout ,ils se sont portés en fléche sur ce dossier.
Ce serait un bon moyen pour eux de " sortir la tete haute " de ce pétrin .
Honneur et benefice moral leur seraient laissés .
Mais bien sur il n'y a aucune base juridique pour etayer ce raisonnement ou les y forcer,je le crains fort . |
Édité par - Gemar59 le 21 juin 2015 12:24:30 |
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Gédehem
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Posté - 21 juin 2015 : 17:02:10
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La seule base juridique de référence est le vote de l'AG comme rapporté dans le PV :
- d'une part sur un budget, qui conditionne les provisions exigibles
- d'autre part sur telle entreprise, selon la proposition détaillée qu'elle a présenté.
Par conjonction de L.art.14-2 (travaux hors budget prévis), D.art.11 ( pour ce qui concerne les contrats et marchés passés par le syndicat), et L.art.18 (syndic chargé de l'exécution des décisions d'AG, il est IMPOSSIBLE de passer commande avec une autre entreprise, un autre budget.
Une entreprise ne fait pas faillite du jour au lendemain. Qui s'est renseigné sur sa "santé" lors des recherches ??
Il y a là de la négligence fautive.
Dans la mesure où le marché ne correspond en rien à ce qu'en a décidé l'AG, les copropriétaires ne sont obligés à rien.
Le marché passé par le syndic l'a été hors de son mandat, hors de la délégation de pouvoir qui lui a été donné pour contracter avec telle entreprise pour tel budget, selon telles provisions exigibles.
Il faudrait en finir avec ces syndics qui considèrent les syndicats gérés comme "leur chose".
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Édité par - Gédehem le 21 juin 2015 17:04:11 |
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Gemar59
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Posté - 21 juin 2015 : 19:26:35
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Vous avez raison Gedehem tout ce que vous dites je le pense également .
Bien que faisant partie du conseil syndical ,il y a avait un Président ! qui de toute evidence avait perdu de l'autorité morale mais avait contilnué à faire "comme si" .
Un Président assez jaloux de ses prérogatives au point d'avoir plutôt a un comportement solitaire non partageur (dans les décisions).
Résultat une résolution très mal ficelée présentée en AG devant un auditoire clairsemé et une selection des entreprises déléguée au syndic .
Celle qui réalise (après la faillite de l'adjudicataire ) fait ,selon moi un très bon travail mais pas du tout dans la limite du budget qui a été présenté et voté en AG .
Bien que s'etant abstenu lors du vote (positif) en AG ,le Président a très vite avalisé le choix du prestataire avec le syndic et la commande des travaux puis a demissionné (tout en voulant demeurer membre du CS) .
Pour faire bonne mesure ,il s'est inscrit avant sa demisssion comme second beneficiaire des chantiers pour peut etre profiter de l'aubaine .
Voila ou nous en sommes !
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Gédehem
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Posté - 21 juin 2015 : 20:27:34
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On ne fera croire à personne qu'un pdt de CS agit sans l'aval d'une majorité de membres.
Sachant qu'il faut 10 secondes pour le révoquer de sa fonction, autant dire qu'il est en permanence sur siège éjectable.
Autrement dit, le Pdt du CS qui agit tout seul dans son coin sans que personne ne conteste, sans volonté majoritaire cela n'existe pas..
Il y a sans doute le cas d'une majorité silencieuse, passive, majorité de 'potiches' dont on se demande ce qu'ils font au CS. Favorisant l'action solitaire du Pdt du CS.
Dans ce cas, pas de plainte, puisque cette majorité silencieuse est ... majoritairement silencieuse : "Qui ne dit mot consent."
La faute aux copropriétaires qui désignent ces potiches.
Le reste de votre exposé n'apporte rien de neuf sur la question que vous posiez :
"Que feriez vous si vous étiez a notre place : Continuer le programme (ni urgent ,ni indispensable) coute que coute ou stopper en préparant une grande explication pour la future AG. ?"
Vous avez eu la réponse : démarche solitaire du syndic agissant sans délégation de l'AG pour contracter.
Toutefois :
"une sélection des entreprises déléguée au syndic .
Que voulez-vous dire ? 
Ce n'est pas l'AG qui a choisi telle entreprise, telle proposition précise (celle proposant les travaux pour 11700 €). ??
Qu'elle était la résolution adoptée par l'AG ??
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mfld
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8
Posté - 22 juin 2015 : 11:01:21
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Sunbird
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 Posté - 22 juin 2015 : 13:32:24
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Heureusement que l'entreprise a déposé le bilan avant de percevoir des paiements....
A force d'aller au moins disant, il ne faut pas s'étonner de ces situations.
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Gemar59
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Posté - 22 juin 2015 : 19:13:10
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citation: Initialement posté par mfld
[quote]
Et c'est tout le problème : vous essayez de redresser une situation déjà mal engagée avec des pincettes. Or l'expérience montre qu'on ne redresse pas efficacement avec des pincettes, mais avec la grosse pince.
Rambouillet et Gédehem vous ont donné la base juridique solide et surtout indiscutable. Le marché est caduc et est à représenter à la prochaine AG. Que ferez-vous si un copropriétaire bien informé vous retourne l'appel de fonds avec la mention "non décidé en AG" et refuse de payer ?
Bien qu"ayant une part de responsabilité puisque faisant partie du CS ,vous oubliez allégrement que je ne n'etais pas et ne suis toujojurs pas Président du CS .
que j'ai voté contre cette proposition idiote qui sentait le soufre et la corde et demeure dans le meme etat d'esprit alors que j'aurai pu me glisser dans la liste des bénéficiaires .
Je n'arrange rien ,je cherche seulement : comment faire pour mettre fin a l'hémoragie actuelle et a celle qui se prépare puisque des revendications en cascades sont déjà dans les tetes .
Gardez a l'esprit que nous avons encore également des membres moutonniers et/ou craintifs comme souvent, des peronnes qui répugnent a renverser l'auge sur les cochons.
Ils ont été elus en AG ,il faut faire avec et leur voix compte .
Je ne vous apprend rien.
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Édité par - Gemar59 le 22 juin 2015 19:15:34 |
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Posté - 22 juin 2015 : 19:15:38
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gemar59 : que de dérives dans cette gestion :
1. le syndic exécute les décisions d'AG, il ne peut pas ici pour cause de faillite.
A vérifier si l'acompte n'a pas été versé !!
2. le syndic ne peut pas dépasser le budget voté par l'AG. Il n'a pas ce pouvoir et il engagerait sa responsabilité si il commandait ces travaux avec 40 % de hausse à une autre entreprise.
3. les copros doivent refuser de payer. Le syndic ne pourrait pas lancer une action pour non paiement des charges.
4. Bien que faisant partie du conseil syndical ,il y a avait un Président ! qui de toute evidence avait perdu de l'autorité morale mais avait continué à faire "comme si" .
5. le syndic devra rembourser les fonds - caisse de garantie à prévenir - et cela regonflera votre fonds travaux, qui n'a pas grand chose à voir dans ces dérives.
Méconnaissance du role du président du CS ! Quelle autorité ? Le CS est un collège et les décisions sont collégiales. Le président ne décide de rien TOUT seul.
5. Le syndic commet une faute grave en ne demandant pas à cette société le bordereau de paiement des dernières charges trimestrielles, obligatoire pour tous les travaux dépassant 3000 €
6. TOUT le CS est aussi en faute en n'ayant pas plus vérifié la santé financière de cette société. Il devait aussi exiger copie de ce bordereau des paiements des charges.
7. la caisse de garantie devra etre informée de ces dérives si ces 16000 e de travaux sont lancés. Cela regonflera votre fond travaux qui n'a pas grand chose à voir avec ses dérives condamnables et à ne pas renouveler
8 " Bien que s'etant abstenu lors du vote (positif) en AG ,le Président a très vite avalisé le choix du prestataire avec le syndic "
Ce couple est a viré !  C'est l'AG qui décide, pas le syndic ni le président du CS,. |
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Gemar59
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Posté - 22 juin 2015 : 19:44:34
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Vous raiison sur plusieurs points et faux sur d'autres;
La société qui avait remis le devis moins disant a fait faillite avant qu'une commande lui ait été passée.
Il n'y a donc eu aucun acompte de versé par la copro et donc rien a reclamer de ce coté .
Et les remarques 5 et 6 du message précédent sont excessives ou mal adaptées a la situation .
mais Je comprends car il faut baigner dans le contexte pour tout saisir.
Le dossier a eté geré en theorie par 2 personnes du CS mais en principal, par une seule fort interessé a la realisation du chantier .
Il a visité sans en parler a personne des réalisations déjà effectuées et a pesé dans la decision devant un President affaibli par un etat de santé deficient et ebloui par les prétendues compétences du premier
C'est un très petit CS syndical avec beaucoup de propriétaires bailleurs qui partent du raisonnement que ,in fine ce seront leurs locataires qui paieront.
Nous avons aussi au rez de chaussée un professionnel de la medecine de confort qui passe sans probléme les charges dans ses honoraires non conventionnés .
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En fait les derives sont intervenues récemment sans aucune mise en garde ou avertissement du syndic (Normal ,il touche un pourcentage sur travaux)
Nous découvrons en fait comment des personnes peuvent déraper alors que rien dans leur comportement antérieur ne pouvait le laisser prévoir.
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Édité par - Gemar59 le 22 juin 2015 19:53:37 |
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Dilemme : Respect ou non d'une décision d'AG 
