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uncopro
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 Posté - 13 avr. 2015 : 15:48:44
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Bonjour,
Copropriétaires d'un bâtiment ayant ses tantièmes spéciaux au sein d'une copropriété plus grande, nous souhaitons l'ériger en syndicat secondaire pour nous ménager un peu d'indépendance.
En effet, nos choix sont contrecarrés par un copropriétaire minoritaire dans le bâtiment mais majoritaire de fait dès l'art. 25 par les tantièmes qu'il possède ailleurs et le jeu des abstentions.
Quels sont les frais à prévoir, hormis les AG et un mandat de syndic supplémentaire, pour réaliser cette opération?
Merci.
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nefer
Modérateur
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1
 Posté - 13 avr. 2015 : 16:19:01
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le syndicat secondaire ne peut décider que pour des travaux à l'interieur de ce batiment
n'avez vous pas actuellement de clé de répartition spéciale, par exemple concernant la cage d'escalier , ou les travaux d'entretien qui concernent que ce batiment ? |
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uncopro
Contributeur senior
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 2
Posté - 13 avr. 2015 : 17:09:32
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Si.
Mais dès qu'on dépasse l'article 24 le vote se fait aux tantièmes généraux même s'il ne concerne que les copropriétaires du bâtiment.
Pourrait il en être autrement? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 13 avr. 2015 : 18:00:26
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Oui, ce qui impose de lire le RDC.
Lorsqu'une clause RDC spécialise les parties communes "par bâtiment" , une clause peut prévoir que seuls ceux concernés disposent du droit de vote.
NB : le fait de spécialiser les charges (grille spéciale, par exemple par bâtiment), ne présume pas de la répartition "par bâtiment.
Ce sont les parties communes spéciales, ici leur définition "par bâtiment", qui permettent ensuite l'application de la répartition "spéciale", selon la grille "bâtiment".
Une grille spéciale sans définition préalable des parties communes spéciales correspondantes n'est donc pas applicable (jurisprudence). |
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Posté - 13 avr. 2015 : 18:28:29
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il faut bien les deux caractéristiques :
* spécialisation des parties communes par bâtiment
* ET la possibilité de faire voter ces seuls copros,
mais effectivement cela ne concernera que ce qui se vote à la majorité 24.
si vous voulez créer un syndicat secondaire, ses attributions sont fixées par l'article 27 :
"Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un."
Si vous voulez améliorer l'ascenseur, OK vous pourrez décider à la majorité 25.
Mais si vous voulez changer la porte d'entrée, vous ne pourrez le faire.
En effet, les améliorations concernent que L'INTERNE au batiment.... |
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uncopro
Contributeur senior
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5
Posté - 13 avr. 2015 : 18:31:49
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Merci,
Les parties communes spéciales à chaque bâtiment et les parties communes générales sont bien définies et servent de base à la répartition des charges.
Je pense donc que le RDC se prête à notre projet. |
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Posté - 13 avr. 2015 : 18:34:58
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ayez bien à l'esprit que vous ne pouvez par ce syndicat secondaire que faire s amélioration, transformations (majorité 25) que pour les parties internes au bâtiment et non quelque chose qui se voit de l'extérieur.... |
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uncopro
Contributeur senior
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7
Posté - 13 avr. 2015 : 18:39:06
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Tout à fait mais ce ne sera déjà pas si mal. |
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JPM
Modérateur
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8
Posté - 14 avr. 2015 : 11:55:03
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citation: Une grille spéciale sans définition préalable des parties communes spéciales correspondantes n'est donc pas applicable (jurisprudence).
Cette phrase est inexacte
Il peut y avoir spécialisation des charges par bâtiment sans constitution de parties communes spéciales. L'état de répartition des charges doit être précis et suivi à la lettre
Le RC peut indiquer que les décisions liées pourront faire l'objet de scrutins spéciaux au sein d'une AG de tous les copropriétaires.
Quand il y a des parties communes spéciales il y a controverse à propos de la tenue d'assemblées spéciales.
La constitution de syndicats secondaires évite tous les problèmes.
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uncopro
Contributeur senior
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9
Posté - 14 avr. 2015 : 13:05:35
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Toutes les conditions semblent réunies.
Les bâtiments sont identifiés.
Le RDC définit les parties communes générales, les parties communes spéciales, les grilles et obligations qui s'y attachent sans rien laisser en suspens.
Pour présenter le projet il me faut une idée de budget.
Qui aurait une idée des frais à prévoir? |
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Posté - 14 avr. 2015 : 13:44:11
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il faut écrire totalement un RdC, je pense qu'il vous faudra entre 1000 et 2000 € suivant son importance, en reprenant les grilles spéciales sans les modifier, mais surtout il faudra bien décrire ce qu'il en est des parties communes et des parties privatives.
Ensuite la publication de ce RdC : un notaire s'est environ 1500 à 2000 € (taxes comprises).
Mais n'oubliez pas que les frais de fonctionnement augmentent ....  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 avr. 2015 : 13:47:02
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C'est au notaire qu'il faut poser la question, en ce qui concerne la modification du règlement de copropriété et la création de celui du nouveau syndicat.
Ajoutez y le coût d'un syndic secondaire |
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Posté - 14 avr. 2015 : 14:14:25
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je pense qu'il faudra aussi modifier le RdC du syndicat principal... |
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uncopro
Contributeur senior
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Posté - 14 avr. 2015 : 16:26:28
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Le premier interlocuteur à voir est donc un notaire.
OK, merci.
PS ça existe des notaires "discount"? |
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Posté - 14 avr. 2015 : 16:57:14
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en Afrique peut-être....
les plus chers, ne sont pas les honoraires, mais les taxes.... |
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uncopro
Contributeur senior
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Posté - 14 avr. 2015 : 17:22:22
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Bof.
Même pas drôle.
Mais la liberté n'a pas de prix (à ne pas prendre au pied de la lettre).
Ce qui me console un peu, c'est que le copropriétaire dont on veut se garder en paiera presque la moitié. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 avr. 2015 : 21:47:34
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Bien que cela ne réponde pas à la question d'Uncopro, la spécialisation "par bâtiment" existant chez lui je suis en désaccord avec JPM :
Il peut y avoir spécialisation des charges par bâtiment sans constitution de parties communes spéciales.
>Oui, dans la mesure où le RDC distingue expressément chaque bâtiment. par exemple, dans la définition des parties communes la mention "chaque bâtiment" (".... sont communes à chacun des bâtiments .....")
Non, dans la mesure où cette distincytion est absente, l'ensemble des bâtiment considéré comme un tout indivisible. Il ne peut y avoir exonération de charges pour tel ou tel en l'absence d'une spécialisation des parties communes, dans notre cas selon chaque bâtiment.
Une grille de répartition des charges seule, qui exonère certains lots sans spécialiser les parties communes correspondantes est jugée illicite. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 avr. 2015 : 00:20:42
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Dans une copropriété comportant trois bâtiments sans syndicats secondaires ni parties communes spéciales, le règlement de copropriété peut stipuler que le coût des travaux effectués dans chaque bâtiment sera réparti entre les propriétaires des lots constituant ce bâtiment 
Un point récent a été fait par Me Bouyeure La spécialisation des charges de l'article 10 al 2 in Administrer juin 2010
Voir par exemple Cass 04 juin 2009 08-14889 qui valide la spécialisation des charges et aussi la répartition des primes d'assurances entre tous les copropriétaires.
Il y a des collections de RC qui comporte cette excellente organisation.
Il faut ajouter un arrêt de CA Versailles 31 mars 2008 qui juge que dans ce cas les copropriétaires concernés peuvent se réunir an AG spéciale. Ce qui n'est admissible en l'état des textes.
Voir Code Dalloz ss art L 10 note 43 et Code LexisNexis ss l'article 1er du décret.
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Sujet |
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coût de la création d'un syndicat secondaire 
