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lemap83
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 Posté - 13 avr. 2015 : 14:47:53
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Bonjour
Nous sommes une petite copropriété de 18 appartements répartis en 2 niveaux
Chaque appartement dispose d’un accès via une coursive ainsi que d’une cuisine, d’une salle de bain et d’une toilette donnant sur cette coursive.
Les fenêtres des salles de bain et des toilettes sont toutes équipées de barreaux (aération fenêtre ouverte sécurisée anti-intrusion) alors que la fenêtre cuisine ne l’est pas (seulement un volet mécanique léger en PVC).
Plusieurs propriétaires ont souhaité équiper leur fenêtre cuisine de barreaux parfaitement dans le même style et couleur que ceux des barreaux existants (SdB et toilette).
Puisque modification aux « parties communes », l’autorisation a été demandée à la dernière Assemblée Générale (Juillet 2014) par la proposition de résolution suivante mise à l’ordre du jour:
QUOTE :
A la demande de MMM (NDLR l’auteur de la proposition) : autorisation de poser des barreaux aux ouvertures des fenêtres des cuisines (pour ceux qui le souhaitent et à leurs frais) dans le même style que ceux existants dans la copropriété. (Arr. 24).
UNQUOTE
Le « Procès-Verbal » de l’Assemblée Générale est assez différent :
QUOTE
L'Assemblée Générale, en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, autorise MMMM (l’auteur de la proposition de résolution) à effectuer à ses frais les travaux suivants : pose de barreaux aux ouvertures des fenêtres des cuisines dans le même style que ceux existants dans la copropriété.
….suit ici une série de conditions assez classiques …
Le syndic rappelle que toutes modifications de l'aspect extérieur de la résidence doit impérativement faire l’objet d'une autorisation individuelle de l'assemblée générale
UNQUOTE.
Il apparaît donc que le PV change l’Ordre du Jour en :
- restreignant l’autorisation à une seule personne (l’auteur) là où l’OdJ l’étendaient à …ceux qui le souhaitent (donc à tous ceux qui..) ;
- ajoute une condition nouvelle « … impérativement objet d’une autorisation INDIVIDUELLE de l’AG. ».
Est-il bien LEGAL pour le Syndic de modifier aussi substantiellement l’Ordre du Jour
Renseignements pris, les propriétaires présents (pour la plupart étrangers) n’ont jamais voulus restreindre l’autorisation.
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Posté - 13 avr. 2015 : 15:20:18
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lemap83 : l'OdJ est une liste de proposition à voter par 'AG. Les textes de ces résolutions est modifiable par l'AG. C'est le seul PV qui est le doc. juridiquement opposable, pas un OdJ.
1. Le demanduer est Mr X qui se trompe de majorité. L'article 25 concerne les travaux privatifs affectant las parties communes.
2. la demande est aussi nominative.
3. l'AG peut exiger des conditions particulières pour la pose des barreaux, dimensions, modèles obligatoires pour tous, couleur, qu'ils soient posés par un spécialiste ,... par conséquent le texte de cette résolution est parfaitement correct, et incontestable.
4. tout copropriétaire qui désire poser des barreaux devra obligatoirement demander l'autorisation de l'AG et respecter les normes votées par cette AG.
La loi a été parfaitement respectée. L'AG a voté ce qu'il fallait.
Le syndic, secrétaire de séance, ne modifie rien, il a simplement respecter la loi de la copropriété, et la décision de l'AG. Celle-ci ne peut pas voter de tels travaux à l'article 24, et modifier la loi en ce qui concerne la demande obligatoire pour chaque copro. de recevoir l'accord de l'AG.
L'AG ne pourra pas refuser une demande d'un autre copro., évidemment.
Du bon boulot, rein d'illégal, ni de contestable. 
PS : la loi de 1965 sur la copropriété, loi FRANCAISE, pas belge. 
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Édité par - philippe388 le 13 avr. 2015 15:22:21 |
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lemap83
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Posté - 13 avr. 2015 : 17:39:45
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Merci pour votre réponse MAIS elle soulève bien des questions de principe:
a) tout d'abord, la loi "Belge" ne diffère pas vraiment de la loi "Française" quoiqu'on puisse penser et ceci parce que elles dérivent toutes les deux des mêmes "codes Napoléon et autres" et ensuite que sauf quelques exceptions dues à des "nuances linguistiques" il est rare qu'elles soient clairement et formellement divergentes.
b) je n'ai trouvé aucune trace dans la législation FRANCAISE que des travaux impliquant les "parties communes" doivent faire OBLIGATOIREMENT l'objet d'une demande INDIVIDUELLE. lorsqu'ils concernent des demandes plus générales. ce serait d'ailleurs ABSURDE lorsque les travaux sont d'ordre général et je fais confiance au législateur pour être plus clairvoyant que cela et admettre que des autorisations puissent être générales.
c) Puisque en droit "français" (comme belge d'ailleurs et la plupart des droits "latins"), le principe de "CE QUI N'EST PAS INTERDIT EST PERMIS", l'AG a ici les pleins pouvoirs pour décider que l'autorisation est applicable à TOUS CEUX qui respectent les conditions.
C'est d'ailleurs aussi la banale application de la "Règle de la non discrimination".
d) je ne comprends pas que l'on puisse ici justifier que l'AG ait un "pouvoir d'amendement" qui DENATURE la proposition originale en la rendant plus restrictive que voulu par son auteur. Dans le cas présent, cela signifierait que tout qui, ayant lu l'OdJ et estimant être devant le même besoin, en aurait conclu qu'il ne fallait pas noyer l'AG sous d'autres demandes (Lettre recommandées, etc.) puisque couvert par la demande de base ("Tous ceux qui ...) |
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nefer
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 Posté - 13 avr. 2015 : 17:47:33
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le forum UI ne concerne que la réglementation française
il faudrait contacter un spécialiste du droit immobilier belge |
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lemap83
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Posté - 13 avr. 2015 : 18:21:59
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Le bien dont je parle et dont je suis copropriétaire est situé en FRANCE et je suis donc très concerné par les interprétations que les "franco-français" font de l'application de leur législation propre.
J'ose croire que votre réflexion est le fruit d'un malentendu et que vous n'aviez aucune autre motivation; si je me suis permis quelques comparaisons sur le parallélisme entre nos philosophies c'est bien pour exprimer ma perplexité devant l'impression qui est donnée quant au fait que, apparemment, l'Ordre du Jour d'une AG peut-être totalement dénaturé.
Bien à Vous |
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Posté - 13 avr. 2015 : 18:32:43
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le syndic n'a rien à voir dans, cette modification de la résolution mise en projet. Il n'est que secrétaire !....
Qui a changé :
* soit le président de séance qui au bout du bout a signé le PV et accepté une telle écriture
* soit l'AG elle-même
Peut-être le président de séance a t il fait une bourde et dans ce cas, il est le seul à la corriger en réécrivant le PV, le signant et demandant au syndic de renotifier à TOUS ! |
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Posté - 13 avr. 2015 : 19:15:02
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lemap83 : si vous ne comprenez pas les réponses et la réglementation française, il vous faut lire rapidement la lo de 1965 et le décret de 1967 sur la copropriété.
Le principe de la copropriété, c'est la gestion des parties communes à tous les copropriétaires. Le SDC ne se mêle pas des parties communes.
La loi de 1965 prévoit que dans le cas ou vous effectuez des travaux sur les parties communes, ici les murs de l'immeuble, ll y obligation de demander l'accord à l'AG qui autorisera ou non ces travaux privatifs. Comme ces travaux sont privatifs, il ne conceren pas TOUT le monde, d'ou l'obligation que chaque copro. demande cette autorisation préalable à ces travaux.
L'AG exigera par conséquent un modèle de barreau, une couleur, et que cela soit fait dansles règles de l'art par un société " assurée !)
"Le ce qui n'est pas interdit est permis" , ne fonctionne pas en copropriété ou TOUS les copros sont en indivision sur les parties communes, chacun donne donc sa position sur les demandes proposées à l'AG..
Vous faites aussi une erreur en ce qui concerne la rédaction d'un OdJ. Toutes les queqtions proposées aux votes ne sont que des PROJETS a soumettre aux DEBATS et aux VOTES.
La loi permet donc une modifciation des textes tant qu'ils restent en rapport avec le projet de la question posée, ici la pose des barreaux.
Le texte proposé par le demandeur Mr X est incomplet, avec une grosse erreur dans la majorité de vote. L'AG a le droit de modifier cette demande en exigeant des normes pour ces barreaux, car l'esthétique de l'immeuble est en cause. Pas de restriction dans cette modification du texte, l'AG a le droit de modifier ce qu'elle veut, en lien avec la demande.
parler de la discrimination est hors sujet dans la copropriété. Le bien commun interesse TOUS les copropriétaires, Il sont TOUS concernés par la gestion des parties communes.
Pas de philosopgie non plus dans votre question !!! il s'agit d'appliquer la loi de la copropriété, sans accent belge. 
lemap83 : vous ne parlez pas des débats lors de ce vote. Rambouillet a précisé que le syndic est le secrataire de séance, il n'a aucun droit de diriger une AG, mais il a un devoir de conseil.
C'est le président de séance qui est le responsable de la tenue de l'AG et du PV. Les changements votés du PROJET de résolution démontrent l'intervention d'un pro. de l'immobilier, d'un président de séance au fait de la loi de la copropriété, ou de copros. ayant une connaissance de la loi.
Pas de grands principes juridiques "baffoués " dans cette AG. Un respect stricte des textes et du fonctionnement de l'AG et de la copropriété.
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lemap83
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Posté - 14 avr. 2015 : 10:33:51
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Au grand jamais je ne désire contredire la législation d'un pays qui me fait l'honneur de bien vouloir m'accueillir mais je ne fais qu'essayer d'en comprendre les "subtilités".
Je n'ai jamais eu la prétention de vouloir faire appliquer une "Loi Belge" en France et si j'ai fait des "rapprochements hasardeux", je vous prie tous de bien vouloir m'en excuser.
Je me trompe probablement, mais je n'avais (ni n'ai) trouvé nulle part une quelconque INTERDICTION à l'Assemblée Générale de délivrer une "Autorisation COLLECTIVE" ni OBLIGATION faite à CHAQUE "candidat demandeur éventuel" d'introduire une demande INDIVIDUELLE et NOMINATIVE.
Il est exact que, à plusieurs reprises, la Législation Française prévoit que, par exemple, une autorisation est donnée à "CERTAINS".
En d'autres termes, l'AG peut donner autorisation à l'un ou l'autre qui répond à une condition bien précise.
Cependant, au pays de Descartes, "certain(s)" n'est qu'un sous-ensemble de "tous" et donc donner une autorisation à l'ensemble "tous ceux qui" englobe à l'évidence une autorisation au sous-ensemble "certains", ce qu'il fallait démontrer.
Je renouvelle donc ma question quant aux références d'une clause législative RESTRICTIVE qui INTERDIRAIT à une AG de délivrer une autorisation à TOUS CEUX qui RESPECTENT les conditions imposées.
Amitiés
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nefer
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Posté - 14 avr. 2015 : 10:40:47
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les autorisations de travaux sur parties communes font l'objet d'un vote en AG au profit du propriétaire du lot x...
il aurait fallu que plusieurs copropriétaires se groupent pour faire la même demande
il s'agit d'une modification de l'harmonie de l'immeuble: si vous voulez que cette modification soit pérenne, cela passe par un modificatif du réglement de copropriété |
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Posté - 14 avr. 2015 : 11:08:22
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citation: Est-il bien LEGAL pour le Syndic de modifier aussi substantiellement l’Ordre du Jour
votre question a changé :
citation: Je renouvelle donc ma question quant aux références d'une clause législative RESTRICTIVE qui INTERDIRAIT à une AG de délivrer une autorisation à TOUS CEUX qui RESPECTENT les conditions imposées.
Il y a deux façons de voir le problème :
* soit on applique la majorité 25 : "b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;" et donc c'est au coup par coup
* soit on l'autorise à tous, par le biais d'une modification du RdC, modification qui permet d'inclure dans celui-ci l'autorisation à tous les copros qui veulent installer des grilles , mais en respectant des "normes" (dimensions, fixations, couleur, forme, etc... l'AG met ce qu'elle veut )
En effet, supposons qu'une AG décide (sans modifier le RdC) une autorisation à tous de poser des grilles, un climatiseur, etc... (pour ne pas rester bloquer sur la grille ), ceci s'impose à tous propriétaires à la date de l'AG.
Ensuite, lors d'une mutation, le nouveau copro face à une clim qui le gênerait par exemple, pourra arguer que cette décision n'est pas dans le RdC qui lui a été remis lors de son achat, et alors commence les problèmes.... |
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lemap83
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Posté - 14 avr. 2015 : 12:03:24
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Merci
Je n'engagerai pas la "polémique" plus loin
La question est donc beaucoup plus complexe; il faut évidemment oublier la question de la majorité suivant ART. 24 ou 25, puisque ici il y a eu UNANIMITE et que donc l'une couvre automatiquement l'autre et vice-versa.
Pour rappel, la demande n'a RIEN d'individuel suivant le libellé de la demande; c'est bien à TOUS que la "proposition d'autorisation" s'adresse s'ils respectent les conditions. L'introduction à la demande de MMM. veut bien dire "SANS AMBIGUITE" qu'il s'agit de l'AUTEUR de la proposition si on lit le "LIBELLE" complet de celle-ci
Vous affirmez qu'il y a modification au "RdC" si l'on veut une autorisation "à TOUS". C'est très GRAVE puisque, me dit-on, cela implique "Acte Notarié" et "tutti quanti"; où va-t-on ???
Par ailleurs , j'affirme que l'OdJ a été modifié SUBSTANTIELLEMENT (restrictif) et qu'il est donc DENATURE avec le fait que les propriétaires agissant via procuration ont été clairement PIEGES.
Amitiés |
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nefer
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Posté - 14 avr. 2015 : 12:22:27
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effectivement cette clause serait une modification du réglement de copropriété qu'il faudrait enregistrer pour que tous les futurs propriétaires soient informés |
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Posté - 14 avr. 2015 : 12:50:08
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lemap83 : attention aux approximations !!! l'Unanimité c'est 100% des voix du SDC, ce qui veut dire que TOUS les copros furent présents ou représentés, soit 1000/1000 èmes, ce qui est rarissime
Vous parlez certainement que tous les copropriétaires présents et représentés ont adoptés cette résolution.
IL est TRES important que les copropriétaires connaissent la majorité de vote. L'auteur fait une erreur qui fut corriger à juste titre, car il faut aussi lire le texte de loi lors de l'AG pour confirmer la majorité à atteindre, ici la majorité des voix du SDC, soit 501/1000 èmes.
Vous parlez du respect du texte du projet de résolution; c'est une demande de Mr XX, qui ne peut pas demander pour tous les autres. Le texte de la résolution pour une demande globale sera différent, Et, comme il a été précisé, c'est une modification du RDC.... et c'est pas GRAVE.
Un Uninaute 1/4 belge, une grand-mère bruxelloise. |
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Posté - 14 avr. 2015 : 12:58:45
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citation: Par ailleurs , j'affirme que l'OdJ a été modifié SUBSTANTIELLEMENT (restrictif) et qu'il est donc DENATURE avec le fait que les propriétaires agissant via procuration ont été clairement PIEGES.
ceci n'est pas anormal, car on conçoit que de la discussion de l'AG peut ressortir une autre expression de la résolution, voir la restreindre...
effectivement modification et publication d’une modification d'AG c'est entre 1500 et 2000 € suivant l'importance de la rédaction. |
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lemap83
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Posté - 14 avr. 2015 : 18:23:51
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Merci à tous.
Etant membre du Conseil Syndical et un des rares plurilingues (14 lots sur 18 sont propriété d'européens du Nord) je vais de ce pas envoyer un message (bilingue) à tous pour attirer leur attention sur la particularité qui existe ici en vue de la prochaine AG (dans 2,5 mois) et la nécessité de prendre la précaution d'introduire une demande personnalisée à leur lot. |
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Posté - 14 avr. 2015 : 20:35:44
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lemap83 : C'est aux copropriétaires de notifier en RAR la demande de pose de barreaux au syndic, et les renseigner sur la loi de copropriété.
Ce n'est pas le role du CS de relancer les copropriétaires sur des demandes de travaux privatifs affectant les parties communes.
A la limite vous pourrez renseigner ceux qui vous contacteraient à ce sujet, et rien de plus.
Le SDC, par son syndic mandataire ou sur demande du CS, peut proposer à l'OdJ une résolution sur une autorisation de pose de barreaux avec tous les docs joints sur le modèle de barreaux, ... et également un budget pour modifier le RDC en ce sens.
C'est le fonctionnement normal et juridiquement correct du fonctionnement de la copropriété française, du role de chacun, syndic, CS et copropriétaires. |
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Gédehem
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Posté - 14 avr. 2015 : 21:27:31
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Lemap, il a été répondu, sans ambiguité, réponses qui semblent ne pas vous satisfaire, allant à l'encontre de l'idée que vous en aviez !
Une question inscrite à l'ODJ est toujours une proposition, soumise à débat, et donc à modification. Sans que le sens général ne puis être modifié. C'est le cas ici.
Une autorisation de travaux privatifs est toujours individuelle, nominative, afin que l'AG puisse à priori exercer son travail de contrôle de la conformité de la demande.
Le RDC ne peut donner une telle autorisation, privant ainsi l'AG de son pouvoir : clause illicite.
Sur ce que vous exposez, tout est conforme, depuis la maj. art.25 jusqu'Ã l'autorisation qui ne concerne que le demandeur MMM.
ET PAS LES AUTRES.
Il en est ainsi des règles qui découlent de la loi de 65 applicable dans votre cas, de la jurisprudence qui s'y réfère.
Pdt d'un CS d'une copropriété où s'applique le statut découlant de cette loi de 1965 modifiée, encore il y a peu, il vous appartient de vous former dans ce sens et de faire abstraction de dispositions qui pourraient exister ailleurs, sans aucun intérêt chez nous.
C'est bien connu pour les copropriétaire frontaliers, du nord comme au sud.
Croyez bien que pas un espagnol copropriétaire à St Jean de Luz ou Cap Breton ne pense à se référer aux règles applicables en Espagne, pas plus que les allemands copropriétaires en Alsace ou dans les Vosges ne pensent aux règles allemandes. |
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2015 21:33:59 |
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Posté - 15 avr. 2015 : 07:15:11
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citation: Ce n'est pas le role du CS de relancer les copropriétaires sur des demandes de travaux privatifs affectant les parties communes.
Philippe, vous pousser le bouchon, un peu loin, notre ami lemap fait ce qu'il veut. A sa place je fais la même chose, cela ne coûte pas cher et évite les problèmes par la suite qui sont plus dépensiers en énergie et courriers pour les régler.
Moi je suis OK avec la démarche de lemap.
Mais je suis aussi d'accord, que le CS devrait proposer une résolution sur les conditions matérielles de pose de barreaux afin de garantir une homogénéité. Mais plutôt que de modifier le règlement de copro (because, les sous), si les 18 demandent l'autorisation et l'obtiennent (18 résolutions personnelles), le problème est résolu (en France). |
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lemap83
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Posté - 15 avr. 2015 : 17:12:33
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Merci Rambouillet de remettre ainsi "l'église au milieu du village" (Opppss sans aucune allusion à ce qui secoue actuellement la France avec la malencontreuse affaire RATP).
Je pense aussi que les membres du Conseil Syndical ont "de facto" un rôle d'aide à la compréhension et/ou de "suggestion" vis-à -vis des copropriétaires surtout dans un cas comme le nôtre où un certain nombre, quoiqu'Européens, sont d'une autre base linguistique voire d'une autre origine culturelle. C'est l'immense richesse de cette Europe; profitons en.
J'apprécie aussi l'approche de Rambouillet sauf qu'elle me semble un peu complexe à réaliser.
Je ne vois pas trop la différence entre approuver 18 demandes conjointes mais séparées et approuver "à l'unanimité" de 18 une seule demande globale.
On ne m'a toujours pas démontré (fourni la référence) du texte qui OBLIGE à des demandes INDIVIDUELLES ou qui INTERDIT l'approbation d'une autorisation GLOBALE à tous.
Pour le pays qui s'affirme comme le "Maestro" de la précision (Descartes oblige) le flou actuel (on ne répond pas à la question) me semble bien surprenant.
Amitiés
Amitiés |
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nefer
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19
Posté - 15 avr. 2015 : 17:45:14
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citation: Initialement posté par lemap83
Merci Rambouillet de remettre ainsi "l'église au milieu du village" (Opppss sans aucune allusion à ce qui secoue actuellement la France avec la malencontreuse affaire RATP).
Je pense aussi que les membres du Conseil Syndical ont "de facto" un rôle d'aide à la compréhension et/ou de "suggestion" vis-à -vis des copropriétaires surtout dans un cas comme le nôtre où un certain nombre, quoiqu'Européens, sont d'une autre base linguistique voire d'une autre origine culturelle. C'est l'immense richesse de cette Europe; profitons en.
J'apprécie aussi l'approche de Rambouillet sauf qu'elle me semble un peu complexe à réaliser.
Je ne vois pas trop la différence entre approuver 18 demandes conjointes mais séparées et approuver "à l'unanimité" de 18 une seule demande globale.
On ne m'a toujours pas démontré (fourni la référence) du texte qui OBLIGE à des demandes INDIVIDUELLES ou qui INTERDIT l'approbation d'une autorisation GLOBALE à tous.
Pour le pays qui s'affirme comme le "Maestro" de la précision (Descartes oblige) le flou actuel (on ne répond pas à la question) me semble bien surprenant.
Amitiés
Amitiés
il vous a déjà été expliqué que:
- soit c'est une demande individuelle du propriétaire du lot x......: cette autorisation se transmettra alors à tous les propriétaires successifs (s'il est bien indiqué "propriétaire du lot x" sans mentionner le nom du propriétaire)
- soit c'est une demande globale qui concerne l'harmonie de l'immeuble et c'est donc un modificatif du réglement de copropriété qu'il faut voter et aussi enregistrer aux hypothèques |
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Posté - 15 avr. 2015 : 17:49:35
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citation: On ne m'a toujours pas démontré (fourni la référence) du texte qui OBLIGE à des demandes INDIVIDUELLES ou qui INTERDIT l'approbation d'une autorisation GLOBALE à tous.
Parce que cela découle de l’article 25 : ""b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;" et pour que cela soit possible, il faut que ces certains le demandent, donc cela ne peut être qu'individuel.
De plus en cas de vente, le copro pourra fournir à son acquéreur son autorisation individuelle....
Il n'est pas dit : "b) L'autorisation donnée à tous les copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;"
et vous ne trouverez nulle part ailleurs dans les articles, une de ce genre ... |
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Travaux individuels sur Parties Communes 
