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cs3000
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 Posté - 11 mars 2015 : 16:40:13
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Bonjour,
Question de procédure.
Un copropriétaire vient d'etre condamné à payer un arriéré de charges de 24 mois.Il ne s'execute pas.
Nous envisageaons de procéder à une saisie de son lot.
Question: Cette décision de procéder à la saisie doit-elle obligatoirement faire l'objet d'un vote en AG ou l'avocat peut-il seul en accord avec le syndic prendre une telle décision.?
Merci pour vos réponses
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Gédehem
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Posté - 11 mars 2015 : 16:58:25
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Il ne s'exécute pas.
Quelle procédure a été mise en œuvre ?
Une saisie (immobilière, sur revenus, sur un bien) nécessite un titre. Le syndic doit y être autorisé par une AG.
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cs3000
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 2
Posté - 11 mars 2015 : 17:08:27
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Merci pour votre réponse.
En fait nous avons bien un jugement mais la décision de procéder à la saisie n'a pas été inscrite à l'ordre du jour de notre dernière reunion.
Donc j'en conclus qu'il va falloir convoquer une nouvelle AG.
Cordialement. |
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Posté - 11 mars 2015 : 17:23:47
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Bien sur, on suppose que le jugement lui a été notifié par huissier .... 
dans ce cas, il faut commencer par faire les saisies sur salaire ou autres avant de faire sur le lot lui-même.
En effet, il ne faut pas oublier que la saisie immobilière (qui doit être décidée par une AG) entraine une vente aux enchères.
Si cette vente est infructueuse, c'est à dire aucun acheteur, le syndicat sera condamné à acheter le lot !!!! il faut bien réfléchir avant de faire et peut-être trouver d'autres solutions avant. |
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Posté - 11 mars 2015 : 17:50:35
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cs3000 : dans ce genre de dossier et avant de mettre cette résolution de vente du lot, il faut que TOUS les moyens pour récupérer la dette ont été mis en oeuvre; la prise d'une hypothèque légale a t'elle faite par le syndic qui n'a pas besoin d'une décision de l'AG pour cela ?
Le syndic peut aussi prévenir, avant l'envoi des convocs, le débiteur que la vente de son lot sera soumis aux votes de la prochaine AG. ceal peut le faire bouger plus que la décision du juge.
Cela a fonctionné dans notre copropriété pour 4 ans d'impayés et 2 jugements sans effet sur un débiteur de "mauvaise foi"
L'AG peut aussi rejeter cette résolution; si ce débiteur est de "bonne foi" avec une situation personnelle difficile comme un chomage de longue durée, certains copropriétaires hésiteront à voter ce choix.
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cs3000
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 Posté - 11 mars 2015 : 17:53:10
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Question à M Rambouillet?
Vous m'inquiétez,
En supposant la valeur estimative du bien à 100 000€ ce qui est le cas.
En supposant la créance du syndicat des copropriétaires à 5000€
S'il n'y a pas d'acheteur ce qui serait étonnant je me porterais à l'évidence acquéreur.
Mais peut-etre que votre observation s'entend dans l'absolu et dans l'hypothèse d'un bien sans aucune valeur.
Cordialement. |
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Posté - 11 mars 2015 : 18:04:11
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si le lot est mis en vente à 100000 € pour combler le trou de 5000 €  , et si personne ne se porte potentiel acquéreur, le syndicat (ou vous éventuellement en tant que quidam) devra acheter le lot à 100000 € + les frais entre 15 et 20 %..... |
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cs3000
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7
Posté - 11 mars 2015 : 18:23:01
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Quelque soit la valeur du lot il n'y a aucune raison pour qu'il soit mis en vente bien au dessus du montant de la créance.
Autrement dit, même si un bien a une valeur d'un million d'euros et que le montant de la créance est de 5000€, le lot pourra, me semble t'il, être mis en vente à 5000€. Non? |
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Posté - 11 mars 2015 : 19:00:30
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cs3000 :" Quelque soit la valeur du lot il n'y a aucune raison pour qu'il soit mis en vente bien au dessus du montant de la créance."
OUH la !!!!! ET si une bonne raison la loi de la république.
Vous désirez donc faire une bonne affaire en pensant que ce lot sera vendu à la hauteur de la dette !!
Vous parlez ici de méthode mafieuse, et non de la loi de la république.
Ce lot a une valeur : le prix du marché. et pas la valeur de la dette.
Cela ne fonctionne pas comme cela. Le lot sera mis en vente à une valeur en dessous des prix du marché local, et vous n'aurez aucune chance de l'acheter même à ce prix. Vous serez face à des marchands de biens professionnels, et comme vous désirez acheter ce lot pour 5000 e, vous allez être déçu.
Un lot à 1 million d'euros vendu en adjudication sera vendu, non pas 5000 €, mais plutot entre 500 000 et 1 million d'euros
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Édité par - philippe388 le 11 mars 2015 19:02:52 |
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Posté - 11 mars 2015 : 19:18:17
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citation: Ce lot a une valeur : le prix du marché. et pas la valeur de la dette. Sauf que je n'ai jamais vu une vente au enchère commencer a une valeur poche de la valeur du marché.
Dans certaines villes, ca commence a qqs dizaines de milliers d'euros, voire une seul, et il y a parfois peu ou zero acheteur,c ar uen vente aux enchères n'est pas si simple, il faut en général consigner une partie de la somme et passer par un avocat.
Autant dire qu'il y a tres peu d'acheteur et que l'on reste souvent entre professionnels
UN lot qui pourrait espérer valoir 1 000 000 se mettra en vente autur de 50 000 à 100 000 et il ne faut pas oublier que les frais sont supérieurs a ceux d'une vente ordinaire. |
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cs3000
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Posté - 11 mars 2015 : 19:22:33
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Merci Philippe,mais vous ne répondez pas tout à fait à la question.
La question n'est pas de savoir à quel prix pourra partir le bien. Mais à quel prix peut-on le mettre en vente?
En fait je n'imagine pas qu'un bien d'une valeur de 100 000€ mis en vente à 5 000€ ne trouve pas preneur à un minimum de 50 000€.
La question est simplement de savoir si ce bien peut être légalement mis en vente à 5 000€ correspondant au montant de la créance.
CORDIALEMENT
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Posté - 11 mars 2015 : 19:39:39
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cs3000 : ne rêvez pas , c'est NON !!
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cs3000
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Posté - 11 mars 2015 : 20:00:30
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Bonjour à tous,
J'ai finalement trouvé la réponse à ma question sur le Site Info Gouv:
Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant.
Autrement dit je peux tout à fait décider de fixer une mise à prix à 5000€ pour un bien en valant 100 000€
http://vosdroits.service-public.fr/...xhtml#N1015C
"Vente par adjudication
À défaut de contestation, de demande fondée interdisant la vente du bien ou de vente amiable, le juge ordonne, dans son jugement d'orientation, la vente forcée du bien par adjudication judiciaire.
Le jour de l'audience, le créancier poursuivant peut demander la vente. Si aucun créancier ne demande la vente, le juge constate alors l'extinction de la procédure et la caducité du commandement de payer.
La vente forcée est poursuivie après publicité. Ainsi, le plus grand nombre d'enchérisseurs possible sera informé. La vente forcée est annoncée, à l'initiative du créancier, entre 1 et 2 mois avant l'audience d'adjudication.
La vente a lieu aux enchères publiques à l'audience du juge. Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. À défaut d'adjudication, le créancier est déclaré adjudicataire à hauteur de ce montant.
Les enchères ne peuvent être faites que par l'intermédiaire d'un avocat. Avant toute enchère, l'avocat se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable (ou un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente). Le montant représente 10 % du montant de la mise à prix, et ne peut être inférieur à 3 000 €.
L'adjudication entraîne la vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire. Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre de la personne saisie (au cas où l'immeuble est toujours habité). Le montant du prix de la vente doit être consigné dans les 2 mois après la date d'adjudication définitive.
Dans les 10 jours suivant la vente, toute surenchère est possible. Toute personne peut proposer, par l'intermédiaire d'un avocat, un prix plus élevé (10 % minimum). Une date d'audience de surenchère est fixée par le juge de l'exécution dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère.
Si l'acheteur ne peut pas payer dans les délais, le bien est remis en vente aux conditions de la première vente forcée. Il s'agit d'une réitération des enchères, qui prévoit une nouvelle audience de vente."
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Posté - 11 mars 2015 : 20:10:02
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A noter que en Alsace Moselle le porcédure est différente et n'oblige pas a passer par un avocat |
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Posté - 11 mars 2015 : 20:28:13
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cs3000 :" Autrement dit je peux tout à fait décider de fixer une mise à prix à 5000€ pour un bien en valant 100 000€"
Vous oubliez que c'est l'AG qui décide par le " JE "
Lisez aussi ce texte car ce n'est pas si simple que vous le pensez. Ce texte concerne bien la copropriété :
Nouvelles dispositions en matière de saisie immobilière concernant des lots de copropriété.
Il convient de porter à la connaissance des copropriétaires les nouvelles dispositions qui sont à appliquer à compter du 1er juin 2010 en matière de saisie immobilière.
Durant de nombreuses années, les syndics avaient tendance à faire voter le principe d’une saisie immobilière lorsqu’un copropriétaire présentait un solde débiteur important et après bien entendu avoir obtenu une décision de justice définitive.
Cependant, cette pratique comportait souvent des vices juridiques de sorte que le législateur a été amené à prendre de nouvelles dispositions très strictes en matière de saisie immobilière, plus précisément au niveau des résolutions votées en Assemblées Générales.
Il s’agit du décret n°2010-391 du 20 avril 2010 publié au Journal Officiel du 21 avril 2010.
Dans le projet de résolution annexée à la convocation d’Assemblée Générale, il conviendra d’indiquer le montant de la mise à prix et user le compte n°491 de l’état financier du Syndicat des copropriétaires tel que prévu par le décret du 14 mars 2005 complété par l’arrêté comptable du 15 mars 2010.
Vous trouverez ci-dessous en annexe le projet de résolution en question.
Projet de résolution sur la mise en vente
par adjudication des biens appartenant à …………………………………………………
L’Assemblée Générale autorise son syndic en exercice, assisté de l’avocat de son choix, dans les conditions de l’article
n°55 du décret du 17 mars 1967, aux fins d’engager au nom du syndicat, une procédure de saisie immobilière en vue de la vente sur adjudication des lots n°………… appartenant à ……………………………………………………………
Les copropriétaires proposent que la mise à prix soit fixée à la somme de …………………. €
Le montant de sommes estimées définitivement perdues au sens du compte n°491 de l’état financier du Syndicat des Copropriétaires, tel qu’entendu par le décret du 14 mars 2005, complété par l’arrêté du 15 mars 2005, s’élève à ………………………… €
Le syndic de copropriété précise aux copropriétaires que le syndicat des copropriétaires devra faire l’avance de frais de procédure de saisie immobilière et, qu’en cas d’absence d’adjudicataire lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire et devra consigner le montant de la mise à prix.
Le montant de la mise à prix doit être bien étudié car il doit correspondre à la valeur du bien et être attractif pour les personnes intéressées par ce bien.
En effet, l’adjudicataire devra s’acquitter du coût de l’adjudication, mais également des frais suivants :
- Le montant des frais de procédure et de publicité.
- Les droits d’enregistrement et de publication du jugement à la conservation des hypothèques qui sont de l’ordre de 10% du prix de vente de l’appartement.
Il convient de préciser qu’un certain nombre de situations peuvent se présenter dans ce genre d’opération.
1. Aucun acquéreur n’est intéressé par la vente du bien.
Dans ce cas, c’est bien évidemment le Syndicat des copropriétaires qui devient adjudicataire car la mise à prix a été fixée par ce dernier.
2. Le copropriétaire débiteur en cas d’insuffisance manifeste du prix de vente peut saisir la juridiction compétente.
Dans la mesure où il n’y aurait aucun enchérisseur, le poursuivant, c’est à dire le Syndicat des copropriétaires concerné ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.
Il devra alors payer le prix d’achat du bien, mais également les droits d’enregistrements et les frais de mutation.
L'AG ne pourra pas fixer une mise à prix de 5000 €, montant de la dette, si la valeur du bien est de 1 000 000 €.
Le copropriétaire débiteur assignera le SDC et gagnera son proçès dans ce cas. Et cela semble plutot " normal".
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cs3000
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Posté - 11 mars 2015 : 21:00:45
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1)Tout d'abord l'utilisation du pronom personnel "Je" n'a pour unique but d'illustrer la "toute puissance du syndicat des copropriétaires" qui aura validé la décision de procéder à la saisie immobilière mais encore une fois ce n'est pas la question.
La question est de savoir si légalement le créancier peut fixer le montant de la mise à prix comme il l'entend. La réponse publiée par Info gouv est claire "Il peut le faire". Pour le reste je ne suis pas compétent pour en débattre. |
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Gédehem
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Posté - 12 mars 2015 : 00:37:11
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Si la créance est de 5000 € et que la seule piste est "saisie immobilière" d'un bien qui en vaudrait 100.000, c'est qu'il y en a qui prennent leur rêve (*) pour la réalité !
On ne trouvera pas un juge qui répondra à la demande !
Avant dans arriver à cette (lourde et couteuse) procédure, il existe bien d'autres moyens pour recouvrer une créance de 5000 €, de 24 mois d'impayé.
Quel a été le "coût" pour obtenir le jugement ?
(*) comme celui d'acheter un apparte de 100.000 € pour 5000 !
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cs3000
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Posté - 12 mars 2015 : 08:54:59
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Pour être complet dans mon exposé.
Nous avons obtenu un jugement condamnant le débiteur à s'acquitter de la totalité des charges dont il est redevable,de l'ensemble de frais (huissier,lettres recommandés) et outre sa condamnation aux entiers dépens à une indemnité de 400€ au titre de l'article 700 du CPC. Or lorsque l'on sait que la condamnation à verser des indemnités au titre de l'article 700 est exceptionnelle il faut que le tribunal ait retenu la particulière mauvaise foi du débiteur.
Le jugement est définitif et n'est plus susceptible de recours.
Depuis un an notre avocat et le Syndic ont mis en oeuvre différents moyens sans succées pour faire executer le jugement.
La saisie immobilière dont on sait que la procédure est longue et couteuse est le dernier moyen qu'il nous reste et je n'imagine pas compte tenu du contexte, un juge refuser cette procédure.
En fait nous sommes en face d'une personne dant la mauvaise foi est avérée et qui joue sur le fait que la copropriété n'ira pas jusqu'au bout en raison du cout de la procédure.
Elle se trompe.La copropriété est déterminée. |
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Posté - 12 mars 2015 : 09:01:56
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cs3000 : La copropriété est déterminée.
Cela ne suffit pas !! C'est le juge qui décidera.
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cs3000
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Posté - 12 mars 2015 : 09:16:19
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Bien évidemment c'est toujours je juge qui décide mais ien imaginnat que LE juge refuse, il faudra bien qu'il motive sa décision. Or lorsqu'il constatera que toutes les voies de recours amiables et judiciaires auront été épuisés. Quel motif pourra t'il invoquer.
Merci pour votre réponse. |
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Posté - 12 mars 2015 : 09:45:24
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cs3000 : "Or lorsqu'il constatera que toutes les voies de recours amiables et judiciaires auront été épuisés. Quel motif pourra t'il invoquer.
"
Etes vous sur que toutes les mesures pour récupérer cette dette ont été prises : saisie des loyers, saisie sur salaire, pris d'hypothèques légales, ....
La réponse du juge pourrait être que le montant des dettes est faible par rapport à la valeur du bien, ou que la mise à prix que " VOUS" avez demandé correspond à la valeur du lot et non au simple montant de la dette plus les frais.
Oubliez ce rêve de récupérer ce lot pour quelques milliers d'euros.  |
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Procédure Saisie 
