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 Posté - 09 mars 2015 : 18:07:40
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sonia, il y a plusieurs choses :
1- le syndic utilise une/sa banque qui facture au syndicat des frais de tenue de compte pour environ 120 €/an payable trimestriellement, mensuellement, ou autre. Le syndic ne prend pas d'honoraires.
2- le CS (par exemple) trouve une banque dont les frais de tenue de compte sont moins chers, voire nuls ; alors l'AG impose au syndic cette banque, comme elle a droit de le faire depuis la loi ALUR. Le syndic dit OK, mais dans ce cas, comme cette banque va me complexifier le travail des comptes (tenue de plusieurs carnets de chèques de banque différente ou virements sur des banques différentes : les logiciels de compta ne sont pas toujours adaptés à cela), alors dans ce cas je vous facturerai des honoraires particuliers de 30€:lot en moyenne.
voilà le marché :
ma banque avec 0€ d'honoraires ou la votre à 30€ d'honoraires par lot : le choix est vite fait et dissuassif..... ou alors on change de banque... et de syndic....  |
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sonia75
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 Posté - 09 mars 2015 : 20:34:56
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Ok, merci Rambouillet, comme je le disais pr l'instant etant donne que c'est notre 4e syndic en qques annees, on va essayer de negocier avec celui la :-) et lui faire respecter la loi.
Pour en revenir a ma question, les frais de compte sont donc bien des depenses du syndicat et non des honoraires comme le disait Trendy, d apres votre reponse.
Effectivement la surfacturation de 30 euros par lot si on choisit une autre banque st en revanche bien des honoraires, ce qui est interdit par la loi ALUR.
Je pense que c'est cela qu'il faut que je pointe donc au syndic lors de la nego. cela apparait non seulement abusif mais illegal puisqu'ils n'ont clairement pas le droit de facturer des honoraires pour le compte separe ni d'imposer leur banque...
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Édité par - sonia75 le 09 mars 2015 20:37:51 |
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trendy31
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Posté - 10 mars 2015 : 00:04:02
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Sonia,
Mon post n'Ă©tait effectivement pas clair :
- les frais que la banque affiche pour la gestion de votre compte copropriété sont enregistrés en comptabilité comme des débours au profit d'un tiers (en l’occurrence la banque). Ils figureront sur les relevés bancaires adressés par l'établissement à votre syndic
- le montant que vous réclame votre syndic pour l'ouverture d'un compte séparé sera enregistré en comptabilité soit de façon intégrée à ses honoraires, soit séparément comme un débours à son profit... mais finira de toute façon dans sa poche !!
Dans un cas comme dans l'autre, ça constituera une dépense pour le syndicat
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Trendy31
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Posté - 10 mars 2015 : 07:28:45
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les frais de tenue de compte bancaire se mettent en général au compte 623, ils font suite (normalement) à une facture (ou relevé) mensuelle émise par la banque. Perso je conseille de mettre cette banque en tant que fournisseur 401xx et d'enregistrer ainsi cette facture mensuelle. C'est, à mon avis, plus facile à suivre.
Les honoraires particuliers demandés par le syndic pour cette banque qui lui serait imposée par l'AG, est à mettre au compte 622, après que celui ci ait émis une facture à mettre elle aussi au 401xx. |
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sonia75
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Posté - 10 mars 2015 : 18:08:20
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Ok merci, donc si je resume
- Frais de tenue de compte legaux pour peu qu ait pu choisir sa banque en toute liberté.
- Vérifier sur le relevé de la banque, le montant des frais reellement prélevés.
Je compte aussi verifier leur convention de compte. Mes collegues du CS me disaient que je n'arriverais pas a verifier s' ils ont une commission sur les 10 euros proposes a la societe generale car ils feraient des "retro commissions", qu'en pensez-vous ?
- Honoraires supplémentaires du syndic lies a cette ouverture de compte separe, illégaux :-)
PS: J'amende mon post car je suis en train de rechercher dans la loi ALUR la disposition qui interdit au syndic de facturer des honoraires supplementaires pr le compte separe et je ne trouve RIEN... Une idee ?
(article 55, f)
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...orieLien=cid |
Édité par - sonia75 le 10 mars 2015 22:36:18 |
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Posté - 10 mars 2015 : 20:34:59
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sonai75 : Mes collegues du cs me disaient que je n arriverais pas a verifier s' ils ont une commission sur les 10 euros proposes a la societe generale car ils feraient des retro commissions, qu en pensez vous ?
Une banque sui paierait des commissions au syndic ??? et sur ces 10e vos collègues ont ils une idée du pourcentage : 10%, soit 1 € !!
IL ne s'agit plus du controle des comptes et de la gestion du syndic ! Mais d'arrêter l'apéro avant de partie dans de telles élucubrations. |
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sonia75
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Posté - 10 mars 2015 : 22:35:18
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Ils pourraient faire moitie moitie par exemple, 5 euros pr la banque, 5 euros pour le syndic (qui se fait remunerer en tt qu'apporteur d'affaires, cela s'est deja vu malheureusement). C'est qd meme bizarre qu'avec le volume qu'ils ont, ils n'arrivent pas a obtenir des frais moins eleves (la banque postale propose 2 euros par mois...). |
Édité par - sonia75 le 10 mars 2015 22:36:36 |
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trendy31
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Posté - 11 mars 2015 : 02:10:16
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Sonia,
Vous avez le texte de loi qu'il faut ici :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006068256. C'est en fait la mouture au goût du jour de l'article 18. Compte tenu de la date de votre AG, la version qui vous intéresse est celle à venir au 24 mars 2015.
Quant à la question des rétrocommissions, c'est tout à fait possible, mais comment voulez-vous prouver quoi que ce soit ? Il y a de nombreuses façons pour un prestataire de rétrocommissionner un syndic dont il veut s'assurer les faveurs : repas au restaurant, caisse de champagne, petits travaux... Dans le cas d'une banque, pourquoi pas des tarifs "sur mesure" pour les employés du cabinet, surtout si elle est petite...
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sonia75
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Posté - 11 mars 2015 : 04:19:46
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Merci bp trendy j ai regarde votre lien, je ne vois aucune mention pr les honoraires du syndic, si je comprends bien ce n est pas la derniere mouture en vigueur, celle de mars 2015. Le dernier texte de loi n est pas encore consultable ? |
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Posté - 11 mars 2015 : 08:03:02
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sonia : ces honoraires sur un compte bancaire imposé par une AG ne sont pas illégaux (en l'absence du décret...), ils sont à mon avis "abusifs" et sont à refuser par l'AG.
Quant aux rétrocommissions, perso, je n'ai aucune information ; mais après entre la banque et le syndic (entreprise) il existe une relation commerciale et dans ce cas tout peut se négocier entre eux : facilité de ligne de trésorerie, carte bancaire gratuite, etc.... comme chacun d'entre nous pouvons le faire en fonction du volume de dépôt à la banque.... rien d'anormal dans tout cela... mais cela concerne l'entreprise du syndic et la banque. |
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trendy31
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31
Posté - 11 mars 2015 : 12:03:46
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Sonia,
Le lien que je vous ai fourni vous donne la version actuelle de l'article 18, les versions à venir sont disponibles via le cartouche qui apparaît sur la gauche.
Dans la version qui entre en vigueur le 24 mars prochain, il est dit (alinéa II) :
citation: Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
...
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. ... La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. ... Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic ... d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. ... Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;
Je n'ai conservé que les parties les plus explicites. Pour résumer, à compter du 24 mars :
- impossibilité d'utiliser un compte non séparé si vous avez 16 lots ou plus (sauf si vous êtes dans le cadre d'un contrat qui se poursuit comme vous)
- si vous avez 15 lots ou moins, vous pouvez voter une dispense d'ouverture de compte séparé, mais le syndic n'a pas le droit de demander une rémunération différente si vous refusez la dispense
Donc dans votre cas :
- soit le syndic ne touche à rien et reste sur son contrat en cours, et vous n'avez pas de rémunération supplémentaire à lui verser
- soit il propose de modifier son contrat par un avenant et vous retombez dans un des cas de figure ci-dessus
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Trendy31
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Posté - 11 mars 2015 : 12:13:28
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trendy, dans le cas de sonia nous ne sommes pas dans la problématique du compte séparé ou non, mais dans la problématique d'une AG qui imposerait SA banque à son syndic. Et là rien n'est prévu.... donc il n'est pas illégal que le syndic demande des honoraires particuliers au fait qu'on lui impose une autre banque, un autre chéquier, le tout non prévu dans son logiciel de gestion comptable : je ne connais pas de logiciel qui permette de gérer au moins 2 banques différentes en automatique : virements, bordereaux de chèques, etc.... ce qui peut générer des risques d'erreurs, il faut le reconnaître... |
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trendy31
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Posté - 11 mars 2015 : 12:35:03
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Non Rambouillet, le syndic de Sonia utilise bien les nouveautés introduites par la loi ALUR pour rajouter un avenant (elle a parlé elle-même d'amendemetn) à son contrat concernant la mise en place d'un compte séparé, et profite également de l'opportunité pour compléter ses honoraires.
La question de la banque vient ensuite, au moment où le syndic signale que "sa" banque coûtera 10 € par mois et par lot, alors qu'un autre établissement en coûtera 30. Sonia, j'ai tout bon ?
En conclusion, je ne sais pas combien la copropriété de Sonia comporte de lots, ni si son syndic distingue lots principaux et lots annexes dans son offre (ce qui serait un minimum...), mais 20 € supplémentaires par mois et par lot, soit 240 € par an et par lot me semblent exagérés pour paramétrer son logiciel comptable.
Pour ma part, j'ai été confronté à ce problème quand nous avons posé des questions sur des frais de banque (des vrais !!!) s'élevant à 30 € par an : le syndic a clairement fait comprendre qu'il ne voulait pas changer de banque pour tenter de réduire ce montant, au motif qu'il préférait une banque dans son quartier pour faciliter la remise d'effets. Le paramétrage du logiciel n'avait donc pas l'air d'être un obstacle !!
Il faudrait que Sonia nous donne plus de détails sur sa copropriété pour apporter plus de précisions sur le travail à réaliser par le syndic.
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Trendy31
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sonia75
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Posté - 11 mars 2015 : 15:29:28
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Ok merci bp a vous deux.
Precisions sur notre syndic:
- Il nous propose d'ouvrir un compte chez societe generale (sa banque) pour 10 euros par mois (frais de tenue de compte) inscrits dans sa resolution de l'ordre du jour 2015+ des honoraires de 20 euros HT par lot (22 lots) rajoutes dans son avenant a notre contrat 2014-16.
- Si nous voulons une autre banque, on aura les frais de tenue de compte de la banque choisie jusqu ici tt va bien, mais aussi 30 euros par lot et toujours les honoraires pour compte separe de 20 euros par lot.
Si je comprends bien toutefois, le syndic peut - legalement- facturer des honoraires sur compte separe meme s il choisit la banque (c est ce que veut faire le notre) ?
Dans le cas ou on choisit une autre banque, notre syndic ajoute d autres honoraires en sus (double honoraires donc).
J'ai fait une capture d'ecran de l' e-mail du syndic se justifiant sur les honoraires de compte separe (dans la banque qu'ils ont choisie), a voir ici http://imageshack.com/a/img673/2102/TZHuAB.png
Mille mercis encore de votre aide, le sujet est epineux et complexe !
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Édité par - sonia75 le 11 mars 2015 20:33:14 |
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Posté - 12 mars 2015 : 08:16:31
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Vos explications et le document fourni donnent des explicatiosn un peu différentes de celels que j'avais compris....
le contrat de votre syndic est de deux ans et se termine au delà du 25 mars 2015, (en 2016 ?) donc la loi ALUR sur l'obligation du compte séparé ne lui est pas applicable. Cette disposition n'intervient qu'à la date d'un NOUVEAU contrat.
Vous seriez donc aujourd'hui en compte unique ; il semble que l'AG souhaiterait passer dès maintenant en compte séparé ; le syndic estime qu'il y a modification de son contrat en cours et il vous propose un avenant au contrat EN COURS si l'AG souhaite en modifier les modalités : l'initiative vient de l'AG et non de lui ....
C'est cavalier de sa part  , mais pas illégal.
soit l'AG patiente encore un an en compte unique (appelé "compte global" )
soit l'AG veut passer tout de suite en compte séparé et dans ce cas paie le surplus ou négocie....
a signaler que l'année prochaine, il vous prévient déjà : ses honoraires seront plus élevés à cause de la loi Alur....
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sonia75
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Posté - 12 mars 2015 : 14:21:32
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Merci de la repose, on a pas demande le compte separe c est le syndic qui l a mis a l ordre du jour tt seul avec ses honoraires supplementaires...
Mais le plus importt ici est: le syndic peut dc legalement facturer plus pr un compte separe, je pensais que cela avait ete interdit par la loi alur * ?
l arc a classe cette mesure abusive mais il est vrai qu abusif n est pas illegal...
Merci de votre confirmation
* sur la derniere mouture du texte de loi, il est indiqué notamment que pour les petites copros de moins de 15 lots, le syndic ne peut pas proposer de forfait different pour le compte global ou separe, dc il serait legitime de penser qu il en est de meme pr les copros de plus de 15 lots... cela paraitrait logique mais il est vrai que sauf erreur dema part la loi reste muette sur ce supplement de facturation pr les copros de plus de q5 lots... |
Édité par - sonia75 le 12 mars 2015 15:20:50 |
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Posté - 12 mars 2015 : 15:23:54
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sonia75 : " on a pas demande le compte separe "
On ne demande pas et on ne vote PAS le compte séparé, puisque c'est une obligation de la loi de 1965.
Avant la loi ALUR, les syndics proposaient aux votes de l'AG la dérogation d'ouverture de ce compte séparé, et ouvrir un compte individualisé dans le compte du syndic.
la loi ALUR revient sur cette dérogation, ET pas sur le compte séparé qui reste la norme. Seuls les petites copropriétés de moins de 15 lots pourront voter encore cette dérogation.
Vous avez compris que demander des honos supplémentaires est " abusif", et que si l'AG vote votre résolution, vous ne pourrez assigner votre syndic pour "fraude".
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sonia75
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Posté - 12 mars 2015 : 17:01:33
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Philippe, si vs lisez ce j'ai deja indique ds pls reponses, ns sommes en mandat de 2 ans avec dispense de compte separe...
Si qqn a plus d infos sur les dispositions legales qt a la facturation d honoraires spplementaires sur compte separé, n hesitez pas ! Ce n est pas tres clair... |
Édité par - sonia75 le 12 mars 2015 17:32:14 |
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Posté - 12 mars 2015 : 17:09:59
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dans votre cas précis (si le contrat de votre syndic se termine en 2016), les dispositions du compte séparé obligatoire en 2015 ne s'appliquent pas. Elles s'appliqueront à la prochaine désignation du syndic (renouvellement du présent ou désignation d'un autre).
A la lecture du document que vous avez mis en ligne, on ne comprend pas que le syndic a mis à l'ordre du jour un avenant à son contrat. Il semble seulement expliquer que si l'AG souhaite passer au compte séparé dès cet année, il faudra un avenant à son contrat et dans ce cas, il demandera des honoraires supplémentaires ce qui n'a rien d'illégal aujourd'hui. Le texte de loi que vous citez dit seulement qu'il ne peut pas faire 2 offres différenciées pour les copros de moins de 16 lots avec ou sans compte séparé. |
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sonia75
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Posté - 12 mars 2015 : 17:38:35
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Merci rambouillet, oui notre syndic essaie de ns embrouiller et de faire passer en force le compte separe en le mettant a l ordre du jour +avenant maintenant au lieu d attendre 2016 comme le prevoit notre mandat de 2 ans. J ai bien compris que pr 2015 on est en droit de rester en compte global mais ma question est plutot pr l annee prochaine...
Je trouve etrange que la loi indique que la differenciation d honoraires compte separe vs global soit interdite pr les copros de moins de 16 lots mais pas pr les autres. Ca n a pas de sens, le legislateur semble aller ds le sens d une non facturation non ?
D autant que cette facturation a ete jugee comme abusive par pls instances legales... |
Édité par - sonia75 le 12 mars 2015 18:15:33 |
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pourquoi voter le compte separe si obligatoire ? 
