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Guilizza
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 Posté - 11 févr. 2015 : 19:30:11
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Gédehem
]Comme pour tout prévisionnel , il faut tout prévoir, y compris l'imprévisible" .... (ce qui a déjà fait rigoler certains ....  )
Je veux dire par là qu'il y a des choses "imprévisibles" qui peuvent l'être. S'il y a nécessité de voir un avocat, si cette idée traverse l'esprit, c'est qu'il y a peut être des litiges, des contentieux, même anodins, nécessitant un jour ou l'autre de consulter un avocat pour voir comment le régler. En cas de passivité du syndic.
Si je n'avais été la cible d'attaques personnelles par voie de courrier et oralement par les membres du cs, je n'aurais pas consulté d'avocat. Il se trouve que j'ai eu à le faire pour répondre à des accusations du cs et la consultation s'est élevée à 150 euros (donc j'ai une idée du cout de genre de consultation pour des motifs presque anodins) et l'avocate a trouvé que le membre du cs relevait d'une psychologie très particulière et que le courrier adressé était destiné à me nuire (son auteur l'a envoyé au cs et à d'autres personnes intitulées "autres membres", sans préciser qui).
Je suis assez inquiète de voir notre copropriété s'enliser depuis trois ans dans des frais d'avocats et des procédures interminables. Alors que je venais d'être élu au cs mes propos ont été déformés et j'ai récolté la menace suivante "des accusations à la limite de la diffamation peuvent donner lieu à réparation au profit des membres du CS injustement mis en cause". J'ai affaire à une personne violente (à mon sens), très procédurière et malhonnête (propager des propos mensongers pour nuire est passible de diffamation).
Je viens de prendre une adhésion à l'ARC, après avoir acheté le code de la copropriété et je suis fermement décidée à faire valoir mes droits à l'information (cela bien évidemment pour prendre des décisions éclairées lors des ag et non pour "embêter" le CS un brin parano). Toutes mes demandes font l'objet d'un écrit afin que mes propos ne soient pas déformés et j'évite un maximum les échanges oraux avec le CS.
Pour conclure, je pense que ces 3500 euros sont demandés pour leur permettre d'assigner des gens comme moi, qui demandent simplement à être informés, et se faire de l'argent en les assignant en justice. (je n'en suis pas là fort heureusement).
*** pose de balises pour compréhension ***
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Édité par - Gédehem le 11 févr. 2015 22:16:26 |
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 Posté - 11 févr. 2015 : 19:50:26
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citation: je pense que ces 3500 euros sont demandés pour leur permettre d'assigner des gens comme moi, Non, c'est impossible, le Conseil syndical n' a pas de personnalité juridique et ne peut ni être assigné ni assigner lui-même, seul le syndical le peut.
Pour que le syndicat le puisse, il faut une résolution en AG.
des bisbilles entre conseillers sont des bruits qui n'intéressent normalement pas le syndicat, si monsieur X insulte monsieur Y ce sont des personnes physiques, et le syndicat n'est pas impliqué ni engagé.
Pour le reste je ne comprends pas trop de quoi il s'agit, c'est donc diffiile d'interpréter ni de commenter.
citation: se faire de l'argent en les assignant en justice. (je n'en suis pas là fort heureusement En justice il n'y a que des perdants, sauf les avocats. |
Édité par - ribouldingue le 11 févr. 2015 19:53:02 |
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Posté - 13 févr. 2015 : 09:51:41
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Guilizza : le CS peut demander conseil MAIS en aucun cas il n'a le droit et le pouvoir d'assigner un copropriétaire.
Les frais d'avocats ne sont pas des frais du CS. Attention aux dérives avec ces 3500 €.
Proposez donc 500 € de frais du CS lors de l'AG, et vous verrez que les autres copros voteront votre proposition.  Quand vous direz que le budget proposé va baisser de 3000 € rien que sur ce poste, ils vous suivront. |
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Posté - 13 févr. 2015 : 13:53:01
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Méfions nous de ce genre d'argument qui fait faire beaucoup de bêtise.
On refuse de votre 3 500 euros au conseil syndical parce que ce n'est pas justifié, et non pas pour faire baisser de 3 000 euros le budget global.
Si l'on use de ce genre d'argument, on vote 300 euros au syndic et 13,50 euros à l'assurance d'immeuble.....
Si plus tard le même qui a 'sorti' ce genre d'argument veut faire repeindre une partie commune ou voudrait faire voter quoique ce soit, il sera en mal de justifier. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 13 févr. 2015 : 18:16:11
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"... veut faire repeindre une partie commune ...."
Si 'on' veut faire repeindre une partie commune, on prévoit une rubrique dans le prévisionnel, qui est son objet : prévoir les dépenses futurs, anticiper, y compris "l'imprévisible" .
Si ces 3000 € attribués au CS "à la louche", en plus de tout ce qui est "prévisible", ils doivent être supprimés.
D'autant que le CS n'a pas pouvoir d'engager des dépenses autres que pour son fonctionnement, sauf délégation exprès pour un acte déterminé relevant de la maj. art.24. |
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Posté - 13 févr. 2015 : 20:16:41
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citation: Si 'on' veut faire repeindre une partie commune, on prévoit une rubrique dans le prévisionnel, qui est son objet : Vous êtes parfois un peu pénible, l'occurence de cette phrase n' a pas pour but de discuter de comment on fait 'passer' une peinture de partie commune, mais de démontrer qu'une mauvaise argumentation sur un sujet peut obérer une action valide sur un autre sujet.
Vous savez beaucoup mais vous lisez trop souvent sans vos lunettes |
Édité par - ribouldingue le 13 févr. 2015 20:18:02 |
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danmasse
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Posté - 16 févr. 2015 : 21:59:30
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Bonjour,
Notre expérience : depuis 2 ans, nous demandons à l'AG de voter une avance modeste (500 € HT) à verser au CS, celui-ci devant rendre des comptes lors de l'AG suivante.
A quoi sert cet argent ? Surtout à payer "cash" les petites dépenses non prévisibles : achat de fleurs pour le parterre, une boite à clé "pompier" (beaucoup moins chère sur Internet), des rampes que le CS fait fabriquer mais pose lui-même, des paillassons neufs, des crochets pour accrocher les vélos - posés par un membre du CS... et aussi les frais de photocopies et d'expédition de courrier aux propriétaires non résidents... Cet argent pourrait également servir à régler le petit artisan qui fait un dépannage, mais qui ne peut attendre les délais de paiement du syndic...
C'est très pratique. Nous n'avons jamais dépensé la totalité. La provision est reconstituée à chaque AG, et ne dépasse donc jamais les 500 €. |
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Posté - 17 févr. 2015 : 07:13:25
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Tout cela est fort bien mais ouvre la porte a toutes dérives, et le terme avance est mal choisi, il s'agit de dépenses.
Arguer d'un budget au CS parce que le sydnic ne rembourse pas assez vite, c'est dire qu'on paye un sydnic pour faire les paiements mais que puisqu'on trouve que ca va pas assez vite, on prend le risque de payer sois-même.
On prend le risque de ne pas avoir les factures, ou d'autres petits problèmes/.
Je n'ai rien personnellement contre le fait que le conseil syndical aille acheter des fleurs pour les parterres, mais c'est un budget fleur avec une délégation au conseil syndical pour les approvisionner et les installer, pas une opération sur 'budget du conseil syndical' qui n'existe pas pour ce genre d'achat
pareil pour les paillaissons neuf. |
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Posté - 17 févr. 2015 : 08:11:32
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je confirme, il vaut mieux répartir ces petits frais en prévisionnel dans le budget aux comptes 604 ou 605 ou 606, car ce ne sont pas des frais du CS. Mais l'important c'erst que le comptable du syndic les mette au bon endroit... |
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Posté - 17 févr. 2015 : 08:22:04
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Pour ma part j'ai fait ma réponse en pensant que l'important c'est que les copropriétaires ne pensent pas voter des réserves parlementaires, mais tout au contraire bel et bien d'une dépense dont ils sont maitres et qu'ils délèguent.
Ca ne change rien aux opérations, mais ca rend les dépenses conformes et légales, les copropriétaires impliqués et non pas démunis d'action, et la comptabilité fiable et sincère |
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Posté - 17 févr. 2015 : 08:40:59
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danmasse : Surtout à payer "cash" les petites dépenses non prévisibles : achat de fleurs pour le parterre, une boite à clé "pompier" (beaucoup moins chère sur Internet), des rampes que le CS fait fabriquer mais pose lui-même, des paillassons neufs, des crochets pour accrocher les vélos - posés par un membre du CS
Voilà une dérive courante. Toutes ces dépenses ne sont PAS des frais de fonctionnement du CS , mais des dépenses à porter au budget que le syndic seul peut engager.
Quand aux interventions des membres du CS, c'est une deuxième dérive. Cela ne fait pas partie de sa mission. Le CS n'a pas à intervenir sur les parties communes.
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danmasse
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Posté - 17 févr. 2015 : 11:09:54
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Tout cela est fort bien mais ouvre la porte a toutes dérives, et le terme avance est mal choisi, il s'agit de dépenses.
Non : c'est bien une avance. L'argent nous est remis en début d'exercice.
citation: Arguer d'un budget au CS parce que le sydnic ne rembourse pas assez vite, c'est dire qu'on paye un sydnic pour faire les paiements mais que puisqu'on trouve que ca va pas assez vite, on prend le risque de payer sois-même.
On prend le risque de ne pas avoir les factures, ou d'autres petits problèmes/.
Bon, j'explique : les premières années, quand il y avait de petites dépenses, un membre du CS se dévouait pour avancer l'argent. Mais le syndic ne remboursait que 2 ou 3 mois après, souvent après plusieurs relances. Nous avons pensé qu'il n'est pas très normal que celui qui se dévoue pour faire un achat ou un petit travail doive en plus avancer l'argent.
De même, il nous est arrivé de trouver des artisans qui nous faisaient des prix nettement meilleurs que ceux que le syndic nous trouvaient - mais ces artisans demandent aussi à être payés rapidement : le syndic demande 1 mois + 5 jours - après avoir obtenu toutes les informations légales et bancaires de l'artisan.
Un autre exemple : les clés de nos serrures. On les trouve sur Internet à la moitié du prix que nous propose le syndic. Celui-ci passe par un revendeur local, qui prend sa comm, de même que le syndic. Mais le syndic "n'a pas le droit" d'acheter sur Internet...
C'est en faisant de petites économies de ce genre qu'on arrive à faire baisser les charges... |
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danmasse
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Posté - 17 févr. 2015 : 11:21:50
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citation: Initialement posté par philippe388
Voilà une dérive courante. Toutes ces dépenses ne sont PAS des frais de fonctionnement du CS , mais des dépenses à porter au budget que le syndic seul peut engager.
Je n'ai jamais parlé de frais de fonctionnement du CS...
citation: Quand aux interventions des membres du CS, c'est une deuxième dérive. Cela ne fait pas partie de sa mission. Le CS n'a pas à intervenir sur les parties communes.
Et comme le CS n'a pas à intervenir sur les parties privatives... que reste-t-il à faire ?
Soyons sérieux. L'ARC vient de publier les résultats d'une enquête qu'ils ont faite auprès de leurs adhérents : les résidences disposant d'un CS "efficace" ont des charges inférieures de 17 à 30 % aux charges des résidences dont la gestion est laissée entièrement à la charge du syndic - quel que soit le syndic.
Et j'ai plusieurs exemples pour prouver que ce chiffre est vraisemblable : différence entre devis obtenus par le syndic, et devis négociés par le CS. |
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jmr91200
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Posté - 17 févr. 2015 : 11:32:52
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Votre situation m'interpelle, danmasse. Je pense comme philippe388 que c'est une dérive du C.S. C'est le Syndic le donneur d'ordres, le C.S. ne fait que suggérer.
Dans notre cas, j'avance la somme (20/30€ toute au plus) même si c'est arrivé une fois ou deux que la compta du Syndic oublie. Cela ne me semble pas insurmontable d'attendre.
Que les artisans soient payés à 30 jours, c'est normal. C'est le cas de nombreuses sociétés en France dans tous les secteurs. Que le syndic vérifie ses informations bancaires et légales me paraît quand même une tâche normale. C'est souvent les artisans qui ont du mal à les fournir rapidement (pourtant c'est pas très compliqué). Cela nous est déjà arrivé de trouver une entreprise plus intéressante, pas de problème le Syndic l'a intégré dans sa recherche et c'est le Syndic qui l'a payé.
Les économies à faire ce sont sur les contrats importants ou en regroupant les interventions ponctuelles par leurs nombres. |
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Posté - 17 févr. 2015 : 11:50:21
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danmasse : Et comme le CS n'a pas à intervenir sur les parties privatives... que reste-t-il à faire ?
Heureusement ! une autre dérive du CS.
La loi fixe clairement la mission du CS : controle des comptes, controle de la gestion du syndic, assistance du syndic, préparation de l'Odj en concertation avec le syndic.
Dans l'exemple que vous proposez, le CS n'a PAS à avancer des fonds pour des travaux ET sa mission est de vérifier que les fournisseurs soient payer rapidement.
Quant aux achat sur internet, ou avez vu vous que le syndic ne pouvait pas le faire ?? le SDC achete les BIP d'ouverture des portails par exemple.
danmasse : les résidences disposant d'un CS "efficace" ont des charges inférieures de 17 à 30 % aux charges des résidences dont la gestion est laissée entièrement à la charge du syndic - quel que soit le syndic.
Mais cela n'est pas le sujet; nous parlons de frais de fonctionnement du CS et dépenses que le CS n'a aucun droit d'engager.
Un CS sérieux respecte la loi de la copropriété et exécute sa mission principale du controle, et l'assistance du syndic inclue aussi la recherche de devis.
Mais celui qui gère le SDC EST le syndic, pas le CS.
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Posté - 17 févr. 2015 : 12:01:53
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citation: Non : c'est bien une avance. L'argent nous est remis en début d'exercice. Ce sont donc en effet des 'dépenses' qui ne sont pas acceptables, il n'est rien prévu en droit de la copropriété pour payer de telles avances.
le conseil syndical ne peut pas engager autre chose que des frais de fonctionnement
Légalement, la comptabilité du syndicat est donc mal tenue, avec des dépenses non justifiées de justificatifs. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 17 févr. 2015 : 12:26:26
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le CS n'a pas à se substituer au syndic pour engager des dépenses!
c'est une dérive
le syndic peut tout à fait passer des commandes par internet
attention : si c'est un membre du CS qui passe commande, il devient le donneur d'ordre
un prestataire doit recevoir un ordre de service de la part du syndic courrier, fax, mail...)
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 17 févr. 2015 : 14:45:23
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danmasse, je fais partie de ceux qui pensent que le CS peut réaliser lui-même quelques tâches sans risque pour lui ni pour les autres : je suis dans votre état d'esprit à ce sujet mais tout ce que fait le CS doit au moins passer par la comptabilité du syndic.
Lors du vote du budget, le CS doit proposer de budgéter des lignes de dépenses suivant les clés de répartition : c'est une manière de faire valider les dépenses avant par l'AG comme par exemple, acheter des ampoules à LEDs pour les parties communes, faire réaliser des étiquettes ou des panneaux, acheter un tuyau d'arrosage.
Quelqu'un du CS avance l'argent pour acheter et se fait rembourser par le syndic.
Le budget et le CS doivent limiter la ligne de dépenses "frais de CS" aux seuls frais de fonctionnement du CS.
Sinon, des dépenses ne sont pas justifiées ainsi que l'a dit ribouldingue.
Le CS doit être rigoureux sur le fait que seule l'AG décide des dépenses et que celles-ci doivent être justifiées. A défaut, avec ce flou ou cette zone grise, le CS s'expose aussi au risque de perdre la confiance des copropriétaires.
Effet pervers d'un manque de rigueur du CS en compta : il est mal placé pour exiger de la rigueur en compta de la part du syndic ou de la part d'un copropriétaire qui veut faire passer des réparations privatives (plomberie) en dépenses communes.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 17 févr. 2015 14:57:57 |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 17 févr. 2015 : 16:18:24
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Dialogues de sourds... Typique de beaucoup de discussions... Chacun comprend ce qu'il veut, et ne retient que ce dont il a envie.
"Je sais que vous croyez comprendre ce que vous pensez que j'ai dit, mais je ne suis pas certain que vous réalisiez que ce que vous avez entendu n'est pas ce que je pense ?"
Ceci nous amène à un niveau bien supérieur à celui des fonds accordés au CS...
Voilà comment devrait fonctionner une copro :
- Le SDC est maitre de toutes les dépenses et de toutes les décisions.
- Le budget et les décisions complexes ne pouvant être étudiés en détail lors d'AG, celle-ci délègue ce pouvoir à un CS, les décisions étant prises en AG
- Si le CS n'a pas les moyens d'assurer la comptabilité et l'administration de la copro, il propose d'avoir recours à un syndic - qui doit être approuvé par l'AG
- Tous les travaux et améliorations impliquant des dépenses sont étudiés par le CS, qui consulte les entreprises et sollicite des devis.
- Si le CS n'a pas les compétences pour prendre certaines décisions techniques complexes, il fait appel à des experts extérieurs ou à des bureaux d'études.
- Dans le cas où le CS n'a pas le temps (ou pas envie) de s'impliquer dans un projet, il demande au syndic de le faire - en acceptant donc de payer plus cher.
- Le syndic, étant un gestionnaire professionnel, a le devoir de gérer rigoureusement les sommes qui lui sont confiées
- Le syndic a également le devoir de veiller à ce que les lois soient strictement respectées (en particulier en ce qui concerne la comptabilité et la sécurité)
Le rôle du CS est donc :
- de s'assurer que les sommes dépensées sont utilisées au mieux
- que le syndic - auquel il est confié une délégation de gestion - assure honnêtement sa mission.
Tout le reste en découle :
- C'est le CS seul qui suggère les travaux à entreprendre (sur suggestions de copropriétaires ou du syndic)
- C'est le CS seul qui suggère l'entreprise à laquelle seront confiés les travaux
- Le CS vérifie la rigueur de gestion du syndic - et son honnêteté.
Tous les moyens sont bons pour diminuer le montant des charges : si le CS peut les réduire en réalisant lui-même certains petits travaux - et en achetant directement les matériaux, par exemple - c'est son devoir de le faire.
L'attribution d'une avance au CS rentre dans cette catégorie, étant entendu que les dépenses faites avec ce compte doivent être validées par l'AG suivante.
Utopie ? Sans doute... Mais on peut toujours essayer de tendre vers ce shéma... C'est le seul moyen d'arriver, à terme, à dépenser plus utilement les sommes énormes investies dans le bâtiment.
Le gros obstacle, bien entendu, est que le copropriétaire "moyen" accepte de consacrer un peu de son temps à améliorer les conditions de la communauté dans laquelle il vit...
Le chemin est long, quand on constate le nombre de personnes qui ne savent pas la différence entre "syndic" et "conseil syndical"...
Bon, fini de rêver... Je redescend sur terre, promis... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 févr. 2015 : 18:22:18
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Pourquoi une utopie puisque cela existe ?
C'est le mode de fonctionnement des syndicats de forme coopérative.
Il y en a un certain nombre en France.
Pour les autres syndicats le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. S'il remplit bien ces deux missions c'est déjà pas mal.
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Frais du Conseil Syndical au budget 
