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puitsjamet
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 Posté - 03 févr. 2015 : 10:46:17
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Bonjour,
A l'OJ de l'AG de l'année dernière, la motion suivante a été inscrite : Travaux de mise en peinture des boxes - Clé de charges garage/parking.
Ce qui voulait dire que même les copropriétaires de parking devaient contribuer à cette charge. A la stupéfaction générale, seuls 4 copropriétaires ont voté pour. La mesure n'est donc pas passée.
Mais depuis, l'idée a fait son chemin et les copro (dont certains possèdent plusieurs garages) se frottent les mains à l'idée que la dépense serait partagée par tous alors que les propriétaires de parking n'ont AUCUNE UTILITE des garages. Je cite le RdC :
"Enumération et Répartition des charges communes.
Les charges communes à l'ensemble ou à des groupes de copropriétaires sont énumérées et réparties conformément au tableau ci-après qui comprend dans ses 5 colonnes :
Colonnes 1 Ă 4 ......
Colonne 5 : Toutes les dépenses afférentes à l'ensemble des parkings à automobiles et garages couverts, au rez-de-chaussée, et concernant exclusivement lesdits garages et parkings, sont réparties entre les propriétaires des lots n° 133 à 217, conformément aux millièmes spéciaux figurant dans ladite colonne n° 5 ; elles concernent notamment le revêtement du sol, la clôture, la toiture, les moyens d'accès et le gardiennage, s'il y a lieu. Ces charges communes aux seuls garages (lots n° 133 à 217) sont réparties entre lesdits lots."
Qu'en pensez-vous ?
Merci.
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andre78fr
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 Posté - 03 févr. 2015 : 10:59:20
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Vous êtes sûr du paragraphe copié ? il est d'abord question de "garages et parkings" => lots 133 à 217 puis "aux seuls garages" => lots 133 à 217 ?
Si l'état descriptif ne distingue pas garages et parkings, c'est la solidarité qui l'emporte ; les parkings payent la peinture et les garages paieront les enrobés...
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GĂ©dehem
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Posté - 03 févr. 2015 : 14:18:13
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Avant de parler de "charges" il faut parler de "parties communes".
Une "charge commune" ne peut exister que sur une "partie commune".
La porte d'un garage privatif, à l'usage du seul propriétaire du garage, n'est certainement pas "partie commune".
Si les parties constitutives de ce garage privatif (son gros œuvre) sont classées "parties communes", comme il en est des autres volumes privatifs (apparte, cave, cellier, etc ...), sa porte d'accès, comme d'autres éléments à l'usage exclusif privatif de son propriétaire, n'entre pas dans les parties/charges communes.
Il faut remonter dans le RDC aux clauses traitant des parties privatives, "à l'usage exclusif" du propriétaire du lot.
La question posée "mise en peinture des portes de box" ne peut donc porter QUE sur la mutualisation de travaux d'entretien privatifs.
Autrement dit, au "Traitement collectif de travaux privatifs", qui échappent aux règles de répartition, lesquelles ne portent QUE sur du "commun".
L'AG adoptant les travaux (art.24) peut décider du mode de répartition. Ici selon "la porte", à l'unité. |
Édité par - Gédehem le 03 févr. 2015 14:22:44 |
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Posté - 03 févr. 2015 : 15:11:08
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sauf exception Ă votre rdC, les portes de garage sont privatives : leur entretien incombe aux copros et non au syndicat.
cette résolution n'a pas à venir sur l'ordre du jour, sauf à vouloir faire profiter ceux qui adhéreraient à ce projet de payer un tarif de "groupe" négocié par le syndic ou le CS. Dans ce cas, on se trouve sur une adhésion des copros concernés à un devis collectif dont la dépense est assurée uniquement par les copros adhérents. |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 févr. 2015 : 15:37:45
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".... le revêtement du sol, la clôture, la toiture, les moyens d'accès et le gardiennage, s'il y a lieu. "
Soit des choses "communes". Les portes n'en sont pas.
Dans "les moyens d'accès", il faut comprendre les voies, passages et autres moyens permettant d'accéder aux garages et parkings.
Comme le seraient allées, hall, escalier, couloir, etc .... de l'immeuble destiné à l'habitation, "moyens d'accès" aux lots. |
Édité par - Gédehem le 03 févr. 2015 15:43:53 |
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puitsjamet
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Posté - 03 févr. 2015 : 16:48:56
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Merci de vos réponses et je n'ai pas fait d'erreur en recopiant mot à mot le RdC.
Voici ce qu'il dit sur les parties privées :
"Les parties privées sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses et parties communes énoncées à l'article 3. Elles sont divisées en 217 lots comme il a été dit à l'article 2."
J'avais bien compris pour les accès, c'est le "notamment" qui me gêne et que notre syndic dit vouloir appliquer le RdC. Nous ne sommes encore pas sortis de ce "pataquès".
Il y a environ 12 ans, lorsque les portes de garages ont été repeintes, seuls les corpro de garages avaient voté. Mais là , il s'agit d'un copro zélé, car il n'a même pas de garage, qui a fait remarqué cette clause du RdC et que le syndic devait l'appliquer !
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GĂ©dehem
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Posté - 03 févr. 2015 : 17:27:42
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"Les parties privées sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses et parties communes énoncées à l'article 3. "
Comme il y a peu de chance que la porte particulière et exclusive au propriétaire du garage 217 soit aussi à l'usage particulier et exclusif du propriétaire du garage 172, on peut conclure sans se tromper que les portes de garages sont privatives aux propriétaires de garages.
S'agissant de traiter des parties communes, le "notamment " ne peut en aucun cas concerner du privatif.
Notamment = "parmi les parties communes, il y a le revêtement du sol, la clôture, la toiture, les moyens d'accès ".
"Mais là , il s'agit d'un copro zélé,..;"
Mais qui n'y connait rien du tout !
La méconnaissance fait dire n'importe quoi, avec un syndic à coté de la plaque sur ce coup, ou incompétent. |
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Posté - 03 févr. 2015 : 21:03:05
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on peut rapprocher la porte de garage (virtuellement  ) de la porte palière de l'appartement :elle est privative et un syndicat ne peut prendre en charge, ni obliger (sauf décision de justice) un copro à la repeindre.... |
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puitsjamet
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Posté - 04 févr. 2015 : 13:43:11
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Mais pour répondre clairement à mon cas d'école, en fonction du RdC cité plus haut, qui doit voter :
1 l'ensemble des copro ayant un garage et un parking ?
2 uniquement les propriétaires de garages ?
Merci |
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Sunbird
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Posté - 04 févr. 2015 : 14:01:31
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Avant de savoir qui vote il faut savoir si la porte du garage relève du privatif ou pas.
On peut voter uniquement en fonction des clés de répartition. Si votre règlement ne distingue pas parking/garage dans ce cas c'est tout le monde qui vote pour ce qui concerne les parties communes des parkings/garages. |
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Louis92
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Posté - 04 févr. 2015 : 14:37:03
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Sunbird, le RCP dit que citation: Les parties privées sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif Chaque porte de garage est à l'usage exclusif du propriétaire de chaque garage, elles sont privatives (au sens de "pas parties communes") comme cela a déjà été écrit plus haut et échappent au traitement en AG sauf regroupement de quelques propriétaires qui voudraient faire une économie d'échelle comme pour les portes palières d'appartement ou les portes de boîtes aux lettres. Regroupement que le syndic accepterait de gérer (son domaine est les parties communes) moyennant honoraires dédiés.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 04 févr. 2015 14:38:05 |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 févr. 2015 : 16:22:13
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Ou pour tenter d'ĂŞtre plus clair :
Mais pour répondre clairement à mon cas d'école, en fonction du RdC cité plus haut, qui doit voter :"
PERSONNE
Le syndicat, son AG, n'a compétence QUE sur les choses communes, sur les services communs, les équipements collectifs.
Les parties privatives échappent à sa compétence.
Sauf cas particulier, où le RDC le préciserait.
C'est le cas parfois lors d'un ravalement des façades, le RDC prévoyant que les parties classées privatives (appuis de fenetres, de balcon, les fenetres et portes fenetres, les volets, etc ..) qui concourent à l'aspect extérieur de l'immeuble seront traitées en même temps, leur répartition selon la grille correspondante "travaux d'entretien courant".
Ce qui devrait se faire partout.
Pas de clause RDC, pas de traitement des parties privatives.
Tout autre chose serait la proposition de réaliser des travaux d'entretien des portes de garages, privatives, en "collectivisant" la réalisation. Ce qui permet d'avoir de meilleurs prix.
On est alors dans le "Traitement collectif de travaux privatif". (*) Qui s'envisage (le traitement) par engagement personnel des volontaires, chacun dans une convention avec le syndic, ne serait-ce que pour le recouvrement des fonds, des provisions.
L'affaire peut se traiter lors de l'AG, mais Ă©chappent totalement Ă son ODJ.
Autrement dit, La question "Travaux d'entretien des portes de garages" ("Travaux de mise en peinture des boxes"). est irrégulière, dans la mesure où elle ne concerne pas le syndicat, s'agissant d'aborder l'entretien de parties privatives.
Ce qui n'empêche pas de l'aborder lors de la réunion, mais hors le déroulé normal de la séance.
Une fois que la séance est levée, par exemple, les propriétaires intéressés se réunissant autour du syndic pour en discuter, voir les devis, etc .... Ou conviennent d'une date pour voir l'affaire ensemble. Sachant que le syndic doit se protéger par une convention avec chacun, au risque d'être coincé s'il y a litige avec tel ou tel.
Pratique de la réunion en fin d'AG qui est classique pour la 1ère réunion du CS qui suit la désignation des membres, profitant de ce que tout le monde est là , pour aussitôt désigner le pdt. 
Le tout hors AG.
(*) prestation particulière privative du syndic, ce qui ouvre droit à des honoraires particuliers puisque hors gestion courante, que supportont les seuls propriétaires concernés.
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Édité par - Gédehem le 04 févr. 2015 16:34:32 |
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puitsjamet
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Posté - 04 févr. 2015 : 17:30:21
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Merci Gédéhem de votre réponse très claire.
Une autre question.
Les garages sont côte à côte séparés par un mur d'environ 20/30 cm d'épaisseur et sont des constructions en béton peint en blanc.
Ces murs de séparation seraient aussi à repeindre. S'agissant du gros oeuvre faisant partie de la copropriété, qui serait appelé à voter :
- uniquement les copro des garages
- les copro de garages et parking
- l'ensemble des copro
Merci
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Posté - 04 févr. 2015 : 18:40:03
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puitsjamet :
1. pas de vote de l'AG sur les portes des garages, car ce sont des parties privatives
2. Votre des copros concernés par ces garages et parkings sur les parties communes - gros oeuvre, toiture, ... - parties communes spéciales. Celal doit être spécifié dans votre RDC ( votre colonne 5), ET si rien n'est précisé alors TOUT les copros votent et paien ces travaux en charges communes générales. |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 févr. 2015 : 19:01:22
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Comme rappelé plus haut sur le principe :
Avant de parler de "charges" il faut parler de "parties communes".
Une "charge commune" ne peut exister que sur une "partie commune".
Que cette partie commune soit spéciale à certains ou non.
Manque un élément : l'implantation de ces garages et parkings. Dans le bâtiment, en RdeChaussée, en sous-sol ??
Ou bien les garages font partie d'un bâtiment distinct, découpé en "lots garage" ??
La clause de répartition est ambigue.
"notamment le revĂŞtement du sol, la clĂ´ture, la toiture, .."
En s/sol ou en RdeCh., la "toiture" est celle du bâtiment lui-même, et non des garages.
Même chose pour "la clôture" ... Les murs font partie du gros œuvre de l'immeuble (*), et à ce titre à charge de tous, faute de définition de "partie commune spéciale" aux seuls garages.
(*) les murs "gros œuvre" séparatifs des lots "habitation" sont indistinctement parties communes à tous, comme le sont les murs "gros œuvre" séparatifs des lots "garages".
Sauf à préciser (RDC) que ces murs sont mitoyens entre chaque lot (garage ou habitation) ce qui serait possible. Faute de mention, c'est du commun "commun" à tous. |
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puitsjamet
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Posté - 04 févr. 2015 : 19:23:37
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Il s'agit d'un bâtiment dédié aux garages comme il en existe dans pas mal de copro ; des portes de garages les unes à côté des autres. Il est en rez de chaussée à l'extérieur de la résidence et proche des bâtiments d'habitation.
La toiture est plate et, me semble-t-il en béton.
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GĂ©dehem
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Posté - 04 févr. 2015 : 21:08:14
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Dans ce cas il s'agirait d'un "Bâtiment commun à usage de garages privatifs".
Dans la définition des parties communes, est-il fait référence à cette distinction, à une spécialisation "par bâtiment, au moins de ces 2 bâtiment distinctement. Du genre ".. de chaque bâtiment ... " ou plus explicitement "du bâtiment habitation et du bâtiment garages" ....
A défaut pour le RDC d'avoir différencié les parties communes de l'emprise foncière en copropriété, tout ce qui est classé "commun" est commun à tous, chacun selon ses tantièmes.
Pour que chaque bâtiment soit dissocié et puisse spécialiser ses charges, il faut que le RDC prévoit la spécialisation des parties communes "par bâtiment".
Sur le principe, Cass 8.07.1998 : pas de charges spéciales sans parties communes spéciales.
Cass. 4.07.2006 pourvoi n° 05-11058 :
Pas de charges spéciales sans parties spéciales.
« Attendu qu'ayant relevé que la répartition des charges opérée par le règlement de copropriété n'était pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où, d'une part, la distinction légale entre les deux types de charges n'était pas faite et, d'autre part, que l'exonération de certains lots de la participation aux charges communes générales devait reposer sur une spécialisation des parties communes, de telles parties communes spéciales n'étant pas définies dans ce règlement ….
Relisez votre RDC pour voir ce qu'il en est.
(C'était le sujet : "de la joie de la copropriété" )
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Édité par - Gédehem le 04 févr. 2015 22:38:33 |
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Posté - 05 févr. 2015 : 08:48:06
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citation: (C'était le sujet : "de la joie de la copropriété" )
j'aurai tendance à dire : C'était la saga : "de la joie de la copropriété" |
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puitsjamet
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Posté - 05 févr. 2015 : 08:53:06
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La joie en copropriété .... il faut la chercher !
J'ai relu mon RdC et ne trouve, en ce qui concerne le bâti des garages, que ce que j'énonce dans mon premier message.
Voici ce qu'il mentionne pour les choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment : elles leur appartiennent indivisément dans la proportion où les charges en seront supportées en vertu de répartitions propres telles qu'elles figurent aux art. 8 et 9 ci-après.
Elles comprennent :
- les fondations, les gros murs (façades, pignons et refends), en un mot tous les murs et éléments constituant l'ossature de chaque bâtiment, éventuellement les mitoyennetés correspondantes,
- le gros oeuvre des planters de chaque bâtiment, ......
Comme vous pouvez le lire cela concerne les bâtiments d'habitation. Peut-t-on l'assimiler aux garages ?
Merci
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Posté - 05 févr. 2015 : 09:05:59
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votre RdC ne semble pas spécifié que cela concerne uniquement les bâtiments d'habitation : "... à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment ..."
Ainsi si les garages sont dans un bâtiment même séparé du reste des autres batiments, c'est un bâtiment qui relèverait de ce que vous venait de citer : le bâti de ce bâtiment garage est propriété indivis des propriétaires de garage, et les portes sont donc individuelles.
PS : à signaler que votre RdC est mal rédigé, à mon avis, car tel que rédigé, j'aurai tendance à lire que cela signifierait : tout le monde n'est pas propriétaire indivis de tout le syndicat ....  |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 févr. 2015 : 10:33:17
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Oyez oyez : sonnez trompettes, battez tambours : Puitsjamet (son syndicat) a une chance extraordinaire :
".... en un mot tous les murs et éléments constituant l'ossature de chaque bâtiment, .....
- le gros oeuvre des planchers de chaque bâtiment, ......"
Votre RDC spécialise les parties communes selon "chaque bâtiment".
Ref : "- ArrĂŞt du 3 juin 2009, pourvoi 08-16379.
Un article du règlement de copropriété qui classe les « ..parties communes affectées à usage et utilité de tous les copropriétaires de chacun des bâtiments…. » défini des parties communes spéciales, l’expression « ..chacun des bâtiments » primant sur « tous les copropriétaires ».
Les propriétaires de garages supportent seuls les frais d'entretien et de réfection des parties communes du bâtiment "garages".
PS : contrairement à rambouillet, qui ne doit pas avoir mis ses lunettes  , je ne vois pas avec les miennes où serait la clause traitant spécifquement d'un bâtiment "habitation". Surtout qu'il n'y a que 2 bâtiments semble t-il : un pour l'habitation, un autre pour les garages, clause pour "chacun des bâtiments", indistinctement ...
NB : "tout le monde n'est pas propriétaire indivis de tout le syndicat .... "
La spécialisation des parties communes ne constitue pas une indivision de droit commun. Elle ne change rien à leur indivision entre tous les membres du syndicat. (Principe. Cass 11.10.1995) |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2015 10:48:55 |
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Mise en peinture des portes de garages 
