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 Posté - 05 févr. 2015 : 10:38:41
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et pour compléter, mais on ne peut toujours pas imposer la peinture des portes privatives, ..... |
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puitsjamet
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Posté - 05 févr. 2015 : 12:03:09
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Il y a 3 bâtiments d'habitations et 2 bâtiments dédiés aux garages (boxes).
Je comprenais, dans ce que j'ai énuméré, qu'il ne s'agissait que des bâtiments d'habitations puisque à aucun endroit n'est mentionné le mot "garage".
Donc si je vous comprends bien, tous les frais d'entretien, que ce soit la réfection des peintures de portes de garages ou bien (s'il y avait lieu) de réfection de leur toiture seraient à la charge des seuls copro desdits garages.
Notre syndic a des lacunes en matière juridique.
Par ailleurs, je vous avais demandé conseil sur la clé de charges (77500è) qui suscitait interprétation de la part du Pst du CS.
IL ne démord pas et continue de penser qu'il n'y a qu'une seule clé de charges pour les 3 bâtiments au motif qu'il n'y a pas de sous-totaux. Il prétend que ce n'est pas une discussion sur un forum qui le fera changer d'avis !!! |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 févr. 2015 : 14:06:55
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Non, mais qui montre combien les idées personnelles infondées en raison de la méconnaissance de l'intéressé sont nocives (vous pouvez lui montrer ce post !)
C'est le RDC du syndicat, et la jurisprudence sur ce type d'affaire, qui s'impose.
Une grille ne change rien du moment que la spécialisation des charges est prévue en fonction de la spécialisation des parties communes.
Ce qui est très précisément le cas dans votre syndicat.
Avec une conséquence : il est IMPOSSIBLE de "faire payer" un copropriétaire exonéré de telle charge en raison de sa spécialisation.
Autrement dit, si un copropriétaire refuse de régler ces charges qui ne lui incombent pas, le syndic n'a AUCUN moyen de l'imposer, y compris devant un juge.
Pire : le juge peut condamner le syndicat pour cette procédure abusive.
"Donc si je vous comprends bien, tous les frais d'entretien, que ce soit la réfection des peintures de portes de garages ou bien (s'il y avait lieu) de réfection de leur toiture seraient à la charge des seuls copro desdits garages."
Oui, puisque votre RDC l'impose ainsi. Pour les portes, privatives, il a été répondu : c'est à chacun.
En présence d'une spécialisation des charges liées à la spécialisation des parties communes prévue au RDC, commet une faute professionnelle le syndic qui ne la respecte pas.
Il faut réveiller votre pdt de CS et lui dire d'aller se former, au moins s'informer, formation des conseillers syndicaux indispensable qui ne porte certainement pas uniquement sur cette question des charges.
PS : il faut cesser de parler uniquement de "garage", expression que vous n'utilisez sans doute pas pour les bâtiments "habitataion" (garage > appartement).
Il y a chez vous 5 bâtiments, dont les parties communes sont spécialisées "pour chaque bâtiment", peu importe l'usage ou la destination de ces bâtiments, bâtiment habitation ici, bâtiment garages là .
Il faut donc parler de "bâtiment garages", et non de "garages".
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Édité par - Gédehem le 05 févr. 2015 14:21:19 |
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Louis92
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Posté - 05 févr. 2015 : 14:25:58
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puitsjamet citation: Par ailleurs, je vous avais demandé conseil sur la clé de charges (77500è) qui suscitait interprétation de la part du Pst du CS.
IL ne démord pas et continue de penser qu'il n'y a qu'une seule clé de charges pour les 3 bâtiments au motif qu'il n'y a pas de sous-totaux. Il prétend que ce n'est pas une discussion sur un forum qui le fera changer d'avis !!! Montrez à votre président de CS le fil entier du sujet sur UI, il y verra qu'au moins JB22 et Louis92 font la même lecture que lui  .
Ne retenez pas d'UI que ce qui vous convient !
Cdlt. Louis92.
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GĂ©dehem
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25
Posté - 05 févr. 2015 : 14:42:11
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Sujet qui montre que mĂŞme nos Ă©minents intervenant que sont Louis ou JB peuvent se tromper .....
Il faut dire à leur décharge que l'exposé initial était pour le moins succint, ce qui pouvait induire en erreur faute d'avoir tous les éléments précis sous la main.
Il n'en reste pas moins que la spécialisation des parties communes est prévues au RDC, selon "chaque bâtiment", que la spécialisation des charges qui en découle l'est aussi, ce que précise le RDC :
"Colonne 5 : ..... conformément aux millièmes spéciaux figurant dans ladite colonne n° 5 ; elles concernent notamment le revêtement du sol, la clôture, la toiture, les moyens d'accès et le gardiennage, s'il y a lieu. Ces charges communes aux seuls garages (lots n° 133 à 217) sont réparties entre lesdits lots."
Les parties communes de chaque bâtiment étant "spéciales" aux propriétaires de lots de "chaque bâtiment", la répartition des charges se fait selon "chaque bâtiment" par application des tantièmes correspondant à "chaque bâtiment".
Répartition selon les tantièmes généraux ou spéciaux attachés à chaque lot, selon le cas.
La spécialisation des parties communes et donc la spécialsation des charges par "chaque bâtiment" prévue par convention au RDC ne se discute pas.
On se moque ici d'un trableau récapitulatif ou d'un cumul qui ne correspondrait pas à cette spécialisation.
Seuls comptent les tantièmes attachés à chaque lot, et ici sur la répartition "par bâtiment", d'où en découle un cumul, le 'diviseur', qui est ce qu'il doit être : le total des tantièmes du bâtiment dont il s'agit.
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Édité par - Gédehem le 05 févr. 2015 14:50:37 |
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puitsjamet
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Posté - 05 févr. 2015 : 17:35:29
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Merci Ă tous pour ces explications.
A Louis et JB22 : je ne retiens pas que ce que je veux. Faute de réponse plus précise à mes questions de votre part à tous les deux, ce qui n'est pas une critique car je suis novice en la matière, ça vous l'aurez bien compris. Je retiens ce que m'explique Gédéhem car il répond dans le détail et c'est de cela dont j'avais réellement besoin, enfoncer le clou comme on dit ! Avec cet apport je comprends beaucoup mieux mon RdC.
Vous avouerez quand même que la lecture et surtout la compréhension d'un RdC n'est pas chose aisée surtout lorsque l'on n'a aucune formation juridique.
Certains copro ne l'ont jamais ouvert ou ne se souviennent mĂŞme pas qu'ils en ont un. C'est loin d'ĂŞtre un livre de chevet ! |
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GĂ©dehem
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27
Posté - 05 févr. 2015 : 18:41:59
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Pourtant, c'est la "bible" des copropriétaires, puisqu'elle régie chacun au sein de la collectivité ...
2 pages et on dort .....  |
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Louis92
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Posté - 05 févr. 2015 : 19:57:13
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Je viens faire amende honorable  : le post 38 à la fin du sujet "clés de charges" de puitsjamet m'avait échappé. Si citation: 2 - Choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment :
Elles leur appartiennent indivisément dans la proportion où les charges en seront supportées en vertu de répartitions propres telles qu'elles figurent aux articles 8 et 9 ci-après : est bien le texte du RCP et qu'il fait référence à la colonne 3, il est décisif : la répartition par bâtiment est bien prévue par le RCP.
puitsjamet, vous n'êtes pas le seul à avoir des soucis de compréhension d'un règlement de copropriété, ils sont souvent mal ficelés à cause de copiés-collés entre règlements de copropriétés soeurs mais différentes, copiés-collés laissant des incohérences faute de bonne relecture.
Cdlt. Louis92. |
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puitsjamet
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Posté - 06 févr. 2015 : 13:41:55
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Louis92 vous êtes tout excusé, déjà quand on a le document sous les yeux ce n'est pas évident à comprendre, alors a fortiori quand on ne l'a pas !
Je reviens vers Gédéhem car j'ai un doute sur sa réponse :
"Colonne 5 : ..... conformément aux millièmes spéciaux figurant dans ladite colonne n° 5 ; elles concernent notamment le revêtement du sol, la clôture, la toiture, les moyens d'accès et le gardiennage, s'il y a lieu. Ces charges communes aux seuls garages (lots n° 133 à 217) sont réparties entre lesdits lots."
Dans les lots n° 133 à 217 sont inclus les parkings. C'est pour cela que le syndic, dans sa résolution, indiquait que les propriétaires de parking devaient contribuer à la dépense de mise en peinture des portes de garage en fonction de leurs tantièmes. Les tantièmes parking sont de 15/80 000è et ceux des garages sont de 50/80 000è.
Si cela ne devait concerner que les garages seuls leurs numéros devraient être mentionnés. |
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Posté - 06 févr. 2015 : 14:01:36
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citation: C'est pour cela que le syndic, dans sa résolution, indiquait que les propriétaires de parking devaient contribuer à la dépense de mise en peinture des portes de garage en fonction de leurs tantièmes.
sauf que ces portes ne font pas partie des parties communes, tout au plus peut-il faire profiter les copros concernés d'un tarif préférentiel pendant ces travaux sur les parties communes, mais a titre privatif et en fonction soit du nombre de portes, soit de la superficie de la porte (par ex.)
L'AG n'a pas de pouvoir sur ces parties privatives, sauf s'il y avait un danger quelconque... |
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puitsjamet
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Posté - 06 févr. 2015 : 15:16:15
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Bon ok, merci Rambouillet.
Il va me falloir défendre tout ceci auprès du syndic et des copro. Je suis comme Erin Brokovic, seule contre tous ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 févr. 2015 : 15:44:59
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. conformément aux millièmes spéciaux figurant dans ladite colonne n° 5
S'agissant de répartir des "charges spéciales" sur un ou des "bâtiments garages" dont les parties communes sont spéciales aux propriétaires de garages, bâtiment par bâtiment, il n'y a pas d'état d'âme.
Chaque garages portant 50/°°°°, tel bâtiment ayant 30 garages, la répartition pour chaque garage "par bâtiment" se fait en 1500/°°°° pour ce bâtiment, soit la quote-part pour chacun de 50/1500° ...
Si l'autre "bâtiment garages" compte 58 garages, c'est la même méthode de calcul.
Même chose pour chacun des bâtiments, peu importe leur destination, leur usage, habitation, garages, commerces ou autres ..
C'est du niveau CM2, en espérant que la comptable du syndic a au moins son certif'.
PS : vous n'ĂŞtes pas seule !
Vous avez le RDC avec vous, ce qui est imparable.
En ajoutant que si le syndic impute des travaux d'un "bâtiment garages" à d'autres propriétaires d'un autre bâtiment et que ceux-ci refusent de payer ce qui ne leur revient pas (ce qu'ils devront faire), le syndic n'a AUCUN moyen pour recouvrer les fonds.
Et que s'il entreprenait par folie une action au nom du syndicat, il serait à tout coup débouté, voire condamné (le syndicat) à des DI pour cette procédure abusive. |
Édité par - Gédehem le 06 févr. 2015 15:50:37 |
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puitsjamet
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Posté - 07 févr. 2015 : 11:21:56
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Merci Gédéhem, Rambouillet, Louis92 pour ces échanges très constructifs.
Notre Ag est fin mars et je pense que nous aurons des débats fort animés !
Bon week-end |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 févr. 2015 : 12:13:28
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Il ne faut pas attendre fin mars et l'AG annuelle.
Il faut faire de l'information avec l'entourage immédiat, les voisins amis, et faire boule de neige.
Il faut "communiquer", l'époque actuelle étant favorable à ce retour à la "convivialité " .... |
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Louis92
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Posté - 07 févr. 2015 : 14:17:58
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puitsjamet, il est très difficile de faire changer l'avis de quelqu'un qui en avait un en entrant en AG. Allez dans le sens de Gédehem, préparer les esprits avant l'AG, montrez les phrases pertinents du RCP. Les gens y réfléchiront et avec 5 ou 6 personnes qui abondent dans votre sens ceux qui n'ont pas vraiment réfléchi ou étudié le RCP suivront. C'est ainsi qu'une majorité peut sortir.
Cdlt. Louis92. |
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puitsjamet
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 Posté - 07 févr. 2015 : 14:38:57
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Il y a une semaine, le Cs a organisé une réunion préparatoire à l'AG ( il y avait une douzaine de personnes sur une trentaine qui se présente habituellement aux AG) pour informer les copro des sujets qui seraient traités à l'OJ et de recueillir leurs éventuelles suggestions. Le Pst du CS a exposé son pt de vue sur la répartition des charges bâtiment (c'est à dire à l'ensemble des bâtiments) et moi je disais le contraire c'est à dire pour chaque bâtiment. Certaines personnes ont observé notre point de désaccord mais sont restées muettes comme des carpes. J'espère que d'ici l'Ag les idées feront leur chemin, enfin j'espère ! Et comme le souligne très justement Louis92 le Pst a son idée et il n'en démord pas, c'est lui qui a FORCEMENT raison.
En plus c'est un homme  |
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Mise en peinture des portes de garages 
