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sonia75
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 Posté - 01 févr. 2015 : 18:44:05
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Bonjour a tous,
La loi ALUR fait bp de vagues ces tps ci... j ai lu qques articles ds la presse sur les hausses abusives des syndics liees au compte separe et a l immatriculation des copros. Ma question est dc de savoir comment evaluer les hausses proposees par le
syndic (j ai lu qu une hausse de 5% etait raisonnable) ?
Par ailleurs, je m interrogeais aussi sur le cout des archives, notre syndic nous fait payer un cout annuel supplementaire, car il recourt a un prestataire pr cela.
L archivage ne doit il pas faire partie des honoraires de gestiin courante ?
Question annexe: est il vraiment necsssaire de conserver des archives sur plus de 10 ans sachant que nous ne les utilisons jamais... ?
Mille mercis par avance de vos lumieres
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Sunbird
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1
 Posté - 02 févr. 2015 : 13:15:54
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Si le syndic a l'intention d'augmenter ses honoraires le mieux est de le mettre en concurrence.
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FBO
Contributeur senior
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Posté - 02 févr. 2015 : 13:40:43
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Bonjour,
1 ou 2 associations ont hurlé au loup en parlant de 20 à 40% d'augmentation, ce qui est faux. Peut-être chez certains cabinets ou groupes mais ce n'est pas le cas chez la plupart des syndics "normaux" (indépendants)
Il faut regarder le contrat dans son ensemble. 5% semble tout de même un peu élevé... |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 02 févr. 2015 : 16:24:32
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Au risque de se faire incendier, il faut mettre les choses au clair et ne pas jouer les étonné .....
Grosso modo, les honoraires du syndic étaient calculés avec, d'une part, des honoraires "gestion courante", avec imputation systématique en supplément d'honoraires "gestion particulière", qui quasi toujours, concernaient à 80 % de la gestion courante.
D'où des honoraires "gestion courante" tirés vers le bas, puisque ce sont ces honoraires que notent les copropriétaires.
"Je gère votre copropriété pour (ex) 3000 €", seul chiffre sur lequel se focalisent les copropriétaires.
Sans voir qu'en fin d'année, il y aura en plus les archives, le compte séparé, le ceci et le cela, toutes choses qui relèvent de la gestion courante mais "voilées"", puisque relevant de la "gestion particulière".
Ce qui donne au total des honoraires effectivement payés de 30, 40 ou 50% supérieurs aux honoraires "gestion courante" initiaux.
Exemple type : "notre syndic nous fait payer un cout annuel supplémentaire, car il recourt a un prestataire pour cela.
Gestion courante imputée en "particulière" ....
Que ce passe t-il maintenant ?
Le contrat proposé englobe (devrait englober) la totalité des taches "gestion courante", celles relevant de la "gestion particulière" devant être seules listées, avec les honoraires correspondant.
D'où la conséquence inévitable, soulignée par tous les praticiens :
Les honoraires englobant la totalité des taches "gestion courante" (archives, compte séparé, etc ...) devraient augmenter automatiquement au moins de 20%. 
Sauf que pas un syndic avec contrat "Tout sauf" ne va augmenter de 20 % .....(ouf ....  )
Il n'empêche que cela est inévitable, et qu'à vouloir en permanence tirer les honoraires vers le bas il ne faut pas s'étonner ensuite d'avoir des prestations elles aussi tirées vers le bas.
Avec Alur et la mise en concurrence des syndics, il faudra 4 ou 5 ans avant que les choses se régulent sur ce plan là , mais ces augmentations sont inévitables. |
Édité par - Gédehem le 02 févr. 2015 16:27:10 |
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sonia75
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Posté - 02 févr. 2015 : 22:45:35
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Ok, merci bien de vos retours.
Le but n'est pas dforcement de mettre en concurrence notre syndic (on a change il ny a pas longtemps et il fait bien son boulot !) sauf abus manifeste, mais de savoir quelle est l'augmentation legale ou au mois raisonnable etant donne qu'il y a juste deux nouvelle mesures, le compte separe et l'immatriculation (pas immediate je crois) ?
merci devos avis precieux !
PS: ah et aussi si qqn a une reponse pr ma question sur la gestion des archives ? :-) |
Édité par - sonia75 le 02 févr. 2015 22:47:03 |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 févr. 2015 : 10:41:02
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Le syndic est "gardien" des archives. Cela entre dans ses taches de gestion courante du syndicat. S'il décide de "délocaliser", il le fait sur ses frais personnels.
Ceci explique que le contrat "Tout sauf...", incluant les archives, la compta, le compte séparé, etc etc, tout ce qui relève de la gestion courante, nécessite un "coup de pouce" par rapport aux honoraires "raz des pâquerettes" souvent proposés.
Mais sur le principe, l'archivage Ă©tant compris dans les honoraires du syndic, vous (le syndicat) devez refuser des frais pour archivage, dont le syndic doit faire son affaire personnelle.
Etant rappelé que le contrat "archivage" n'est pas passé devant l'AG, qui l'aurait approuvé, et que l'approbation des comptes avec cet archivage n'est pas approbation d'un "contrat archivage". |
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sonia75
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6
Posté - 03 févr. 2015 : 20:37:48
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Ok, merci bien. le souci est que le syndic a d'abord cherche a nous imposer ces frais en cours d'annees, nous avons reussi a les faire sauter mais apres il nous a "forces" a souscrire a ce contrat d'archives (par vote a l'AG) ou de prendre nous memes ss notre responsabilite les archives.
en gros c etait soit vous payer soit vous prenez vous meme vos archives chez vous
ils ne gardent que 2 ans d'archives ds leurs locaux.
je n'arrive pas a retrouver la loi concernant la conservation des archives par le syndic ds le cadre de sa gestion courante, une idee a tt hasard ?
merci encore |
Édité par - sonia75 le 03 févr. 2015 20:38:23 |
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Posté - 03 févr. 2015 : 21:04:31
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citation: il nous a "forces" a souscrire a ce contrat d'archives (par vote a l'AG)
un syndic ne peut pas forcer une AG, les copros sont (en général  ) des adultes qui ont la possibilité de réfléchir et de décider en connaissance de cause... |
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sonia75
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Posté - 04 févr. 2015 : 03:41:04
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Certes mais on ne peut pas non plus forcer le syndic a prendre les archives s'ils refusent. Aucun copro ne pouvait heberger les archives ds notre cas.
L option de changer de syndic (pr un autre syndic qui fera sans doute de meme) ne s'applique pas ds notre cas, ns avons change il y a peu, nous preferons faire valoir la loi autant que possible).
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Édité par - sonia75 le 04 févr. 2015 03:42:44 |
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Posté - 04 févr. 2015 : 07:05:43
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citation: Certes mais on ne peut pas non plus forcer le syndic a prendre les archives s'ils refusent.
euh.... si..... vous ne pouvez pas le forcer, certes, mais les textes le force (le décret), il a obligation de conserver ou faire conserver à ses frais les archives ; à lui de gérer le montant de ses honoraires en connaissance... s'il doit louer un autre local ou utiliser une entreprise extérieure (avec accord de l'AG) :
"Article 33
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic." |
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Sunbird
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Posté - 04 févr. 2015 : 10:19:13
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Un syndic qui refuse de s'occuper des archives cela ne présage rien de bon. Ce type de syndic à mon avis ne doit jamais être présenté en AG. |
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Louis92
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Posté - 04 févr. 2015 : 10:34:10
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Juste pour dire que je me joins à Gédehem pour partager son risque à se faire incendier du post n°3. Suivant l'écart entre les pratiques d'un syndic en vigueur en 2014 et celles exigées par la loi ALUR, les augmentations étalées sur les 5 ans à venir seront plus ou moins grandes.
Pour un syndic donné, les augmentations ne seront d'ailleurs pas les mêmes pour toutes "ses" copropriétés car des pratiques "avancées" ont pu être en oeuvre pour certaines copropriétés dont le CS a été vigilant sur un point ou autre (par ex., compte séparé).
Cdlt. Louis92. |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 févr. 2015 : 10:53:11
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Ce qui interpelle ici, si on s'en tient a ce qu'indique Sonia de son syndic dans un autre sujet ...
Pour en revenir aux archives, il faut revenir les pieds sur terre.
Leur conservation et leur gestion relèvent de la gestion courante du syndicat dont le syndic a la charge.
Il doit donc inclure ces taches dans le cal calcul de ses honoraires.
Une image : que dirait on de tel artisan qui "oublierait" de compter dans son devis la main d'œuvre de telle partie du chantier ?? La réfection des murs du hall d'entrée a été estimée, mais il a oublié les 15m² du plafond !!
C'est la mĂŞme chose pour le syndic qui souhaite externaliser les archives : il doit inclure cette tache qui lui incombe dans le calcul des honoraires de gestion courante.
Le syndic qui oublie ce poste dans son calcul est un mauvais gestionnaire pour sa propre entreprise.
Ce que j'indiquais plus haut : dans les temps passés, les honoraires "gestion courante" ont été systématiquement tirés vers le bas pour ne pas effrayer les copropriétaires et prendre des copropriétés. Avec au final des honoraires réellement imputés bien supérieurs (voir mon post du 2.02)
Le syndic ne peut en aucun cas imputer au syndicat un archivage qui lui revient dans le cadre de sa gestion courante.
D'où le passage obligatoire par l'AG pour décider d'honoraires supplémentaires pour cet archivage, honoraires qu'a "oublié" le syndic.
Mais il ne faut pas se tromper : la tache incombe au syndic. Le contrat doit donc être passé entre l"archiveur" et le syndic.
Certainement pas entre l'archiveur et le syndicat.
Pas de lien "archiveur/syndicat. |
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sonia75
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Posté - 04 févr. 2015 : 18:48:30
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Ok merci a tous de vos avis et commentaires interessants.
SUR LES ARCHIVES :
Ce qui se passe et apparemment mon syndic n est pas le seul a avoir procede de la sorte, c est que depuis qques annees les syndics essaient de facturer cette mission en sus de leur honoraires courants.
Le truc c est qu avant ils stockaient les archives ss frais supplementaires maintenant ils veulent externaliser, a nos frais bien sur.
Comme le dit gedehem ils auraient du y penser avant, manifestement avant ils arrivaient a stocker nos archives, nous ne demandons pas plus de 10 ans a notre niveau, ca devrait etre faisable tt de meme. Ils ont demenage il y a peu dc peut etre que ceci explique cela mais le truc c qu ils essaient de faire des economies mais les copros paient plus du coup.
Je viens d envoyer un nvel element juridique au syndic a ce sujet, un amendement apparemment qui est passe pr interdire ce genre de pratique, je n ai pas eu de reponse pr l instant, j ai demandé a ce que ce soit discuté a l AG même si ds les faits si c est illegal il n y a guere a discuter en fait, mais bon je reste diplomate :-)
Bref tout ca pour dire qu il va falloir encore se battre... la routine quoi !
Et c'est pareil avec ts les syndic j'en suis a mon 6 e syndic donc je parle en connaissance de cause :-)
SUR LES AUGMENTATIONS ALUR
Je ne sais pas encore a quelle sauce on va etre manges donc j attends de voir leur contrat qui recelera sans doute de frais cachés...
Mais il est certain que j aurais souhaite avoir une base pour pouvoir contester en cas d abus...
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Posté - 04 févr. 2015 : 20:54:36
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attention : la loi ALUR a tout de même mis un bémol aux archives. Le syndic peut présenter en AG une externalisation de l'archivage aux frais du syndicat, ... |
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sonia75
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Posté - 04 févr. 2015 : 21:04:41
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OK, merci Rambouillet, auriez vous la possibilite de m'indiquer l'extrait de texte de la loi ALUR indiquant cela svp ?
Dans tous les cas, ces frais devraient faire partie des honoraires de gestion courante et non etre factures a part si je comprends bien, au jour d'aujourd'hui c'est le syndicat qui paie l'archiveur ds notre copro... donc pas legal/normal de toute facon si j'ai bien compris...
De mon cote, j'ai trouve ces elements suivants :
http://image.quechoisir.org/var/ezf...bcadd7f7.pdf
(lire p 21 sur le decret de l'arrete novelli qui interdit la facturation supplementaire) |
Édité par - sonia75 le 04 févr. 2015 21:26:53 |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 févr. 2015 : 21:17:33
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Le syndic peut présenter en AG une externalisation de l'archivage aux frais du syndicat, ...
Dans la mesure où l'archivage est une activité/prestation qui incombe spécifiquement au syndic "de part la loi" dans le cadre de son mandat pour la gestion courante de l'immeuble, l'AG ne peut se prononcer sur une autorisation qui serait donnée au syndic pour externaliser, sous ses directives et sa responsabilité.
On ne va pas refaire le coup de la dispense du compte séparé.
A plus forte raison, elle ne saurait décider d'un contrat liant le syndicat à l'archiveur.
Ajout, pour en remettre une couche !
L'archivage incombe au syndic depuis toujours.
Dans le calcul de ses honoraires et frais il doit donc inclure la conservation des archives, dans ses locaux ou externalisée.
S'il décide d'externaliser, c'est à ses frais et sous sa responsabilité.
L'AG du syndicat n'a pas Ă statuer sur ce point.
Si le syndic a "oublié" de comptabiliser cet archivage dans le coût de ses prestations, c'est son affaire.
Pas celle du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 04 févr. 2015 21:24:35 |
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sonia75
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Posté - 04 févr. 2015 : 21:25:37
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Merci bp Gedehem, interessant. Mais cela contredit ce que dit Rambouillet ? (la loi ALUR a-t-elle modifie ce que vous dites ??)
Merci encore ! |
Édité par - sonia75 le 04 févr. 2015 21:26:15 |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 févr. 2015 : 21:37:07
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L.art18 - de soumettre au vote de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale, Ă la majoritĂ© de l’article 25, la dĂ©cision de confier les archives du syndicat des copropriĂ©taires Ă une entreprise spĂ©cialisĂ©e aux frais dudit syndicat. Une telle dĂ©cision ne peut donner lieu Ă aucune rĂ©munĂ©ration complĂ©mentaire au profit du syndic ;Â
Ce qui est une anomalie, dans la mesure oĂą le contrat serait entre syndicat et archiveur, Ă©chappant au syndic. Qui est pourtant le seul Ă en avoir "la garde" dans le cadre de l'administration de l'immeuble.
Si la question est posée, il faut refuser.
C'est pourquoi il faut en rester à la pratique passée : le syndic "gardien des archives" doit inclure dans ses honoraires, dans le "coût" de ses prestations celui des archives, que ce soit dans ses locaux (location, assurance, etc ...) ou externalisées.
Il n'y a pas là "rémunération complémentaire", tout étant globalisé.
(On n'a pas fini de découvrir les coquilles d'Alur ...) |
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sonia75
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19
Posté - 04 févr. 2015 : 21:50:09
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OK donc si je comprends bien le syndic est ds la legalite, selon ALUR, en nous faisant payer une entreprise d'archivage ?
Est il aussi ds la legalite lorsqu'il nous dit que c'est a prendre ou a laisser ? (en d'autres termes si on ne prend pas ce prestataire, ils ne gardent pas nos archives chez eux)
Question annexe, qu'en est il de l'amendement sur la loi NOVELLI (cite plus haut avec mon lien) ? ce n'est plus valable ?
pffiiou complique ! |
Édité par - sonia75 le 04 févr. 2015 21:51:02 |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 févr. 2015 : 22:32:32
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Hé hé hé .......
D.art.33 :
"Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. "
Autrement dit (c'est la coquille !), s'agissant de l'application de la loi, le syndic doit inclure dans sa rémunération les frais "de conservation et de gestion des archives", qui ne donnent pas lieu à rémunération oiu facturation complémentaire.
Encore une fois, si le syndic a "oublié" de les inclure, c'est son affaire.
Menacer "à prendre ou à laisser" ne sert à rien, ne change rien au fait que "le syndic détient les archives du syndicat" et que leur conservation et leur gestion sont compris dans la mission ordinaire de tout syndic, de la rémunération correspondante.
Au syndic de faire le bon calcul de sa rémunération, d'où l'augmentation inévitable relevée plus haut. |
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Sujet |
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hausse honoraires syndic et loi ALUR ? 
