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 Posté - 06 janv. 2015 : 14:46:58
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Notre copropriété est gérée depuis 2007 en compte NON Separe.
Lors de la dernière AG (Aôut 2014) il a été "décidé" sans que cela soit sanctionné par un vote que notre copropriété avait l'obligation de passer en compte au nom du syndicat des copropriétaires avant le 27/03/2015. Il s'agissait donc d'un rappel, plutôt que d'une décision sanctionnée par un vote.
Cependant lors de cette même AG il a été pris la décision avec vote art.24 de revaloriser l'avance de trésorerie (du simple au double et allez donc...!!)
en "prévision des éventuels problèmes générés par la gestion en compte séparé".
Nous recevons en fin d'année 2014 l'appel de fonds pour le 1° semestre 2015.
Un note du Conseil syndical accompagne cet appel de fonds et précise:"Le compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence XXXXX sera en vigueur au 1° Janv.2015".
Une autre note, du syndic cette fois accompagne cet appel de fonds et précise:"....vous voudrez bien libeller votre chèque au nom de la résidence XXX."
Devant cette cacophonie entre le Conseil syndical qui affirme sans m'en apporter le moindre commencement de preuve que le compte séparé est en vigueur depuis le 1°/Janv/2015 et d'autre part le syndic qui croit indispensable de préciser que le règlement de l'appel de fonds doit être "libellé au nom de la résidence XXXX", je ne sais plus trop quoi penser.
Comment dois je procéder pour calmer mes inquiétudes sur la réalité du compte dit séparé?
Je vous remercie pour vos lumières.
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 06 janv. 2015 : 15:10:57
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kikiladoucette :
L'AG a décidé de modifier le montant de l'avance de trésorerie, c'est une très bonne idée;cette avance de trésorerie en peut PAS dépasser les 1/6 du budget de fonctionnement. Il vous faut simplement vérifier si c'est bien le cas.
Votre syndic a ouvert ce compte séparé, ce qui est une obligation avec le loi ALUR en 2015. Il a certainement produit la convention de compte au CS qui a distribué cette note, mais qui a oublié de préciser que le libellé des chèques a changé; de Syndic MACHIN, le nouveau libellé sera SDC TRUCMUCHE, RESIDENCE TARTEPION.
Tout cela est de la bonne gestion : anticipation du compte séparé obligatoire en 2015, et le syndic l'a fait pour débuter l'année 2015 en compte séparé.
"d'autre part le syndic qui croit indispensable de préciser que le règlement de l'appel de fonds doit être "libellé au nom de la résidence XXXX"
"
C'est indispensable de préciser cela lors de l'AG, par un courrier du syndic, un affichage par le CS, ....
Tout va très bien Mdme la marquise dans votre copropriété sur ce passage en compte séparé très bien géré.  
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JB22
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Posté - 06 janv. 2015 : 15:34:10
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Votre syndic n' a pas manqué de faire croire aux copropriétaires que le passage au compte séparé risquait d' entrainer "des éventuels problèmes générés par la gestion en compte séparé". ce qui est faux.
Gestion en compte unique ou compte séparé, le syndic ne peut pas avancer de fonds au syndicat.
L' avance de trésorerie ne peut pas dépasser 1/6 du Budget prévisionnel. |
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Posté - 06 janv. 2015 : 15:36:16
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cela me parait judicieux de passer en compte séparé au début de l'exercice plutôt que quelques mois plus tard (cela aurait été mieux de le dire ou faire voter en AG), mais cela ne parait pas grave , dans ce sens là . De toute façon, vous n’êtes pas lésée....
quant à la revalorisation de l'avance de trésorerie : il est judicieux d'en avoir une en compte séparé, car si vous êtes à découvert le syndicat paiera des agios et frais inutiles. Il faut vérifier deux choses que la date d'exigibilité a bien été voté au 01/01/2015 lors de l'AG et que cette avance ne dépasse pas, au total, 1/6 du budget de gestion courante.
Quant au commencement de preuve du compte séparé, vous ne l'avez peut-être pas, mais le CS l'a peut-être, lui....
Et si le compte séparé est ouvert au 01/01, il est normal que l'avis à payer du syndic dise de payer au SDC Tartempion, rien que du légal....
Nos lumières devraient à elles seules calmer vos inquiétudes, mais n'oubliez pas de les éteindre pour pouvoir dormir sereine....  |
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JB22
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Posté - 06 janv. 2015 : 16:20:01
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"en compte séparé, car si vous êtes à découvert le syndicat paiera des agios et frais inutiles."
Le syndic commet une faute s' il émet des chèques à découvert. |
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Posté - 09 janv. 2015 : 05:07:26
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Je remercie les 3 intervenants.....mais ce n'était pas le genre de réponse que j'attendais.
Ma question comme le suggérait le titre était de savoir comment je devais me comporter en ma qualité de copropriétaire devant une cacophonie évidente, flagrante entre d'une part le Président du C.S. qui affirme sans aucune preuve que le passage en compte séparé est effectif depuis le 01/01/2015 et d'autre part le syndic qui indique que le règlement de l'appel de fond du 1° semestre 2015 doit "être libellé" au nom de la "résidence XXX" et non pas au nom du "syndicat des copropriétaires de la résidence XXX" comme il était prévu. |
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Posté - 09 janv. 2015 : 07:13:05
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citation: le Président du C.S. qui affirme sans aucune preuve
peut-ĂŞtre en a t il une ?.... quelle preuve avez vous qu'il n'en n'a pas ? (je plaisante...)
écrire sur un chèque "résidence Tartempion" ou " syndicat des copropriétaires de la résidence Tartempion" ne me semble pas (à mon avis) porter à conséquence. D'autant plus que c'est peut-être le banquier qui a suggéré ce titre du compte car il est peut-être limité en nombre de caractères ?
je crois qu'il vaudrait mieux s'attacher Ă regarder le contenu du PV de l'AG, voir des anciennes :
en effet vous parlez d'une discussion sur le compte séparé devenu obligatoire dans quelques semaines, mais avez vous voté une dispense ? on rappelle que dans le texte d'aujourd'hui (avant mars 2015), le compte séparé est déjà obligatoire et que c'est une dispense qui est soumise à vote.
Les années précédentes, la dispense était-elle votée tous les ans ou avait-elle été votée avec une date limite formelle ?...
Quant à calmer vos inquiétudes, il faut voir le président du syndic, lui demander s'il a une preuve du compte séparé ; si non, dans ce cas lui demander qu'il soit en possession de la convention avec la banque qu'il demandera au syndic. Il peut aussi demander au syndic un chèque "annulé" afin de vérifier le libellé exact du compte bancaire...
Si vous etes simple copro, non membre du CS, vous ne pouvez rien faire d'autre,
perso, je pense :
"Un note du Conseil syndical accompagne cet appel de fonds et précise:"Le compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence XXXXX sera en vigueur au 1° Janv.2015".
Une autre note, du syndic cette fois accompagne cet appel de fonds et précise:"....vous voudrez bien libeller votre chèque au nom de la résidence XXX."les deux disent la même chose tout en parlant différemment : le CS parle d'un compte ouvert à un certain nom, le syndic vous confirme qu'il faut mettre ce chèque au nom de la résidence (et non à son nom à lui, dans le cas d'un compte unique non séparé). Rien de choquant pour moi, mais voyez le président du CS. |
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alan2
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Posté - 09 janv. 2015 : 11:29:10
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Rambouillet,
Je me permets d'apporter a ce débat une petite précision, vous écrivez:citation: écrire sur un chèque "résidence Tartempion" ou " syndicat des copropriétaires de la résidence Tartempion" ne me semble pas (à mon avis) porter à conséquence
L'encaissement d'un chèque doit correspondre à celui qui l'endosse c'est à dire le bénéficiaire et donc le titulaire du compte.
Ce compte doit donc ĂŞtre ouvert au nom de ce titulaire.
Dans les années 1970 la loi a supprimé "l'endos translatif de propriété" c'est à dire le pouvoir donné à un bénéficiaire de chèque de l'endosser au profit d'un tiers et donc en cascade faire perdre à l’état l’impôt sur certain mouvement de fonds puisque le chèque passait de main en main comme un simple billet de banque, sans figurer dans la comptabilité initiale de celui qui en était bénéficiaire.
Aujourd’hui, le syndic s'il encaisse en endossant un chèque à un ordre différent du titulaire du compte un acte de détournement de fonds. |
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Posté - 09 janv. 2015 : 12:38:34
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merci pour cette précision...
est ce que kikiladoucette serait dans ce cas si le libellé du compte est "syndicat des copropriétaire de la résidence Tartempion" et qu'elle inscrive "résidence Tartempion" ou "SDC Tartempion", par exemple... ; c'est une question dont je souhaiterai bien avoir la réponse en rapport avec ce que vous avez écrit.  |
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bb97bt
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 Posté - 11 janv. 2015 : 09:28:37
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la nuance sur le libellé du compte me parait effectivement importante dans la mesure où le syndic peut "cacher" un faux compte séparé...
Un compte libellé "Syndicat des Copro du 10 rue Tartempion" est peu ambigu quant au titulaire du compte à mon avis.
Un compte libellé "10 rue Tartempion" peut par contre porter a confusion...il peut en effet etre le libellé d'un "sous compte" du compte du syndic...c'est à dire un faux compte séparé !
Le problème de longueur de libellé peut être contournée par la banque en indiquant "SDC du ..." en lieu et place de "Syndicat des Copropriétaires du..."
Par expérience récente, le mieux est d'avoir une copie d'un relevé de compte (pour y constater le titulaire exact du compte et comparer les numéro de compte avec les anciens relevés voir s'il y a eu changement) + copie de la convention d'ouverture de ce compte (conditions particulières, les conditions générales n'apportant que peu d'info).
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Posté - 11 janv. 2015 : 09:58:20
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"
la nuance sur le libellé du compte me parait effectivement importante..."
Merci, bb97bt, de remettre le débat dans la droite ligne de la question. |
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bb97bt
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Posté - 11 janv. 2015 : 21:35:31
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vous pouvez aussi demander à la banque d'attester que le compte bancaire est séparé et ne comporte aucune fusion avec un quelqu'autre compte (celui du syndic en l’occurrence).
de toute façon, cela ne change pas grand chose...les charges que vous réglerez serviront de toute façon a payer les fournisseur du syndicat, et au pire, le compte séparé sera le seul possible après le 27/03/2015 selon votre 1ere indication (pourquoi cette date ?? est ce la date de fin du mandat du syndic après quoi la dispense ne sera plus possible,votre copro étant composée de + de 16 lots -> cf changement liés a la loi alur depuis mars dernier)
enfin, j'avoue ne pas comprendre le lien entre hausse de l'avance de trésorerie ("fonds de roulement") et gestion en compte séparé et la nécessité d'augmenter celle-ci à cause de celà ...?? |
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Posté - 12 janv. 2015 : 07:42:55
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citation: enfin, j'avoue ne pas comprendre le lien entre hausse de l'avance de trésorerie ("fonds de roulement") et gestion en compte séparé et la nécessité d'augmenter celle-ci à cause de celà ...?? avec un compte unique, les problèmes de trésorerie se posent un peu moins, puisque 'il y avait découvert du syndicat il n'y a avait pas forcément découvert du compte unique, vue côté banque (en général pas...). Au passage au compte séparé, ce découvert devient beaucoup plus visible et il peut être bon d'amener le fonds de roulement à un niveau raisonnable. Niveau qu'il faut étudier au cas par cas, car la nécessité varie en fonction de la structure de dépenses ( chauffage collectif ou non, assurance à grosse prime annuelle, présence ou non de salariés, etc...)
quant à la date du 27/03/2015, c'est la date d'application de la loi ALUR. Dans le cas de kikiladoucette, il n'y avait pas obligation de passer au compte séparé à cette date, puisque l'AG de désignation a eu lieu en août 2014. Cette obligation intervenait à la date de désignation d'un syndic (vraisemblablement pour elle en août 2015). Mais à titre perso, c'est très bien d'y être passé en début d'exercice. |
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JB22
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Posté - 12 janv. 2015 : 09:44:33
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De Rambouillet;
"avec un compte unique, les problèmes de trésorerie se posent un peu moins, puisque 'il y avait découvert du syndicat il n'y a avait pas forcément découvert du compte unique..."
C' est l' argument des syndics, mais cela est contraire Ă la loi.
Article 18 de la loi:
"...A l'exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires. ..." |
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Posté - 12 janv. 2015 : 11:10:03
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Un syndic n' aucun droit de payer des factures d'un SDC avec les fonds d'un autre SDC, c'est le ca savec un compte unique !!!
C'est absolument illégal, comme de fonctionner à découvert.
Un SDC bien géré ne fonctionne pas à découvert.
L'avance de trésorerie, ancien fonds de roulement est aussi nécessaire en compte unique qu'en compte séparé. Affirmer le contraire est un GROS mensonge.
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Posté - 12 janv. 2015 : 11:42:13
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citation: C' est l' argument des syndics, mais cela est contraire Ă la loi.
oui, cela je le sais, mais etes vous sur que cela ne se passe pas ainsi. Perso, je peux apporter des preuves !!! on trouve dans des annexes 1 des comptes 512 négatifs !!!
Et c'est compréhensible (même si c'est anormal) puisque le compte n'est pas au nom du syndicat, mais au nom du syndic (dans le cas d'un compte unique, bien sur...). Les fournisseurs ne sont pas payés avec le compte du syndicat mais avec le compte du syndic.
Le syndicat n'est pas à découvert, puisque la banque ne connait que le compte du syndic (multicopros..). Les sous comptes sont de la foutaise dans ces cas là , ce sont des petits arrangements entre banques et syndics. Quelqu'un a-t-il déjà vu le grand livre d'un compte unique ???? vous seriez surpris du nombre de virements qui sont faits périodiquement entre ce compte unique et des comptes à terme : on appelle cela de la gestion de trésorerie !!!! |
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JB22
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Posté - 12 janv. 2015 : 12:50:10
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"oui, cela je le sais, mais êtes vous sur que cela ne se passe pas ainsi. Perso, je peux apporter des preuves !!! on trouve dans des annexes 1 des comptes 512 négatifs !!!"
Les mauvaises pratiques, de certains syndics, ne justifient pas leur légalité.
Ces mauvaises pratiques permettent une gestion plus laxisme des copropriété. |
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Posté - 12 janv. 2015 : 16:10:24
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rambouillet :" Et c'est compréhensible (même si c'est anormal) puisque le compte n'est pas au nom du syndicat, mais au nom du syndic (dans le cas d'un compte unique, bien sur...). Les fournisseurs ne sont pas payés avec le compte du syndicat mais avec le compte du syndic."
Le compte est au nom du syndic, mais les fonds appartiennent aux syndicats (comptes individualisés pour chaque SDC )
on appelle cela de la gestion de trésorerie !!!!
ET Ă la fin de ces magouilles, on trouve l'affaire URBANIA avec des centaines de millions d'euros en jeu. |
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Posté - 12 janv. 2015 : 18:03:08
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eh oui, je suis d'accord, mais cela existe et a existé, on ne peut pas se mettre de la peau de saucisson devant les yeux : Bref, Tous en compte séparé !!!! et sans quitus !!! |
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Cacophonie entre Syndic et Conseil Syndical. 
