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RiriParis
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 Posté - 09 déc. 2014 : 23:01:38
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Bonjour, lors de l'hiver 2012/203 (qui a duré jusqu'au mois de mai, rappelez-vous), notre copropriété a eu un problème avec la chaudière. En conséquence, les appartements du dernier étage n'ont pas eu de chauffage pendant 2 mois environ (mars à mai 2013). En fin d'année 2013, nous nous sommes aperçus (j'habite moi-même au dernier étage) que nous avions quand même payé les charges de chauffage comme si nous en avions bénéficié (au même titre que les autres). Nous avons soulevé ce point lors de l'AG de janvier 2014. Le Syndic a annoncé qu'il allait demander au chauffagiste (qui avait trainé dans les travaux) de payer. A défaut, les charges que nous avions payées seraient réparties sur les autres copropriétaires (cela doit représenter environ 1000 € à répartir sur 50 co-propriétaires). Depuis janvier, aucune nouvelle. J'ai adressé un courrier au Syndic en Octobre pour savoir si c'était résolu. Aucun retour. J'ai donc adressé une lettre avec AR pour demander que le point soit inscrit à l'ordre du jour de la prochaine AG. Trouvez-vous ma démarche légitime et y-a-il un texte sur lequel je peux m'appuyer ? NB notre Conseil Syndical n'a rien fait pour résoudre le problème, de manière officieuse il nous dit que le chauffagiste ne payera rien et le CS ne voit pas d'un bon oeil ma démarche... Merci de votre retour.
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Posté - 10 déc. 2014 : 07:07:16
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citation: En fin d'année 2013, nous nous sommes aperçus (j'habite moi-même au dernier étage) que nous avions quand même payé les charges de chauffage comme si nous en avions bénéficié (au même titre que les autres).
rien d'anormal, le RdC s'applique, même si vous n'avez pas eu le chauffage... pourquoi les autres paieraient plus de chauffage.
Les coupables  responsables  dans ces opérations sont le chauffagiste ET le syndic.
Le chauffagiste s'il a tardé à résoudre le problème, et dans ce cas il faut regarder les conditions de son contrat.
Le syndic s'il n'a pas lancé de procédures pour le forcer à réagir : mise en demeure, etc.... |
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Louis92
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Posté - 10 déc. 2014 : 09:04:14
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RiriParis, votre copropriété semble trouver normal que la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété (RCP) soit adaptée pour apporter une certaine "justice" en fonction des circonstances. Et le syndic chargé de respecter l'application du RCP suit cette anomalie, boîte de Pandore.
Aucun RCP n'est absolument juste pour toutes les dépenses et pour chacun des copropriétaires. Il faut faire avec.
Dans votre cas, ceux qui étaient lésés devaient agir au plus tôt pour faire corriger l'insuffisance de chauffage et ne pas compter sur une compensation via les charges.
Maintenant, reste à agir suivant rambouillet et à renoncer à faire adapter le RCP, véritable boîte de Pandore.
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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Posté - 10 déc. 2014 : 10:19:32
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Il n'est pas précisé les modalités de répartition du chauffage.
Mais on peut supposer qu'il n'y a pas "individualisation" de la répartition, qui est portant obligatoire si techniquement possible.
Faute de comptage individuel, application des tantièmes prévus pour la répartition.
De ce fait, la dépenses "chauffage" est "communotarisée", tous en supportant la charge, qu'il y ai ou non fourniture du service. (*)
Cet aspect est étranger à la répartition.
Le syndic étant chargé (entre autresssss) de répartir les dépenses selon les clés/grilles prévues au RDC et pas autrement, il est impossible de répondre à une demande telle que celle de Riri.
Le titre du sujet ne convient pas : il n'y a rien d'abusif à payer les dépenses communes chacun selon ses tantièmes de répartition.
Autre chose serait la décision prise par une AG, les faits étant avérés, d'indemniser ceux qui n'ont pu bénéficier du "Service commun chauffage", à charge pour le syndicat de se retourner contre le chauffagiste fautif si tel est le cas.
Ou contre le syndic qui n'aurait pas pris les mesures en temps utile pour répondre à cette 'urgence'.
(*) Lorsque l'on ferme 10 jours les voies sur berges, ceux qui les utilisent ne voient pas baisser leurs impôts locaux en proportion : tout est "commun", utilisation ou pas. 
PS : pas possible d'individualiser la répartition du chauffage collectif ? |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2014 10:32:09 |
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RiriParis
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 Posté - 10 déc. 2014 : 13:43:52
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Bonjour, merci à vous trois pour vos réponses.
Si nous n'avons pas agi plus tôt, c'est parce que le Syndic avait dit qu'il s'en occuperait... d'où effectivement une passivité de notre part de ce côté. Nous allons demander au Syndic d'indemniser ceux qui n'ont pas pu bénéficier du Service Commun Chauffage (selon la proposition de Gédehem), ce qui parait faisable. NB par rapport à la remarque de Rambouillet: il n'est pas question que les autres payent plus de chauffage: les autres ont eu du chauffage pendant toute cette période. Donc la consommation effective a bien été consommée par tous les autres étages à l'exception du 9ème. Ce serait donc "juste" que les autres étages payent pour leur consommation effective alors que dans notre cas, nous avons payé finalement la consommation des autres. Nous n'avons aucune preuve de l'action du Syndic dans ce cas, je vais leur demander. Et pour ce qui est d'individualiser la répartition du chauffage collectif, je ne sais pas si c'est possible: c'est un immeuble des années 60 et a priori, rien n'est prévu pour cela. Cela supposerait certainement des travaux assez complexes (enfin, j'imagine car je n'y connais rien). Merci en tous cas de vos réponses et suggestions ! |
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Louis92
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Posté - 10 déc. 2014 : 14:17:11
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RiriParis : relisez bien les 3 réponses ! rambouillet, Gédehem et moi vous avons écrit qu'il y a répartition des charges suivant le RCP indépendamment de qui a subi une panne en l'état de votre installation (sans compteurs individuels). Il n'y a pas à demander au syndic de changer cela.
Désolé. Louis92. |
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andre78fr
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Posté - 10 déc. 2014 : 14:32:38
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Mais rien n'empêche RiriParis, un membre du CS ou le syndic lui même de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG une mesure de compensation au profit des copropriétaires concernés...
"Compte tenu des problèmes de chauffage et du préjudice pour certains copropriétaire, l'AG propose une mesure exceptionnelle sous la forme d'un montant forfaitaire de xxxx € au crédit des comptes des copropriétaires du dernier étage...... la somme est mise au budget dans ...".
L'assemblée générale est souveraine et il me semble que c'est ce que suggère Gédehem quand il parle d'indemniser ; si le syndicat peut récupérer tout ou partie sur le chauffagiste ou le syndic, tant mieux, mais sinon c'est une forme de solidarité qui me semble tout à fait légitime.
Personnellement, je trouve effectivement injuste que des copropriétaires privés de chauffage pendant deux mois et qui ont subi le froid doivent en plus payer pour les autres puisqu'on peut imaginer que le coût global a baissé grâce à eux... Le principe de l'utilité c'est avant tout l'équité et la justice.
PS : je rappelle aussi qu'en cas de travaux, les copropriétaires victimes d'un préjudice ou d'une perte de jouissance ont droit à une indemnité. Sans aller jusqu'à revendiquer un droit absolu, une panne non réparée dans les délais raisonnables me semble assez proche quand même... |
Édité par - andre78fr le 10 déc. 2014 14:39:17 |
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Gédehem
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Posté - 10 déc. 2014 : 14:49:34
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Pour faire simple, l'individualisation de la répartition est impérative lorsque l'installation permet l'individualisation de la consommation.
En pratique parce que des robinets permettent d'isoler chacun des appartements de la distribution générale, comme cela peut exister pour l'eau froide ou l'eau chaude, distribuées et comptées lot par lot.
" ... les autres ont eu du chauffage pendant toute cette période. Donc la consommation effective a bien été consommée par tous les autres étages à l'exception du 9ème. Ce serait donc "juste" que les autres étages payent pour leur consommation effective alors que dans notre cas, nous avons payé finalement la consommation des autres. "
Votre raisonnement se base sur l'idée fausse que la fourniture de votre service chauffage est individualisée : je n'en ai pas donc je ne paye pas !
Vous n'êtes pas du tout dans ce cas !
Le service est collectif, pour tous, réparti entre tous selon la grille RDC.
Que vous utilisiez ou pas le chauffage est sans effet !
Mettons que vous partiez aux Bahamas (c'est au hasard  ), et que durant tout l'hiver vous n'utilisiez pas le chauffage.
A votre retour, faute d'une individualisation de la consommation "chauffage", vous devrez supporter votre part du service collectif 'chauffage', selon vos tantièmes de répartition.
Vous n'étiez pas aux Bahamas et vous avez été privé de chauffage durant 2 mois.
Cette 'privation' due à une cause à identifier (c'est l'objet du litige) ne change rien du tout à l'obligation dans laquelle vous êtes de participer à la dépense commune selon vos tantièmes 'chauffage'.
Ni le syndic ni le CS ne peuvent rien y changer, ni vous non plus.
Une éventuelle compensation n'intervient pas ici.
Il vous faut voir ce qu'il en est de l'absence de chauffage, que doit vous fournir le syndicat, cause qui n'a rien ) voir dans l'obligation qui vous est faites de payer votre part de charges chauffage collectif.
NB : vous ne payez rien pour les autres : vous payez ce que le RDC vous impose de payer selon le montant global facturé au syndicat.
Ajout sur : "Le principe de l'utilité c'est avant tout l'équité et la justice."
Cela peut s'appliquer lorsque la consommation est individualisée, chacun supportant sa part du "service collectif", c'est à dire des frais liés à la fourniture du chauffage "à la porte du lot".
Partant au Bahamas, le propriétaire n'a aucune consommation, ne supporte que la part 'fixe' du service "chauffage collectif", c'est à dire pas grand chose (contrat entretien, abonnements , énergies, etc ..selon ses tantièmes chauffage)
C'est cela "l'équité" ....
Faute d'une individualisation des consommations, si techniquement impossible (*), l'utilité est la même pour tous, quel que soit l'étage ou la consommation effective.
Dans le cas exposé on est dans un litige "Absence de founiture d'un service collectif par le syndicat", qui nécessite peut être une idemnisation.
Mais on n'est pas dans "je n'ai pas consommé donc je ne paye pas" faute de moyen de comptage individuel de ce qui n'aurait pas été consommé (individualsation de la consommation).
(*) Est-ce le cas ?? Pourquoi ?? |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2014 15:11:57 |
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andre78fr
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Posté - 10 déc. 2014 : 15:50:41
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Sauf que... vous mettez au même niveau un copropriétaire qui choisit de ne pas consommer et un copropriétaire qui subit une panne...
Je maintiens qu'on peut toujours mettre la question à l'ordre du jour et en discuter, surtout s'il s'agit d'une dépense moyenne de 20 € pour les 50 autres, mais sur le fond je reconnais qu'il n'y a pas de droit à faire valoir ou à réclamer... Il faut mieux parler d'indemnisation que de compensation et de creuser le parallèle avec le préjudice qu'auraient subi des copropriétaires à cause de travaux...
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Gédehem
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Posté - 10 déc. 2014 : 17:47:41
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Panne, 3 polaires parce qu'on vit fenetres ouvertes ou Bahamas, aucune différence : il devra régler selon sa part la dépense total du service collectif "chauffage", puisqu'il n'existe pas de moyen pour calculer ou 'compter' ce qu'utiliserait chacun.(*)
Sur :
J'ai donc adressé une lettre avec AR pour demander que le point soit inscrit à l'ordre du jour de la prochaine AG."
Si la demande ne comporte pas la question ou résolution exacte dont l'inscription est demandée, le syndic n'a pas d'obligation.
(*) nous ne savons rien du système de chauffage collectif, sauf qu'à priori la répartition est aux tantièmes. |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2014 17:50:46 |
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JPM
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Posté - 10 déc. 2014 : 18:37:24
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Le sujet ne file pas la bonne route.
D'une part les copropriétaires lésés doivent payer les charges de chauffage telles que réparties par le RC
D'autre part ils ont subi un préjudice dont la responsabilité à leur égard, incombe au syndicat, et à lui seul. Ils peuvent donc demander des dommages et intérêts au syndicat et agir en justice à cet effet.
Le syndicat, si bon lui semble, se retournera contre X ou Y dont la responsabilité pourrait être engagée à l'égard du syndicat.
On ne nous dit pas quelle a été la cause de l'arrêt du chauffage.
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RiriParis
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Posté - 11 déc. 2014 : 12:17:09
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Merci encore pour ces nouvelles contributions. Je me trouve plus proche de l'analyse d'andré78fr (forcément).
L'arrêt du chauffage était dû à une pièce qui a lâché sur une des 2 chaudières, du coup, seule une a fonctionné en attendant le remplacement et cela ne suffisait pas à alimenter tout le bâtiment convenablement. C'est un chauffage collectif avec chaudière alimenté au gaz et des radiateurs "à l'ancienne" dans les appartements (tel que ça se faisait dans les années 60. Je ne sais pas pourquoi il n'y a pas de compteur individuel, sans doute refusé par le CS qui est très conservateur....
Pour ce qui est du dommage subi, je pense effectivement que notre Syndic n'a rien fait pour obtenir gain de cause aurpès du chauffagiste... mais je ne vais pas intenter pour autant une action en justice pour cela , ça me parait disproportionné même s'ils sont à mon avis en faute.
bonne jouréne,
riri |
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Gédehem
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Posté - 11 déc. 2014 : 13:59:47
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"..sans doute refusé par le CS qui est très conservateur.... "
Non seulement le CS n'a pas compétence pour décider dans ce domaine, mais il s'agit d'une obligation légale, pour laquelle on ne demande pas non plus l'avis des copropriétaires.
Loi qui date de .... 1974 , plus 2 décrets pris en 2012 pour ceux qui n'auraient pas bien compris ! (par chez nous, toujours en retard de quelques guerres ....)
Bien entendu, si l'installation permet d'individualiser le service chauffage pour chaque lot. Ce qui impose que l'affaire soit étudiée.
L'analyse d'André peut sembler satisfaire l'intérêt individuel de celui qui, pour une raison ou une autre, n'a pas ou n'utilise pas le service chauffage. Sauf que ce n'est pas comme cela que fonctionne la règle collective, ici celle imposée tant par le statut de la copropriété (Loi de 65) que par le RDC, incontournables.
"... cela ne suffisait pas à alimenter tout le bâtiment convenablement."
Problème de pompes de circulation sans doute, du moins si les 2 chaudières sont destinées au chauffage. C'est très classique, les chaudières (2, 3, 4 ou plus) s'allumant en fonction de la demande. Même si une seule fonctionne, la température est peut être moindre mais tous ont du chauffage. Si vous n'en aviez pas au dernier étage, c'est un problème de circulation de l'eau chaude, d'équilibrage de l'installation.
Problème qui existe même avec toutes les chaudières. |
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chenkak
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Posté - 11 déc. 2014 : 23:44:30
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Dans certains cas de chauffage central, ce genre de panne partiel peut hélas se produire, entrainant un préjudice important pour un ou plusieurs copropriétaires (et locataires).
Certaines réparations sont difficiles, et nécessitent parfois l'accord de voisins absents ou peu réceptifs, d'autant plus qu'ils ne sont pas directement touchés par la panne en question.
La solution de JPM d'une compensation par la justice semble être la seule possible.
Autrement, un vote en AG risque fort d'aboutir à un rejet, car la demande ne concerne généralement que peu de copropriétaires. Et d'ailleurs, à quelle majorité doit-on voter une compensation. Ces cas rares ne sont pas prévus par la législation.
Il ne reste que le bon vouloir des juges. Et à quel prix... ! |
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andre78fr
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14
Posté - 12 déc. 2014 : 01:24:28
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Tout le monde semble ignorer le fait que la question a déjà été abordée et discutée lors de la dernière AG :
citation: Nous avons soulevé ce point lors de l'AG de janvier 2014. Le Syndic a annoncé qu'il allait demander au chauffagiste (qui avait trainé dans les travaux) de payer. A défaut, les charges que nous avions payées seraient réparties sur les autres copropriétaires (cela doit représenter environ 1000 € à répartir sur 50 co-propriétaires).
Le problème c'est de transformer une simple annonce ou intention en décision, c'est à dire une résolution à l'ordre du jour qui fait l'objet d'un vote.
Pour la majorité il me semble qu'on applique la règle générique de l'article 24, de toute façon il faut mettre la dépense supplémentaire au budget...
citation: Article 24
I. - Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Entre ne rien faire du tout ou faire un procès, ça se tente et ça me semble légitime et fondé !
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RiriParis
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Posté - 12 déc. 2014 : 11:58:15
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Merci encore à tous. Je vais donc tenter de demander une indemnisation pour les propriétaires lésés ; je vous tiendrai au courant des suites (AG en janvier). |
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Posté - 12 déc. 2014 : 12:11:32
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Ririparis :Je vais donc tenter de demander une indemnisation pour les propriétaires lésés ; je vous tiendrai au courant des suites (AG en janvier).
Le copropriétaire dont le chauffage collectif ne fonctionne pas ne peut pas non plus se dispenser de payer les charges afférentes à ce poste (CA PARIS 23ème Chambre 22 septembre 1995) : dans cette situation, le copropriétaire devra mettre le syndic en demeure de réparer le chauffage collectif, puis le cas échéant saisir la juridiction compétente pour demander l’indemnisation de son préjudice (dont une partie sera précisément constitué par le fait qu’il a continué à payer les charges d’un élément d’équipement dont il n’a pas bénéficié) et la réparation de cet élément d’équipement.
Qui va calculer ses indemnités ? sur quelles bases ? L'AG a t'elle le droit de voter ces indemnités ?
Même si votre demande est légitime et fondée, seul le juge pourra condamner le SDC et fixer le montant des indemnités.
Un ou des copros seront certainement légitimes de refuser de payer leur quote-part des indemnités sur le fait que l'AG n'a "peut-être"pas le pouvoir de fixer de telles indemnités
C'est le point à vérifier avec un avocat, ou en demandant au syndic de vérifier cela auprès de son service juridique.
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Posté - 12 déc. 2014 : 12:42:30
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citation: Merci encore à tous. Je vais donc tenter de demander une indemnisation pour les propriétaires lésés ; je vous tiendrai au courant des suites (AG en janvier).
oui, mais c'est contraire aux textes... donc chez vous on peut faire différemment que ce que dit le RdC (alors qu'il y a un responsable quelque part : chauffagiste ou syndic)... C'est la porte ouverte aux excès... chacun pourra venir et dire : je me sers pas du local vélo, je ne paie pas l'entretien, je suis au 1er étage, je n'utilise jamais l'ascenseur, je ne paie pas, je suis au RdC pourquoi je paierai la réfection de la toiture qui a des fuites, etc...
non, la bonne démarche c'est de mettre le responsable face à ses responsabilités ... sans oublier le CS qui apparemment n'a pas réagi... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 12 déc. 2014 : 13:31:27
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rambouillet citation: C'est la porte ouverte aux excès... chacun pourra venir et dire : je me sers pas du local vélo, je ne paie pas l'entretien, je suis au 1er étage, je n'utilise jamais l'ascenseur, je ne paie pas, je suis au RdC pourquoi je paierai la réfection de la toiture qui a des fuites, etc... C'est que j'ai appelé plus haut "la boîte de Pandore". Après ouverture d'une telle boîte, je n'aimerais pas être au CS ni être à la place du syndic.
Les lois et règlements paraissent durs à un instant présent mais ils sont souvent le résultat de l'expérience, il faut les apprécier dans la durée.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 12 déc. 2014 13:33:44 |
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Sujet |
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Remboursement charges chauff. perçues abusivement 
