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coincheur06
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 Posté - 05 nov. 2014 : 14:12:08
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Bonjour à tous
1/ 1er appel de fonds le 1/10/2009.
à ce jour, novembre 2014, le lot a été malheureusement vendu aux enchères.
soit 5 ANS après!!!!
Pensez vous que si, si tout le monde a été réactif ( syndic, CS, avocat) ce délai semble correct au vu des lenteurs éventuelles des tribunaux?
2/ le copropriétaire défaillant a été condamné aux dépens.
Ces dépens sont- ils prioritaires par rapport à l'établissement de crédit comme les charges de l'année en cours et des
deux dernières années?
3/ Nous avons du assigner deux fois!!!
aurions nous pu demander un montant tenant compte des longs délais, afin que la 1ere condamnation couvre la totalité de la créance le jour du jugement?
merci d'avance pour vos réponses
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 Posté - 05 nov. 2014 : 16:51:09
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Voulez-vous dire premier appel de fonds impayé en janvier 2009 et lot vendu en novembre 2014.
Je trouve ce délai très réactif vu l’ambiance actuelle, mais lent au vu du syndicat qui attend quand même 5 ans pour rentrer dans ses frais alors qu'elle a investi beaucoup d'argent entre temps certainement.
Mais disons qu'en France c'est ainsi. |
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Posté - 05 nov. 2014 : 16:58:14
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coincheur06 : ce délai est courant dans ce genre de cas.
Vous mélanges dépens, article 700 et la dette. Les dépnes se rajoutent aux dettes.
Que voulez vous dire par " prioritaire " par rapport au crédit des charges de l'année en cours ??
Il est très rare que le SDC soit "remboursé " de la totalité des frais de justice, surtout si cela dure 5 années avec 2 assignations et une vende en adjudication.
Ce qui compte est le montant de la dette et ce que vous avez récupéré.
Il faut savoir que seulement les 3 dernières années sont récupérables à 100%, les 4 et 5èmes années à 50% en partage avec le prêteur de deniers, et rien pour les années après 5 ans ( le privilège immobilier)
Pour récupérer la plus grande partie des dettes, il faut prendre une hypothèque légale sur les lots du mauvais payeur. ESt-ce que le syndic avait pris cette hypothèque ?
Le solde entre la réalité des dettes et des frais de justice, ET le jugement et les sommes récupérées seront à la charge de tous les copropriétaires. Aviez vous voté un fond de solidarité pour boucher ce trou de trésorerie ?
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coincheur06
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Posté - 06 nov. 2014 : 11:51:18
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merci de vos réponses
ribouldingue: oui, j'ai voulu dire 1er appel de fonds impayé en 1/2009 et vente 10/1014.
Vous me confortez dans l'idée que ce très long délai provient surtout des lenteurs de notre justice.
philippe388: oui, inscription d'une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier en garantie d'une créance en fin 2013.
Je ne confonds pas art 700, dépens, et principal.
Je m'interroge sur le fait que le syndicat a un super privilège, 3 dernières années, avant ets de crédit et après l'état.
Que le montant de la vente risque fort de ne pouvoir rembourser tout le monde,
quid de art 700 et dépens?
sont-ils payés en priorité? quels sont leurs rangs?
Si vous pouvez également me répondre sur le fait que nous avons du assigner deux fois, car le premier jugement couvrait une partie seulement de la créance?
Au vu de la lenteur des tribunaux, qu'aurions nous pu faire, pour demander une somme suffisamment importante pour ne pas être obligés de reassigner?
merci à tous |
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Gédehem
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Posté - 06 nov. 2014 : 13:00:48
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Vos denières remarques montreraient que ce n'est pas tant la lenteur de la justice que le montage du dossier qui est en cause.
Il est une costante que bien des syndics ne savent pas gérer ces affaires, depuis le 1er retard de paiement, le recouvrement immédiat du 1er retard/impayé, du recouvrement de la créance.
L'avocat ne va présenter que les pièces remises par le syndic.
Sur la justice en général, il faut ouvrir les yeux : le budget consacré en France est en 37ème position sur 43 pays du continent européen, derrière l'Azerbaïdjan et l'Arménie.
La France compte 9 juges pour 100.000 habitants, contre 20 en Autriche, ou 26 en Allemagne. Si on ajoute que 60% du budget de la justice est "pompé" par le secteur pénitentiaire, ne reste que les fonds de tiroirs pour le reste.
Ceci explique le délai.
Mais il ne faut pas se faire d'illusion : même avec 50 juges pour 100.000 habitants, si le dossier de recouvremebt de créances a été mal monté dès le départ, le syndicat ne retrouvera pas ses billes. |
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Posté - 06 nov. 2014 : 13:31:07
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coincheur06 : le débat sur le budget de la justice ne va pas vous aider dans votre cas.
Vous avez noté que le montant de la vente ne va pas couvrir toutes les dettes !! Mais vous avez pris une hypothèque très tardivement, 4 ans après le premier impayé ! sur quel montant a t'elle été prise ?
De plus vous ne pouvez réclamer que les dettes dues, et pas plus .
Il y a de fortes changes que vous n'allez pas récupérer la totalité de la dette ! Vérifiez de nouveau cette prise d'hypothèque et son montant.
Que dit l'avocat du SDC sur ce dossier ? 
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JPM
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Posté - 06 nov. 2014 : 18:29:01
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Il est effectivement vraisemblable que cette affaire n'a pas été menée convenablement. Vos indications sommaires ne permettent pas d'en juger.
Il fallait engager une action dès 2010 et, en même temps inscrire l'hypothèque légale du syndicat.
Quels ont été les jugements rendus ? Pourquoi un tel délai ? Le syndic a bien dû vous le dire
Pourquoi la saisie immobilière semble-t-elle avoir été faite à la requête d'un tiers ?
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Posté - 06 nov. 2014 : 19:59:38
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JPM :"Pourquoi la saisie immobilière semble-t-elle avoir été faite à la requête d'un tiers ?"
D'autres créanciers comme la banque par exemple, sont plus rapide que les SDC.
Cas perso :
1. impayés depuis plus de 4 ans, prise d'hypothèque rapide, 2 assignations, saisie des meubles par des organismes de crédit, ... vote par l'AG de la vente du lot, le copropriétaire paie et vend son pavillon - délai total plus de 5 ans. Nous ne récupérons pas la totalité des frais de justice.
2. SCI qui n'a jamais payé ses charges de copros. Prise d'hypothèque, assignations, prise d"hypothèque rapide également,appel de fond solidarité.... cette SCI fait faillite, le pavillon est vendu par adjudication sans que le syndic soit informé. Je trouve la confirmation de cette vente 2 ans après auprès du tribunal.
Le syndic ne répond pas par 2 fois au mandataire judiciaire pour faire opposition !! magnifique gestion.
le CS et moi-même prenons en charge ce dossier et poussons le syndic à écrire au juge commissaire...... je passe les détails, nous récupérons la totalité des sommes dues 14 ou 15 ans après la vente !!!
La justice est lente, les syndics sont lents, ..... alors 5 années n'a rien d'exceptionnel.
Moralité : la prise d'hypothèque dès le début des impayés nous a permis de tout récupéré. ( mais le montant de la vente du bien fut bien supérieur aux dettes - SDC et impots seulement).
Moralité : 2 dossiers très mal gérés ( sauf la prise d'hypothèque par les syndics) sans suivi efficace mais avec une fin satisfaisante. |
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coincheur06
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Posté - 08 nov. 2014 : 11:21:09
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je vous remercie tous
Je résume vos observations et mon sentiment sur cette affaire:
lenteur de la justice, mauvais suivi du l'avocat (je sais bien qu'il faut toujours être derrière à pousser, questionner, relancer...), mauvais suivi du syndic, ( les deux derniers ayant intérêt d'ailleurs à ce que les choses traînent) CS ne comprenant rien aux sujets comptables, administratifs et juridiques et qui qui ne veut pas s'y intéresser (je commence a me fatiguer d'être au CS seul à me battre sur ces sujets)
VOILA ENCORE UNE FOIS LA MEME CONCLUSION !!!!
Je ne peux ici mettre toutes les dates, les événements....cela serait trop abusé à mon avis.
Je ne comprends toujours pas pourquoi dans une assignation, on ne peut que réclamer les sommes dues au moment du dépôt (augmentées du budget prévisionnel voté en AG) alors qu'au moment du jugement les sommes dues ont forcement beaucoup augmentées!!
C'est l'avocat, d'après le syndic, qui nous a conseillé de laisser la banque prendre l'initiative de la saisie immobilière et je ne sais pas pourquoi.
Juste pour savoir, il me semblait que la prise d'hypothèque n'était pas utile aux syndicats de copropriétaires puisque super privilège. En plus, dans ce dossier, montant encore inférieur aux sommes dues, quelle en sera la conséquence?
Je viens de demander un récapitulatif complet de ce dossier. Je reposerais seul du CS après mes questions: pourquoi un tel manque de réactivité du syndic, 2 assignations, 2 sommations de payer, budget prévisionnel non réclamé et ensuite mal réclamé...
En tout cas, vous tous ici me rassurez car marre de me battre seul contre tous ces moulins à vents!!!
cordialement |
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JPM
Modérateur
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Posté - 08 nov. 2014 : 11:27:16
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L'avocat vous a conseillé de laisser la banque faire la saisie pour vous éviter d'avoir à avancer les frais de la procédure et aussi pour vous éviter le risque de rester avec le lot sur les bras en l'absence d'enchérisseur.
Ce n'est pas toujours la bonne solution mais le conseil est fréquent.
Par contre le privilège spécial ne doit pas empêcher l'inscription d'une hypothèque qui doit être la première mesure prise lorsqu'u recouvrement se présente comme compliqué.
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Posté - 08 nov. 2014 : 12:40:50
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citation: Je ne comprends toujours pas pourquoi dans une assignation, on ne peut que réclamer les sommes dues au moment du dépôt (augmentées du budget prévisionnel voté en AG) alors qu'au moment du jugement les sommes dues ont forcement beaucoup augmentées!! c'est malheureusement pas un problème spécifique a la copropriété, le problème se pose de la même manière dans de nombreux cas, par exemple un bailleur demandant son loyer.
Il est obligé de demander en plsueirus procédures. |
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JPM
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Posté - 08 nov. 2014 : 14:02:57
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Vous semblez ignorer qu'il est possible d'augmenter la demande en cours d'instance et jusqu'Ã la date des plaidoiries 
Ce n'est pas le cas avec une injonction de payer. Mais vous pouvez en déposer une chaque trimestre. |
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Posté - 08 nov. 2014 : 15:34:36
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Certes,
reste que entre l'audience, le délibéré, le jour ou le jugement ext signifié, le jour ou le jugement est exécutable, tout a encore augmenté et que vous n'y pouvez rien faire. |
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albifrons
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Posté - 14 nov. 2014 : 09:38:53
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Bonjour,
dans le cas où le copropriétaire a déjà hypothéqué son bien pour l'obtention d'un crédit immobilier, le syndic peut-il faire poser une seconde hypothèque ?
Merci pour votre réponse
Cordialement |
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JPM
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Posté - 14 nov. 2014 : 10:04:47
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Bien sur ; Mais elle vient en second rang
Si le bien est vendu 250 000 € et si la première est inscrite pour 280 000 €, le second créancier n'aura rien
Si c'est le syndicat il ne récupérera qu'en vertu du privilège spécial qui, lui , passe avant l'hypothèque de premier rang.
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albifrons
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Posté - 08 déc. 2014 : 00:19:39
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charges impayées 
