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Kelsey
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 Posté - 20 nov. 2014 : 20:35:44
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Lors de la dernière AG de notre syndic, j'ai dû beaucoup insister pour obtenir les clés de la cour intérieure de notre immeuble d'habitation -- cour à l'usage presque exclusif d'un commerçant dont les magasins occupent la plus grande partie du rez-de-chaussée. Noter que cet usage quasi privatif n'a jamais été ni formellement demandé par lui, ni octroyé par la copropriété. Rien à ce sujet dans les archives ou le règlement de la copropriété.
Nous avons donc beaucoup de difficultés à y accéder ne serait-ce que pour y entreposer les poussettes ou les bicyclettes. Ce même commerçant a par ailleurs condamné l'accès des copropriétaires au large balcon de la cage d'escalier de la copropriété qui donne sur ladite cour. Sans doute souhaite-t-il épargner aux clients de sa boutique de luxe l'éventuel va-et-vient des copropriétaires.
Nous venons de recevoir l'ordre du jour de la prochaine AG : Les copropriétaires auront à se prononcer -- en toute hâte, semble-t-il -- sur la vente éventuelle à ce commerçant des 2/3 de la cour intérieure. Nous avons en pièce jointe un dossier complet comprenant le plan de la cour (établi par un architecte d'intérieur mandaté par le commerçant), le montant proposé par le commerçant; et prévoyant "l'affectation des tantièmes, l'autorisation à donner au syndic pour signer tous actes, l'approbation des honoraires du syndic sur la signature des actes notariés concernant tous ces points" -- le tout devant être examiné dans l'heure et demie de l'AG.
Sur le même sujet, le commerçant a déjà effectué, dans cette partie de la cour, divers travaux sans en avoir demandé l'autorisation à la copropriété.
Pouvez-vous confirmer que ce projet portant atteinte aux droits des copropriétaires sur les destinations et les modalités de jouissance des parties privatives de leurs lots, l’unanimité est bien requise?
Par ailleurs, n'est ce pas la même assemblée qui devrait fixer le prix et les conditions de la vente? Et le plan ne devrait-il pas être établi au préalable par un géomètre?
Merci d'avance.
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vazy
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Posté - 20 nov. 2014 : 22:25:06
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citation: Par ailleurs, n'est ce pas la même assemblée qui devrait fixer le prix et les conditions de la vente? Et le plan ne devrait-il pas être établi au préalable par un géomètre?
La résolution devrait aussi prévoir la modification de l'EDD, et la publication de ces modification aux Bureau des Hypothèques .
Et tout cela au frais exclusif de l'acheteur ! |
Édité par - vazy le 20 nov. 2014 22:27:00 |
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juvaxe
Contributeur débutant
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Posté - 21 nov. 2014 : 08:30:06
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Bonjour
Sur la modification des modalités de jouissance des parties privatives, c'est bien l'unanimité qu'il faut. On ne peut pas imposer à un copropriétaire ce type de changement.
Par contre la cour intérieur me semble être partie commune.
Depuis la loi ALUR la vente d'une partie commune qui ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble relève de la majorité de l'article 26.
Cordialement |
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Posté - 21 nov. 2014 : 08:39:56
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c'est toujours compliqué de choisir quelle majorité à utiliser dans ce cas :
* le mini c'est la double majorité de l'article 26 :
"Article 26
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
..."
* le maxi , c'est l'unanimité :
"Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble." et dans ce cas, il faudra motiver ce choix par "la destination de l'immeuble" mais est ce la cas... Suggestion : à terme les copros devront disposer d'un local vélo et c'est peut-être le seul endroit pour le faire ...
Dans l'OdJ vous devez avoir plusieurs résolutions, car le vote ne peut être globalisé :
* la vente et son prix et mandat au syndic pour signer
* les tantièmes proposés
* la modification de l'EDD et le RDC et qui paie (le texte modificatif doit vous être proposé et soumis à vote) et mandat au syndic pour signer
* les honoraires du syndic et qui paie
et je rajouterai un délai de réalisation des travaux si la vente est votée. |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 21 nov. 2014 : 11:32:31
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Vu le développement des modes de transport "doux" et la mise à l'écart progressive de l'usage de la voiture en ville, un local à vélo (poussettes, trotinettes...)
valorise l'ensemble de la copropriété le nombre des véhicules à même d'y stationner va sans aucun doute fortement augmenter à terme.
D'autre part en cas de vente il faut anticiper:
Le commerçant va vouloir clore sa partie de cour (de quelle manière ?)
Une fois privative la tentation sera grande de couvrir la dite cour pour agrandir son local commercial ! (c'est gros comme une maison  )
Quel statuts et conditions d'accès pour les éléments communs qui peuvent se trouver dans la partie de cour vendue ? (regards d'évacuation, descente de gouttière,canalisations diverses et réseaux enterrés, soupiraux de cave etc...) |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 21 nov. 2014 : 11:47:09
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Il n'y a pas que la cour intérieur, qui sert certainement de "puit de jour".
Ce même commerçant a par ailleurs condamné l'accès des copropriétaires au large balcon de la cage d'escalier de la copropriété qui donne sur ladite cour."
Sur ce qui est exposé, outre la fonction "puit de jour", et dans la mesure où cette cour commune et son passage d'accés servent, même occasionellement, à l'usage des lots pour l'entreposage des vélos, poussettes et autres, leur aliénation nécessiterait l'unanimité, étant nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Il conviendrait plutot d'organiser (réglementer) l'usage de cette partie commune pour que tout le monde y trouve son compte. |
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Kelsey
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Posté - 21 nov. 2014 : 13:55:58
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citation: Initialement posté par vazy... il faut anticiper: Le commerçant va vouloir clore sa partie de cour (de quelle manière ?) Une fois privative la tentation sera grande de couvrir la dite cour pour agrandir son local commercial ! (c'est gros comme une maison )
Bien vu ! D'après les plans établis par l'architecte d'intérieur (?), le commerçant a DEJA prévu d'installer une verrière en aluminium sur la surface intégrale de la cour qu'il propose d'acheter. Évidemment que c'est un projet d'agrandissement de ses locaux commerciaux.
De plus, cette partie de la cour intérieure longe tout l'immeuble et débouche sur une rue perpendiculaire. Nous perdrions ainsi et la majeure partie de la cour actuelle et un second accès à la rue.
Si cette cour est transformée en local commercial, il me semble évident que la destination de l'immeuble est modifiée. Non ?
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vazy
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 Posté - 21 nov. 2014 : 14:39:48
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Ce commerçant serait donc propriétaire des "murs" du local commercial ?
Y-a-t-il un Conseil Syndical dans votre copro, quel est sa position ? |
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Kelsey
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Posté - 21 nov. 2014 : 15:12:25
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citation: Initialement posté par vazy
Ce commerçant serait donc propriétaire des "murs" du local commercial ?
Y-a-t-il un Conseil Syndical dans votre copro, quel est sa position ?
Oui, il est en effet propriétaire de deux locaux commerciaux (pressing et agence de voyages) situés en rez-de-chaussée et dont l'arrière-boutique donne sur ladite cour. Les 4 étages supérieurs constituent notre immeuble d'habitation (14 appartements).
Jusqu'à présent, ce commerçant est passé sans rencontrer grande opposition. Par exemple, la pompe du système de climatisation de ses commerces est alimentée à même la nappe phréatique et fait trembler tout l'immeuble (comme le patron !!!) sans que personne ne s'insurge. Ce monsieur aurait "des relations".
Nous aimerions assez modifier ce rapport de force plutôt déséquilibré. |
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JPM
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Posté - 21 nov. 2014 : 15:50:41
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Sur une cour commune, il ne peut y avoir que cession d'un droit exclusif de jouissance ; Si cette expression précise ne figure pas, la proposition est irrecevable.
La réaction instinctive est le rejet de la demande, même si elle est assortie d'une fortune : A la période du ravalement, les entrepreneurs ne pourront avoir accès que par la toiture ! Cela ruinera la fortune.
Vous pouvez vous fonder sur l'exécution de travaux ans autorisation pour rejeter la demande bien poliment.
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vazy
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Posté - 21 nov. 2014 : 15:51:34
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Pas de Conseil Syndical ? |
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Posté - 21 nov. 2014 : 15:56:42
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kelsey : :" un second accès à la rue."
Ces travaux modifie la jouissance des aprties privatives en bloquant cet accès à la rue.
La loi est TRES claire la dessus, L'AG ne peut à quelque majorité que ce soit modifier cette jouissance.
Modification de la jouissance, destination de m'immeuble modifiée, sécurité des résidents mis en cause par ce blocage de ce 2ème accès en cas d'incendie, .... Aucune chance d'obtenir une Unanimité ( un seul copro. absent suffit pour rejeter ces travaux)
Lors de cette AG, il faudra aussi mettre le syndic devant ses responsabilités : il ne fait pas respecter le RDC et la loi de la copropriété, il ne met pas en demeure ce copro. de remettre en état la cour pârtie commune, il a laissé faire des travaux affectant les parties communes sans aucun accorde de l'AG ( pompe de la clim, aliénation de la cour, ... )
Il faut que copro? respecte ses voisins et la copropriété. Il est hors la loi, il devra restituer cette cour, et demander l'autorisation pour cet AC.
Les relations ne servent à rien en copro. !!! ce sont les copros qui décident, et jusqu'à présents ils avaient décidés d'être roulé dans la farine.
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Kelsey
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Posté - 21 nov. 2014 : 16:25:43
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citation: Initialement posté par vazy
Pas de Conseil Syndical ?
Voyons, bien sûr que si !!!
ou la question était rhétorique ? |
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Kelsey
Nouveau Membre
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Posté - 21 nov. 2014 : 16:28:06
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citation: Initialement posté par philippe388
kelsey : :" un second accès à la rue."
Ces travaux modifie la jouissance des aprties privatives en bloquant cet accès à la rue.
La loi est TRES claire la dessus, L'AG ne peut à quelque majorité que ce soit modifier cette jouissance.
Modification de la jouissance, destination de m'immeuble modifiée, sécurité des résidents mis en cause par ce blocage de ce 2ème accès en cas d'incendie, .... Aucune chance d'obtenir une Unanimité ( un seul copro. absent suffit pour rejeter ces travaux)
Lors de cette AG, il faudra aussi mettre le syndic devant ses responsabilités : il ne fait pas respecter le RDC et la loi de la copropriété, il ne met pas en demeure ce copro. de remettre en état la cour pârtie commune, il a laissé faire des travaux affectant les parties communes sans aucun accorde de l'AG ( pompe de la clim, aliénation de la cour, ... )
Il faut que copro? respecte ses voisins et la copropriété. Il est hors la loi, il devra restituer cette cour, et demander l'autorisation pour cet AC.
Les relations ne servent à rien en copro. !!! ce sont les copros qui décident, et jusqu'à présents ils avaient décidés d'être roulé dans la farine.
Voilà qui est clair et m'aidera à fourbir mes armes pour l'AG.
Merci ! |
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vazy
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Posté - 21 nov. 2014 : 16:43:09
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Ma question initiale: "Y-a-t-il un Conseil Syndical dans votre copro, quelle est sa position ?
Car c'est au conseil syndical de se saisir de cette question et d'informer les copros de cette demande irrégulière.
Sinon avec ce commerçant dans le rôle du "patron" et le syndic complice, vous risqueriez d'avoir un vote, certes illégal mais qu'il vous faudrait ensuite contester en justice.
Par ailleurs, si il est encore temps vous pourriez notifier au syndic la mise à l'ordre du jour d'une résolution du type: "vote du budget pour la réalisation de 14 copies de la clef de la cour " en y joignant le devis de votre serrurier préféré  |
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Kelsey
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Posté - 21 nov. 2014 : 17:10:36
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citation: Initialement posté par vazyMa question initiale: "Y-a-t-il un Conseil Syndical dans votre copro, quelle est sa position ?Par ailleurs, si il est encore temps vous pourriez notifier au syndic la mise à l'ordre du jour d'une résolution du type: "vote du budget pour la réalisation de 14 copies de la clef de la cour " en y joignant le devis de votre serrurier préféré
La position du Conseil syndical ? L'Ã -plat-ventrisme. Surtout pas de vague.
Quant à votre suggestion, c'est l'initiative que j'avais prise l'année dernière par lettre recommandée avec A/R. Notre régie a d'abord refusé d'inscrire ma proposition à l'ordre du jour, pour me conseiller de m'arranger à l'amiable avec le commerçant -- offre que j'ai évidemment poliment déclinée. Le syndic a fini par me remettre une clé. Les autres copropriétaires n'ont pas insisté pour obtenir la leur... Pas d'autres nouvelles sur ce front. |
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Posté - 21 nov. 2014 : 17:14:22
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vazy :Ma question initiale: "Y-a-t-il un Conseil Syndical dans votre copro, quelle est sa position ?
Car c'est au conseil syndical de se saisir de cette question et d'informer les copros de cette demande irrégulière.
L'aliénation par ce copro. de la cour commune est illégale, mais la demande d'achat de la totalité de la cour ET de la pose d'une verrière n'est pas illégale.
Le CS n'a pas à rejeter cette demande. Il peut simplement rapeler que cette demande doit être adopté à l'Unanimité.
Le role du CS est de controler la gestion du syndic; ici le non respect du RDC sur l'aliénation de la cour, le non respect de la loi sur l'accord obligatoire de l'AG pour des travaux privatif affectant les parties communes ( AC), .....
Ce CS a l'air totalement "absent" dans ce dossier.
Kelsey : Ce qui va être TRES important dans cette AG, c'est le choix du président de séance, le SEUL responsable du bon déroulement de l'AG, des votes ET il devra absolument préciser que cette résolution demande l'Unanimité et qu'un seul absent suffit pour rejeter " cette résolution.
La signature du président en fin d'AG après la vérification de tout le PV ( obligation ) engage sa responsabilité si cette résolution a été adoptée à la mauvaise majorité.
Kelsey : il vous faudra vous présenter comme scrutateur afin de vérifier ce PV obligatoirement vérifié et signé en fin d'AG.
Vous devrez vous adresser au président de séance pour qu'il explique à l'AG le vote à l'Unanimité. Il est probable que le syndic propose l'article 26 et il devra justifier cela par un texte de loi; mais alors vous informerez l'AG que vous ferez annuler cette résolution par le TGI. Vous rappelerez à ce syndic ces manquement à sa mission,aucune action engagée envers ce copro. pour le non respect du RDC et de la loi.
Ca va être chaud. j'espère que vous n'êtes pas tout seul à être contre cette résolution, et en colère contre ce copro. irrespectueux.
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Kelsey
Nouveau Membre
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Posté - 21 nov. 2014 : 17:44:03
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citation: Initialement posté par philippe388
vazy
Ca va être chaud. j'espère que vous n'êtes pas tout seul à être contre cette résolution, et en colère contre ce copro. irrespectueux.
Merci de vos précieux conseils ! Je garderai mon sang-froid et m'en tiendrai aux faits (vu les antécédents, je ne pense pas que j'aurai beaucoup de soutien). |
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vazy
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Posté - 21 nov. 2014 : 17:57:21
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citation: Philippe388: la demande d'achat de la totalité de la cour ET de la pose d'une verrière n'est pas illégale.
J'ai écrit rapidement que la demande est illégale car la formulation de la résolution ne respecte pas les formes (Rambouillet 21/11, 8:39)
Par ailleurs Kelsey n'a pas évoqué une quelconque demande pour la pose de la verrière.
citation: le CS n'a pas à rejeter cette demande
Personne n'a prétendu cela ! (?)
citation: Ce CS a l'air totalement "absent" dans ce dossier.
Nous sommes d'accord, et c'était bien le sens de la question que je posait à Kelsey car
citation: j'espère que vous n'êtes pas tout seul
Il est effectivement plus confortable d'avoir avant l'AG la certitude d'être soutenu par le CS et d'autres copros.
A défaut d'informations des copros par le CS, je conseillerai à Kesley de faire l'information par lui-même pour être sûr d'éviter un passage en force, qui nécessiterait une action judiciaire couteuse en temps et en énergie.
D'autant que le plan de la verrière étant déja fait, le risque que le commerçant engage les travaux sans attendre le jugement existe. |
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vazy
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Posté - 21 nov. 2014 : 18:10:37
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Cession des parties communes (cour intérieure) 
