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zaroc
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 Posté - 02 oct. 2014 : 16:22:18
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Bonjour
La loi ALUR prévoit l'obligation de mise en concurrence à chaque fin de mandat du syndic en place, la consultation et sélection des candidats étant réalisées par le CS. Que se passe t il si un CS, un peu "débordé" ne présente pas de candidats concurrents au syndic en place qui, lui, demande son renouvellement, alors que cette mise en concurrence est obligatoire et que CS doit obligatoirement l'effectuer? le renouvellement du syndic en place (si la majorité art 25 est obtenue) peut il être annulé? Si c'est le cas, il ne va plus y avoir beaucoup de syndics en place....
Cordialement
Zaroc
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Posté - 02 oct. 2014 : 17:21:37
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zaroc : cet article de loi modifié est une absurdité, cela a été débattu sur un autre fil recemment.
Mais le CS doit proposer une mise en concurrence et le fait d'être débordé, ce qui est rare pour un CS, n'est pas prévu par la loi.
La seule cause pour ne pas respecter ce texte est que le marché local ne permette pas cette concurrence.
Tout copropriétaire peut aussi proposer un mandat concurrent, la loi ALUR ne change pas à ce sujet.
Avant cette loi Alur, c'est très très souvent le CS qui décidait de changer de syndic. ET cela doit se préparer sérieusement.
Si le CS, toujours très débordé !!, ne présente pas de contrat concurrent, il faudra qu'un copro. assigne le SDC pour une annulation de l'AG dans les 2 mois suivant la réception du PV ( article 42).
Mais à ce jour, la loi étant très récente, aucun jugement n'a été prononcé , et la question qui se pose, est-ce qu'un juge annulera une AG de copropriétaire qui aura élu un syndic ?
Si cette AG est annulée, le SDC sera dépourvu de syndic, alors que l'AG a choisi son syndic. Plus de syndic, c'est la case tribunal, l'AP ou syndic nommé apr le juge, .... des frais supplémentaires pour les copros, .... assez ridicule surtout si le syndic en place est un syndic compétent et sérieux.  
Zaroc :pourquoi votre CS est il si débordé ?
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Posté - 02 oct. 2014 : 18:34:15
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certes la mise en concurrence est devenu obligatoire... mais si elle ne se fait pas il faudrait qu'un copro assigne le syndicat pour faire annuler la désignation, ensuite un juge décidera..
si le juge décide l'annulation, le syndicat se retrouvera sans syndic... |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 02 oct. 2014 : 18:36:22
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Merci Philippe 388 pour ces infos pertinentes. Effectivement, cette loi est une absurdité sur ce point, émanant de députés qui ne savent même pas comment fonctionne une copropriété dans leur pays et leur terre d'élection! Pourquoi mon CS est débordé? C'est un euphémisme car dans la réalité, il ne fait rien et je suppose que s'il ne fait rien, c'est sans doute parce qu'il est débordé...En tout cas, il ne fera surement pas un appel à la concurrence des syndics...
Zaroc |
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Posté - 02 oct. 2014 : 18:47:09
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la question importante est aussi : pourquoi mettre en concurrence un syndic dont on est satisfait ?... certes la mise en concurrence est souvent bénéfique pour des prestations, mais dans le cas du syndic en changer entraîne des contraintes et parfois des frais ....
je pense qu'il y aura des CS bien intentionnés qui ne se lanceront pas dans cette démarche.
d'ailleurs on ressent lorsqu'on commence à se pencher sur cette mise en concurrence, d'arrangements locaux entre syndics entraînant des devis/projets de contrats bidons... |
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Posté - 02 oct. 2014 : 18:49:49
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zaroc :" Pourquoi mon CS est débordé? C'est un euphémisme car dans la réalité, il ne fait rien et je suppose que s'il ne fait rien, c'est sans doute parce qu'il est débordé."
Il va falloir le changer !!
Car un changement de syndic est un chose importante et longue à mener. Pour cela il faut un CS sérieux.
Le CS peut aussi communiquer par une note dans les BAL avant l'AG sur l'absence de mise en concurrence du CS conformément à la loi Alur - notre syndic est bon, on le garde! - et en ajoutant que tout copropriétaire peut mettre en concurrence le syndic ( ce que beaucoup ignore).
Même débordé, une petite note bien rédigée montrera aux copros que le CS travaille et ne dort pas ! 
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alan2
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Posté - 03 oct. 2014 : 12:46:48
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Chaque année le mandat du syndic est renouvelé.
Les autres syndics présenterons leurs contrats mais au bout de quelques années ce seront toujours les mêmes et à mon avis ils refuseront de consacrer du temps à une demande qui n'aboutira jamais.
voici la réalité messieurs les députés. |
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Posté - 03 oct. 2014 : 12:53:27
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et on l'entend déjà entre syndics : je fais un devis fort, je ne marche pas sur tes plates bandes et tu fais de même.... |
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alan2
Contributeur actif
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Posté - 03 oct. 2014 : 12:58:56
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Hélas triste réalité. |
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Posté - 03 oct. 2014 : 13:47:16
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Attendons 32 mois, et l'élection du nouveau-ex président, qui va défaire cette loi Duflot !!! |
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snp
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Posté - 03 oct. 2014 : 16:28:26
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Puisqu'il faut suivre la loi, allons jusqu'au bout de l'absurdité... je demande à mon voisin de se présenter comme syndic non pro avec le même contrat que moi. Qu'il soit élu ou que ce soit moi, ce sera pareil et on recommence les année s suivantes. Et que l'on ne vienne pas me parler d'incompétence, surtout de la part de ceux qui ont rrédigé cette loi!
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juvaxe
Contributeur débutant
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Posté - 04 oct. 2014 : 17:53:04
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Bonjour
Il me semble avoir lu que la mise en concurrence pour le syndic prévue par la loi visait en premier lieu les promoteurs qui ont pour habitude de "fournir", avec les locaux, un syndic "à eux".
De ce fait, ce syndic aura peut-être tendance à ne pas être trop regardant sur la finition des travaux et les éventuels vices de construction; en d'autres termes il s'agirait pour les promoteurs de trouver un moyen pour limiter voire contenir les réclamations. |
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Posté - 04 oct. 2014 : 18:20:08
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juvaxe :Il me semble avoir lu que la mise en concurrence pour le syndic prévue par la loi visait en premier lieu les promoteurs qui ont pour habitude de "fournir", avec les locaux, un syndic "à eux".
Voisi les 2 articles de la loi de 1965 modifié par Mme Duflot, ils concernent le premeir syndic de la copropriété ET aussi la désignation du syndic. A chaque fois ou l'AG doit de prononcer sur la désignation du syndic, la mise en concurrence est obligatoire !! 
« Article 17 modifié de la loi du 10 juillet 1965, (2ème paragraphe) :
« Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.
Article 21 modifié de la loi du 10 juillet 1965 (3ème, 4ème, 5ème, 6ème paragraphes) :
« Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectué par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.
« Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
« Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.
« Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire ». |
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jmr91200
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 Posté - 04 oct. 2014 : 20:44:11
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La loi a été votée mais est-ce bien certains que tous les décrets ont été promulgués ?
Pour l'usager, c'est assez difficile de se référer à une source sûre. Sur Internet, on ne trouve pas de liens assez récents malheureusement. Et les autres liens, sont souvent des duplications des communiqués de l'ARC ou autres associations de consommateurs. Bref, difficile de se forger son opinion.
Parce que dans le livre "300 questions sur la copropriété - Mise à jour loi Alur", l'ARC dit que le C.S. peut dispenser avec justification le Syndic de cette mise en concurrence (pour d'autres raisons que l'article de loi que vous citez). C'est ce le C.S. auquel j'appartiens a choisi car cela se passe bien avec notre Syndic et nous avons plusieurs déclarations D.O en cours (changer, cela ferait perdre à nouveau du temps pour conserver notre copropriété). |
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Posté - 05 oct. 2014 : 08:24:10
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pas de décret à attendre sur la mise en concurrence du syndic , la loi s'applique  même si elle parait idiote dans la majorité des cas...  |
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Posté - 05 oct. 2014 : 11:10:44
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jmr91200 : pas de décret sur ces articles ! ils sont donc applicable immédiatement.
Tout le monde est ad'accord pour dire que certaines parties de la loi Duflot sont absurdes, comme cette msie en concurrence.
Si vous ĂŞtes tous satisfait de votre syndic actuel, personne ne va obliger l'AG de changer de syndic.
Que dit l'ARC sur cet article 21 sur des justifications du CS pour se dispenser de mettre en concurrence le syndic.
jmr92100 : il ne faut pas oublier que tout copropriétaire peut proposer un ou d'autres contrats de syndic, comme auparavent.
Il va donc falloir attendre quelques jugements sur cette non mise en concurrence du CS !! la jurisprudence va certainement changer quelque chose sur cette absurdité. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 oct. 2014 : 11:21:13
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Philippe388 citation: Attendons 32 mois, et l'élection du nouveau-ex président, qui va défaire cette loi Duflot
Je signale que l'absurde mise en concurrence des syndics vous aux renouvellements perpétuels a été soutenue par des députés de l'opposition !
Heureusement il y a bien eu mise en concurrence dès lors que plusieurs demandes de proposition ont été envoyées.
Peu importe qu'il n'y ait pas eu de réponse.
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 05 oct. 2014 : 12:01:23
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citation: Initialement posté par philippe388
jmr91200 : pas de décret sur ces articles ! ils sont donc applicable immédiatement.
Pourtant, malgré ce que je disais plus haut, j'avais trouvé un PDF récapitulant tous les articles de la loi ALUR. Ce document est un tableau avec deux colonnes distinguant si le décret a été signé (et donc valablement applicable).
Je trouve que le ministère du Logement dont émane cette loi n'a pas beaucoup communiqué pour informer correctement chaque citoyen. |
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Posté - 05 oct. 2014 : 12:06:00
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avez vous bien lu le pdf de l'ARC....  car moi je trouve que sur la ligne "mise en concurrence du syndic", c'est application immédiate... |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 05 oct. 2014 : 12:09:53
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citation: Initialement posté par rambouilletavez vous bien lu le pdf de l'ARC.... car moi je trouve que sur la ligne "mise en concurrence du syndic", c'est application immédiate...
Je ne parle pas seulement que de la ligne "mise en concurrence du syndic" mais de l'ensemble de la loi et après, l'ARC n'est pas la seule source d'information (ils sont, à mon goût, trop orientés par moment).
Après j'ai prêté le livre "300 questions…" à l'un des membres du C.S. auquel j'appartiens donc je ne pourrai pas citer le passage que j'avais lu dans l'immédiat.
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Posté - 05 oct. 2014 : 12:44:09
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l'ensemble d'une loi n'est pas soumise aux décrets, mais des articles seulement et ceux ci sont cités dans la loi. |
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obligation de mise en concurrence des syndics 
