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Viviane
Pilier de forums
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101
 Posté - 03 oct. 2014 : 00:59:49
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Il fallait 2minutes 30 au syndic pour scanner la COC et vous l'envoyer par mail.
Mais beaucoup plus de temps pour obtenir de la banque cette "attestation ".
Donc soit
-il n'a pas de COC et le compte n'est pas séparé
- il en a une mais elle prouve que le compte séparé a été ouvert après 3 mois....
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 102
Posté - 03 oct. 2014 : 11:50:55
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viviane : -il n'a pas de COC et le compte n'est pas séparé
- il en a une mais elle prouve que le compte séparé a été ouvert après 3 mois....
après 101 posts !! Bravo.  
Mais comme propser83 n'a pas cette convention d'ouverture, le mystère reste entier.  |
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PROSPER83
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103
Posté - 03 oct. 2014 : 18:06:27
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viviane : -il n'a pas de COC et le compte n'est pas séparé
- il en a une mais elle prouve que le compte séparé a été ouvert après 3 mois....
Philippe388 : Mais comme propser83 n'a pas cette convention d'ouverture, le mystère reste entier.
Effectivement le mystère demeure puisque le syndic refuse de me communiquer ce COC, en arguant qu'il m'a adressé le RIB ainsi qu'une attestation de la banque .
Or, sans le COC, cette attestation ne vaut pas pipette selon l'arrêt de la 3ème ch. civ. de la Cour de cassation, du 9 sept.2009 (pourvoi 08-10365) jugeant "qu'il (le syndic) n'a pas produit cette convention, se contentant d'une attestation de la banque, évidemment sujette à caution, dès lors d' une part que cette dernière, en cas de difficultés financières rencontrées par le syndic, a un intérêt évident à la consolidation des comptes"
Et c'est bien la Cour suprême qui le dit ! Une attestation de banque peut-être sujette à caution.
Mais pouvez-vous m'apporter une réponse en supposant que ce compte séparé le serait bien depuis le 1er octobre (cf. mail du syndic la suite de ma LRAR "est dorénavant") :
Le syndic a envoyé aux 220 copropriétaires, le 25 septembre, les appels de fond du 4ème trimestre 2014 leur enjoignant de les régler par chèque à l'ordre de : Copro. Tartempion.
Par virement : sur le compte CA Triffouilly les Oies . IBAN n° FR76 1910 6000 0843 6128 9776 046.
Or, à ce jour, aucune information n'a été donnée par le syndic (par envoi d'une note ou par affichage) aux copropriétaires pour les adjoindre de modifier l'intitulé du destinataire de leur chèque.
L'agence du CA (Trifouilly les Oies ? ou KABOUL PRO ?) qui serait donc sensée gérer maintenant le compte séparé ouvert au nom de SYNDICAT COPROPRIETE TARTEMPION [b]pourra-elle légalement encaisser tous les chèques établis au nom de Copro. Tartempion[/b] du seul fait que l'IBAN n° FR76 1910 6000 0843 6128 9776 046 est identique ??
Quant au motif invoqué par le CA (les process) pour justifier le maintien du même numéro de compte quel que soit le titulaire, syndic ou SDC, il ne peut qu'être suspect et il regrettable qu'apparemment aucun copropriétaire visiteur de ce forum ne soit banquier pour nous éclairer sur ce procédé plus que douteux.
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104
Posté - 03 oct. 2014 : 18:23:36
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prosper83 : Quant au motif invoqué par le CA (les process) pour justifier le maintien du même numéro de compte quel que soit le titulaire, syndic ou SDC, il ne peut qu'être suspect et il regrettable qu'apparemment aucun copropriétaire visiteur de ce forum ne soit banquier pour nous éclairer sur ce procédé plus que douteux.
Le syndic et le SDC sont 2 entités différentes juridiquement ! ET nous parlons de compte séparé ou individualisé.
Imaginez votre syndic partir avec la caisse !! En compte individualisé, la caisse de garantie du syndic sera sollicitée por rembourser les fonds du SDC.
MAIS en compte séparé, ce n'est pas du tout le cas. la caisse de garantie va vous indiquer que cela regarde la justice et le pénal.
Un compte séparé ne peut pas avoir le même numéro IBAN qu'un compte individualisé dans un compte du syndic.
ET l'attestation de la banque n'est en aucun cas une preuve d'ouverture du compte séparé.
propser83 : demandez à votre banquier si il conservera le même numéro de compte avec un tel changement de titulaire juridiquement différent.
J'appellerai aussi la caisse du garantie du syndic.
prosper83 : une petite mise en demeure de vous remettre cette convention dans les huit jours, et sans réponse vous saisirez le TGI pour constater la non ouverture du compte séparé dans les 3 mois, et la nomination d'un AJ !! Pour rigoler 
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Viviane
Pilier de forums
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105
Posté - 04 oct. 2014 : 13:49:12
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@Prosper: il doit bien y avoir des forums de banquier. Mais relisez le message de Kikiladoucette, elle en connait un sacré rayon là dessus. |
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JB22
Pilier de forums
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106
Posté - 04 oct. 2014 : 15:36:31
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Un petit rappel:
Dans la convention de compte il faut vérifier le code A.P.E. du titulaire
6832A-Activité d' administrateur de biens
8110Z-Syndicat de copropriétaires. |
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PROSPER83
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107
Posté - 04 oct. 2014 : 18:25:12
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Bonjour
Je viens de recevoir deux documents du syndic pour réponse à ma demande de communication du COC.
L'un est intitulé REEDITION DE CONTRAT DE VENTE DE PRODUITS ET SERVICES et l'autre CONTRAT DE COMMUNICATION.
Je suis quasiment convaincu que ces 2 documents non rien à voir avec un COC.
Je souhaiterai pouvoir vous les soumettre sur ce fil, en PDF, mais je ne sais pas comment procéder.
L'un d'entre vous pourrait-il m'indiquer la marche à suivre ?
En le remerciant par avance |
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108
Posté - 04 oct. 2014 : 18:41:28
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Prosper83 : votre syndic vous balade, ou il n'y connait rien ! mais ce n'est pas la convention de compte !
Je pense qu'il se fout réellement de vous sans se gêner d'ailleurs
lesclefsdela banque.com
Le contenu de la convention de compte
La convention de compte est un contrat signé entre vous et la banque. Elle doit comporter un certain nombre de renseignements comme les principales caractéristiques des services de paiement fournis, les modalités de modification et de résiliation de la convention ou encore l'existence d'un médiateur...
Les règles de fonctionnement du compte
En cas d'incident sur le compte
En cas de litige
Les règles de fonctionnement du compte
Vous trouverez dans la convention de compte :
les modalités d'ouverture et de clôture de compte,
la liste des produits et services dont vous bénéficiez ou pouvez bénéficier,
les tarifs, les taux d'intérêt et les taux de change,
les services bancaires de base si votre compte a été ouvert dans le cadre du "droit au compte".
les obligations qui vous incombent (par exemple celle de signaler tout changement d'adresse) ou celles qui incombent à votre banquier (par exemple le secret bancaire),
les règles relatives aux procurations et aux comptes joints, notamment en cas d'interdiction bancaire,
les modalités qui s'appliqueraient en cas de décès du titulaire.
les modalités d'obtention, de fonctionnement et de retrait des moyens de paiement, avec un renvoi, s'il y a lieu, à une convention particulière (pour la carte bancaire par exemple).
En cas d'incident sur le compte
Vous trouverez dans la convention de compte :
les procédures applicables en cas d'incident sur le fonctionnement du compte ou dans l'usage de vos moyens de paiement,
les mesures de protection et les mesures correctives dans l'utilisation d'un service de paiement,
les conséquences d'une position débitrice non autorisée ou au-delà de l'autorisation si la banque vous permet des découverts passagers. Dans ce cas, la limite autorisée est précisée dans votre convention.
En cas de litige
Vous trouverez dans la convention de compte les coordonnées du médiateur de la banque. Vous pouvez lui adresser un dossier si un différend vous oppose à votre banque et qu'aucune solution n'a pu être trouvée ni au niveau de votre agence, ni au niveau du Service Relations Clientèle de la banque.
Que contient une convention de compte bancaire ?
Mise à jour le 02.01.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
La convention de compte contient la totalité des engagements contractuels réciproques entre la banque et le ou les titulaires d'un compte bancaire, de son ouverture à sa clôture.
Informations sur le fonctionnement général du compte
Une convention de compte bancaire doit donner des informations sur :
la durée de la convention,
les services proposés et leurs tarifs,
les moyens de communication utilisables entre le ou les titulaires du compte et la banque,
les conditions de procuration,
le sort du compte en cas de décès,
les possibilités de modification et de résiliation de la convention,
les voies de médiation et de recours en cas de contestation.
Informations sur les moyens de paiement
Une convention doit également donner des informations précises sur les moyens de paiement associés au compte, notamment sur :
la mise à disposition ou non de chèques,
les obligations en matière de sécurité et de protection relatives à l'utilisation des moyens de paiement,
les procédures en cas d'opérations mal exécutées,
les procédures en cas d'incidents de paiement,
les possibilités de limitation du montant des dépenses offerts pour chaque moyen de paiement,
les frais, les taux d'intérêt et de change applicables,
Information sur la gestion des découverts
La convention mentionne les conséquences d'une position débitrice du compte, en précisant :
les modalités d'un éventuel découvert autorisé (conditions d'utilisation, conditions tarifaires),
les conséquences d'une position débitrice non autorisée, les conditions dans lesquelles le titulaire du compte en est informé ainsi que le tarif applicable,
les possibilités de blocage ou de restitution de moyens de paiement,
les possibilités de ponction éventuelle par la banque de sommes inscrites sur d'autres comptes bancaires gérés par elle (comptes d'épargne par exemple), pour couvrir le déficit.
Trouvez tout cela dans les docs fournis par votre syndic ?
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109
Posté - 04 oct. 2014 : 18:48:12
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PROSPER83
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110
Posté - 05 oct. 2014 : 11:22:15
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A l'attention d'UNIVERSIMMO
Pouvez-vous S.V.P. m'indiquer la procédure à suivre pour pouvoir coller dans mon post un document PDF.
Vous en remerciant |
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111
 Posté - 05 oct. 2014 : 11:52:05
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chargez le fichier pdf sur un site de stockage
recupérez l'adresse, genre
http:// www. sitestockage. com/monficher.pdf
puis encadrez la par les balises
[ pdf]http:// www. sitestockage. com/monficher.pdf[/pdf ]
(le tout sans espace évidemment) |
Édité par - Emmanuel Wormser le 05 oct. 2014 11:54:55 |
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PROSPER83
Contributeur senior
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112
Posté - 05 oct. 2014 : 15:41:51
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chargez le fichier pdf sur un site de stockage
Merci bien, mais où Est-ce que je trouve ce site de stockage ?
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113
Posté - 05 oct. 2014 : 15:54:52
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http://www.autourduweb.fr/7-sites-g...df-en-ligne/ |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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PROSPER83
Contributeur senior
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114
Posté - 07 oct. 2014 : 18:16:57
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Merci PHILIPPE388 pour vos documents PDF, mais ne s'agissant que des CONDITIONS GENERALES d'une convention de compte courant qui sont remises à tout détenteur de compte bancaire, en l'absence DES CONDITIONS PARTICULIERES ils ne sont donc pas suffisants pour prouver l'ouverture d'un compte séparé.
Je vous informe toutefois que le syndic a répondu à ma LRAR en reconnaissant avoir commis "une erreur administrative qui ne se reproduira plus" en n'ouvrant le compte bancaire séparé que le 1er octobre alors qu'il aurait du le faire avant le 17 juillet 2014.
Cependant, la situation de ce compte demeurant encore opaque, je viens donc de lui adresser une mise demeure de me communiquer sous 8 jours la confirmation écrite du Crédit Agricole que ce compte est, en cas de changement de syndic, transmissible sans fermeture ni nouvelle convention de compte au nouveau syndic sur simple présentation du procès-verbal de l’assemblée générale de désignation, signé du président et du secrétaire, avec juste un changement de correspondant.
La banque ne pouvant, à priori, refuser de confirmer, à moins que ce ne soit pas un vrai compte séparé.
Etant assez nul en informatique, je n'ai toujours pas pigé comment créer un lien pour introduire des documents PDF dans mes messages.
Aussi, je communique ci-après, pour tous ceux qui semblaient l'ignorer, des extraits de l'arrêt de la Cour de cassation, du 17 octobre 2012, (N° de pourvoi: 11-22130) dont il en ressort bien que tout copropriétaire est légitime à exiger du syndic toutes preuves écrites justifiant de l'ouverture d'un compte bancaire séparé sans avoir à en saisir le CS.
ALORS QUE 2°) le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le juge des référés en cas d’empêchement ou de carence visés à l’article 18 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours ; que l’absence de justification par le syndic de l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, conformément aux prescriptions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, constitue un cas d’empêchement ou de carence manifeste du syndic ; que tout intéressé, et non pas seulement le conseil syndical peut, d’une part, demander communication des documents attestant de l’ouverture d’un compte séparé justifiant des diligences du syndic, et, d’autre part, en cas de carence du syndic à la production des documents justifiant du respect de son obligation, saisir le juge des référés en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété ; qu’en statuant en sens contraire en disant que la mise en demeure de communiquer les pièces relatives à la justification de l’ouverture d’un compte séparé « à des copropriétaires inaptes à les contrôler, était inopérante et comme telle vouée à l’échec » et que le refus du syndic de communication des documents relatifs à l’ouverture d’un compte séparé était justifié au regard de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d’appel a violé ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 21 de la même loi par fausse application ensemble l’article 49 du décret du 17 mars 1967 ;
ALORS QUE 4°) l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit seulement que le conseil syndical « peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété » ; que ces dispositions, prévoyant une simple faculté pour le conseil syndical, ne réservent nullement de façon exclusive à ce dernier la possibilité de demander au syndic la communication des documents se rapportant à l’administration de la copropriété, en ce compris les documents se rapportant à l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat ; qu’en décidant de statuer en sens contraire en disant que « (…) le refus du syndic, qui était justifié au regard du texte précité article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il aurait, selon la Cour d’appel, réservé au seul conseil syndical le droit de demander les documents litigieux (p. 6 alinéa 1), ne permet pas de considérer que cette mise en demeure restée vaine était de nature à révéler un état de carence manifeste et certain, propre à justifier la nomination d’un administrateur provisoire », la Cour d’appel a violé l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
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JPM
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115
Posté - 07 oct. 2014 : 18:46:59
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Ce ne sont pas des extraits de l'arrêt que vous nous livrez, Prosper 83.
Ce sont des extraits des "moyens" , c'est à dire de l'argumentation présentée par les uns ou les autres.
L'arrêt est intéressant dans la seule mesure de ce qui a été plaidé.
La Cour de cassation juge un arrêt et non pas une affaire. Or, en l'espèce personne ne semble s'être référé à la définition du compte séparé donnée par la Cour de cassation elle même.
Je vais passer l'arrêt dans mon site et je passerai le lien ici. Ce qui le rendra accessible.
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Posté - 07 oct. 2014 : 19:30:25
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prosper83 : Je vous informe toutefois que le syndic a répondu à ma LRAR en reconnaissant avoir commis "une erreur administrative qui ne se reproduira plus" en n'ouvrant le compte bancaire séparé que le 1er octobre alors qu'il aurait du le faire avant le 17 juillet 2014.
Un erreur administrative ??? tout syndic connait la sanction dans ce cas, nullité du mandat.
ET vous n'avez toujours pas la copie de cette convention d'ouverture; et les docs fournis ne sont pas la COC. Un autre erreur administrative ? |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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117
Posté - 07 oct. 2014 : 23:06:29
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Ce ne sont pas des extraits de l'arrêt que vous nous livrez, Prosper 83.
Ce sont des extraits des "moyens" , c'est à dire de l'argumentation présentée par les uns ou les autres.
Exact. Voici dont l'arrêt intégral dont il en résulte bien que le syndic doit répondre aux demandes de preuve de l'ouverture d'un compte séparé qui lui sont faites par des copropriétaires autres que le CS.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du 17 octobre 2012
N° de pourvoi: 11-22130
Non publié au bulletin
Cassation
M. Terrier (président), président
SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, SCP Vincent et Ohl, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Basse-Terre, 30 mai 2011), statuant en matière de référé, que M. X... et plusieurs autres copropriétaires (les consorts X... et autres) ont assigné la société Sgabi Simson SNC (la société Sgabi), syndic, en nullité de plein droit de son mandat et en désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété ;
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et quatrième branches :
Vu l’article 49 du décret du 17 mars 1967, ensemble les articles 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu qu’en cas d’empêchement ou de carence du syndic visé à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété ;
Attendu que, pour débouter les consorts X... et autres de leur demande, l’arrêt relève que le syndic a justifié son refus de communiquer aux copropriétaires les pièces de nature à justifier de l’ouverture d’un compte séparé par le fait que, dans le cadre de sa mission de contrôle de la gestion et de l’administration de la copropriété, seul le conseil syndical avait le droit de lui demander communication de pareils documents et retient que la mise en demeure de communiquer des pièces à des copropriétaires inaptes à les contrôler était inopérante et ne permettait pas de considérer que cette mise en demeure était de nature à révéler un état de carence du syndic ;
Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, a violé les textes susvisés ;
Et sur le moyen unique pris en sa troisième branche :
Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndic est chargé d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ;
Attendu que, pour rejeter les demandes des consorts X... et autres, l’arrêt, par motifs adoptés, relève que la production d’une convention de compte aurait permis de justifier de façon incontestable du respect par le syndic de son obligation et retient que ce dernier produit une attestation d’un directeur de banque certifiant que le compte courant n° ... de “ copropriété du Flamboyant “ a été ouvert dans les livres de son établissement et qu’en l’absence d’autre élément, le juge des référés ne dispose pas d’élément permettant de conclure à l’absence d’ouverture d’un compte séparé et de prononcer la nullité du mandat ;
Qu’en statuant ainsi, sans constater que le syndic avait ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 30 mai 2011, entre les parties, par la cour d’appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Basse-Terre, autrement composée ;
Condamne la société Sgabi Simson aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sgabi Simson et la condamne à payer aux demandeurs la somme globale de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour les demandeurs
Le moyen reproche à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR déclaré la demande des exposants non fondée et de les avoir déboutés de leur demande tendant à désigner un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 ; dit n’y avoir lieu à constater la nullité du mandat de syndic, pour défaut d’ouverture de compte séparé et dit n’y avoir lieu à désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon l’article 49 du décret du 17 mars 1967, sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés à l’article 18 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété ; qu’il résulte des articles 49 et 50 que la demande n’est recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse depuis plus de huit jours ; que, par lettre du 5 mai 2008, M. X..., M. Z..., M. A..., M. B..., M. C..., M. D..., Mme E..., l’EURL Locmartin, l’EURL Louy, l’EURL Ronsard, la SARL Jymor, la SARL Philippor Invest, la société Netle Gestion, la société immobilière du Lagon, la SCI Resflam 1, la SCI Resflam 2 ont mis en demeure, sur le fondement de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, la SNC SGABI SIMSON, en sa qualité de syndic de la copropriété du Flamboyant, “ de communiquer, sous huitaine, à M. F..., à l’adresse indiquée ci-dessus “ (EURL Ronsard, s/ c Jean Claude F..., à ...) :- “ l’attestation d’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires du Flamboyant, avec indication de la date d’ouverture, cette attestation devant être fournie par la banque auprès de laquelle ce compte séparé a été ouvert ;- une copie de la “ convention de compte “ “ établie entre SGABI SIMSON et l’établissement bancaire ainsi que tous justificatifs aux termes desquels il aurait été dispensé par une Assemblée Générale de cette obligation d’ouverture d’un compte séparé ;- la justification de l’activité de ce “ compte séparé “ ;- dans le cas où il n’existerait pas de compte séparé ouvert au nom du syndicat susnommé les raisons pour lesquelles cette formalité n’a pas été accomplie ;- copie de l’attestation délivrée par la Préfecture du département des Pyrénées Atlantiques du dépôt de la “ déclaration d’activité “ de votre établissement d’Anglet conformément aux dispositions de l’article 8 du décret du 20 juillet 1972 “ ; que le syndic a justifié son refus de communiquer aux copropriétaires les pièces de nature à justifier de l’ouverture d’un compte séparé par le fait que, dans le cadre de sa mission de contrôle de la gestion et de l’administration de la copropriété, définie par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, seul le conseil syndical avait le droit de lui demander communication de pareils documents afin de contrôler l’accomplissement de cette formalité ; que dès lors que la mise en demeure de communiquer des pièces à des copropriétaires inaptes à les contrôler, était inopérante et comme telle vouée à l’échec, le refus du syndic, qui était justifié au regard du texte précité, ne permet pas de considérer que cette mise en demeure restée vaine était de nature à révéler un état de carence manifeste et certain, propre à justifier la nomination d’un administrateur provisoire ; qu’ainsi, en l’absence de carence avérée du syndic alors en fonction, la demande de désignation d’un administrateur provisoire ne pouvait pas être prise en considération »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « (…) s’agissant des carences invoquées contre le syndic : un administrateur avait été désigné, par le juge des référés, le 16 mai 2006 pour vérifier, la pertinence d’une transaction signée par le syndic avec un assureur ; qu’était invoqué dans la requête un conflit d’intérêt identique ; que le défendeur produit le rapport de mission de l’administrateur qui n’avait relevé aucun dysfonctionnement ; que l’assemblée générale des copropriétaires, a voté l’acceptation de la transaction après avoir été informée par le syndic, des enjeux du procès en cours ; que dès lors les requérants ne rapportent pas en quoi le syndic a failli à sa mission et ne démontrent pas sur quoi portent ses carences, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande désignant un administrateur ; que les requérants indiquent que le syndic n’a pas respecté l’obligation qui lui est faite à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 13 décembre 2000, qui est d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, loi applicable depuis le 31 décembre 2002 pour les mandats en cours, donc applicable au défendeur, renouvelé dans son mandat ; que faute de quoi, le mandat du syndic est nul de plein droit ; que si tel était le cas, la copropriété se trouverait dépourvu de syndic depuis 2004 et c’est sur le fondement de l’article 47 et non sur le fondement de l’article 49 qu’un administrateur devrait être désigné ; que la production d’une convention de compte aurait permis de justifier, de manière non contestable, du respect de l’obligation faite par le syndic ; que la carence des parties, ne peut être substituée par une mesure d’instruction et il n’y a pas lieu d’ordonner la mesure d’expertise sollicitée par le défendeur ; que ce dernier produit des attestations du directeur du Crédit Agricole qui certifie que le compte courant N° ... de “ copropriété du Flamboyant “ a été ouvert dans leurs livres en date du 1 septembre 2004 ; que dès lors en l’absence d’autre élément produit ou sollicité par les parties, le juge des référés, ne dispose pas d’élément permettant de conclure à l’absence d’ouverture de compte séparé et de prononcer la nullité du mandat ; que les copropriétaires sont déboutés de leur demande tendant à désigner un administrateur, sur le fondement de l’article 47 »
ALORS QUE 1°) le juge, au cas où il n’expose pas succinctement les prétentions et moyens des parties, doit viser les dernières conclusions déposées avec indication de leur date ; qu’en l’espèce, les exposants ont régulièrement signifié le 17 décembre 2010 des conclusions en réplique n° 5 (v. prod.), l’ordonnance de clôture étant intervenue postérieurement, soit le 13 janvier 2011 ; que les juges d’appel ont cependant indiqué aux termes de leur décision, s’agissant des conclusions des exposants (p. 4) « Par conclusions déposées le 13 octobre 2010, les appelants demandent à la cour de : (…) » ; qu’il a par la suite seulement été rappelé le dispositif de ces écritures ; qu’en statuant comme elle l’a fait, c’est-à -dire sans viser les dernières conclusions déposées par les exposants avec indication de leur date, la Cour d’appel a violé ensemble les articles 455 et 458 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE 2°) le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le juge des référés en cas d’empêchement ou de carence visés à l’article 18 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours ; que l’absence de justification par le syndic de l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, conformément aux prescriptions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, constitue un cas d’empêchement ou de carence manifeste du syndic ; que tout intéressé, et non pas seulement le conseil syndical peut, d’une part, demander communication des documents attestant de l’ouverture d’un compte séparé justifiant des diligences du syndic, et, d’autre part, en cas de carence du syndic à la production des documents justifiant du respect de son obligation, saisir le juge des référés en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété ; qu’en statuant en sens contraire en disant que la mise en demeure de communiquer les pièces relatives à la justification de l’ouverture d’un compte séparé « à des copropriétaires inaptes à les contrôler, était inopérante et comme telle vouée à l’échec » et que le refus du syndic de communication des documents relatifs à l’ouverture d’un compte séparé était justifié au regard de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d’appel a violé ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 21 de la même loi par fausse application ensemble l’article 49 du décret du 17 mars 1967 ;
ALORS QUE 3°) le compte séparé que doit mettre en place le syndic dans le cadre de l’exécution de sa mission doit impérativement être ouvert au nom du syndicat ; qu’à défaut il existe une présomption de non séparation qui ne peut être combattue que par la production de la convention initiale du compte ; qu’il résulte des motifs adoptés de l’ordonnance de référé entreprise que le premier juge a considéré à tort qu’il était suffisant que la Société SGABI SIMSON « produit (se) des attestations du directeur du Crédit Agricole qui certifie que le compte courant N° ... de “ copropriété du Flamboyant “ a été ouvert dans leurs livres en date du 1 septembre 2004 », ce en retenant « que dès lors en l’absence d’autre élément produit ou sollicité par les parties, le juge des référés, ne dispose pas d’élément permettant de conclure à l’absence d’ouverture de compte séparé et de prononcer la nullité du mandat » ; que tout au contraire la production de telles attestations, faisant état de l’absence de compte ouvert au nom du syndicat de copropriété, devait entraîner l’application d’une présomption de non séparation de compte justifiant le prononcé de la nullité du mandat de syndic et la désignation d’un administrateur provisoire ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la Cour d’appel a violé ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 49 du décret du 17 mars 1967 ;
ALORS QUE 4°) l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit seulement que le conseil syndical « peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété » ; que ces dispositions, prévoyant une simple faculté pour le conseil syndical, ne réservent nullement de façon exclusive à ce dernier la possibilité de demander au syndic la communication des documents se rapportant à l’administration de la copropriété, en ce compris les documents se rapportant à l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat ; qu’en décidant de statuer en sens contraire en disant que « (…) le refus du syndic, qui était justifié au regard du texte précité article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il aurait, selon la Cour d’appel, réservé au seul conseil syndical le droit de demander les documents litigieux (p. 6 alinéa 1), ne permet pas de considérer que cette mise en demeure restée vaine était de nature à révéler un état de carence manifeste et certain, propre à justifier la nomination d’un administrateur provisoire », la Cour d’appel a violé l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE 5°) par conclusions en réplique n° 5, régulièrement signifiées le 17 décembre 2010, les exposants ont critiqué l’ordonnance de référé entreprise retenant l’absence de caractérisation d’un « conflit d’intérêts » pour le syndic, la Société SGABI SIMSON, ce en faisant notamment valoir : (pp. 6 et 7) « Il apparaît ici utile, en dépit des longues indications qui seront nécessaires, de compléter l’information de la Cour ; au dernier paragraphe de sa page 4, dans l’exposé des motifs de la décision du Tribunal, l’ordonnance énonce, à propos des carences invoquées contre le syndic : « Un administrateur avait été désigné par le Juge des Référés, le 16 mai 2006, pour vérifier la pertinence d’une transaction signée par le syndic avec un assureur. Etait invoqué dans la requête un conflit d’intérêt identique. Le défendeur (SGABI SIMSON) produit le rapport de mission de l’administrateur qui n’avait relevé aucun dysfonctionnement ». Cette rédaction de l’ordonnance révèle plusieurs graves confusions qu’il est indispensable de lever, faute de quoi l’affaire jugée par l’ordonnance du 16 mai 2006 devient incompréhensible, ce qui risque d’entraîner la Cour dans des recherches difficiles sur cette procédure antérieure qui n’est pas directement en cause dans la présente affaire, mais qui n’est pas, sous certains aspects, sans analogie avec elle. (…) Le conflit d’intérêt de 2006, qualifié par l’ordonnance du 28 avril 2009 d’identique à celui qui lui était soumis, n’a en fait rien à voir avec ce dernier. En 2006, le conflit d’intérêt provenait du fait que, par sa décision de ne pas faire enrôler une affaire engagée contre elle par le syndicat des copropriétaires, la société SGABI SIMSON, nommée syndic en 2004, manifestait clairement qu’elle ne défendait pas les intérêts du syndicat mais bien plutôt ceux du groupe HMC auquel elle appartient et qui la contrôle entièrement. Lors de l’assignation du 2 juin 2008, qui a donné lieu à l’ordonnance critiquée du 28 avril 2009, le conflit d’intérêt mis en évidence provient du fait que le syndic s’est cru autorisé, dans le cadre d’un procès en « dommage-ouvrage » soutenu devant le Tribunal de Grande Instance de Paris, à rechercher une transaction avec l’assureur AXA de la Résidence du FLAMBOYANT, et ce, en méconnaissance pour le moins des droits et obligations de certains copropriétaires de cette Résidence. S’il y a une analogie entre les deux conflits d’intérêts, c’est uniquement en raison du fait que, dans les deux cas, la société SGABI SIMSON se soumet aux directives du groupe HMC sans tenir compte des intérêts des copropriétaires dont, dans le premier cas, elle était le gestionnaire de leurs biens et, dans le deuxième cas, elle est le syndic de la collectivité des copropriétaires. » (pp. 19 et 20) « (…) Selon ses écritures (pages 12 et 13) du 24 août 2010, la société SGABI SIMSON insinue que les copropriétaires appelants – qu’elle qualifie dédaigneusement d’ultra minoritaires – auraient devant la Cour, trouvé un conflit d’intérêts de substitution. En toutes hypothèses, la question n’est certainement pas de savoir si ce nouveau conflit d’intérêt se substitue à celui qui avait été reconnu en 2006 par le Juge des référés mais bien de constater qu’il est au moins aussi évident que le premier. En effet, alors qu’il est patent que la société SGABI SIMSON est une filiale du groupe HMC et par conséquent une société soeur de la SARL LE FLAMBOYANT, est-il concevable que son gérant, Monsieur Jean-Marie G..., représente :- d’une part, le syndicat des copropriétaires en qualité de syndic (apparent) ; d’autre part, la SARL LE FLAMBOYANT promoteur constructeur, également filiale du groupe HMC qui est l’adversaire du syndicat dans le cadre des procédures dommages ouvrage. La société SGABI SIMSON n’est pas à une contradiction près. Conformément à l’article 18 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, il y a carence chaque fois que le syndic n’exerce pas comme il le devrait les droits et actions du syndicat. En l’espèce, il y a manifestement carence dans l’exercice des actions prises pour la sauvegarde des droits du syndicat. (…) » ; qu’il appartenait bien à la Cour d’appel de répondre à un tel moyen, critiquant directement l’ordonnance de référé entreprise qui avait confondu les conflit d’intérêts soulevés par les exposants, et n’avait pas examiné celui invoqué en tant que carence de la part du syndic ; qu’en s’abstenant d’apporter toute réponse au moyen ainsi soulevé en appel sur ce point, la Cour d’appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.
Décision attaquée : Cour d’appel de Basse-Terre , du 30 mai 2011
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
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118
Posté - 07 oct. 2014 : 23:28:14
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" dont il en résulte bien que le syndic doit répondre aux demandes de preuve de l'ouverture d'un compte séparé qui lui sont faites par des copropriétaires autres que le CS. "
C'est une évidence puisque n'importe quel copropriétaire peut agir pour obtenir l'annulation du mandat.
Dans cette affaire les moyens montrent des procédures foireuses dans tous les domaines. Pour le compte séparé, il suffisait de prendre connaissance d'une formule de chèque. Si la ligne de titularité comporte uniquement copropriété le Flamboyant le compte est séparé.
S'il y aussi le nom du syndic, il n'y a pas de compte séparé.
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PROSPER83
Contributeur senior
France
504 message(s)
Statut:
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119
Posté - 08 oct. 2014 : 14:28:05
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"dont il en résulte bien que le syndic doit répondre aux demandes de preuve de l'ouverture d'un compte séparé qui lui sont faites par des copropriétaires autres que le CS. "
JPM : C'est une évidence puisque n'importe quel copropriétaire peut agir pour obtenir l'annulation du mandat.
C'est exactement ce que j'ai dit dans mon POST 36 - Chaque copropriétaire est donc tout à fait habilité à exiger du syndic la communication d'une copie de la convention ouverture de compte (COC) relative au compte séparé et d'un RIB dudit compte sans avoir à solliciter le CS.
Ce qui est donc une évidence pour vous ne l'était pas pour une majorité d'intervenants sur ce forum qui renvoient systématiquement au conseil syndical qui était seul habilité, selon eux, à pouvoir exiger la preuve de l'ouverture d'un compte séparé. Cet arrêt va donc leur confirmer ce qu'ils continuaient à vouloir ignorer.
Dans cette affaire les moyens montrent des procédures foireuses dans tous les domaines. Pour le compte séparé, il suffisait de prendre connaissance d'une formule de chèque. Si la ligne de titularité comporte uniquement copropriété le Flamboyant le compte est séparé.
Bien sûr ! Sauf que dans la mesure ou le syndic refuse de communiquer la COC, on ne voit pas pourquoi il accepterait de communiquer une formule de chèque.
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Piovem
Contributeur senior
France
523 message(s)
Statut:
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120
Posté - 12 oct. 2014 : 14:10:45
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citation: Initialement posté par philippe388piovem : SDC Jardins Mystère
Chez Cabinet Syndic KK
66, Av. des Krocs
06456 La CanetteC'est un RIB de compte séparé, pas de catastrophe chez vous , sauf que l'AZG n'a aps à voter le maintien du compte séparé sui est une obligation ! L'importan-t dans cette histoire est la gérantie financière pour les comptes séparés. "Quand il y a du flou, c'est louche" Pas de catastrophe?
Et les fonds qui passent vers le compte de l'ASL pour la maintenir à flots, alors que nous avons depuis 2 ans des appels de fonds négatifs???
Moi je crois plutôt que JPM, dans son post 118 a raison citation: S'il y aussi le nom du syndic, il n'y a pas de compte séparé. |
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