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dz_016
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 Posté - 16 sept. 2014 : 15:36:57
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Bonjour,
Je viens ici demander votre avis et vos expériences concernant un cas surprenant touchant un proche parent.
Bien sûr nous prévoyons de prendre conseil auprès de notre avocat, mais ce forum semble être aussi une bonne source pour démarrer quelques pistes...
Un lotissement a été créé en 1938, avec arrêté préfectoral. Ce lotissement a un cahier des charges.
Ce lotissement consistant en la création de lots, sur un terrain de plusieurs centaines de mètres de long sur environ 50 m de large. Il longe sur la longueur une route nationale.
Le cahier des charges prévoit qu'entre certains lots, il sera crée une rue perpendiculaire à la route nationale et dont la longueur sera d'environ 50 m soit la longueur des lots.
Ces rues projetées appartenant pour moitié à chacun des riverains de cette rue. Un plan est compris dans le cahier des charges. Zone de non édification de 2 m sur les parcelles de chaque coté de la rue.
J'ai la copie d'un acte de vente de 1963, qui reprend intégralement les mentions du cahier des charges.
Le cahier des charges spécifie donc la propriété des rues crées, la charge de l'entretien et la possibilité pour la mairie d'accepter la rue dans le domaine public communal. Un article stipule que la parcelle sera affectée à perpétuité à l'état de voie de circulation.
En 1978, pour un permis de construire, il fallait l'accord des co-lotis et un découpage de parcelle a nécessité un arrêté préfectoral modifiant l'arrêté préfectoral de 1938. Ceci pour dire que le lotissement semblait encore bien connu des services de l'état en 1978.
Dans les années 1990, la commune à acheté un lot riverain d'une rue (mon parent étant propriétaire du lot de l'autre coté de la rue).
En 1996, le conseil municipal à décidé de déclasser la rue du domaine public. Et en 1999, elle à vendue la parcelle (avec celle qu'elle possédait) à une société privée, qui a obtenu un permis de construire sur l'ensemble. Il n'existe donc plus de rue et seulement un droit de passage pour l'autre riverain. Le nouveau bâtiment étant à 6 m de la limite de parcelle de mon parent (le respect du cahier des charges exigerait 12 m : 10 m de rue et 2m de non-édification).
L'acte de vente entre la commune et la société privée mentionne que les parcelle ''sont soumises aux dispositions d’un cahier des charges établi le 31 mars 1938 dont une copié est demeurée ci-annexée’’.
Mon parent à demandé en 2000 à la commune la copie des documents du classement de la rue dans le domaine public. Le Maire a répondu qu'il avait demandé la copie des documents aux services fiscaux et qu'il les transmettrait dès réception. A jour, rien reçu...
Si rien n'a été fait depuis 2000 contre cette situation c'est que mon parent avait d'autres soucis de santé et juridiques. Maintenant que tout est réglé, il me demande ce que j'en pense. surtout qu'il semblerait que la société privée qui a à acheté à la Mairie ait vendu les parcelles. Ce serait l'occasion de faire rétablir certains droits s'ils existent.
- à -priori, le classement de la rue dans le domaine communal n'a probablement pas été fait dans les règles. Il est certainement intervenu entre 1978 et 1996 (année du déclassement). Personne n'a été informé de ce classement. Et il me semble que les riverains étant connus, ils auraient dû être contactés, ce ne fut pas le cas.
- les dispositions d'un cahier des charges de lotissement approuvé par la préfecture, semblent pour certaines avoir une valeur illimité, pour d'autres une valeur limitée dans le temps ou par la présence d'un PLU. Je m'y perds un peu. Qu'en est-il pour 'une voie de circulation à perpétuité' et de la zone de non-édification?
Que pensez-vous de cette situation?
Plus je lis et plus cela me semble compliqué, surtout avec la loi Alur...
A votre disposition pour tout renseignement complémentaire qui vous permettrait de mieux appréhender la situation.
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Posté - 16 sept. 2014 : 19:31:17
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Permettez de faire court.
1/ je vous propose de prendre connaissance du nouvel article L 442-9 du curb
2/ de l'oubliez aussitôt
3/ de prendre attache avec des avocats ( extrêmement) spécialisés en la matière
PS n'engageant même pas l'auteur de cette réponse: je n'aimerai pas être à la place de la ..... Société privée!
Courage....vous allez découvrir un ( nouveau) monde passionnant!
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 16 sept. 2014 19:33:07 |
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dz_016
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Posté - 17 sept. 2014 : 08:25:32
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Merci pour la réponse.
L'article L442-9 parle de la caducité des règles d'urbanisme contenues dans un cahier des charges de lotissement approuvé.
Mais il est indiqué également : '' Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.''
Le fond du problème est effectivement de déterminer si :
- la zone de non-édification est un droit civil réel (comme j'ai pu le lire par ailleurs) ou une règle d'urbanisme
- si la destination d'une parcelle comme voie de circulation à perpétuité est un règle d'urbanisme ou une obligation contractuelle concernant les co-lotis et la commune si elle met la parcelle dans son domaine public.
Reste l'histoire du classement de la parcelle dans le domaine public.
Je commence a être persuadé que ce classement n'a pas du tout respecté la procédure en la matière.
Voici la réponse 'génée' de la commune en 2000 après la demande de transmission des documents du classement de la parcelle :
''cette procédure de déclassement s’est appuyée sur le postulat d’un classement ultérieur dans le domaine public attesté par les documents cadastraux. En effet les planches cadastrales, au moins depuis 1994, n’indiquaient aucune délimitation de cette parcelle et ne la numérotaient pas. Le géomètre a pu s’appuyer sur ces éléments de fortes présomption de domanialité pour arpenter la dite parcelle.
L’acte authentique dressé par Maître XXXXXXXX fait état de cette procédure de déclassement de 1996 et d’un classement dans le domaine public à une date antérieure, non explicitée. Cette authentification de l’acte a permis à la Commune de consacrer de manière fiable l’origine des diverses parcelles en cause, dont celle incriminée.
Dès votre demande, mes services se sont rapprochés des services fiscaux et des hypothèques pour obtenir plus amples renseignements. Ces informations ne nous ont toujours pas été produites mais vous seront transmises dès leur obtention.''
(mon interprétation : on ne savait à qui appartenait la parcelle alors on la mise dans le domaine public par défaut.
En 1978, pour le permis de construire de mon parent, le géomètre-expert requis avait tout à fait su déterminer/identifier la parcelle sur son plan.)
Comme indiqué dans mon premier message, aucun document ne fut transmis...
A savoir qu'entre le vote du Conseil Municipal pour vendre la parcelle destinée à être une voie de circulation et l'acte de vente, la parcelle a été découpée en 2 parcelles, chacune du coté d'un lot. Comme si on s'était rendu compte qu'il y avait auparavant des propriétaires pour moitié (cf le cahier des charges). Ou pour se préparer à restituer la demi-parcelle...
Je suis en train de préparer le dossier (copie des arrêtés préfectoraux, états cadastraux à différentes périodes, délibération du Conseil Municipal de la commune sur une longue période, pour essayer de voir comment la parcelle a peut-être été classée dans le domaine public).
Ensuite nous ferons le point avec notre avocat pour voir s'il est assez 'pointu' sur ce domaine. Mais s'il s'agit d'un souci entre co-lotis c'est du droit civil, s'il s'agit de règles d'urbanisme, c'est de l'urbanisme et si le problème est sur le classement de la parcelle, c'est du droit administratif. Mon analyse est-elle correcte?
Merci à vous pour la lecture de mes 'pavés' que j'espère assez explicites.
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Édité par - dz_016 le 17 sept. 2014 08:38:47 |
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dz_016
Nouveau Membre
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Posté - 17 sept. 2014 : 11:42:39
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Pour la zone de non-édification, la réponse de la Cour de Cassation est très claire, dans une situation similaire à celle de mon parent (ici le cahier des charges date de 1931, construction litigieuse en 2005) :
'' ’ PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR ordonné la démolition par M. et Mme X... de leur construction irrégulièrement édifiée sur la zone de non-édification prévue au cahier des charges du lotissement Bellevue et D'AVOIR en conséquence condamné M. Y... à réparer les préjudices résultant pour les époux X... de la décision de démolition de cette construction ;
AUX MOTIFS QUE la question de la recevabilité de l'action de M. Z..., fondée sur l'application du cahier des charges du lotissement Bellevue à ..., exige tout d'abord l'examen de la caducité éventuelle de ce document ; que ce cahier des charges a fait l'objet d'une approbation par l'autorité préfectorale suivant arrêté du 21 mars 1931. Il a été publié à la conservation des hypothèques de Bayonne le 28 mai 1931 Volume 1193 n° 12 ; que M. et Mme X... soutiennent qu'il serait caduc en application de l'article L. 442, 9 alinéa 1 du code de l'urbanisme qui dispose que « les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu » ; que toutefois, l'alinéa 3 de ce texte dispose que « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes », de sorte que les droits et obligations des colotis entre eux ont été expressément réservés ; qu'il s'en déduit que certaines clauses du cahier des charges approuvées, qui ont matériellement la nature des règles de l'urbanisme, sont concernées par la caducité mais du seul point de vue administratif alors qu'elles survivent d'un point de vue contractuel ; qu'ainsi, il apparaît que, quelle que soit sa date, qu'il ait été approuvé ou non par l'autorité administrative, le cahier des charges d'un lotissement est un document de nature contractuelle, de sorte que l'action engagée par un colotis, fondée sur le non-respect de ses clauses, demeure une action contractuelle, le litige devant dès lors être tranché suivant les règles des articles 1134 et 1143 du code civil ; que les dispositions du cahier des charges ne sont pas donc pas caduques dans les rapports entre les parties : qu'elles s'imposent aux colotis entre eux, même dans le silence de l'acte d'acquisition, en raison de sa publication à la conservation des hypothèques, comme c'est le cas en l'espèce et sans qu'il soit besoin de justifier d'un préjudice, M. Z... en sa qualité de coloti, voisin immédiat du fonds appartement à M. et Mme X..., démontrant suffisamment de sa qualité et son intérêt à agir ;‘’
Arrêt du 26/02/2013 - 3ème Chambre civile
http://www.juricaf.org/arret/FRANCE...6-1213261br/ |
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Édité par - dz_016 le 17 sept. 2014 11:45:47 |
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 Posté - 17 sept. 2014 : 12:10:01
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mais la loi ALUR a bousculé tout ça... même si elle l'a, selon certains auteurs dont je partage totalement l'opinion, tellement mal fait que ça ne survivra pas à un controle de conformité à la constitution d'une part et à la CEDH d'autre part... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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dz_016
Nouveau Membre
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Posté - 17 sept. 2014 : 12:51:50
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Effectivement, la loi Alur a pas mal bousculé...
Au point que j'ai l'impression que c'est encore en mouvement et que le résultat pour l'instant est un assez gros 'bazar'...
Si je ne me trompe pas, certaines mesures attendent un décret d'application qui risque de ne jamais sortir, bloquant ainsi la situation.
Maintenant, pour mon parent, la question est de savoir si par exemple la zone de non-édification, reconnue droit civil réel, est impactée par la loi Alur.
De l'aveu même de certains haut-fonctionnaires du Ministère à qui des représentants des notaires expliquaient que la loi Alur allez être source de gros soucis dans l'immobilier, ce n'était pas le souci car c'était une loi dogmatique... |
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Édité par - dz_016 le 17 sept. 2014 12:53:02 |
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Posté - 17 sept. 2014 : 13:33:24
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et oui...
donc personne ne peut aujourd'hui à votre parent quel effet aura cette loi sur les décisions des juges (même si certains ont une petite idée de ce que ça deviendra, mais un forum n'est pas le lieu pour en parler...)
si le sujet vous intéresse, lisez la presse spécialisée ou rendez vous à Marseille : http://www.barreau-marseille.avocat...ministrative |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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dz_016
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Posté - 17 sept. 2014 : 16:32:51
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Merci pour la réponse, je vais me tenir informé.
Difficile d'annoncer à ce parent que s'il avait agi il y a 2 ans, il aurait eu probablement gain de cause et que maintenant, c'est 'au petit bonheur la chance'...
Mais au-delà de la caducité éventuelle des dispositions du cahier des charges, il reste quand même la propriété de la parcelle.
Si la procédure de classement, qui à ce jour n'a pas pu être documentée par la commune, s'avère inexistante ou irrespectueuse des formes légales requises à l'époque, il doit être possible de former un recours pour annuler le passage dans le domaine public (et de ce qui en a découlé) ou une action en revendication de propriété car le transfert de propriété fait à l'insu et sans l'accord du premier propriétaire c'est probablement défendable.
Qu'en pensez-vous?
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Posté - 17 sept. 2014 : 17:24:37
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Un déclassement suppose bien sur qu'une voie soit classée dans le DP.
Le classement suppose au préalable que la commune soit propriétaire.
Si tel n'est pas le cas.....ni classement ni déclassement...n'existent.
Axez donc vos recherches sur le véritable propriétaire de "cette rue"...les "demi-riverains" ?
Un géomètre-Expert et un avocat ne seront pas de trop dans votre dossier |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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