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evora0606
Contributeur débutant

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PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  15:49:53  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour.
une question qui nous taraude,car elle concerne d'anciens collègues de travail,et risque de bientôt nous concerner.

voilĂ .
leur bail de 3 ans renouvelable finit le 30 février 2010.
leur bailleur les a informés,par LRAR reçue le 5 août dernier,que leur bail était reconduit,mais avec une hausse de loyer vertigineuse.
dans ce courrier,elle n'est pas justifiée.
d'autre part,aucune transformation n'a été faite par le bailleur dans leur appartement.

d'après ce qu'ils en savent,à l'entrée dans les lieux,le loyer avait été légèrement augmenté(anciens locataires connus).
ce bailleur possède un petit appartement dans l'immeuble,mais n'y vient que très rarement,essentiellement pour venir récupérer ses chèques en fin de mois.
ces 2 derniers mois,il a fait faire des travaux chez lui...

donc les questions:
nouveau bail car nouveau loyer?
97€ d'augmentation pour un loyer de 620€,est-ce raisonnable?
peut-on se fier aux indications portées sur la taxe d'habitation,à savoir,valeur locative moyenne...?

en fait,leurs relations locataires-bailleur n'ont cessé de s'envenimer.
ne serait-ce pas une façon de faire partir nos collègues?



maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

 1 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  16:49:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si le logement est nu et est la résidence principale du locataire, je vous ai repris les extraits des articles 17c et 19 de la loi du 6/7/89 répondant à votre question :
citation:
c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat .../..., un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
.../...
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.


citation:
Article 19
Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. .../...
Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
Signature de maoyann 
Yann

BANZAI
Contributeur vétéran

1374 message(s)
Statut: BANZAI est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  18:33:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
au moins on vient d'apprendre que le mois de février a 30 jours

evora0606
Contributeur débutant

50 message(s)
Statut: evora0606 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  18:58:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par BANZAI

au moins on vient d'apprendre que le mois de février a 30 jours






bravo pour cette réponse très constructrice...
je voulais dire 30 janvier,leur bail étant daté du 1er ...février...

merci ,maoyann pour vos infos.
donc,là le bailleur n'a pas informé "au moins 6 mois avant...",puisque LRAR reçue le 5 août.
donc,peut-on rassurer nos collègues:ils sont repartis pour un tour de 3 ans avec le même loyer(revu annuellement seulement)?

quant aux loyers de référence,la taxe d'habitation ne peut-elle pas servir de base fiable?


evora0606
Contributeur débutant

50 message(s)
Statut: evora0606 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  19:04:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ah!zut!

et le mois de janvier aurait 30 jours?

diantre!

P.S.:je ne fais que poser une question avec les éléments donnés par nos collègues.
où est passé le 31 janvier 2007?

maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  19:16:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Evora0606,

citation:
donc,là le bailleur n'a pas informé "au moins 6 mois avant...",puisque LRAR reçue le 5 août.
donc,peut-on rassurer nos collègues:ils sont repartis pour un tour de 3 ans avec le même loyer(revu annuellement seulement)?

Il semble y avoir un peu de flou dans les dates ... Si finalement, la date de fin de bail est au-delĂ  du 5/2, c'est correct pour le bailleur.

citation:
quant aux loyers de référence,la taxe d'habitation ne peut-elle pas servir de base fiable?

Elle n'est pas utilisée en pratique. il s'agit bien de trouver des biens réels aux caractéristiques correspondant aux critères de la loi (groupe d'immeuble, zone géographique ...aussi proches que le logement donné) pour mettre en évidence la sous-évaluation du loyer actuel.
Signature de maoyann 
Yann

evora0606
Contributeur débutant

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Statut: evora0606 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  19:44:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par maoyann
Si finalement, la date de fin de bail est au-delĂ  du 5/2, c'est correct pour le bailleur.


il faudra attendre leur retour de vacances lointaines pour lever le flou!
mais est-ce qu'une augmentation de plus de 15% du loyer n'est pas suspecte?
leur bailleur est propriétaire depuis une trentaine d'années,et cette augmentation aussi brutale leur semble être consécutive à un désaccord qui dure:un problème d'étanchéité de terrasse,pour lequel nos collègues n'arrivent pas à obtenir ni information,ni résolution du problème.

maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  19:52:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
mais est-ce qu'une augmentation de plus de 15% du loyer n'est pas suspecte?

1) Il faut qu'il trouve les éléments pour pouvoir faire une telle augmentation. S'il y arrive, c'est que le loyer était réellement sous-côté.
2) Si vous suspectez que ce soit une démarche pour qu'ils quittent le logement, c'est possible mais en tous les cas, le bailleur ne peut pas au cours d'un même bail réévaluer le loyer ET donner un préavis de départ.

citation:
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
Signature de maoyann 
Yann

evora0606
Contributeur débutant

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Statut: evora0606 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  20:16:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
leur bailleur souhaite peut-être que ses locataires donnent leur congé,en se garantissant 3 mois de loyer.
eux ne m'ont pas parlé de préavis émanant de leur bailleur.
et en fait,comme souvent,ils ne souhaitent pas partir,car leur appartement leur convient tout Ă  fait.
ils ont pourtant eu une grosse augmentation des charges(justifiée par décompte du syndic).

en supposant qu'ils se retrouvent en commission de conciliation,si chacun reste sur sa position,c'est le tribunal?

ribouldingue
Pilier de forums



17068 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  20:33:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le 'loyer' indiqué sur la taxe d'habitation ne peut absolument pas servir de référence, car ce n'est pas un loyer.

Il s'agit d'une valeur locative cadastrale, donc dit autrement d'une valeur tout a fait fictive et qui n'a rien a voir avec un loyer, mais servant de base au calcul de la taxe foncière, de la TEOM et de la taxe d'habitation.

La commission de conciliation sert à concilier AVANT d'aller au tribunal; SI on ne se concilie pas, la partie qui y a son intéret va bien sur aller au tribunal.

maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  20:49:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Evora0606,
Je n'avais pas mis l'ensemble de l'article 17c, mais voici la suite :

citation:
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 [3 ans habituellement], à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Signature de maoyann 
Yann

evora0606
Contributeur débutant

50 message(s)
Statut: evora0606 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 10 aoĂ»t 2009 :  09:56:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
merci Ă  tous.
j'espère que le bailleur s'est loupé dans la date d'envoi de son courrier:ainsi les collègues auront le temps de se retourner,et rester encore 3 ans sur place,avec sans doute un problème équivalent en fin de bail.

ABCT
Contributeur senior

968 message(s)
Statut: ABCT est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 10 aoĂ»t 2009 :  17:47:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le bailleur a-t-il néanmoins procédé annuellement aux indexation des loyers selon l'indice de référence des loyers????

ABCT
Contributeur senior

968 message(s)
Statut: ABCT est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 10 aoĂ»t 2009 :  17:54:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le coût du loyer ne veut rien dire cela dépend du type de location: maison, appartement et du type de logement Type 4, 5 pièces ou plus et de la localisation.
De plus, si la hausse était "justifiée" surtout en fonction des critères déjà cités ci-dessus, le réajustement devrait être étalé dans le temps...

evora0606
Contributeur débutant

50 message(s)
Statut: evora0606 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 10 aoĂ»t 2009 :  18:06:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ABCT

Le bailleur a-t-il néanmoins procédé annuellement aux indexation des loyers selon l'indice de référence des loyers????


oui.
et semble-t-il en respectant les indices.
en prenant cette location,le loyer avait été légèrement augmenté,c'est pourquoi nos collègues pensent à un désir de les faire partir,car il aurait pu procéder à cette énorme augmentation avant leur entrée.
ou alors,ne voulait-il pas faire fuir d'Ă©ventuels locataires avec un trop gros loyer?

ABCT
Contributeur senior

968 message(s)
Statut: ABCT est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 10 aoĂ»t 2009 :  18:42:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En cas de réajustement du loyer "justifié" voir ci-dessus les précisions des participants, si le locataire accepte, il doit le faire dans les deux mois après avoir reçu la lettre RAR du bailleur.
LES MODALITES d'APPLICATION :
Si l'augmentation (acceptée) est supérieure à 10 %, elle devra être répartie sur 6 ans, même si le bail est renouvelé pour une période inférieure.
Si l'augmentation est inférieure à 10%, elle est répartie sur 3 ans si le propriétaire est une personne, sur 6 ans s'il s'agit d'une "personne morale"

evora0606
Contributeur débutant

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Statut: evora0606 est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 24 aoĂ»t 2009 :  10:03:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
bonjour.
suite et fin(?) du problème de nos collègues.
leur bail débutait bien le 1er février 2007.
la date de fin de bail est donc le 31 janvier 2010.
ils ont reçu la LRAR le 5 août 2009,donc trop tard,non?
enfin trop tard pour ĂŞtre valide par rapport Ă  leur bailleur.
un hic tout de mĂŞme.
rentrés,vendredi dernier,et ayant lu ce sujet,ils ont appelé leur bailleur,pour lui dire que son courrier leur étant parvenu trop tard,et que,par suite,l'augmentation de loyer n'était pas applicable.
bien sûr,ils se sont fait jeter,lui,prétextant son dépôt de LRAR,le 30 juillet.
je pense que de toutes façons,comme c'est conseillé,il faut toujours prévoir l'acheminement du courrier,et qu'il aurait dû s'y prendre bien plus tôt.
pour eux,comme ils sont dans leur droit,peuvent-ils "faire le mort" et donc ignorer ce courrier,en attendant la demande de loyer de février 2010?
si cette demande tient compte de la hausse demandée par le bailleur,pourront-ils continuer à payer leur ancien loyer sans craindre des poursuites?(au pire,ils auraient l'augmentation annuelle)
ils risquent d'avoir des ennuis:"on ne se fait pas justice soi-mĂŞme..."

à leur place,je ferais un courrier mettant les choses au clair sur les dates.mais je crains qu'ils n'aient des mois à venir pénibles!
au moins,ils ne seront pas hors la-loi pour le loyer de février!



maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 24 aoĂ»t 2009 :  14:25:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
ils ont reçu la LRAR le 5 août 2009,donc trop tard,non?

oui.

Je suis d'accord avec vous sur l'attitude à adopter. Courrier en LRAR au bailleur en reprenant le texte de loi et les dates de réception du LRAR et de fin de bail. Ils écrivent donc qu'ils refusent cette augmentation de loyer importante.
Mais probablement que d'autres contributeurs conseilleront la deuxième attitude de faire le mort et d'attendre l'appel à échéance de février

Je préfère régler les problèmes quand ils sont encopre petits.

Signature de maoyann 
Yann

BANZAI
Contributeur vétéran

1374 message(s)
Statut: BANZAI est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 25 aoĂ»t 2009 :  09:02:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
le locataire n'a pas d'obligation pour informer le propriétaire de ses droits

pour éviter les frais de RAR, il vaudrait mieux atendre l'échéance du bail...et l'avis d'échéance de février si le propriétaire en envoie un.

si le loyer est réglé par virement il suffira de calculer le nouveau avec l'indexation avant d'effectuer le virement

maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 25 aoĂ»t 2009 :  10:35:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Mais probablement que d'autres contributeurs conseilleront la deuxième attitude de faire le mort et d'attendre l'appel à échéance de février

Banzai par exemple.
Signature de maoyann 
Yann

mandarin76
Contributeur débutant

92 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 31 aoĂ»t 2009 :  13:22:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
bonjour, d'après ce que j'ai lu, il s'agit d'une augmentation de loyer en fin de bail, en dehors de l'indice de référence des loyers. Il s'agit donc de la procédure suivant l'article 17c et celle-ci est très encadrée.
Sous peine de nullité, le bailleur doit reprendre intégralement l'article 17c dans la proposition de hausse de loyer.

c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.


Ensuite, il doit vous donner 3 références de loyers pour des appartements identiques situés dans le voisinage pour justifier la hausse.

Article 19 : Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.


Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.


Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.


Or d'après ce que j'ai vu il n'y a aucune référence jointe.

Le bailleur n'a pas informé les locataires au plus tard 6 mois avant (ils ont été informés le 5 août). Le bailleur a ici fauté il aurait dû s'y prendre plus tôt. Imaginez que le locataire attende la fin du délai de garde pour aller chercher son recommandé...

Le bailleur n'utilise pas cette procédure pour pousser les locataires dehors, il ne peut le faire en vertu de l'article 17c.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

Pour moi la procédure est nulle seulement par le fait de l'absence de références. Je conseille aux locataires d'en informer le bailleur par lrar point barre. Si le bailleur veut ensuite saisir la commission de conciliation au moins 4 mois avant la fin du bail, il devra justifier la hausse demandée. Vous pourrez argumenter qu'aucune référence n'a été jointe à la proposition et donc la demande est nulle. Vous pouvez de votre coté chercher des références dans les annonces pour des logements identiques situés dans le voisinage.

Enfin, si la procédure est nulle, le bail est reconduit pour 3 ans avec le même loyer.

Édité par - mandarin76 le 31 août 2009 13:26:28
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