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 Posté - 21 juil. 2014 : 14:01:19
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Bonjour à toutes et à tous
Je me permets de vous écrire car je suis actuellement en train d’acheter un appartement dans une copropriété auquel est greffé une terrasse et un jardin privatif.
Lors de la réception et lecture des documents (règlement de copropriété, plan des lots,…) nous avons noté qu’il y avait un léger souci à savoir :
• Aucun jardin à usage privatif n’était accroché à notre lot d’appartement selon le règlement de copropriété
• En revanche, selon le plan global de la copropriété et celui de notre appartement, annexé au réglement de copropriété, il est clairement spécifié et dessiné que nous avons un jardin à usage privatif (il est marqué "Jardin - privatif : XX m²).
Je précise ici qu’à ce jour
• les jardins privatifs sont clairement délimités par des haies
• que ces jardins existent depuis la création de la copropriété (1987)
Compte tenu de cette situation, serait-il possible de :
• Nous préciser si nous avons bien l’usage privatif de ce jardin (certes cela n'est pas précisé dans le Règlement, mais il est précisé dans les plans annexés au règlement)
• Qu’en cas de contestation par des copropriétaires (par exemple suite à trop de bruit lors d’un barbecue, l’entreposage de mobilier de jardin,…) , les documents en notre possession (plan des lots notamment) nous garantissent à jamais l’usage privatif de ce jardin
Merci beaucoup d’avance pour votre aide
Lanfeust
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nefer
Modérateur
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 Posté - 21 juil. 2014 : 14:08:13
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il faut vous rapprocher de votre notaire pour lui demander sa lecture des documents
je suppose que vous avez signé la promesse de vente |
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Posté - 21 juil. 2014 : 14:14:52
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Bonjour,
Les notaires n'étaient pas très clairs sur ce sujet.
Il ne nous a pas été précisé quel document prédominé sur l'autre (réglement de copro, plan des lots ...).
C'est la raison pour laquelle je cherche d'autres avis.
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Posté - 21 juil. 2014 : 14:17:00
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attention ne ps confondre jardin privatif et jardin à usage privatif
si ce jardin est privatif, il doit être intégré dans le lot décrit par le notaire, mais également dans l'EDD qui est une annexe du RdC et fait la description officielle de chaque lot.
s'il est à usage privatif, même chose mais avec ces mots minima "à usage privatif"
De toute façon, le notaire doit bien spécifier la réalité sur votre document d'achat. S'il y a erreur, le notaire sera fautif.
il serait bien que le notaire demande au syndic, la définition de ce jardin vu par le syndicat. Il doit récupérer bien sur une réponse écrite.
Il faut aussi que le notaire récupère l'acte d'achat du précédent vendeur, ne serait ce que pour spécifier l'origine de propriété.  |
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Posté - 21 juil. 2014 : 14:22:47
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lanfeust78150 : dans votre RDC il faut aller consulter l'EDD.
Il ne faut pas mélanger un jardin PRIVATIF qui fait parti de votre lot de copropriété, ET un jardin à jouissance exclusive ou privatif qui est une partie commune du SDC attaché à votre lot et non cessible.
Si c'est le cas votre EDD indiquera alors:
1. lot de copropriété n° XXX
2. une cave n° YY
3. Un jardin de xxx m2 Ã jouissance exclusive
ET XXXX/100000èmes des parties communes
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Édité par - philippe388 le 21 juil. 2014 14:36:00 |
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Posté - 21 juil. 2014 : 14:35:04
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Bonjour,
Tout d'abord, merci beaucoup pour votre réponse.
Concernant notre jardin, il est clair, qu'étant donné qu'il s'agit d'une copro, nous ne pourrons / voulons valider que la notion de jardin à usage privatif.
Dans le RdC il est précisé plusieurs fois les mots "les jardins à usage privatif" sans pour autant qu'ils soient rattachés à un lot.
Cependant, dans les plans annexés au RdC, il est clairement écrit "Jardin - Privatif : XX m²".
De même, sur le plan nous voyons clairement le jardin dessiné sur le plan de notre lot.
Concernant le Syndic, effectivement il faut demander. Mais comme le temps presse, pour l'instant cette demande n'a pas été faite.
Le notaire de la vendeuse, n'a pas voulu mettre que dans notre lot nous avions ce jardin à usage privatif. Il a été spécifié "que le vendeur déclare avoir la jouissance privative de cette terrasse et de ce jardin depuis son acquisition".
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Posté - 21 juil. 2014 : 14:37:49
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lanfeust78150 : Quel est le texte EXACT mentionné sur l'EDD concerant votre lot de copropriété ?? La réponse est là ! |
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Posté - 21 juil. 2014 : 14:42:39
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Bonjour Philippe,
Egalement, merci beaucoup de votre réponse.
Pour ma part, notre jardin n'est pas un jardin privatif (nous n'en serons jamais propriétaire) mais plus un jardin à jouissance exclusive ou privative.
Or justement, dans l'EDD et le RdC ce jardin à jouissance exclusive ou privative n'est pas précisé.
Cela l'est uniquement sur la plan des lots annexés au RdC d'où notre questionnement |
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Posté - 21 juil. 2014 : 14:47:27
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La est tout le problème : dans l'EDD présent dans le RdC, ou est listé l'ensemble des lots, seule la cave, le parking et l'appartement sont liés à notre lot.
Aucune mention faite du jardin. |
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Posté - 21 juil. 2014 : 14:56:10
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lanfeust78150 : "Pour ma part, notre jardin n'est pas un jardin privatif (nous n'en serons jamais propriétaire) mais plus un jardin à jouissance exclusive ou privative."
C'est votre avis qui peut être juste, mais ce n'est qu'un avis perso.
"Cependant, dans les plans annexés au RdC, il est clairement écrit "Jardin - Privatif : XX m²"." Ce plan indique donc jardin privatif, ce qui est contradictoire avec votre vision de ce jardin !
Privatif et jouissance " privative" ( mauvais terme!) ce n'est pas la même chose.
Si votre EDD ne dit pas précisement " jardin à jouissance exclusive" ou jardin à jouissance privative" , ce jardin EST PRIVATIF, vous en êtes le donc le propriétaire.
Attention à ce plan qui ne prouve pas grand chose. Il vient peut-être simplement de l'architecte, ou d'une palaquette prévue pour la vente.
Donnez nous donc le texte précis de l'EDD, en début de votre RDC, concernant votre lot de copropriété !!! sa désignation et sa composition. La réponse est dans ce texte.
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Posté - 21 juil. 2014 : 15:21:57
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Effectivement ce qui est écrit sur ce plan est contradictoire avec un jardin à usage privatif.
Au sujet de ce plan, il s'agit non pas d'un plan de l'architecte, ni d'une plaquette mais bien d'un plan annexé au réglement de copropriété.
Ce plan est tamponné et signé et annexé au modificatif du réglement de copropriété du 25 février 1987 recu par Maitre XXX, notaire à XXX.
Concernant l'EDD, présent au début du RdC (daté du 25 février 1987), il est écrit :
"La désignation des lots est établie ci-après. Elle comprend, pour chacun d'eux, l'indication des "Parties Privatives" et une quote part indivise des "Parties Communes". Cette quote part est exprimée en cent millièmes.
Désignation des appartements
Les appartements sont définis ..."
(Ici pour chaque type d'appartement il est dit de quoi il est composé. Le notre, un 3 pièce est désigné :) "3P - appartement comprenant : Séjour, 2 chambres, cuisine, salle d'eau."
Puis ensuite il est listé l'ensemble des lots auxquels sont rattachés les caves, parking et appartement avec les tantième à coté.
A la fin de la liste il est écrit :
"Reglement de copropriété
Article 1
Remarque liminaire
Dans les articles qui vont suivre, les termes "Parties communes, et "parties privatives", visent non pas les parties communes et privatives définies dans l'état descriptif de division du 7 février 1986, mais celle de l'ensemble immobilier sus-visé" |
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Posté - 21 juil. 2014 : 15:35:16
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citation: Le notaire de la vendeuse, n'a pas voulu mettre que dans notre lot nous avions ce jardin à usage privatif. Il a été spécifié "que le vendeur déclare avoir la jouissance privative de cette terrasse et de ce jardin depuis son acquisition".
alors, méfiez vous, cela n'a aucune valeur !!!
a titre personnel, si hormis ce plan qui indique privatif, mais on ne sait pour qui, je serai enclin à penser que votre RdC n'est pas clair, mais il fait foi.
Si dans ce RdC, il n'est rien dit littéralement sur la destination de ce jardin : privatif ou à jouissance privative, je ne m'aventurerai pas à dire qu'il sera soit à vous soit à votre usage : méfiez vous ! un jour un copro peut chercher des noises ....
et cette destination du jardin est un point important lorsqu'on achète un tel bien immobilier : peut-être ne se passera-t-il rien, mais sait-on jamais et dans X années, vous ne retrouverez aucun responsable officiel si personne (notaire ou syndic) ne s'est engagé par écrit. Les dires de la vendeuse ne valent rien.... |
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nefer
Modérateur
14556 message(s)
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Posté - 21 juil. 2014 : 16:05:02
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votre notaire devrait vérifier auprès des hypothèques s'il y a un modificatif
c'est l'écrit qui prime
s'il n'est pas fait mention de ce "jardin à usage privatif" dans le réglement de copropriété.....c'est probablement une tolérance....
le notaire ne peut mentionner que le descriptif du réglement de copropriété |
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Posté - 21 juil. 2014 : 16:49:34
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Le notaire a déjà fait la demande du RDC modifié et il concernait juste un point pas du tout en lien avec les jardins.
Du coup si je comprends bien, il existera toujours un risque concernant l'usage privatif de ce jardin ?
A votre avis, dans le cas d'un litige, est ce que les points en "ma défense" seraient suffisants ?
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Posté - 21 juil. 2014 : 17:06:06
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lanfeust78150 : Du coup si je comprends bien, il existera toujours un risque concernant l'usage privatif de ce jardin ?
De quels risques parlez vous ?? Vous en avez l'usage, vous pouvez donc poser une table de jardin et des chaises, un hamac, planter des fleurs ,... un usage courant.
Concernant un jardin à jouissance exclusive, vous ne pouvez pas en fiare plus !!! c'est une partie commune, et vous ne pouvez pas poser une terrasse en ur, une véranda, une cabane de jardin, planter un ch^ne, poser une piscine, ..... sans un accord obligatire de l'AG.
Avez vous un accès directe sur ce jardin - porte, porte fenêtre, ... ?
lanfeust78150 :" A votre avis, dans le cas d'un litige, est ce que les points en "ma défense" seraient suffisants ?"
De quels points parlez vous ? si c'est le simple plan, il ne sert à rien.
Rien de vous empêche de demander à l'AG, avec les autres copros ayant un jardin comme le votre, que ceux-ci deviennent à jouissance exclusive , si rien ne prouve qu'ils le sont déjà .
L'AG peut voter ce changement d'EDD, qui devra évidemment être déclaré. Cela réglera toutes vos questions sur l'avenir de ce jardin. Il sera attaché au lot, non cessible, .... 
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Posté - 21 juil. 2014 : 17:54:32
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Bonjour Philippe,
Encore une fois merci beaucoup de votre retour.
En fait j'ai juste du mal à comprendre la différence entre :
1/ usage privatif de ce jardin,
2/ jouissance exclusive de ce jardin
3/ et usage courant.
En effet, pour moi, si l'usage privatif et/ou la jouissance exclusive de ce jardin n'est pas spécifiée dans le RdC, alors nous pouvons du jour au lendemain "perdre" ce jardin du fait qu'il devienne un jardin commun.
Nous avons effectivement des accès direct sur le jardin via des porte fenêtre du salon, de la cuisine et des 2 chambres.
Ma seul est unique préoccupation et de savoir si en l'état actuel du jardin (sur lequel l'ancien proprio a posé des tables, planté des plantes, mis des transats) je suis le seul à pouvoir en jouir et si ce pouvoir est inaliénable. Je veux être sur de pouvoir y manger, laisser mes tables, transacts et le cas échéant y faire des barbecue sans que personne ne puisse remettre cela en cause
Au niveau des points, oui je faisais référence au plan de la copro annexé au réglement de la copropriété. |
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Posté - 21 juil. 2014 : 18:17:56
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ce jardin a 3 possibilités :
* il est commun : n'importe qui peut mettre sa table de jardin, toute la résidence peut se regrouper dans ce jardin
* il est privatif : il vous appartient totalement, sauf le sous-sol et vous êtes chez vous, vous faites les plantations que vous voulez, vous pouvez mettre une pergola, etc... Mais ce jardin doit être inscrit comme tel sur votre acte d'achat, avec sa superficie, etc... et inscrit comme tel sur l'EDD.
* il est à usage privatif ou à jouissance privative (c'est idem) : c'est une partie commune, mais seulement, vous, pouvez en jouir, mais dès que vous voulez faire quelque chose de dur, dessus, planter un arbre, etc... il faut l'accord de l'AG car le sol et le sous-sol appartient à tout le monde en indivis. Mais vos voisins ne peuvent venir y mettre leur table te leur chaise. Cette jouissance est perpétuelle... mais là aussi, il faut que tout cela soit inscrit sur votre acte notarié et dans l'EDD.
Or aujourd'hui, au vu de ce que vous avez écrit, vous n'avez aucune certitude d'avoir un jardin à jouissance privative et encore moins un jardin privatif. Donc il y a risque de voir ce jardin, un jour, annexer à un jardin plus grand ou transformer par décision d'une AG si celle ci montre que c'est un jardin commun.
Il y a un "trou" évident dans les documents, soit quelqu'un s'engage par écrit (notaire, ou syndic), soit vous prenez le risque....
Certes comme le dit philippe, vous pouvez faire décider par une AG ultérieure de dire ce jardin à jouissance exclusive. Une très bonne remarque de philippe : d'autres sont-ils dans le même cas que vous, avec un jardin non déclaré ?.... |
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Posté - 21 juil. 2014 : 18:42:33
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lanfeust78150 : il vous faut trouver ce RDC d'origine, ce que doit posséder le syndic et certains copropriétaires.
IL serait très étonnant que le rédacteur ai oublié cette mention de jardin à jouissance exclusive/privative.
Plusieurs accès à ce jardin, des haies séparatives existantes depuis le début de la copropriété - en êtes vous certain, cela doit aussi figurer dans le RDC, dans la listes des parties privatives ou communes car qui entretient ces haies ( taille et chengement d'arbre mort) - cela ne pôurrait être que des jardins à jouissanc exclusive.
Y a t'il un accès direct par des parties communes ? Ces jardins sont ils totalement clos sur TOUTES les faces ?
Avez vous rencontré des copropriétaires du RDC ?? une petite visite s'impose, car l'AG ne pourra pas voter contre la création d'une jouissance exclusive avec la configuration des ces jardins et lmeurs accès passant par les lots de copropriété, ET surtout si les copros du RDC paie les frais de ce changement du RDC et de l'EDD. |
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Posté - 21 juil. 2014 : 19:08:29
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Bonjour,
Pour notre part, nous souhaiterions qu'il s'agisse d'un jardin privatif ou à jouissance privative.
Malheureusement, comme précisé cela n'est pas marqué dans l'EDD.
En revanche, il est clairement précisé / dessiné sur les plans annexés au RdC "Jardin - Privatif : XX m²".
De plus, je précise qu'au niveau du détail des tantième, nous avons un total de tantième plus elevé à appartement comparable qu'un appartement au 6eme étage avec ascenseur. Cela peut-il prouver que nous avons à notre charge les frais d'entretien du jardin ?
Pour info tous les autres coprropriétaires sont dans la même situation.
Nous avons obtenu, par la propriétaire, une copie de l'acte de vente de d'autres copropriétaires dans le même cas.
Ils ont comblé ce vide juridique en inscrivant :
"Le vendeur déclare que le salon et la 3eme chambre donnent sur une terrase et un jardin.
Est-ci annexé aux présentes après mention le plan du lot XX annexé au modificatif du réglement de copro du 25 février 1987 areçu par Maitre XXX, notaire à XXX. Sur ce plan figure la terrasse et le jardin en tant que "jardin privatif".
Il résultat du réglement de copropriété susvisé ce qui suis littéralement rapporté par extrait :
"Les parties privatives sont celle qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétéraire, cad les locaux compris dans son lot avec tous les accessoires, notamment :
- les revêteùents superficiles des balcons et des terrasses accessibles à usage privatif, ainsi que les gardes-coprs, balustrades , rampes et barres d'appuis
(...)
- la terre, les plantations et les clôturees des jardins à usage privatif
- et en résumé tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux, la présente désignation n'étant qu'énonciative et non limitative.
Les parties proviatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Le vendeur déclare avoir la jouissance privative de cette terrasse et de ce jardin depuis son acquisition". |
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Posté - 21 juil. 2014 : 19:30:06
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Philippe,
En fait le RdC que nous avons est bien le définitif.
Les jardins sont complétement clos, mais d'après la proprio un espace entre 2 haies doit être laissé pour laisser entrer les jardiniers.
Nous n'avons pas la certitude que ces haies soit là depuis le début mais en tout cas elles apparaissent bien et clairement sur le plan global de la copropriété et de notre lot.
De plus, dans le RdC, il est précisé,
"chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuir aux compropriétaires.
(...)
Les jardins privatifs et les parties privatives ci dessus visées devront être entretenus en bon état et aux frais de chacun des copropriétaires. En cas d'entretien insuffisant, le syndic pourra y procéder aux frais du copropriétaire intéressé" |
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Posté - 21 juil. 2014 : 19:42:23
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lanfeust78150 : " Pour notre part, nous souhaiterions qu'il s'agisse d'un jardin privatif ou à jouissance privative."
??????????????? avez vous lu les réponses précédentes??
Vous reposez le problème dans les mêmes termes !!
On recommence pour le fun !!
OU c'est privatif ET cela figure dans la composition de votre lot : une pièce, 2 chambre, une cuisine ET un jardin PRIVATIF. Cela signifie que vous en êtes le pro
OU c'est à jouissance privative, exclusive sera l bon terme, et cela figure aussi dans l'EDD comme jardin à JOUISSANCE ...... MAIS attaché au lot et non cessible, ET c'est une partie commune du SDC.
"Sur ce plan figure la terrasse et le jardin en tant que "jardin privatif"."
Le terme privatif sur votre plan n'est pas juridiquement recevable, OUBLIEZ cela.
Vous n'avez pas en main le RDC et l'EDD initial car vous parlez également d'une modification de ce RDC en 1987 ?
ON peut même se demander si vous avez la totalité du RDC. Car vopus précisez maintenant que l'on parle de jardins à usage privatif ! usage ou jouissance " privative" (très très mauvais terme).
lanfeust78150 : "Le vendeur déclare avoir la jouissance privative de cette terrasse et de ce jardin depuis son acquisition"."
Cela ne sert à rien non plus, le vendeur peut déclarer ce qu'il veut, ce n'est pas un document juridiquement recevable.
lanfeust :" De plus, je précise qu'au niveau du détail des tantième, nous avons un total de tantième plus elevé à appartement comparable qu'un appartement au 6eme étage avec ascenseur. Cela peut-il prouver que nous avons à notre charge les frais d'entretien du jardin ?"
les tantièmes ne concernent que le calcul des charges des parties communes, pas des aprties privatives.
L'entretien du jardin, qu'il soit privatif ou à jouissance exclusive est généralement à la charge des copros et non du SDC. . Donc aucun rapport avec les tantièmes de charges générales.
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Définition usage jardin privatif non clair 
