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 Posté - 16 juil. 2014 : 14:10:08
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Que doit faire un syndic quand sa caisse de garantie met fin Ă ces garanties ?
Quelles sont ses obligations légales. Doit il prévenir immédiatement TOUS les copros et les CS ?
La fin de la garantie entraine t'elle le retrait de la carte pro ?
Est il possible de souscrire une autre garantie auprès d'une autre caisse, sachant que ce syndic est en difficulté finacière depuis 3 ans, et virer de sa caisse actuelle ?
Si ce syndic n'a plus de carte pro. doit il demander au TGI un administrateur judiciaire (art 47) ?
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Posté - 16 juil. 2014 : 16:33:58
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si le contrat a été signé avec la garantie d'une caisse professionnelle,
si cette garantie n'existe plus et qu'elle n'est pas remplacée,
alors les termes du contrat ne sont plus respectés et dans ce cas, le syndic doit revenir devant une AG pour faire valider un nouveau contrat (accepté ou non par l'AG).
En effet, il n'est pas concevable qu'un syndicat se croyant garanti par une caisse professionnelle ne le soit plus, ou alors l'AG le sait en connaissance de cause et n'accepte plus de garanties, mais elle le vote !!! |
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JPM
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Posté - 16 juil. 2014 : 18:31:25
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On peut penser dans un premier temps que Rambouillet pousse vraiment loin le bouchon 
Mais comme on prétend sans véritable réaction qu'avec la loi ALUR la garantie financière devrait disparaître faute d'objet puisque le syndic gérant par compte séparé ne détient plus de fonds, on peut aussi penser que Rambouillet est un précurseur.
On a appris d'ailleurs qu'au moins une préfecture a délivré, et délivre peut être encore la carte professionnelle sans présentation d'une attestation de garantie 
On sait aussi que la Cour de cassation vient de juger que les associations de consommateurs n'ont plus à faire de réflexions sur les contrats de syndic puisque les syndicats de copropriétaires ne sont plus des consommateurs depuis la récente réforme du Code de la consommation.
Il y a comme cela des bourrasques monumentales sans qu'on en dise un mot 
Mais on fait cent lignes pour savoir si les frais d'opposition Ă paiement du prix de vente entrent bien dans le cadre de l'article 10-1.
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nefer
Modérateur
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 Posté - 16 juil. 2014 : 18:32:08
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il faut contacter la préfecture pour vérifier si la carte pro n'a pas été retirée |
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Posté - 18 juil. 2014 : 19:47:53
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pas de réponses précises à mles questions précises ?
Un syndic viré de sa caisse de garantie, est grave docteur ? ET quels sont les remèdes, juridiques ?
Ne parlons pas de la loi AUR pour le moment, le cas se pose maintenant, nouds verrons pour l'avenir lors des décrets d'applications qui vont être savoureux sur ce sujet. 
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mfld
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Posté - 18 juil. 2014 : 21:35:50
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Quand une caisse de garantie "dénonce" un syndic, elle envoie habituellement au moins un courrier au président du CS, dont elle a les coordonnées sur le registre des mandats que doit tenir ledit syndic. En pratique, beaucoup de syndics négligent de mettre à jour ce registre, et les PCS ne savent pas / ne pensent pas toujours à le vérifier... et si registre est à jour et que la caisse ne le fait pas, c'est un élément d'appréciation de la qualité de ladite caisse .
Que cela vous soit notifié, ou que vous vous en rendiez compte par vous-même, et si le syndic n'arrive pas rapidement à trouver une autre caisse de garantie, il s'agit alors d'un empêchement... et je ne vous apprendrai pas ce que l'on fait en pareil cas, puisque vous vous targuez de connaitre les textes sur le bout des doigts (indice : il ne faut pas écarter l'ALUR et c'est pas le D.47).
Pour le reste, je rejoins Nefer et un peu Rambouillet (mais je ne veux pas me faire avoiner parce que je pousse le bouchon avec lui).
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 18 juil. 2014 22:01:48 |
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Posté - 19 juil. 2014 : 07:41:57
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Je plussoie, la caisse envoie normalement un courrier RAR d'information et donnat un délai pour dénoncer tout problème a tous les coproriétaires. Je ne sais pas si cela répond a une obligation légale, mais c'estce que j'ai expérimenté une fois deja
un RAR avait été envoyé également au président du CS |
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Posté - 19 juil. 2014 : 08:00:54
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mfld, je vous autorise Ă pousser le bouchon avec moi... 
pour ma part, je maintiens : quand on signe un contrat avec qui que ce soit et que les modalités de ce contrat change (et en particulier les garantis), ce contrat doit être révisé par un moyen ou un autre : nouveau contrat, baisse du pris, etc... librement consenti entre les 2 parties.
Que dirait-on d'une entreprise qui se présente à un appel d'offres avec une garantie décennale en bonne et due forme, et au moment du démarrage des travaux (en début d'année suivante) informe le demandeur que pour l'année en cours il n'a pas souscrit d'assurance... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 19 juil. 2014 : 10:11:10
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Depuis 40 ans la procédure de cessation de garantie est fixée par les articles 44 à 48 du décret Hoguet du 20 juillet 1972.
Il faut s'en tenir Ă ces dispositions.
Dans certains cas la cessation de garantie par Garant X s'accompagne de la reprise de garantie par Garant Y. La procédure est adaptée en conséquence.
Dans d'autres cas la cessation de garantie s'accompagne d'une cessation d'activité mais pas toujours.
Un avis de cessation de garantie impose d'aller aux nouvelles, qui ne sont pas forcément mauvaises.
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Posté - 19 juil. 2014 : 10:41:08
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citation: Un avis de cessation de garantie impose d'aller aux nouvelles, qui ne sont pas forcément mauvaises.
vous avez raison jpm... toutefois, ne pensez vous pas que le syndic concerné pourrait faire les efforts d'informations, si tout était aussi simple ?  |
Édité par - rambouillet le 19 juil. 2014 10:41:32 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 19 juil. 2014 : 11:00:43
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Dans un tel cas il faut s'informer auprès d'un organisme tiers compétent et objectif
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Posté - 19 juil. 2014 : 13:23:35
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JPM, vous avez le don de nous sortir des mayonnaises, comme les hommes politiques;
Pouvez-vous traduire; organisme tiers et compétent et objectif?
Pouvez-vous traduire: impose d'aller aux nouvelles? (avec caba, sans caba, stylo, dictaphone, carnet Ă spirale...)
Il faut s'en tenir à ces dispositions <== mézencore, on est sur un forum, pas devant la cour de cassation.... |
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Posté - 19 juil. 2014 : 15:18:20
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JPM : je suis très sur^pris que vous n'apportez pas de réponses précises à mes questions !! Un flou caractéristique des syndics
Je recommence donc :
1. le syndic a t'il obligation d'informer les copros et les CS qu'il a été "viré" de sa caisse de garantie, et qu'il en cherche une autre ?
2. La caisse de garantie a t'elle obmigation de prévenir la préfecture ?
3. Le document que j'ai découvert par hasard sur le net informe que la caisse de garantie "trucmuche" ne garantie plus le syndic "machin" depuis juin 2014 et donne 3 mois aux créanciers à se faire connaitre de cette caisse !
JPM : expliquez nous comment un syndicat ou un copro. peut il informer cette caisse sans en avoir reçu un courrier ??
JPM : comment peut on aller aux nouvelles sans nouvelles de la caisse elle-mĂŞme, et du syndic ?
4 . un syndic qui change de caisse de garantie en cours de mandat a t'il obligation de prévenir ses copros ??
5. JPM : "Dans un tel cas il faut s'informer auprès d'un organisme tiers compétent et objectif"
Parfait discours de syndic (ex) qui ne désire pas informer les Uinautes.
Que dit la loi en cas de cessation de garantie ?? La carte professionnelle est elle aussi en danger ??
Sans faire de proçès d'intention : syndic en difficulté financière depuis 3 ans, plus de garantie, CP??? tot va bien madame la marquise 
JPM :"Un avis de cessation de garantie impose d'aller aux nouvelles, qui ne sont pas forcément mauvaises."
Si les nouvelles sont bonnes, pour quelles raisons le syndic cacherait une telle nouvellee, qui regarde aussi les copropriétaires. Le syndic a t'il obligation de'informer un simple changement de garantie ?
Je pense avoir raison de m'inquiéter de cette information cachée au copros par le syndic et peut-être aussi le CS.
Surtout que les réponses des pros de la copro. comme JPM sont aussi floues.
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ABCT
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Posté - 23 juil. 2014 : 14:51:26
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".....La caisse de garantie "trucmuche.......et donne 3 mois aux créanciers à se faire connaître de cette caisse !"
Cela ressemble fort aux prémices d'un règlement judiciaire me semble -t-il???
Nous avons donné il y a un certain temps....
L'actualité était apparue dans le "Matot Braine" (je ne sais pas si cette "revue" existe toujours. |
Édité par - ABCT le 23 juil. 2014 20:44:39 |
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Posté - 23 juil. 2014 : 15:29:18
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ABCT ; et oui, je pesne que ce syndic a de grosses difficultés, ET il cache sa fin de garantie financière.
Cela c'est du pénal pour le syndic; Mais la nomination d'un AJ pour tous les copros.
Mais sans annonce officielle par la caisse de garantie, le syndic, ... comment faire connaitre ses créances à cette caisse ??
Encore un grand flou artistique dans la vie de la copro. ET aucune information précise des syndics intervenants sur UI !
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Posté - 23 juil. 2014 : 18:07:54
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citation: Mais sans annonce officielle par la caisse de garantie, le syndic, ... comment faire connaitre ses créances à cette caisse ??
Le CS peut prendre contact avec la caisse de garantie qui est indiqué sur le contrat pour savoir ce qu'il en est. |
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Posté - 23 juil. 2014 : 20:15:54
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rambouillet : "Le CS peut prendre contact avec la caisse de garantie qui est indiqué sur le contrat pour savoir ce qu'il en est."
Encore faut il que le CS soit au courant de cette arrĂŞt de la garantie !!
Quel est le CS qui demande cela sans aucune raison, en voyant le beau cadre accroché au mur du cabinet de syndic, avec les millions d'euros inscrits en garantie ? |
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 23 juil. 2014 : 20:53:21
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Il convient d'examiner la compta: les membres du Conseil "commissaires aux comptes" doivent analyser la situation financière de la copropriété :
Où bien la situation est saine!!!!! où bien il y a des problèmes dont vous n'obtenez aucun éclaircissement...près de votre syndic.
Dans ce dernier cas, le Président du C.S alerte par lettre recommandée la Caisse de Garantie explique les manquements et demande "l'ouverture d'un dossier sinistre" à la suite des éléments relevés ou manquants.... |
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Posté - 23 juil. 2014 : 21:16:56
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Rien n’empêche le syndicat ou chacun de ses membres s'il estime ne pas avoir toutes les données ou le temps pour les analyser de faire par courrier recommandé a l'assurance une déclaration au cas ou.
Il vaut mieux annuler une déclaration inutile que de découvrir 6 jours trop tard que le trou est abyssal. |
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Posté - 26 juil. 2014 : 10:06:57
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citation: Parfait discours de syndic (ex) qui ne désire pas informer les Uinautes.
Philippe388,
Cette façon de renvoyer à vos interlocuteurs leurs activités passées pour discréditer leur propos est indigne d'un débat d'idées : si votre réfutation de votre interlocuteur tient debout, elle doit le faire sans que vous ayez besoin de recourir à cet artifice ! C'est un aveu de faiblesse dans vos propres convictions !
Restez sur le fond, le débat y gagnera et la modération aussi !
Désolés que cette remarque arrive tardivement dans le fil de ce sujet, mais il fallait la faire... |
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Posté - 26 juil. 2014 : 11:29:01
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Universimmo : en quoi le fait de dire que JPM est un ex-syndic est insultant ??
J'avoue ne pas comprendre votre remarque.
Sur le fond : Je fais le constat que dès que l'on parle de garantie financière des syndics cela devient très compliqué pour avoir des réponses juridiques précises !
Universimmo : avez vous les réponses à mes questions ? en particulier celle-ci : la caisse de garantie doit elle prévenir le CS et les copros dès qu'elle dénonce sa garantie et demande aux créanciers de produire leurs créances ?
La caisse de garantie doit elle informer la préfecture de sa décision de dénoncer une garantie.?
La caisse de garantie est la première à connaitre les difficultés financières des syndics .Dénoncer sa garantie avec une annonce dans un journal local a son importance. Le silence absolu de la caisse et du syndic est inquiétant.
ABCT : vérii=fer la situation financière de la copropriété est la mission du CS. Mais il faut aussi se préoccuper de la situation financière du syndic ! Et là des visites sur infogreffe sont importantes. Quels sont les CS qui font cette démarche.?
Je le fais et quand je pose des question, les syndics rétorquent cela ne vous regarde pas ! |
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fin de la garantie ! 
