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 Posté - 25 juin 2014 : 15:35:36
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bonjour,
la loi ALUR fait état dans les documents à fournir à un éventuel acquéreur :
citation: 2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
« a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
« b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;
« c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à -vis des fournisseurs ;
« d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
« Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ;
A votre avis à quelle date doit-on fournir ces informations, puisque la loi fait silence sur ce point ?
Est ce un instantané ? mais quid entre l'appel de charges envoyés et les fonds non réceptionnés : on ne peut pas appeler cela des impayés ... 
Sont ce les chiffres de l'exercice précédent et fourni à la dernière AG (les annexes) : le hic, c'est que dans ces tableaux ont est soit encore dans un projet (les comptes ne sont pas encore approuvés), soit après une approbation. Mais dans les deux cas, la liste des copropriétaires créditeurs et débiteurs, tient compte de répartition du solde de l'exercice. Or sur ce document, les débiteurs, ne sont pas forcément des impayés ?.....
Quelqu'un a t il donc une idée de ce qu'il faut fournir exactement ? d'autant que cette article est d'application immédiate ....
On peut se poser la même question concernant les fournisseurs ...
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Viviane
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Posté - 25 juin 2014 : 20:19:21
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La situation des impayés peut changer tous les jours, donc sans précisions, moi je dirais un instantané, soit un extrait de la balance récent (moins d'un trimestre) à la date où on fournit le document.... et dans tous les cas un document clairement daté, en évitant les 15 jours suivant un appel de charges qui peuvent donner une image fausse.
Donner l'exercice précédent peut être très faux: les comptes n'ont pas été approuvés? les sommes après répartitions ne sont pas exigibles. On est en novembre, Untel payait mais ne paye plus ? Faux aussi.. |
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Sunbird
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 2
 Posté - 26 juin 2014 : 11:56:19
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Faute de règle précise dans le texte, j'ai l'impression que nous allons avoir n'importe quoi.
Pour l'instant il s'agit d'un état au moment précis où il est demandé. C'est-à -dire que si l'appel a été fait le 1er juillet et que vous demandez l'état le 1er juillet vous aurez un impayé. En fait c'est un état daté au moment de la promesse de vente sur lequel les syndics ajoutent quelques chiffres concernant la copropriété. Je pense que cela n'est pas satisfaisant.
C'est pour cette raison que ce n'est pas si simple pour le vendeur d'établir ce document, car il n'a pas tous les éléments. Il y a également un effet "impayé" qu'on aura systématiquement en fonction de la période demandée. |
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Stéphane
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Posté - 26 juin 2014 : 13:06:17
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citation: mais quid entre l'appel de charges envoyés et les fonds non réceptionnés : on ne peut pas appeler cela des impayés ...
L'échéancier d'"appel de charges" a été fait lors de la dernière AG.
Donc, tous les j+1 des échéances, les impayés relevés seront énormes.
"Image fausse" qui est à relativiser. Je suis d'accord avec le problème de qui saura le faire, mais au moins les cartes sont sur la table.
citation: Sont ce les chiffres de l'exercice précédent et fourni à la dernière AG (les annexes)
Dans le cas d'un dossier d'avant projet de vente, cela peut suffire (si AG non invalidée sur ce point), mais pour la promesse, je pense qu'une attestation supplémentaire "à l'instant t" sera sécurisante. |
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andre78fr
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4
Posté - 26 juin 2014 : 13:23:49
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Une solution qui pourrait être glissée dans un décret ou une recommandation serait de présenter la situation au dernier jour du dernier trimestre...
De toute façon, des chiffres seuls ne disent pas tout et un petit mot du comptable sera le bienvenu ; une grosse facture arrivée juste avant la date peut donner l'impression de dettes problématiques alors qu'il s'agit de la gestion courante (en général les syndics pros payent les fournisseurs le plus tard possible...).
Et encore une fois, on ne peut que déplorer la rédaction de cette loi ALUR avec cette formule "appel de charges"...
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JPM
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Posté - 27 juin 2014 : 23:10:51
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Réserve faite des indications pouvant apparaître dans le décret d'application, s'il parait un jour, il faut considérer que la situation est établie à la date d'établissement du document.
Pour les fournisseurs impayés : pas de problème.
Pour les dettes sur provisions, il est facile de reprendre séparément les soldes antérieurs avant l'échéance de la dernière provision.
Un avantage de la loi ALUR, c'est qu'elle va mettre certains syndics dans l'obligation de pinailler leur comptabilité pour répondre aux nouvelles exigences.
La publication des comptes annuels pourraient réserver des surprises désagréables.
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Posté - 28 juin 2014 : 09:35:18
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citation: Réserve faite des indications pouvant apparaître dans le décret d'application, s'il parait un jour, il faut considérer que la situation est établie à la date d'établissement du document.
dans ce cas, il faut admettre que seul le syndic puisse remplir ces documents, ce qui nécessitera forcément des honoraires particuliers hors forfait gestion courante. Mais le texte ne dit pas que ces infos doivent venir du syndic... 
citation: Pour les dettes sur provisions, il est facile de reprendre séparément les soldes antérieurs avant l'échéance de la dernière provision. Dans ce cas, il y a intérêt à ce que le décret, s'il parait un jour  , soit précis  ....
Enfin, tout ceci montre la difficulté d'appliquer des textes qui ne sont pas suffisamment précis (en l'attente des décrets, bien sur...).
Et on en déduit aussi, puisque cette disposition est d'application immédiate, chacun fait ce qu'il veut en attendant les décrets, s'ils paraissent un jour... et vendeur et acquéreur font leur interprétation
citation: La publication des comptes annuels pourraient réserver des surprises désagréables.
A mon avis, il n'y aura pas de surprises désagréables (sauf lorsqu'il y aura utilisation au tribunal), car personne ne va les exploiter...
Et quand un tribunal se saisira du problème, syndic et comptable expliqueront les chiffres à leur manière .... et je crains que les tribunaux ne soient amenés à nommer des experts judiciaires/comptables pour comprendre (bonjour les dépenses et les délais..) |
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JPM
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Posté - 28 juin 2014 : 10:48:22
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De toute manière, il n'y a que le syndic pour les remplir.
Le vendeur, dans la très grande majorité des cas ne dispose pas des documents qu'il n'a jamais regardés et qu'il n'a pas même gardés
De plus il peut avoir intérêt à ne pas révéler certaines informations.
La constatation ultérieure d'erreurs dans les informations fournies peut générer un contentieux aux fins d'annulation de la vente ou plus souvent de réduction du prix. Autant dire qu'il faut exiger que l'auteur du document soit assuré en RCP et équivalent pour les syndics bénévoles.
Depuis des lustres l'ARC clame que le notaire est payé pour collecter les informations. Position intenable !
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Sunbird
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Posté - 28 juin 2014 : 10:48:56
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Réserve faite des indications pouvant apparaître dans le décret d'application, s'il parait un jour, il faut considérer que la situation est établie à la date d'établissement du document. dans ce cas, il faut admettre que seul le syndic puisse remplir ces documents, ce qui nécessitera forcément des honoraires particuliers hors forfait gestion courante. Mais le texte ne dit pas que ces infos doivent venir du syndic...
Oui |
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Posté - 28 juin 2014 : 10:57:39
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pour sunbird et jpm :
et comment cela va se passer pour un syndic non pro non rémunéré... ? s'il fait payer ces documents, qui récupère l'argent : le syndicat et la facture dans ce cas ? lui-même, mais à quel titre, autoentrepreneur ?
on pourrait concevoir que le vendeur fournisse toutes les annexes de la dernière AG appelée à approuver les comptes. On moins cela aurait le mérite d'être comparatif pour un acquéreur qui recherche un bien. (sous réserve d'une réalisation conforme de ces annexes, bien sur ).
Et cela même si ces annexes amènent les questions que j'ai posé au début du post...
de plus la fourniture de tels documents serait aussi identique aux documents contenus dans le fameux "fichier" à venir. Il y aurait homogénéité des infos. |
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Sunbird
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Posté - 28 juin 2014 : 14:11:29
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Le problème que nous rencontrons aujourd'hui est qui engage sa responsabilité si ces documents sont faux ou incomplets ?
Celui qui rédige le document et l'acte.
Il faut remettre les documents dans leur contexte et suivre le déroulement d'une vente.
Compromis/promesse, tant qu'ils ne sont pas communiqués le délai SRU des 7 jours ne peut pas être purgé.
Avant l'acte définitif (vente) le notaire demande un état hypothécaire, et il arrive qu'à ce moment il découvre que le règlement de copropriété n'est pas la "dernière version", malgré que le vendeur, voir le syndic, aient communiqué lors de la promesse le document. Dans ce cas le notaire signifie à l'acquéreur qu'il a de nouveau 7 jours pour ne pas décider d'acheter...
Aujourd'hui dans les faits (sauf si le notaire a fait une vente récente dans cette copropriété), avant l'établissement de la promesse il va demander une 100 aine d'euros au vendeur pour demander un état hypothécaire uniquement pour s'assurer que le règlement est bon.
Idem le notaire refusera de faire l'acte si le pré état daté et le certificat surface privative/habitable ne sont pas faits par des professionnels, tout simplement à cause de l'histoire de purger le délai SRU, et l'engagement de sa responsabilité.
L'ARC a peut être raison sur le fait que les vendeurs peuvent faire ces documents sauf que dans les faits ce sont les professionnels qui vont faire les promesses/ventes qui engagent leur responsabilité.
Donc depuis quelques semaines les vendeurs doivent fournir un pré état daté fait par le syndic (quelques 100aine d'euros), le diagnostic superficie privative (carrez) et habitable (avant aucune obligation de le faire par un professionnel) fait par un professionnel, et suivant les cas un peu moins de 100 euros pour l'état hypothécaire si le notaire n'a pas fait d'acte récent dans cette copropriété.
Les provisions charges demandées par les notaire ont également augmenté.
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JPM
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Posté - 28 juin 2014 : 14:39:47
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Sunbird
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Posté - 28 juin 2014 : 14:54:24
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@JPM
avant ALUR l'état hypothécaire était systématiquement demandé avant l'acte définitif (à la charge acquéreur),
depuis ALUR l'état hypothécaire est demandé avant la promesse de vente pour s'assurer qu'il n'y a pas de modification au RC (à la charge vendeur)... bien entendu cela permet de connaître la situation des lots vendus.
Bien entendu un second état sera demandé juste avant l'acte définitif.
Pour résumer :
- avant ALUR un état à la charge acquéreur
- après ALUR un état charge vendeur avant promesse, puis un état charge acquéreur avant l'acte définitif.
L'étape avant la promesse est liée à ALUR et sur le fait que si le notaire se rend compte avant la vente que le RC a été modifié il doit repurger le délai.
La solution à moindre cout est de demander le RC aux hypothèques avant la promesse (une 30 aine d'euros).
Maintenant les syndics lorsqu'on demande le pré état daté, fournissent en copie les pv d'ag, le RC et le carnet d'entretien. Mais si le RC n'est pas le bon ce qui arrive autant dépenser 30 euros dès le début. |
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Sunbird
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Posté - 28 juin 2014 : 15:15:16
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citation: Initialement posté par JPMAvoir ajouté la surface habitable  c'est bien la marque d'un délire obsessionnel
Sur ce point c'est grand mystère...
Est-ce pour que les bailleurs aient directement la valeur?
Même les diagnostiqueurs ne sont pas d'accord entre eux sur le calcul de surface habitable, de plus contrairement à carrez où il y a une garantie sur la privative on ne sait pas si il peut y avoir recours en cas d'erreur sur l'habitable.
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Posté - 29 juin 2014 : 10:33:17
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Nous reproduisons ci-dessous deux "news" que nous avons diffusées sur Universimmo-pro.com :
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Facturation d’un pré-état daté : les syndics s’engagent dans une impasse
Le 10/6/2014
La loi "ALUR" du 24 mars 2014 oblige depuis son entrée en vigueur le 27 mars, en cas de vente de lots de copropriété, à communiquer ou annexer "à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente", en sus du dossier de diagnostic technique et de l’attestation de surface "Carrez" qui doit aussi désormais mentionner la surface habitable, un certain nombre de documents, le délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours prévu à l’article L271-1du Code de la construction et de l’habitation (CCH) ne courant qu'à compter du lendemain de leur communication à l'acquéreur (article L721-2 du CCH - notre ressource du 01/04/2014« La loi ALUR publiée : détail des mesures d’application immédiate et différée» ). Ces documents ou les informations qu’ils contiennent sont censés être en possession du vendeur à qui incombe a priori exclusivement la responsabilité de les fournir : règlement de copropriété et ses modificatifs, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, s’il en dispose, montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel qu’il a payées au titre des deux exercices comptables précédant la vente, les sommes pouvant rester dues par lui au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur, qu’il connaît parce qu’il sait ce qui a été voté par l’assemblée, le montant de la part du fonds de travaux rattachée à ses lots et le montant de sa dernière cotisation versée au fonds, et enfin l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à -vis des fournisseurs. Concernant ces deux informations, rien ne dit dans la loi – il faudra attendre s’il y a lieu la modification du décret du 17 mars 1967 - que le copropriétaire doive fournir autre chose que ce dont il dispose, à savoir l’état financier de l’annexe 1 du décret du 14 mars 2005, annexé à la convocation de la dernière assemblée annuelle d’approbation des comptes.
Force est de constater que les notaires et de nombreux agents immobiliers, peu désireux d’aider les copropriétaires vendeurs à constituer leur dossier de vente, ont considéré que ces informations doivent être fournies par les syndics de copropriété, et se sont mis à leur réclamer un "pré-état daté", des notaires envoyant même au syndic un "questionnaire" analogue à celui qu’ils envoient pour la préparation de l’acte authentique.
Cédant à cette mise devant le fait accompli, les fédérations FNAIM, UNIS et SNPI ont finalisé un modèle d’état récapitulatif, partant du principe qu’il incombe au syndic de le fournir. Tout en indiquant qu’il ne constitue pas un "état daté" au sens de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 pré-cité, il se présente à peu près sous la même forme.
La question se pose de savoir si cette prestation peut être facturée au syndicat des copropriétaires. Pour le moment, la réponse est positive, mais à terme il faudra qu’elle soit mentionnée dans le décret qui doit fixer la liste limitative des honoraires hors forfait de gestion courante. Toutefois, même si elle l’était, les honoraires correspondants devraient être répartis à tous les copropriétaires ! En effet, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui liste de manière limitative les prestations pouvant être imputées au seul copropriétaire concerné ne vise que les "honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot" ; la loi "ALUR" a de surcroît prévu de plafonner ces honoraires par décret ; il reste en conséquence peu de place pour facturer des honoraires de "pré-état daté" au copropriétaire vendeur, et il est peu probable que les textes d’application y changent quelque chose ! Les syndics semblent donc en voie d’accepter à grande échelle de délivrer une prestation à laquelle ils n’étaient pas tenus, et sans pouvoir se faire rémunérer…
Reste une solution pour les syndics: considérer qu’il s’agit d’un service rendu à titre personnel au copropriétaire vendeur et le lui facturer directement, sans passer par la comptabilité du syndicat des copropriétaires, comme beaucoup de syndics le font quand ils font une copie du règlement de copropriété. Il faut cependant pour cela définir clairement cette prestation dans un contrat et y faire souscrire le copropriétaire, s’assurer qu’elle est couverte par l’assurance de responsabilité civile professionnelle lorsqu’elle est délivrée en dehors du mandat de syndic, et la faire payer également directement au cabinet et non par prélèvement sur la trésorerie du syndicat…
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Evolution de l’UNIS et de la FNAIM contre la notion de pré-état daté
Le 23/6/2014
La notion de "pré-état daté" que les notaires ont essayé d’imposer aux syndics de copropriété préalablement à la conclusion des avant-contrats de vente de biens en copropriété (notre ressource du 10/06/2014« Facturation d’un pré-état daté : les syndics s’engagent dans une impasse ») semble avoir du plomb dans l’aile : l’UNIS et semble-t-il la FNAIM récusent désormais l’idée que cette prestation soit nécessairement due par le syndic, d’autant qu’elle ne peut être facturée comme l’état daté dû avant la signature de l’acte authentique, ou en tous cas en supplément par rapport à la facturation de ce dernier qui doit de surcroît être plafonnée prochainement par décret. On s’oriente donc vers la solution consistant pour les syndics à considérer qu’il s’agit d’un service rendu à titre personnel au copropriétaire vendeur et le lui facturer directement, sans passer par la comptabilité du syndicat des copropriétaires, comme beaucoup de syndics le font quand ils font une copie du règlement de copropriété. Il faut cependant pour cela définir clairement cette prestation dans un contrat et y faire souscrire le copropriétaire, s’assurer qu’elle est couverte par l’assurance de responsabilité civile professionnelle lorsqu’elle est délivrée en dehors du mandat de syndic, et la faire payer également directement au cabinet et non par prélèvement sur la trésorerie du syndicat…
A noter que des syndics de la FNAIM Côte d’AZUR travaillent avec leur prestataire informatique sur la mise en place d’un outil qui permettrait aux copropriétaires vendeurs via l’ "extranet" propre à chaque syndic (déjà en place ou à installer), de demander la transmission d’un "Pack Vendeur", qui inclurait le Règlement de copropriété et des modificatifs éventuels, les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée disponibles, le carnet d’entretien et tous les autres documents et informations requises, en un dossier PDF unique et issu d’une procédure informatique automatisée permettant au syndic de contrôler la qualité du document avant sa transmission…
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Rappelons que la notion de "pré-état daté" est une invention des notaires qui n'a aucune réalité dans les textes, et que rien ne dit que le vendeur ait à fournir d'autres informations que celles dont il dispose au moment où il met en vente son bien...
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 juin 2014 : 11:23:28
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OK : la réponse est claire : tout est pis qu'obscure, brumeux
Je regrette qu'Universimmo n'ait pas apporté une petite pierre à la construction d'une conception cohérente de la catégorie des honoraires exceptionnels (dits aussi extraordinaires, spéciaux, spécifiques, etc ...)
Plus clairement peser pour que le législateur laisse au décret l'énumération de ces honoraires mais en lui fixant les critères d'appréciation.
Pour moi il s'agit de l'imprévisibilité et de la récurrence des prestations. Aucun amour propre d'auteur, il s'agit des critères au temps de la taxation administrative 
L'ARC joue sur les mots en faisant valoir qu'un syndic ne peut ignorer qu'il y aura des ventes de lot et des procédures de recouvrement et qu'en conséquence ces prestations ne peuvent considérées comme imprévisibles
Pour chacun des cas l'imprévisibilité est relative au nombre d'opérations à traiter pour un exercice déterminé.
Il est manifeste que, de part et d'autre on est peu soucieux de voir apparaître une méthode précise de détermination. On préfère conserver le flou qui permet tout à la fois d'établir des clauses contestables et, sur l'autre rive, de justifier son existence en saisissant la Commission des clauses abusives.
Quid désormais puisque le syndicat, pour une bonne fois n'est plus consommateur ????
Surprenant Personne ne connait la nouvelle loi, ni le récent arrêt de la Cour de cassation, ni d'ailleurs les précédents arrêts de ma CA de Grenoble et de la Cour de cassation.
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Posté - 29 juin 2014 : 11:50:18
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citation: On s’oriente donc vers la solution consistant pour les syndics à considérer qu’il s’agit d’un service rendu à titre personnel au copropriétaire vendeur et le lui facturer directement, sans passer par la comptabilité du syndicat des copropriétaires, comme beaucoup de syndics le font quand ils font une copie du règlement de copropriété.
et dans ce cas, quid d'un syndic non pro, non rémunéré ou d'un syndic de syndicat coopératif.
S'il le fait en son nom personnel on peut concevoir qu'il fasse un devis préalable, puis ensuite ajoute ce revenu à sa déclaration de revenus.
Mais s'il fait un devis, à quel titre : autoentrepreneur, rien du tout, et quid de la responsabilité, etc...
Personnellement je serai plutôt sur : le client/vendeur demande/liste les copies de documents existants comme les PV, les annexes, etc... qu'il lui faut s'il lui (le client/vendeur) en manque et il paiera les photocopies uniquement au syndicat ; et le syndic non pro n'engagera pas sa responsabilité, si ce n'est d'avoir fourni la bonne photocopie, au besoin certifié conforme à l'original...
qu'en pensez-vous ????? |
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Sunbird
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17
Posté - 29 juin 2014 : 13:25:50
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Nous tournons en rond car effectivement les notaires exigent que tous les documents pouvant remettre en cause le délai SRU soient communiqués par des professionnels, sinon ils ne font pas l'acte.
J'ai l'impression qu'ils ont décidé de faire un excès de zèle probablement dans le but de négocier. |
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Sunbird
Pilier de forums
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18
Posté - 29 juin 2014 : 13:28:25
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: On s’oriente donc vers la solution consistant pour les syndics à considérer qu’il s’agit d’un service rendu à titre personnel au copropriétaire vendeur et le lui facturer directement, sans passer par la comptabilité du syndicat des copropriétaires, comme beaucoup de syndics le font quand ils font une copie du règlement de copropriété. et dans ce cas, quid d'un syndic non pro, non rémunéré ou d'un syndic de syndicat coopératif.
Certains n'hésitent pas à dire que Alur a sonné la fin des syndics non pro... |
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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19
Posté - 29 juin 2014 : 14:26:56
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Sunbird ! Vous n'aurez pas manqué de constater que l'ARC oriente prioritairement ses activités vers la formation des syndics non pro.
D'autres soutiens de la loi ALUR recherchent pareillement à s'insérer dans la gestion des copropriétés par le biais d'une assistance aux non professionnels. Plusieurs sociologues pour ce qui est de la rénovation thermique des immeubles. Ils font valoir que le syndic, même professionnel, n'est pas capable de faire réaliser un chantier. Manque de compétence et surtout de charisme
C'est une étude passionnante que celle de la mise en place de la réforme ALUR. Phénomène imprévu : son ébranlement beaucoup plus rapide qu'on ne pensait.
Mais patience ! Il peut y avoir un sauveur inattendu
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Longshot
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Posté - 07 août 2014 : 14:31:14
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Plusieurs des problèmes posés par la mise à disposition des documents "pré-état daté" font débat.
Notamment sur le coût des prestations ou la nature et la qualité des documents.
Le RC (et ses additifs éventuels) aurait déjà sauté du dispositif
Pourtant, ces renoncements, débats et pirouettes n'ont pas de sens si on maintient la disposition de la loi ALUR qui implique la création d'un accès internet sécurisé. On peut quand même imaginer qu'on pourra au moins trouver sur ce site le RC et les PV d'AG, ainsi que tous les documents comptables obligatoires et délivrés avec les convocations d'AG. J'ai même lu que le décret pourrait intégrer la dématérialisation des factures.
Le décret qui fixera les documents obligatoires avec cet accès réglerait donc une grande partie de ces problématiques.
Un vendeur ou un notaire pourrait aller trouver son bonheur assez simplement, à moindre coût, et sans embêter ces pauvres syndic
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Édité par - Longshot le 07 août 2014 14:33:23 |
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impayés et pré-état daté 
