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trendy31
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 Posté - 09 juin 2014 : 00:36:15
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Une AG est convoquée dans notre copropriété pour débattre de différentes options pour la rénovation de notre système collectif de production d'ECS.
Ces options ont été proposées et étudiées par un bureau d'études spécialisé, qui a fourni une estimation financière préliminaire pour chacune d'entre elles. Parmi les options en question, le passage en systèmes individuels (avec pose d'un cumulus dans chaque appartement) est envisagé.
A la convocation à cette AG était joint le rapport technique du bureau d'études ainsi que des simulations de répartition des dépenses pour chaque option présentée.
Ma question porte sur le mode de répartition des dépenses pour la solution "systèmes individuels". L'installation comportera :
- des travaux en parties communes ou intéressant plusieurs lots (démontage du système collectif existant, création pour certains lots de colonnes d'évacuation supplémentaires)
- des travaux en parties privatives (pose du cumulus, modification du tableau électrique privatif, raccordement au réseau électrique privatif , raccordement au réseau d'eau privatif)
Il me semblait logique de répartir les dépenses :
- pour le premier type de travaux selon les millièmes généraux ou bâtiment
- pour le second type directement à chacun des copropriétaires concernés, puisque selon la conformation des appartements ou leur superficie, l'installation sera plus ou moins compliquée ou se fera avec un cumulus d'un volume différent. Or, la simulation préparée par le syndic répartit l'ensemble selon les millièmes bâtiments.
Qui a raison ?
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Trendy31
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Posté - 09 juin 2014 : 08:26:06
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votre proposition de découpages semble réaliste, mais la proposition du syndic est certainement celle qui est conforme au Règlement de copropriété. Les tantièmes tiennent compte quelque part de la grosseur des cumulus du fait de la superficie, donc du nombre de pièces, donc du nombre de personnes. Certes ce n'est pas directement proportionnel.
il faudrait relire ce RdC pour connaitre la répartition de l'entretien de votre système actuel. Ensuite il faut appliquer celui-ci, car c'est le syndicat qui va imposer ces modifications dans les parties privatives.
de plus suivant votre proposition, cela signifierait que ce serait aux copros individuellement d'être le MO de leurs installations individuelles et de financer directement l'entreprise concernée. Pourquoi pas ?....
(dans ce cas les honoraires du syndic seront plus faibles)
L'avantage suivant votre proposition, c'est que chacun fait ce qu'il veut et paie ce qu'il veut .... alors que suivant la proposition du syndic les installations prévues seront figées par le vote de l'AG. Ce vote devra donc entériné des installations futures similaires pour ne pas léser certains. Ce qui signifie que les copros se verront imposer l'installation...
Je pense qu'il n'y a pas de solutions idéale, si on veut "déborder" du RdC, mais après tout, si tout le monde est d'accord sur la proposition la meilleurs pour vous tous, il faudra seulement que l'écriture de la résolution soit bien ficelée, pour éviter tous contentieux à venir.... |
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trendy31
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Posté - 09 juin 2014 : 13:42:09
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Merci Rambouillet pour votre réponse.
Les clauses du RdC sont en fait adaptées au système de production d'ECS actuel qui est centralisé par bâtiment. La maintenance de chacune des chaufferies est donc répartie selon la grille de millièmes du bâtiment où elle est installée. Ceci n'empêche toutefois pas que le prix du m3 d'eau chaude est établi de manière globale pour toute la résidence, car il n'y a qu'un seul compteur électrique pour l'ensemble du système de production d'ECS. Je trouve donc qu'à la base, c'est déjà un peu bancal...
Le RdC dit qu'en cas de réparation ou remplacement d'une des chaufferies, les dépenses seront imputées au bâtiment concerné, ce qui est logique, mais il me semble que la refonte complète de l'installation dépasse le cadre d'une réparation.
La typologie des appartements de la copropriété s'étend du studio au T5-T6. Si on impute les dépenses privatives d'installation des cumulus directement aux propriétaires concernés, la part de chacun varie d'un facteur 1 à 1,5. Si en revanche on répartit ces dépenses selon les millièmes bâtiment, l'écart pourrait aller de 1 à 10 !!!!
Ceci est totalement aberrant, car les équipements posés dans un T5 ne coûteront pas 10 fois ceux d'un studio, loin s'en faut ! D'autre part, si on adopte ce mode de répartition et qu'à l'avenir un sinistre frappe un grand appartement, sur quelle base l'assurance remboursera-t-elle le système individuel de production d'eau chaude : le coût de pose pharaonique ou la valeur réelle de l'équipement installé ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 09 juin 2014 : 14:03:09
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je ne disconviens pas de ce que vous dites sur les différences de côut, mais il y a aussi les textes existants qui s'appliquent :
1- d'abord, à votre avis ou plutôt celle du syndic, à quelle majorité l'AG va-t-elle décider la suppression de chaque chaufferie ou échangeurs, car si j'ai bien compris vous avez plusieurs chaufferies ou échangeurs (une par bâtiment) avec aucune relation entre elles (tuyaux, alimentation énergétique, etc... ) à l'exception d'un compteur électrique qui alimenterait toutes les chaufferies (combien ?)
2- Avez-vous une chaufferie centrale qui envoie de l'eau chaude sous pression dans des échangeurs par bâtiment ?
3- si on regarde par l'autre bout de la lorgnette, ceux qui ont beaucoup de tantièmes risquent de forcer les petits tantièmes à changer leur dispositif ...
4- avez vous un article de votre RdC concernant une répartition des charges qui permette d'étayer cette théorie : "Si on impute les dépenses privatives d'installation des cumulus directement aux propriétaires concernés, la part de chacun varie d'un facteur 1 à 1,5. "
NB : sauf à particularités de votre RdC, ce sont TOUS les copros qui votent pour la suppression de ce système dans chaque batiment et cela à la majorité de l'article 25 (sans passage possible par l'article 25-1). Est ce ce qui est prévu dans le projet de résolution (une résolution par système) ?... |
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trendy31
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Posté - 09 juin 2014 : 16:20:47
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Rambouillet,
Pour répondre à vos différentes questions :
1 - dans la convocation, le syndic prévoit de statuer sur un passage en systèmes individuels à la double majorité (art. 26), sous prétexte d'économies d'énergie. Le vote se fera bâtiment par bâtiment, en se basant sur la clause du RdC qui stipule que l'entretien ou le remplacement d'une chaufferie incombe au bâtiment qu'elle alimente en ECS.
2 - non, il n'y a pas de chaufferie centrale. Les seuls éléments communs à toute la résidence pour la production d'ECS sont le compteur électrique et son disjoncteur. Tout le reste (ballons collectifs, armoires électriques...) est en suite en 3 exemplaires (1 par bâtiment).
3 - oui, je suis d'accord avec vous, mais dans ce type d'installation, vu les disparités dans les grilles de millièmes bâtiments, il y aura forcément des perdants et des gagnants.
4 - non, il n'existe pas un tel article dans le RdC. Cette estimation résulte d'une simulation de répartition faite par le CS, en imputant selon les millièmes bâtiments tous les éléments communs du dispositif (nouvelles colonnes d'évacuations, démontage des vieilles chaufferies) et directement à chaque copropriétaire les éléments qui seront installés dans son appartement (cumulus, extension armoire électrique privative, évacuation, raccordements...). Ce calcul a été possible car le bureau d'études nous a fourni une estimation détaillée du coût des travaux par type d'appartement.
5 - l'ordre du jour prévoit bien un vote pour chaque bâtiment faisant appel à tous les copropriétaires de celui-ci. Cela est possible puisque le RdC inclut des grilles de millièmes bâtiment et une clause de spécialisation des charges.
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Trendy31
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Posté - 09 juin 2014 : 17:02:08
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citation: 5 - l'ordre du jour prévoit bien un vote pour chaque bâtiment faisant appel à tous les copropriétaires de celui-ci. Cela est possible puisque le RdC inclut des grilles de millièmes bâtiment et une clause de spécialisation des charges.
c'est souvent l'erreur commise : on vote une résolution par bâtiment, mais ce sont TOUS les copros de tout le syndicat qui votent à chaque fois et non ceux du bâtiment concerné.
Le dispositif que vous propose le syndic est illégal, car il ne concerne que les dépenses d'ENTRETIEN !!!!
"extrait de l'article 24 :
...
III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."
Or vous n’êtes pas dans un projet d'entretien, mais de modification !
votre syndic n'est également pas à jour : uns simple majorité à l'article 25 suffit dorénavant pour les travaux d'amélioration, transformation, etc...
"extrait de l'article 25 :
...
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
"
il peut choisir effectivement de prendre le motif des "économies d'énergie", mais dans ce cas c'est également la majorité de l'article 25, et le dossier doit être présenté sous ce jour particulier.
"extrait de l'article 25
...
f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes."
et dans ce cas, comme vous le lisez, il peut y avoir les travaux privatifs intégrés dans ce chantier et dans ce cas, mais aux frais du copro concerné : ce qui signifie que dans ce cas, si la résolution est votée suivant cet article et ce motif, inscrit dans la résolution, chaque copro paiera EXACTEMENT les frais de sa partie privative : c'est une autre possibilité (qui devrait vous satisfaire) dont nous n'avons pas parlé dans nos échanges précédents. Et c'est le syndic qui fait MO (avec ses honoraires ...). Ceci oblige syndic et entreprise à décomposer dans les devis et les factures : partie totalement commune et partie privative de chacun |
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trendy31
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Posté - 09 juin 2014 : 23:50:23
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Effectivement Rambouillet, je viens de vérifier, notre RdC prévoit dans un paragraphe intitulé "Charges d'entretien du bâtiment" le point "Les frais d'entretien et de remplacement du système de production d'eau chaude". Faut-il dans ce cas considérer que le terme remplacement sous-entend à l'identique et que le passage en systèmes individuels est une modification de la production d'eau chaude ?
Pour le reste, la notion d'économie d'énergie n'est effectivement pas inscrite dans le projet de résolution, et si je vous comprends bien, c'est indispensable si nous voulons l'invoquer. Peut-on faire modifier ce projet pour que justement chaque copropriétaire supporte le coût des éléments de l'installation qui seront dans ses parties privatives et donc utilisables par lui seul ? |
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Trendy31
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Édité par - trendy31 le 09 juin 2014 23:52:32 |
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Posté - 10 juin 2014 : 08:30:50
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le passage d'un système collectif en des systèmes individuels s'appelle une transformation. 
utilisé le mot "remplacement" conviendrait à une installation de production d'eau chaude COLLECTIVE (pas forcement identique à la précédente), mais collectif quand même : chaque copro a acheté une partie de cette installation collective, pour éventuellement ne pas s’embêter avec une production individuelle, donc votre projet est un projet de transformation : transformation d'un équipement collectif en individuel, on pourrait même parler de suppression d'un équipement collectif .
Si le dossier présenté par le BE met bien en évidence un gain en économies d'énergie, une évolution peut se faire en AG.
Lors de l'AG le président, à la demande majoritaire de l'AG, peut modifier le libellé de la résolution proposée et en proposer une autre soumise au vote et reportée dans le PV. Il faudra bien préciser dans ce cas que ce changement s'est fait à la demande majoritaire des présents et représentés... 
De façon, générale, il faudra faire très attention au libellé du PV sur ce type de résolution pour minimiser les risques sur une éventuelle assignation.
si le dossier présenté ne parle pas d'économie d'énergie de façon sérieuse, vous ne pourrez utiliser officiellement cet argument car il serait "démonté" devant un tribunal.... |
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trendy31
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Posté - 11 juin 2014 : 16:45:56
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Rambouillet,
Le rapport du bureau d'études inclût des estimations de consommation pour les différentes options envisagées, qui montrent que les installations individuelles seront plus économiques qu'une rénovation "à l'identique" au niveau énergie. En revanche, l'ordre du jour de l'AG ne mentionne pas cette notion d'économie d'énergie.
J'aimerais aussi avoir votre point de vue sur celui-ci () car le syndic a prévu de mettre en œuvre des votes multiples et des sous-résolutions . Je n'ai jamais vu çà auparavant, et je me demande bien comment on peut organiser les votes dans ces conditions.
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Trendy31
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Édité par - trendy31 le 11 juin 2014 17:00:55 |
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