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 Posté - 07 mai 2014 : 21:33:06
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Bonjour,
J'ai besoin de vos conseils avisés :
Il y a 5 ans, mes 3 enfants et moi avons créé une SCI familiale en France pour l'achat d'un appartement en Espagne.
Capital social de la SCI = prix d'achat de l'appartement.
Nous avons démembré les parts de la SCI.
J'ai 1% des parts en pleine propriété et 99% des parts en usufruit.
Les enfants ont 33% chacun en nue-propriété.
Chacun des associés a apporté le montant correspondant à ses parts en numéraire, c'est-à -dire que les enfants ont apporté chacun 16,5% et moi 50,5% de la valeur totale du bien acheté.
En 2014, l'appartement a perdu plus de la moitié de sa valeur, dû à la crise en Espagne, et il est peu probable que son prix remonte avant longtemps.
Aujourd'hui :
Nous allons acquérir ensemble un bien en VEFA à Paris, dont j'aurai l'usufruit.
Comme la 1ère fois, chacun apporte en numéraire sa quote-part.
Plusieurs personnes me conseillent de créer une nouvelle SCI, par facilité, mais je ne vois pas pourquoi la première SCI n'achèterait pas ce nouveau bien, d'autant que la moins-value de l'appatrement espagnol viendra diminuer la probable plus-value de l'appartement parisien.
Avant d'acquérir le nouveau bien, je souhaite revendre à mes enfants la nue-propriété du 1% des parts que j'ai en pleine-propriété afin qu'au moment de mon décès, mes enfants soient pleinement propriétaires des parts de la SCI.
Questions :
- comment procéder pour la cession de la nue-propriété de mes parts et combien cela coûte-t-il approx ?
- du fait de l'achat du nouvel appart, doit-on augmenter le capital social ? Qu'est-ce que cela implique si on le fait ou on le fait pas ?
- le pourcentage entre NP et US est-il figé à la date de l'opération ou bien varie-t-il en fonction de l'avancée en âge de l'usufruitier ?
Merci par avance pour vos remarques et conseils.
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 Posté - 10 mai 2014 : 15:09:28
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Je ne sais pas si vous avez confié la rédaction des statuts de votre SCI à un professionnel du droit, mais sauf meilleur avis, je vois une erreur fondamentale, car on ne peut démembrer ab initio les parts sociales représentatives d'un apport en numéraire.
Le démembrement ne peut résulter que d'une donation de parts sociales avec réserve d'usufruit, ou de l'apport d'un bien immobilier déjà démembré.
Ce qui explique votre dernière question qui n'a pas lieu d'être. |
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| Signature de moulinsart2009 |
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Édité par - moulinsart2009 le 10 mai 2014 15:12:57 |
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Posté - 11 mai 2014 : 23:48:07
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Bonsoir Moulinsart2009,
C’est un ami avocat qui m’avait envoyé le modèle des statuts de la SCI. J’avais fait valider par ma notaire, de façon informelle lors d’un déjeuner, ce montage en démembrement.
Puis j’ai tout fait moi-même, publication dans journal légal, puis auprès des impôts et du greffe.
Alors j’avais dû mal expliquer mon montage financier, car ce que vous me dites, ni l’avocat ni le notaire ne me l’avait dit.
Je n’avais pas fait de donation aux enfants, on avait acheté l’appartement ensemble.
Merci beaucoup pour votre réponse, je comprends maintenant pourquoi le greffe m’avait renvoyé mon dossier, me demandant de rectifier les statuts.
Et je lis bien, sur la 1ère résolution du PV d’AGE que le montant des apports en numéraire des enfants, correspond à 33% chacun.
En revanche, n’y aurait-il pas une incohérence sur la 2ème résolution qui dit :
- 1 part en PP pour moi et l’usufruit des parts numérotées de 2 à 100
- 33 parts en NP des parts numérotées de 2 à 34 au 1er enfant
- 33 parts en NP des parts numérotées de 35 à 67 au 2ème enfant
- 33 parts en NP des parts numérotées de 68 à 100 au 3ème enfant
QUESTION : Comment rectifier s’il y a erreur pour laisser cette SCI familiale correctement montée ?
Maintenant, la SCI va acquérir le nouveau bien en VEFA.
J’apporte la moitié des fonds et les enfants l’autre moitié à part égale (un tiers chacun), en numéraire.
Pas d’emprunt pour la SCI. Un des associés empruntera peut-être une partie des fonds à titre personnel.
Il était prévu dans les statuts « Le capital social peut-être augmenté, réduit ou amorti en vertu d’une décision extraordinaire de la collectivité des associés, et ceci dans le strict respect du principe de l’égalité entre les associés ».
QUESTION : Peut-on augmenter le nombre de parts de la SCI en fonction des nouveaux apports de chacun, ce qui fera une nouvelle répartition des parts et qu’est-ce que cela peut occasionner comme coût ?
Comme je croyais que des associés pouvaient acquérir des parts de SCI en nue-propriété ou en réserve d’usufruit, je ne sais plus comment faire.
L’objectif étant qu’à mon décès mes enfants deviennent pleinement propriétaires sans autre formalité ou frais et que par le biais de la SCI, ils ne se retrouvent pas en indivision, ce qui laisserait la possibilité de revendre ses parts aux autres à celui qui voudrait.
Merci par avance pour vos conseils.
Cordialement,
Anachorete |
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