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gleneroo
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 Posté - 28 avr. 2014 : 13:17:22
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Bonjour
J’ai quelques questions relatives à la répartition des charges dans le cadre de travaux de ravalement.
L’ensemble comprend quatre bâtiments, le principal étant le bâtiment dénommé « A », et c’est sur celui-ci que doivent être réalisés des travaux de ravalement.
Extrait du règlement de copropriété :
article charges communes générales à tous les copropriétaires :
(…)
- les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du batiment, telles que les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs (…)
- les frais de ravalement des facades, auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général (…)
Répartition : les charges communes générales à tous les copropriétaires seront réparties entre tous les copropriétaires des lots constituants l’ensemble immobilier au prorata des quote-parts de copropriété desdites parties communes générales à chaque lot.
(…)
article charges communes particulière à certains copropriétaires :
(…)
Elles comprennent :
- les charges d’entretien des parties communes et de réparation du batiment concerné
(…)
article charges d’entretien et de réparation
Elles comprennent :
(…)
- les frais de ravalement des facades, auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général (…)
Répartition : les charges énumérées aux deux articles précédents seront réparties entre les copropriétaires respectifs de chacun des batiments de l’ensemble immobilier au prorata des quote-parts de copropriété parties communes particulières attachées à chaque lot.
Il semble que dans ce texte les frais de ravalement peuvent soit être généraux, soit attachés à chaque lot. C’est curieux car je m’attendais à ce qu’il n’y ait pas cette ambiguïté !
Qu’est ce qui détermine ce qui doit être appliqué ?
Enfin, pour ce qui est des décisions d’AG :
Première décision : l’AG valide le devis de l’entreprise xxx pour le ravalement des deux facades (nota : deux autres avaient déjà été faites précédemment).
Clé de répartition: millièmes attachés à chaque lot.
Nota: dans ce texte il n'est pas précisé "batiment A".
Ce qui a été appelé en pratique: millièmes des charges communes générales
Seconde décision (augmentation du taux de TVA) :
Clé de répartition : charges communes générales
Si il s'avère que la clé de répartition doit être les charges particulières attachées à chaque lot, comment dois je procéder auprès du syndic pour faire rectifier la situation ? Est il nécessaire de faire une AGE ?
Merci pour vos lumières.
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Louis92
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Posté - 28 avr. 2014 : 15:16:09
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Vous écrivez citation: Il semble que dans ce texte les frais de ravalement peuvent soit être généraux, soit attachés à chaque lot. Je lis, effectivement, que les frais de ravalement peuvent être répartis de 2 façons différentes mais les suivantes :
- au prorata des quote-parts de copropriété desdites parties communes générales à chaque lot,
- au prorata des quote-parts de copropriété parties communes particulières attachées à chaque lot.
En résumé, soit suivant les tantièmes généraux de l'ensemble, soit aux tantièmes particuliers à un bâtiment.
Ceci a peut-être été prévu pour permettre le ravalement d'un bâtiment tout seul ce qui peut être défendable si les bâtiments sont séparés nettement mais qui pour moi, est une aberration si les bâtiments ont leur façade en continuité.
Je crains que vous ayez un règlement de copropriété prérédigé avec un texte polyvalent mais jamais adapté aux spécificités de votre ensemble immobilier. Qu'en est-il de la continuité ou de la séparation des façades chez vous ?
Cdlt. Louis92. |
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gleneroo
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 2
Posté - 28 avr. 2014 : 15:21:03
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Bonjour
Les façades du bâtiment A ne sont pas continues aux autres bâtiments.
Cordialement |
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Louis92
Contributeur vétéran
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3
Posté - 28 avr. 2014 : 15:49:34
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Alors on peut comprendre que le ravalement d'un bâtiment tout seul est prévu par le RCP et que dans ce cas, la répartition se fait prorata des quotes-parts de copropriété parties communes particulières au bâtiment attachées à chaque lot de ce bâtiment. citation: comment dois je procéder auprès du syndic pour faire rectifier la situation ? J'ai connu un ravalement avec des appels sur une mauvaise clé. Il a été possible d'attendre l'AG suivante pour adopter la modification de la répartition c'est-à -dire avant que le ravalement ne soit fini. La minorité était pénalisée par la mauvaise répartition, la majorité a été beau joueur. Les choses ont été ainsi très claires.
Si le ravalement se termine avant l'AG qui pourrait adopter la nouvelle répartition, le CS doit convaincre le syndic :
- de préparer la répartition corrigée pour l'approbation des comptes travaux (annexe 4), ceux des bâtiments non ravalés devraient être d'accord pour ne plus payer pour A,
- à défaut, de préparer 2 répartitions candidates pour l'annexe 4 : bien compliqué !
Des UInautes ont peut-être d'autres idées.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 28 avr. 2014 15:51:03 |
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JPM
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Posté - 28 avr. 2014 : 15:57:35
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Il résulte de vos indications qu'il y a des parties communes générales et des parties communes spéciales.
Il convient de reproduire la description de ces parties communes spéciales pour que l'on puisse apprécier ce qui est écrit dans l'état de répartition des charges.
A priori les frais de ravalement du bâtiment B sont répartis entre les copropriétaires de B au prorata des tantièmes spéciaux.
Mais s'il y a ravalement général, les frais de ravalement des façades seraient répartis au prorata des tantièmes généraux ????
Il faut d'ailleurs vérifier si en fait les deux systèmes de répartition ne donnent pas des résultats identiques. Cela est vrai dans un certain nombre d'immeubles.
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gleneroo
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Posté - 28 avr. 2014 : 16:18:06
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Bonjour JPM
Les deux systèmes ne donnent pas le même résultat puisqu'en l'occurrence seul le bâtiment A est concerné par ce ravalement.
Voici la description des parties communes spéciales (X pouvant être soit B, C, ou D):
Les choses et parties communes aux copropriétaires du bâtiment X comprennent, notamment, sans que cette énonciation soit limitative:
- les fondations (s'il en existe), les éléments porteurs concourant à la stabilité où à la solidité du bâtiment : murs, poutre et, d'une façon générale, les éléments verticaux et horizontaux de structure.
- la charpente, la couverture, les gouttières et descentes des eaux pluviales,
- les éléments extérieurs de façade
- les canalisations propres au bâtiment s'il en existe
La description des parties communes spéciales du bâtiment A est beaucoup plus longue.
A vrai dire, à ce stade, ce que j'aimerai c'est que l'on puisse statuer et confirmer ce que vous avez dit en "a priori" et qui me semble correct. Malheureusement cela me semble délicat puisque le règlement semble avoir une incohérence (dans ce cas comment se traite t'elle?).
Ensuite, une fois ce point confirmé (si c'est possible), savoir comment aborder le syndic pour faire rectifier les appels passés et en cours.
Cordialement
Ps: merci pour les réponses !
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Édité par - gleneroo le 28 avr. 2014 16:23:22 |
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Posté - 28 avr. 2014 : 16:38:02
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pour ma part, j'aurai tendance à lire :
* si le syndicat lance un ravalement général, les charges sont réparties aux tantièmes communs généraux
* si le syndicat lance un ravalement d'un seul bâtiment, seuls les copros du bâtiment concerné financent les charges au prorata de leurs tantièmes "bâtiment".
de toute façon, si vous voulez changer les clés, il vous faudra l'unanimité puisque vous toucherez à la répartition des charges.
citation: Article 11 de la loi
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
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gleneroo
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Posté - 28 avr. 2014 : 16:55:19
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Bonjour Rambouillet
Sauf erreur de ma part, l'article que vous mentionnez concerne uniquement la définition de la copropriété. Exemple: nous souhaitons modifier la répartition indiquée au règlement.
Nous sommes ici dans le cas où potentiellement le règlement de copropriété n'a pas été appliqué correctement.
Cordialement |
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Sunbird
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 Posté - 28 avr. 2014 : 17:37:39
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Les 4 bâtiments sont-ils totalement indépendants?
Existe-t-il des parties communes appartenant à plusieurs bâtiments (local vélo, local poubelle???)
Dans le cadre d'un bâtiment nous devrions être dans le cadre 2.
Qui a voté cette résolution (les copropriétaires du bâtiment A ou tous les copropriétaires) ? |
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gleneroo
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Posté - 28 avr. 2014 : 17:54:36
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Le batiment A est un batiment principal et les batiments B, C, D sont des annexes (remises, garage).
Les batiments B, C, D ne sont pas habitables, et de part le règlement de copropriété chacun des lots (dépendance non habitable) de ces bâtiments est lié de manière indissociable à un lot (appartement) du batiment A. Par voie de conséquence, le groupe "ensemble des copropriétaires" et le groupe "copropriétaires du batiment A" sont les mêmes. Toutefois, lors du vote, les voix correspondaient aux voix des charges communes générales.
Il me semble qu'il existe des parties communes appartenant à tous les bâtiments, car par exemple le hall d'entrée de l'immeuble représente 3% de la surface, et il est prévu que s'il y a des travaux les coûts soient répartis de la façon suivante: 3% répartis entre tous les copropriétaires au prorata des charges générales, et 97% répartis entre les seuls copropriétaires du bâtiment A au prorata de leur quote part de charges dans ce bâtiment.
Cordialement |
Édité par - gleneroo le 28 avr. 2014 17:55:14 |
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JPM
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Posté - 28 avr. 2014 : 18:13:36
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Vous avez écrit : citation: Il semble que dans ce texte les frais de ravalement peuvent soit être généraux, soit attachés à chaque lot
Je ne vois pas ce que cela peut signifier pour vous.
Par ailleurs la cohérence commande que le coût de travaux votés en fonction des tantièmes généraux soit réparti en fonction des mêmes tantièmes.
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gleneroo
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Posté - 29 avr. 2014 : 09:26:15
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Bonjour JPM
J'ai peur que vous n'ayez pas bien compris le problème. Vous pouvez revoir utilement le premier paragraphe du second message, rédigé par Louis, en espérant que cela sera plus clair pour vous. Sans doute mon exposé du problème ne l'était pas assez, je m'en excuse.
Pour votre deuxième point, vous pouvez vous référer au premier message de la file, expliquant le vote avec des tantièmes généraux une disposition ayant une répartition sur les clés spéciales. Il n'y a pas de cohérence à rechercher de ce coté là .
N'hésitez pas à m'envoyer un message privé si le sujet n'est toujours pas clair pour vous.
Cordialement |
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Sunbird
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12
Posté - 29 avr. 2014 : 09:38:12
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Bonjour,
c'est difficile d’aller plus loin sur ce dossier sans avoir la totalité du RDC sous les yeux.
Il faudrait savoir qui a voté, et pour les quotes parts travaux reprendre les tantièmes des votants. Ces histoires de bâtiments avec des parties communes à tous les autres bâtiments, ce sont toujours des discussions interminables en AG car ceux qui n'habitent pas le bâtiment où sont faits les travaux oublient qu'ils y ont des tantièmes pour partie commune.
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gleneroo
Nouveau Membre
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13
Posté - 29 avr. 2014 : 09:49:18
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Merci sunbird. Vous avez raison, nous avons probablement fait le tour de cette question pour le moment.
Je me permet une autre question rapide (pas forcément simple): d'après les passages que j'ai recopié du RCP, il peut y avoir ravalement "général" ou lié à chaque bâtiment. Existe t'il une définition, ou bien une jurisprudence, décrivant ce qui peut être qualifié de ravalement général ?
En l'occurrence, je n'ai pas tout dit: un travail (représentant environ 1% du coût total) est prévu sur le bâtiment D. De plus, la réfection de la cour pavée (appartenant, par le RCP, à tout le monde), est également prévue.
Est ce que dire que plusieurs bâtiments sont impactés peut suffire à le qualifier de "général" ?
Ou bien dire que seuls deux bâtiments sur quatre étant concernés et le coût étant à 99% sur un seul bâtiment, il ne peut pas être qualifié de général ?
J'aimerai savoir s'il existe des lignes directrices sur ce sujet.
Cordialement
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Louis92
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Posté - 29 avr. 2014 : 10:51:37
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C'est votre RCP qui définit ce qu'est une partie commune générale dans votre copropriété. La définition peut être différente ailleurs pour une partie équivalente.
Il faut rechercher dans votre RCP les différents parties concernées par les travaux. Un même devis peut être à découper en fonction des parties communes générales et les parties commune spéciales qu'il couvre.
Quand une partie est trop fine ou petite pour être explicite dans le RCP, elle est partie commune spéciale si elle est dans une partie commune spéciale. Si elle ne l'est pas (entre deux parties communes spéciales), elle est partie commune générale.
Cdlt. Louis92.
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JPM
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Posté - 29 avr. 2014 : 11:25:06
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Dans un groupe de bâtiments (au sens de l'art. 1e de la loi) il y a "ravalement général" lorsque toutes les parties de l'ensemble immobilier soumises à l'obligation administrative de ravalement sont traitées dans le cadre d'un chantier global faisant ou ayant fait l'objet d'une décision unique de l'assemblée générale ou de décisions coordonnées du syndicat principal et des syndicats secondaires le cas échéant.
A fortiori, il y a également ravalement général si le chantier porte également sur des parties de l'ensemble immobilier non soumises administrativement à l'obligation de ravalement mais entrant techniquement dans le champ normal des travaux de maintenance préventive.
Sur l'étendue technique véritable de la notion de ravalement voir notamment le protocole du ravalement de la ville de Paris
La notion de ravalement général justifie en jurisprudence la prise en charge globale des travaux effectués sur des parties privatives comme tous les extérieurs : fenêtres, persiennes, etc ...
A ma connaissance il n'existe pas de jurisprudence relative à la globalisation des opérations de ravalement dans un groupe organisé en syndicats secondaires. Mais la globalisation pour les parties privatives peut jouer dans chaque syndicat secondaire et, même le cas échéant dans le syndicat principal.
Si une clause du règlement prévoit la globalisation de l'opération portant sur tous les bâtiments en syndicats secondaires, il convient
de la respecter. C'est certainement très rare .
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gleneroo
Nouveau Membre
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Posté - 29 avr. 2014 : 11:58:54
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Merci Louis et JPM
JPM la première partie de votre première phrase répond à ma question.
"Dans un groupe de bâtiments (au sens de l'art. 1e de la loi) il y a "ravalement général" lorsque toutes les parties de l'ensemble immobilier soumises à l'obligation administrative de ravalement sont traitées dans le cadre d'un chantier global (...)"
En espérant ne pas abuser: auriez vous une référence ?
Cordialement |
Édité par - gleneroo le 29 avr. 2014 11:59:24 |
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JPM
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17
Posté - 29 avr. 2014 : 14:32:43
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Avec la meilleure volonté du monde, je ne peux pas vous donner une référence validant une phrase claire écrit en français d'usage 
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JB22
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Posté - 29 avr. 2014 : 16:21:17
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De JPM
"A priori les frais de ravalement du bâtiment B sont répartis entre les copropriétaires de B au prorata des tantièmes spéciaux."
Je partage cet avis.
"Mais s'il y a ravalement général, les frais de ravalement des façades seraient répartis au prorata des tantièmes généraux ????"
Oui, il y a matière à interrogation à la lecture du R.C. qui semble assez ambigu.
"Il faut d'ailleurs vérifier si en fait les deux systèmes de répartition ne donnent pas des résultats identiques. Cela est vrai dans un certain nombre d'immeubles."
Ce n' est absolument pas possible, vous pouvez avoir deux grilles avec des totaux identiques, mais des copropriétaires et tantièmes différents dans chacune des grilles.
Ce qui se produit c' est les tantièmes ne sont pas des valeurs absolues est que vous aurez le même rapport entre les tantièmes généraux des copropriétaire d' un bâtiment et les tantièmes spécifiques à ce bâtiment.
Un exemple chiffré:
A : 100/1000 de tantièmes généraux;
B ; 200/1000 de tantièmes généraux.
La grille des tantièmes spécifiques au Bâtiment X
A : 333/1000
B : 664/1000
Les proportions sont les mêmes, que vous répartissiez sur les tantièmes généraux du seul bâtiment X ou les tantièmes spécifiques vous obtiendrez les mêmes résultats. |
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gleneroo
Nouveau Membre
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Posté - 29 avr. 2014 : 17:19:32
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citation:
Ce que je voulais dire, c'est cette fameuse phrase si joliment écrite: 
"Dans un groupe de bâtiments (au sens de l'art. 1e de la loi) il y a "ravalement général" lorsque toutes les parties de l'ensemble immobilier soumises à l'obligation administrative de ravalement sont traitées dans le cadre d'un chantier global (...)"
est elle votre opinion personnelle ou issue d'un texte ou d'une jurisprudence ? Dans le deuxième cas j'aimerai avoir la référence.
Ce que je voudrais avoir c'est un argument si on me dit qu'il y a deux bâtiments impactés, et que à partir de deux on peut le considérer comme général.
Cordialement |
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JPM
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Posté - 29 avr. 2014 : 19:10:27
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Je décris une évidence que personne ne peut contester.
La seule finesse juridique a trait à l'obligation administrative qui comporte des travaux moins importants que l'obligation technique.
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Répartition coûts ravalement 
