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Totor13
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 Posté - 18 mars 2014 : 20:41:13
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Bonjour,
Notre syndic bafoue les lois allègrement. Personne ne connaissant les lois... cela marche à tous les coups.
Sur 10 bâtiments, deux bâtiment veulent changer leur portes d'entrée de leur bâtiment... mais pas à l'identique. Les portes proposées sont complètement différentes des 8 autres ce qui est contraire au RdC.
Le syndic fait passer cela à l'art. 25 au lieu de 26 ! (= honoraires)
Je fais partie du C.S. et j'en suis le plus ancien. Je demande des copies des documents au sujet de deux dossiers contentieux conformément à l'art. 21, 2e § de la loi 65-557. Résultat : on me donne un résumé (résumé invérifiable si on n'a pas des copies des originaux).
Je demande une copies des feuilles de présence de l'A.G., conformément à l'art. 33 du Décret du 17/3/1967 et, après 4 mois d'attente, on me le donne avec toutes les adresses des copropriétaires et des agence de location, barrés.
Etc. etc...
Seuls 5 membres du C.S., sur 14... sont d'accord avec moi pour que le syndic respecte les loi. Les autres, ne veulent pas s'emmer.... Quant à l'AG, je préfère ne pas en parler.
Ma question : comment puis-je faire pour qu'il respecte les lois... voire à ce qu'il dégage.
Evidemment, je pourrai mettre un avocat... mais dont je serai le seul à payer... et les autres à en profiter...
Oui, je sais, c'est une copropriété de m....
Merci pour vos conseils (à part celui de partir de la copropriété  )
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 18 mars 2014 : 20:48:40
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Le problème Totor, c'est que quand on en arrive à ce point là ...
- pour les pièces uniquement, on peut toujours se pointer à l'agence,(surtout PAS SEUL) et ne pas bouger tant qu'on les a pas. Nous on a mis 4H, à deux... juste pour un grand livre..
Sinon, l'avocat est la SEULE solution..
Si vous êtes 5 motivés, vous le payez à 5. Un référé pour obtenir les pièces, par exemple.. |
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Gédehem
Pilier de forums
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 2
Posté - 18 mars 2014 : 23:45:18
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Je demande une copies des feuilles de présence de l'A.G., conformément à l'art. 33 du Décret du 17/3/1967 et, après 4 mois d'attente, .....
Après la demande LRAR sans effet au bout de 15 jours, c'est la MED (mise en demeure) sous 8 jours, et 10 jours plus trad sans réaction c'est l'injonction de faire, procédure rapide qui ne demande pas 4 mois d'attente.
"Je demande des copies des documents au sujet de deux dossiers .... Résultat : on me donne un résumé ....."
Votre demande individuelle n'est pas "demande du CS" : le syndic n'a pas obligation de répondre. S'il s'agissait d'une véritable demande CS, le refus ou la remise partielle : injonction de faire par le CS après MED du CS restée sans effet.
Seuls 5 membres du C.S., sur 14... sont d'accord avec moi pour que le syndic respecte les loi.
Ne cherchez pas plus loin : si 9 s'en moquent parce que 85% des copropriétaires composant votre syndicat s'en moquent aussi, tous en supportent les conséquences.
Pour cette grosse majorité tout va bien ! |
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Viviane
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3
Posté - 19 mars 2014 : 06:46:05
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Et comme on vous l'a, me semble-t-il, déjà expliqué dans un autre fil, TOUS les copros, avec ou sans mandat du CS ont droit à la feuille de présence. Non caviardée..
Feuille de présence qui est l'élément n°1, dans votre (immense si j'ai bonne mémoire?) copro, pour faire du lobbying afin de si possible faire basculer une majorité de copros d'indifférents.. à concernés..
Sans quoi, quasiment aucun changement n'est possible, Totor... |
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Édité par - Viviane le 19 mars 2014 06:46:54 |
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Posté - 19 mars 2014 : 07:48:11
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"...Ma question : comment puis-je faire pour qu'il respecte les lois... voire à ce qu'il dégage."
Sur ce que vous décrivez, Totor 13, il ne me semble pas que votre syndic soit véritablement hors la loi et mérite un "dégagement".
En revanche il y a un détail qui m'intrigue:"......avec toutes les adresses des copropriétaires et des agence de location, barrés."
Cela veut il dire que les agences de locations émargent les feuilles de présence ????
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Viviane
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5
Posté - 19 mars 2014 : 08:05:28
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Bonne remarque sur les agences de location, j'avais pas fait tilt..
PS: En fait, c'est pas le premier fil de Totor, et au vu de ce qu'il explique dans d'autres, oui, son syndic abuse.. |
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Totor13
Contributeur débutant
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6
 Posté - 19 mars 2014 : 08:19:19
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Dans les Feuilles d'émargement, dans la case gauche, il y a le NOM du propriétaire et la ligne en dessous : rien, si le copropriétaire réside dans la copro, mais si ce n'est pas le cas, 2 possibilités : l'ADRESSE du propriétaire-bailleur qui gère lui-même son appartement, ou alors le NOM et l'ADRESSE de l'AGENCE auquel le propriétaire a mis son appartement en location.
Et dans une autre case : le n° du lot et les 10.000es du lot concerné... et ensuite tout le reste, case de la signature du copropriétaire présent à l'AG et à côté, celle de son Pouvoir.
Me suis-je bien expliqué ? |
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Viviane
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7
Posté - 19 mars 2014 : 08:30:42
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Oui, ..
citation: Article 14 du décret de 1967
Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé,(même s'il habite la copro) et, le cas échéant, de son mandataire (note: qui n'est pas l'agence de location mais la personne mandatée pour le représenter à l'AG),, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.
La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
Le copro peut, indiquer ce qu'il souhaite comme adresse au syndic. Si son bien est en gérance, ça peut donc être Monsieur Nom du copro, C/O nom et adresse de l'agence.
Le caviardage avant remise n'est pas normal. |
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Édité par - Viviane le 19 mars 2014 08:34:04 |
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2014 : 09:35:46
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On ne demande pas "la feuille de présence" par elle-même (voir D.art.33).
LRAR
M. le syndic,
Ainsi qu'il est prévu par l'art.33 du décret du 17.03.1967 modifié, je vous demande de me faire parvenir copie du PV de l'AG du .... ainsi que ses annexes, feuille de présence et mandats annexés.
Remerciements.
Totor."
Si rien au bour de 15 jours, MED.
"LRAR
Mise en demeure
M le syndic.
PAr LRAR en date du ... je vous demandais de me faire parvenir copie du PV de l'AG du .... ainsi que ses annexes, feuille de présence et mandats annexés ainsi qu'il est prévu art.33 D.67
A ce jour il n'en est toujours rien.
C'est pourquoi je vous mets en demeure d'avoir à me faire parvenir copie du PV de l'AG du .... ainsi que ses annexes, feuille de présence et mandats annexés sous huit (8) jours, et au plus tard le (date à 10 jours) terme de rigueur, faute de quoi j'en réfèrerai au juge pour vous y contraindre sous astreinte.
Totor .
NB : la feuille de présence annexées au PV doit être conforme aux dispositions de l'art.14 du décret cité.
Et si rien au terme fixé, direction le TGI du coin pour l'injonction de faire : le greffier aide à l'établir, mais si on ne sait pas faire l'intervention d'un huissier (un juriste) est pertinente.
Ajout :
S'il est précisé au droit du propriétaire pour le lot X "Agence Y" ou le nom d'une autre personne que le propriétaire, c'est qu'il s'agit du mandataire permanent (bailleur), d'un mandataire commun (indivision, gérant ou fondé de pouvoir d'une Ste propriétaire). |
Édité par - Gédehem le 19 mars 2014 09:39:44 |
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Viviane
Pilier de forums
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9
Posté - 19 mars 2014 : 09:56:06
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citation: On ne demande pas "la feuille de présence" par elle-même (voir D.art.33).
Voulez vous dire l'article D33 (ci-dessous) interdirait de ne demander, parmi les choses qu'on peut demander, QUE la feuille de présence, (qui est une annexe du PV) vu qu'en général on a déjà le PV par exemple..
Si c'est le cas, je vois pas pourquoi...
Demander ce qu'on a déjà , c'est donner des prétextes inutiles au syndic + recevoir un RAR si gros qu'il faudra ensuite batailler pour prouver que ce qu'on voulait vraiment n'y est pas..
Je demanderais ce que j'ai pas: mandats + feuille de présence, probablement, plus s'il y a plus..
citation: Article 33 En savoir plus sur cet article...
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. |
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Édité par - Viviane le 19 mars 2014 10:00:35 |
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Gédehem
Pilier de forums
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10
Posté - 19 mars 2014 : 10:17:00
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"Si c'est le cas, je vois pas pourquoi..."
Pardon de le dire ainsi, mais il faut en prendre conscience : il y a un problème récurent de "vision" ......
Ou plutot comme souvent de connaissance et/ou de maitrise des textes ....(c'est un constat, pas un jugement !!!) (*)
Il ressort de L.art.42 que seuls les opposants ou défaillants reçoivent norification du PV d'AG.
Il n'est pas prévu de remise de copie de PV aux autres. Qui sont réputés avoir connaissance des décisions proclamées en séance, puisque présents ou représentés.
C'est une pratique habituelle (bonne), mais uniquement une pratique que de diffuser à tous.(**)
Ce qui veut dire qu'officiellement, les autres copropriétaires n'ont pas eu en main propre la copie du PV d'AG certifiée conforme par le syndic, copie dont ilspeuvent se servir officiellement'.
D'où l'introduction d'un article dans le décret d'applcation (décret qui précise, explicite) précisant que pour les copropriétaires qui ne sont ni opposants ni défaillaints, qui ne sont donc pas censés avoir copie officiellement du PV et de ses annexes, ils peuvent la demander au syndic, avec ses annexes, syndic qui a de ce fait obligation de satisfaire à la demande.
S'agissant d'une obligation légale, l'action auprès du juge relève de l'injonction de faire (idem pour un impayé, ou pour le CS qui n'arrive pas à obtenir copie de documents.)
Mais peut-être n'est-ce là qu'une opinion personnelle ..... 
Ajout : la demande qui porterait uniquement sur la "feuille de présence" n'étant pas conforme aux dispositions D.art.33 n'est pas recevable : le syndic n'a pas obligation. Surtout s'il y a litige..
(*) comme dans bien des cas en copropriété, on est dans du "juridico-juridique", pas dans des pratiques ou des principes moraux, quoi qu'on en pense.
(**) on a la même chose pour les "appels de fonds", qui n'exisitent plus depuis 2002, même si la (bonne) pratique perdure. |
Édité par - Gédehem le 19 mars 2014 10:33:05 |
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11
Posté - 19 mars 2014 : 10:28:14
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et je rajouterai que le syndic doit fournir l'ensemble en les certifiant. Or les documents en votre possession (en l'occurence le PV seul) ne sont pas certifiés. |
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Gédehem
Pilier de forums
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12
Posté - 19 mars 2014 : 10:35:19
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Utile précision de Rambouillet : c'est le syndic qui certifie conforme à l'original la copie du PV, sur laquelle la signature des membres du "bureau" n'est pas nécessaire. |
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trendy31
Contributeur actif
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13
Posté - 19 mars 2014 : 15:34:28
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Totor,
Avec toutes les couleuvres que votre syndic vous fait avaler, comment se fait-il que vous ne soyez pas encore devenu adhérent de l'ARC, seul ou avec quelques autres copropriétaires, membres ou non du CS ?
Vous allez dire que je fais du prosélytisme, mais peut-être que quand votre syndic fera la une de la rubrique des abus du site de l'UNARC, il changera ses manières. Le dernier post concernant un syndic parisien connu (http://www.unarc.asso.fr/documentat...-conseillere) vaut son pesant d'or....
Être adhérent vous offre également la possibilité de faire participer un représentant de l'ARC à votre AG (sous réserve que quelqu'un lui confie un pouvoir). Là aussi, confronter votre syndic à quelqu'un d'expérimenté et qui ne s'en laissera pas conter peut débloquer la situation.
Enfin, vous serez bien évidemment soutenus et mieux orientés dans vos démarches pour encadrer, voire dégager si vous y tenez, votre syndic.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 19 mars 2014 : 19:52:43
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Totor13 écrit:"....ou alors le NOM et l'ADRESSE de l'AGENCE auquel le propriétaire a mis son appartement en location."
Il semblerait donc ,Totor, que c'est l'Agence qui gère en location son appartement qui reçoit la convocation en AG !!!
Est ce bien légal ?
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| Signature de kikiladoucette |
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Viviane
Pilier de forums
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15
Posté - 19 mars 2014 : 21:13:21
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Dans votre rage à vouloir démontrer mon incompétence, Gedehem, vous avez oublié le seul argument qui avait un vrai sens s'agissant de répondre à mon post: La précision de Rambouillet sur la certification. Qui me fait effectivement changer d'avis. Mieux vaut tout demander, Totor.
Car ma réponse n'était pas par hasard; j'ai vécu les RAR "blindés " de documents, et même les remises de pièces, ou de conclusions dans une procédure, pharaoniques, parfois même à coup de multiples copies de documents inutiles. Où on cherche en vain ceux dont on a besoin.
citation: Il ressort de L.art.42 que seuls les opposants ou défaillants reçoivent notification du PV d'AG.
Il n'est pas prévu de remise de copie de PV aux autres. Qui sont réputés avoir connaissance des décisions proclamées en séance, puisque présents ou représentés.
Je sais très bien tout ça, mais comme vous le dites plus bas, les syndics l'envoient à tout le monde malgré tout, ce que je sais aussi. D'où ma réponse à Totor. .
Même chose pour le fait que le syndic est obligé de satisfaire à cette demande "article 33" si elle est faite. Ni moi ni personne n'a contesté cette obligation.
citation: Ajout : la demande qui porterait uniquement sur la "feuille de présence" n'étant pas conforme aux dispositions D.art.33 n'est pas recevable : le syndic n'a pas obligation. Surtout s'il y a litige..
A moins que vous ayez sous le coude une jurisprudence où le juge aurait débouté quelqu'un au motif qu'il n'aurait pas demandé TOUS les documents cités article 33, ce n'est qu'une opinion personnelle. Votre lecture de cet article. Et pas la mienne. Rien ne dit dans l'article 33 qu'on doit absolument demander TOUT ce qui y est cité.
citation: (**) on a la même chose pour les "appels de fonds", qui n'exisitent plus depuis 2002, même si la (bonne) pratique perdure.
ET ça, c'est pas une opinion personnelle, c'est une erreur de votre part.. Et qui plus est que j'avais déjà relevée:
citation: Article 10 décret de 1967:
A l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l'alinéa précédent.
citation: Article 62-9 décret de 1967
L'administrateur provisoire adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s'il y a lieu, l'appel de fonds correspondant.
Donc l'appel de fonds "existe" toujours...
Appel que le législateur nomme dans un autre article ci dessous "avis", et que le syndic est OBLIGE d'envoyer. Ca n'est pas juste une "(bonne) pratique qui perdure", c'est une obligation.
citation: Article 35-2
Pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
Comme la dernière fois que j'ai relevé cette erreur, vous confondez la notion d'exigiblité des fonds et la notion d'appel de fonds.
Certes, les fonds sont exigibles dès la date fixée par l'AG, que le copropriétaire aie ou pas reçu cet appel ou avis. Il n'en reste pas moins que son envoi par le syndic n'est pas une "(bonne) pratique" qui " perdure", mais une obligation
Hors sujet: Pour Gedehem
Pour le reste, Gedehem, ce n'est pas parce que vous maîtrisez mieux la plume que Philippe388 que ça vous autorise à écrire le même genre de choses que lui. Puisque noircir des pages de considérations sur mes compétences généralement parlant, comme vous le faites à chaque fois que je fais une erreur et/ou que vous n'êtes pas d'accord avec moi semble vous amuser, vous me trouverez pour y répondre à chaque fois que vous pratiquerez ce genre de choses. Et je n'ai pas votre hypocrisie, je ne suis pas de celles qui disent des choses désagréables en s'excusant faussement de le faire avec des ""Pardon de le dire ainsi". Ce qui ne fait que rajouter à l'insulte. Je ne vais donc pas faire semblant de m'excuser de ce qui suit.
citation: Pardon de le dire ainsi, mais il faut en prendre conscience : il y a un problème récurent de "vision" ......
Ou plutot comme souvent de connaissance et/ou de maitrise des textes ....(c'est un constat, pas un jugement !!!)
C'est un problème de vocabulaire que vous avez Gédehem. Dire à quelqu'un: vous avez tord sur tel point précis, pour telle raison, c'est un constat.
Une considération comme celle ci-dessus sur mes capacités en général , c'est votre vision, donc un jugement.
Vos capacités et connaissances juridiques sont très bonnes (du moins en ce qui concerne la copro), mais pas infaillibles. Pour ma part, je ne m'abaisserai pas à les remettre en cause "en général" à chaque erreur que vous faites. Je ne l'ai jamais fait, et ne le ferai jamais. C'est une tactique de lâche, de ceux qui doutent de leurs propres compétences au point qu''imaginer être eux-même capables d'erreurs entraînerait un effondrement total de leur confiance en eux. Pour ma part, je me contenterai de pointer vos erreurs. Ce qui est la seule chose pertinente et constructive à faire, toute autre considération sur les compétences "globales" de l'autre n'étant qu'une misérable, petite et mesquine satisfaction personnelle.
citation: Mais peut-être n'est-ce là qu'une opinion personnelle .....
Visiblement, vous avez pas digéré que je vous dise dans un autre sujet que telle chose précise que vous avez dite n'est qu'une opinion personnelle. Comme Philippe388, vous allez donc trimballer votre animosité de sujet en sujet. Je me suis abstenue hier d'intervenir dans celui où vous avez fait la même remarque, me disant que je si ne disais rien, ça vous passerait, mais non.
Mon problème n'est pas que vous ayez des opinions personnelles, Gedehem. Contrairement à vous, je pense qu'elles sont souvent utiles au débat, les "opinions personnelles".
Mon problème c'est que vous soyez intimement persuadé que chaque mot que vous écrivez est une vérité juridique incontestable, ce qui n'est vrai pour personne, pas plus vous qu'un autre. Partant de là , quiconque conteste de ce que vous dites devient à vos yeux un incompétent juridique. Ce qui empêche simplement tout débat constructif, sauf à être d'accord avec vous..
Et vous empêche VOUS d'apprendre quoi que ce soit des autres Uinautes, comme si vous pensiez n'avoir rien à apprendre d'eux, ce qui est une forme de mépris.
Bonne soirée à vous. En espérant que vous changiez, vous, de "pratique" quand vous me répondrez. Parce si ça ne m'amuse pas de pourrir des fils avec des disputes de ce genre, je ne suis pas non plus du genre à vous laisser m'insulter, même "poliment" comme vous le faites régulièrement.
Et je ne voudrais pas en arriver avec vous au stade où j'en suis avec philippe388 : aucun argument rationnel ne pouvant visiblement l'atteindre, lorsqu'il écrira le genre de post que vous venez d'écrire, et qu'il a écrit hier, je ne me fatiguerai plus avec des arguments en ce qui le concerne. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 19 mars 2014 : 21:34:56
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"Dans votre rage à vouloir démontrer mon incompétence, ......
Mon problème n'est pas que .......
Mon problème c'est que ....... "
Manifestement, il y a là un sacré problème ... ....qui ne peut être traité sur UI !
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Édité par - Gédehem le 19 mars 2014 21:36:57 |
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Viviane
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4551 message(s)
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Posté - 19 mars 2014 : 21:42:14
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Et maintenant un copier coller mal déguisé de Philippe388 hier.. vous êtes pitoyable... |
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Édité par - Viviane le 19 mars 2014 21:45:07 |
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Posté - 20 mars 2014 : 08:51:55
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viviane, c'est dommage, vous avez de bonnes réflexions ou réponses, mais parfois vous vous étendez sur des considérations qui sont en dehors de la question du demandeur et brouille les autres messages.
il faut savoir accepter que l'on n'a pas toujours raison et même si on juge que ce qui est reproché, n'est pas juste, il faut savoir passer à autre chose.
pour ma part, je considère que sur ce forum, on donne son avis, on fait part de son expérience, o cite des textes réglementaires, et basta on passe à autre chose.
la terre continue à tourner et le demandeur fait le tri des informations pour appréhender sa réponse ; mais si on pollue les réponses par ds états d'âme purement personnel de chacun, c'est dommage...
viviane, continuez à donner vos réponses aux UI qui posent des questions et laisser tomber le reste ; le demandeur est assez grand pour faire son tri... |
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Posté - 20 mars 2014 : 08:59:12
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citation: Initialement posté par Totor13
Dans les Feuilles d'émargement, dans la case gauche, il y a le NOM du propriétaire et la ligne en dessous : rien, si le copropriétaire réside dans la copro, mais si ce n'est pas le cas, 2 possibilités : l'ADRESSE du propriétaire-bailleur qui gère lui-même son appartement, ou alors le NOM et l'ADRESSE de l'AGENCE auquel le propriétaire a mis son appartement en location.
Et dans une autre case : le n° du lot et les 10.000es du lot concerné... et ensuite tout le reste, case de la signature du copropriétaire présent à l'AG et à côté, celle de son Pouvoir.
Me suis-je bien expliqué ?
La case de gauche dont vous parlez dans la feuille de présence est réservée à l'identité et adresse de chaque copropriétaire.
Si un mandataire émarge la feuille de présence il le fait dans une case réservée à cet usage qui se trouve, sur la ligne du copropriétaire concerné, à droite et à coté de la case où le copropriétaire avait la possibilité d'émarger. C'est dans cette case, celle du mandataire que "le cas échéant" l'adresse et le nom du mandataire peuvent être inscrits.
En résumé les cases de gauche constituant la colonne de gauche de la feuille de présence constituent le fil conducteur des convocations pour l'AG (tenue à jour sous la resonsabilité du syndic).
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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Posté - 20 mars 2014 : 09:06:41
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J'entends ce que vous dites, Rambouillet, mais ce je trouve dommage, c'est que vous ne donniez pas le même genre de conseil à Gedehem et Philippe, qui pourtant polluent chaque fil avec des considérations générales et des jugements à l'emporte pièce sur mes capacités, sans intérêt pour le débat. Et ce sans que ça ne vous dérange , semble-t-il.
Peut-être ne le faites vous pas parce que ce pilonnage systématique m'est réservé.
S'il vous était appliqué, pouvez-vous garantir comment vous réagiriez?
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Édité par - Viviane le 20 mars 2014 09:10:40 |
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Syndic ne respecte pas les lois 
