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BIBI
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 Posté - 01 mars 2014 : 10:42:13
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Je reviens vers vous à propos de la résidence de 230 lots .. dont les problèmes et procédures ont été évoquées depuis 1 an .. dans cette rubrique.
Depuis 05/2013 , un syndic non pro a tenté de résoudre certains problèmes et je pense qu'il a fait ce qu'il a pu (puisqu'il n'avait aucune connaissance des règles , de la loi ..en matière de copropriété)donc un peu "manipulé "par les conseillers en place mais il a réussi à "éliminer" les parasites ( gardien qui a été interdit de séjourner dans la commune)+ ex syndic /ex comptable qui n'a jamais déclaré ses indemnités à l'URSSAF ..qui a payé des travaux non votés en puisant dans la réserve du plan pluriannuel , d'autant qu'elle n'avait jamais ouvert de compte spécifique )
Ce non pro a constaté que le collectif ne souhaitait que le respect des règles et des lois ..
NOUVEAUTE :
Sachant que ce collectif (de 20 sur 230) a mené un combat en dénonçant les anomalies etc.. mais que cette minorité ne parvient pas à faire élire un pro ..
Le syndic non pro actuel qui a bien réalisé l'ampleur des dégâts et
à présent voudrait l'appui du collectif pour parvenir à ce qu'un professionnel puisse enfin reprendre la gestion ,mais (faute de majorité )il faut le faire en 2 étapes :
il propose donc pendant 1 an : un binôme ( certaines prestations seront faites par un pro (compta-convocation - tenue /AG + PV) et lui en assumera d'autres )
Sans plus de secrétaire, sans plus de compta effectuée par l'ex syndic-ex comptable .. il peut y parvenir ..
qu'en pensez vous ?
Bibi
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ETASPAK
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Posté - 01 mars 2014 : 11:15:57
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Bonjour BIBI,
Je ne connais pas les problèmes et procédures que vous avez évoquées depuis 1 an dans cette rubrique.
Par contre, avec toute la bonne volonté du monde, un syndic non-professionnel pour s’occuper d’une résidence de 230 lots me parait tout à fait disproportionner à la fonction.
Ceci dit, avec un collectif motivé de 20 sur 230, vous devriez pouvoir élire plus facilement un syndicat coopératif beaucoup plus adapté pour une résidence de 230 lots que pour un syndic non-professionnel.
A défaut d’un syndicat coopératif (le binôme n’existe pas pour un syndic non-professionnel) la seule et unique solution, certes très onéreuse, c’est l’administrateur judiciaire.
Peut-être un mal pour un bien, pour remettre dans le droit chemin cette copropriété afin de responsabiliser l’ensemble des copropriétaires.
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Édité par - ETASPAK le 01 mars 2014 11:17:52 |
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Viviane
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Posté - 01 mars 2014 : 12:01:35
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Etaspak a raison, si vous êtes 20 motives, choisissez plutôt un syndicat coopératif. L'inconvénient étant que personne ne peut être rémunéré dans ce cas.
Pour le reste: vous ne pouvez pas être en binôme avec un syndic pro.
Mais vous pouvez "externaliser" certaines tâches. Par exemple, confier la comptabilité à un cabinet comptable.
Cependant, celui-ci ne sera qu'un prestataire. Juridiquement, le syndic désigné reste seul responsable des comptes "rendus" (sans jeu de mots). Il faudra donc contrôler de très près ce cabinet comptable. Le plus "sûr" est que le syndic bénévole continue de faire lui même les règlements.
Externaliser, en revanche, la tenue des AG, la rédaction des convocations c'est NIET. Personne d'autre que le syndic désigné ne peut faire ça.
Pour les PV d'AG, si vous êtes 20 motivés, il suffit d'élire un secrétaire qui ne soit pas le syndic. Ce sera à lui de rédiger le PV. Avec un pré PV sur ordinateur, il peut tirer en fin d'AG un PV "propre" et prêt à envoyer. Un conseil, quand on fait ça, donner un assistant au secrétaire. Il vérifiera que celui ci se trompe pas. Et ça fait deux personnes qui participeront pas beaucoup aux éventuels débats....
Chez nous,après quelques expériences où le secrétaire s'est (de bonne foi) planté (et il a fallu corriger ensuite des PV déjà signés) on a carrément fait comme ça: ordi relié à une TV. Quand le secrétaire note ou corrige, tout le monde voit ce qu'il fait. S'il se plante, c'est corrigé immédiatement.
En revanche, le syndic peut sous-traiter les copies, l'envoi et la mise sous pli,ce qui dans votre copro doit représenter pas mal de boulot. |
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Édité par - Viviane le 01 mars 2014 12:03:30 |
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Viviane
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Posté - 01 mars 2014 : 12:22:02
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Je rajoute quand même une chose
Si ce syndic bénévole n'a plus envie de l'être, il ne devrait pas se re-présenter.
Soit les 20 s'entendent pour faire un syndicat coopératif (peut-être avec lui dedans), soit c'est un syndic pro.
Ce que vous dites est curieux:
citation: cette minorité ne parvient pas à faire élire un pro ..
Tant qu'il y a, face au syndic pro, la candidature d'un non pro, il est bien évident que si celui-ci fait le travail correctement pour pas un rond ou pour beaucoup moins cher qu'un pro, l'AG n'élira pas un pro.
Mais s'il n'y a que une ou des candidatures de pro à l'ODJ, l'AG n'aura pas le choix. Si elle n'élit pas de syndic, n'importe quel copro peut se tourner vers le tribunal pour en faire désigner un.
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BIBI
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 Posté - 01 mars 2014 : 15:16:50
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Le collectif a déjà épuisé toutes les procédures, tous les recours :
- (03/2013) = désignation d'un syndic pro -provisoire ,suite à ordonnance (le mandat de la syndic non pro étant échu depuis 1 mois à la date de l'AG ) en vain, puisque le syndic pro s'est fait éjecter et que même sans aucun contrat de mandat ..un non pro a été élu !!)
Le collectif a enchaîné avec une contestation d'AG/05/2013(procédure en cours)cause :
- pas de résultats des tantièmes /Vote du bureau de séance )
- PV : ni établi, ni signé en AG ,
Pas de quitus - pas d'approbation des comptes depuis 2012 ..
L'anarchie la plus complète !!! comme je l'avais exposé précédemment ..
Alors binôme : solution ??
Merci pour vos remarques ..
bibi
Avec 20 contre 230 = pas de possibilité jusqu'à présent de faire élire un pro !!
Le RDC n'autorise pas la création d'un syndicat coopératif ( ce qui de surcroit "arrangerait" les partisans du grand n 'importe-quoi, travaux votés sans devis .. pas de DO pour (étanchéité - réfection/toits ) ..
Les règles , les lois = ils s'en fichent !!!!
Des complicités existent car il se tiennent les uns /les autres avec de sombres histoires de locations saisonnières .. gérées par l'ex syndic et le gardien ..
Il n'y a pas que la question de coût .. (car un bureau + une secrétaire + une comptable + un syndic non pro -rémunéré = même coût qu'un contrat de pro )
Pour info : il y a 3 candidatures de pro !! mais vouées à l'échec comme depuis 5 tentatives !!
malfaçons et pas de DO ( suite aux do ) |
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Posté - 01 mars 2014 : 15:54:42
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BIBI : cette copropriété est totalement " folle" !!! ne vous épuisez pas à faire changer les choses.
Un binome cela n'existe pas !! drole d'idée??
De plus un syndic ne PEUT PAS SE FAIRE SUBSTITUER
Le SDC coopératif est une solution, MAIS impossible dans cette copro. Car l'AG rejettera AUSSI cette solution, et de plus cela doit être déjà prévu au RDC. |
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Viviane
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Posté - 01 mars 2014 : 16:00:15
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Je m'incline, c'est effectivement assez hallucinant..
Syndicat coopératif: (à supposer que les 20 puissent s'y faire élire...) il vous faut regarder (si vous l'avez pas déjà fait): cette mention n'est pas obligatoire dans le RDC si celui-ci est antérieur à 1986.
extrait autre post autre sujet:
http://www.universimmo.com/forum_un...whichpage=16
citation: En fait, j'ai enfin fait ce que j'avais la flemme de faire, chercher à comprendre ce que disait le juriste, et il me semble qu'il a raison: si le RDC de mu99 est antérieur au 1er mai 1986, pas besoin de le modifier pour adopter la forme de syndicat coopératif. Mais quand vous mettrez à jour votre RDC, il ne faudra pas oublier de stipuler que c'est possible. Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis http://legifrance.gouv.fr/affichTex...000000878233citation: Article 17 En savoir plus sur cet article... Les dispositions de l'article 5 ne sont applicables qu'aux règlements de copropriété établis après la publication de la présente loi. citation: Article 5 A modifié les dispositions suivantes : Modifie Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - art. 14 (V) Donc, les modifications de l'article 14 apportées par l'article 5 ne s'appliquent pas si votre RDC est antérieur au 1er janvier 1986. Loi de 65 citation: Article 14 à partir du 1er janvier 1986 Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 5 JORF 1er janvier 1986 La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Article 14 AVANT le 1er janvier 1986 citation: Article 14 La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. |
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Édité par - Viviane le 01 mars 2014 17:03:09 |
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Viviane
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Posté - 01 mars 2014 : 16:10:01
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Je rajoute juste: est-ce que le syndic bénévole est conscient qu'en gérant n'importe comment une copro de 230 lots il pourrait sans trop de problèmes se retrouver à devoir vendre son appart pour payer les indemnités s'il est condamné en justice, voire atterrir en prison? Ce qui serait plus dur à obtenir pour un pro...
Il est peut-être là, le défaut de la cuirasse à travailler . Ils peuvent être plusieurs à magouiller, se grouper pour influencer cette syndic qui n'est pas apparemment un mauvais cheval, mais au final, le seul vrai responsable des fautes du syndic devant la justice c'est le syndic ... Pas de DO sur de gros travaux, si y'a un pépin et qu'on se retourne contre elle ça peut lui coûter une fortune..
Et il l'est aussi au pénal pour certaines infractions. |
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Édité par - Viviane le 01 mars 2014 17:01:40 |
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BIBI
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Posté - 01 mars 2014 : 20:05:42
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Philippe 388 : vous qui avez suivi ce feuilleton" vous avez raison ..mais je représente des amis âgés (non résidents permanents) aux AG - aussi je tente d'aider ce collectif :dont la moyenne d'âge est de 69 ans ..
Viviane:
- 2 procédures sont en cours c/les 2 ex syndics ( chacun :2 ans d'exercice) comme ils ne transcrivaient pas l'article 42 sur LE PV
( pas de quitus -pas d'approbation des comptes de la part de ce collectif = l'avocat a pu remonter les "affaires " jusqu'en 201O...)
Les préjudices sont évalués à 60 000 € (minimum)
Néanmoins les juges sont plus cléments avec des non pro .. mais :les preuves sont là .. (heureusement pour eux : durant les 5 mois d'exercice du syndic pro - provisoire , ils ont enfin eu accès à toutes les pièces et pu constituer leur dossier (ce qui était mission impossible du temps de ces 2 incompétents ++++)
L'idée du binôme aurait été le seul moyen de faire rentrer un syndic pro .. avec des convocations et des PV dignes de ce nom ..
m'enfin ..
Pauvres copropriétaires .. qui de surcroît sont accusés de "harcèlement " etc...
Bonne fin de soirée aux contributeurs et lecteurs
bibi |
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Viviane
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Posté - 01 mars 2014 : 20:11:46
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Ps: le quitus n'est pas obligatoire. Il ne faut pas le donner, et quand il n'est pas à l'ODJ, c'est tant mieux
A part ça, bonne chance effectivement.. Tâchez au moins de faire voter un expert comptable .. |
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Posté - 02 mars 2014 : 07:58:32
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bibi, vous avez une solution sans passer par un binome : l'AG, via le syndic, décide d'acheter la prestation d'une entreprise qui vous ferait comptabilité et administration. Cette entreprise peut être un syndic pro, mais qui n'aura aucun rôle de syndic, donc aucune responsabilité de syndic, si ce n'est "d'obéir" à vos commandes. Dans ce cas, cette agence sera un fournisseur comme un autre.
mais vous pouvez aussi faire appel à n'importe laquelle entreprise de comptabilité et de secrétariat. |
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BIBI
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Posté - 02 mars 2014 : 12:40:56
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Merci pour votre participation qui me permet de faire évoluer ce dossier ..
Je n'ai pas pu vous donner de détails mais après avoir pris connaissance des projets :
c'est effectivement comme le préconise RAMBOUILLET : une sous traitance pour la compta et intendance du courrier (secrétariat)
+ secrétariat le jour de l'A G (avec le PV qui va être établi et signé en AG )
Le syndic non pro reste le syndic et assume la responsabilité du personnel etc.. !!
J'ai viens de recevoir un projet de contrat ( je me permettrai de revenir vers vous tous : pour questions et conseils )
Néanmoins je pense que faire appel aux prestations d'un syndic pro est assez judicieux : ne serait ce que pour les règles , le formalisme à respecter .. par exemple pour leur plan pluriannuel ..et enfin un pro pourra reprendre en main cette gestion anarchique ( voir plus +++)
Tout sauf un renouvellement d'un syndic non pro /pour 230 lots !!!!
Bon dimanche à tous
bIbI |
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Viviane
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Posté - 02 mars 2014 : 13:28:41
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citation: secrétariat le jour de l'A G
Ca, c'est illégal. Seul le syndic, un copro ou le mandataire d'un copro peuvent être désignés secrétaire d'AG. En aucun cas un tiers. |
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mars 2014 : 15:29:25
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Viviane :
je crois savoir que le secrétaire de séance peut être n'importe qui .. à l'inverse du président de séance et scrutateur(s)
Merci aux contributeurs de confirmer (SVP)
Bibi |
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Viviane
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Posté - 02 mars 2014 : 15:53:11
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Vous avez peut-être raison, c'est tout ce que j'ai trouvé,
citation: Article 15 décret 1967
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 9
Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale.
MAIS, comme pour un huissier, personne en dehors des copros et du syndic n'est supposé assister à l'AG. Il me semble qu'il y a une différence entre faire venir un architecte qui restera les 10 mn nécessaires pour expliquer des travaux et faire venir un tiers, quand bien même il est fournisseur de la copro et a signé un contrat comprenant cette prestation, qui sera le secrétaire d'AG.
Même pour ce tiers. Il signe le PV, peut-être amené à rendre compte devant la justice de son exactitude.. C'est peut-être effectivement pas interdit, j'en sais rien finalement, je ne vois cette interdiction nulle part. Mais ça me semble vraiment très bizarre.
Moi je ferais pas ça sans certitude absolue que l'AG ne pourra pas être annulée pour ce motif... |
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Édité par - Viviane le 02 mars 2014 15:55:01 |
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Posté - 02 mars 2014 : 16:03:11
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BIBI le syndic est le secrétaire de droit, SDAUF décision del'AG; Mais un tiers au SDC ne peut être élu secrétaire de séance; cela doit être un copropriétaire, comme les scrutateurs.
MAIS : Peut être désigné comme président de séance tout copropriétaire ou toute personne détenant un pouvoir de vote.
C'est à dire qu'un tiers au SDC ayant un pouvoir peur présider la séance.
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ETASPAK
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Posté - 02 mars 2014 : 18:03:01
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Bonsoir,
A titre d’information, un mandataire (tiers au SDC) ne peut être élu président de séance d’une assemblée générale, comme le confirme cette jurisprudence
Cour de cassation du mercredi 13 novembre 2013 N° de pourvoi : 12-25682
« COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Président - Election - Qualité - Délégation par un copropriétaire à un mandataire - Exclusion (oui). »
« Un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d'être élu président de l'assemblée générale. »
« Textes appliqués : article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...83&fastPos=1
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Édité par - ETASPAK le 02 mars 2014 18:05:42 |
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Posté - 02 mars 2014 : 18:38:43
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Estapak : très interressant , A noter absolument pour les prochains débats  |
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Posté - 02 mars 2014 : 18:44:58
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pour info réponse de ma ministre du logement :
Question publiée au JO le : 14/02/2012 page : 1199
Réponse publiée au JO le : 17/04/2012 page : 3070
Date de changement d'attribution : 23/02/2012
Texte de la question
M. Dominique Dord attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur les modalités permettant d'être membre du conseil syndical d'une copropriété et d'être élu éventuellement comme président de l'assemblée générale de copropriété. Un arrêt de la Cour d'appel de Montpellier du 28 mars 2006 permet à l'époux d'une copropriétaire, non propriétaire lui-même, de présider une assemblée s'il est élu. La loi du 12 mai 2009 de simplification et de la clarification du droit et d'allègement des procédures précise dans son article 7 : « les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux ou les usufruitiers ». La décision récente de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 7 janvier 2011 a annulé l'assemblée générale qui avait élu en qualité de président de séance le mandataire de 3 copropriétaires, qui ne l'était pas lui-même. Il le remercie des précisions qu'il pourra apporter sur les modalités pour être membre d'un conseil syndical d'une copropriété, sur l'éventuelle possibilité pour un mandataire d'un copropriétaire, non propriétaire lui-même, pour siéger à ce conseil, voire de se présenter à l'élection du président de l'assemblée générale.
Texte de la réponse
Concernant l'élection du président de séance de l'assemblée générale, l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit uniquement l'interdiction pour le syndic, son conjoint le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ainsi que ses préposés de présider l'assemblée générale. L'article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 1965 précitée précise que l'assemblée générale désigne, au début de chaque réunion, son président. Aucune autre condition n'est prévue ni par la loi, ni par le décret. Toute personne peut donc légalement être désignée président de séance par l'assemblée générale, qu'elle soit ou non copropriétaire, sous réserve des éventuelles stipulations du règlement de copropriété en la matière. Ainsi, peut notamment être désigné président de séance par l'assemblée générale un copropriétaire, un associé d'une société elle-même copropriétaire (Cass. Civ. 6 mars 2002), le conjoint d'un copropriétaire (CA Paris. 13 mars 2003). En revanche, la désignation comme président de séance du mandataire d'un copropriétaire, extérieur au syndicat, fait débat : admise par certains arrêts (CA Montpellier, 28 mars 2006) et par une partie de la doctrine (Givord, Giverdon, Capoulade, La copropriété 2010-2011, n° 810), elle constitue un motif d'annulation d'assemblée générale pour d'autres arrêts (CA Paris, 19 sept. 1990, CA Aix-en-Provence, 7 janv. 2011) et auteurs (Lafond, Roux, Stemmer, code de la copropriété, sous art. D. 15 n° 1). Concernant la désignation des membres du conseil syndical, l'article 21 de la loi de 1965 précitée prévoit expressément que seuls peuvent être désignés membres du conseil syndical par l'assemblée générale les copropriétaires, les associés d'une société elle-même copropriétaire, les accédants ou acquéreurs à terme, leurs conjoints, les personnes liées à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux et leurs usufruitiers. En conséquence, le mandataire d'un copropriétaire, lui-même non copropriétaire, ne peut être désigné membre du conseil syndical que s'il est conjoint, partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, représentant légal ou usufruitier d'un copropriétaire.
la ministre devra ajouter cette cassation et revoir aussi sa fiche |
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mars 2014 : 20:36:46
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Merci pour vos différentes remarques et le temps consacré , néanmoins , il s'agit dans ce cas du secrétariat et non pas du président de séance ..
J'insiste mais : lorsque le syndic présent en A G : laisse sa secrétaire enregistrer les votes .. etc.. : c'est bien un tiers, qui fait fonction ..et qui n'a aucun mandat ..
Je n'ai trouvé aucun texte ..jurisprudence à ce sujet ..
Mais bien entendu , je continue de chercher , et encore merci à tous.
Bonne soirée .
bibi
Viviane et Philippe 388 (même si : chacun dans un "genre" différent !! ) = chapeau bas pour votre pugnacité et vos recherches .
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Posté - 02 mars 2014 : 20:45:41
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BIBI :" lorsque le syndic présent en A G : laisse sa secrétaire enregistrer les votes .. etc.. : c'est bien un tiers, qui fait fonction ..et qui n'a aucun mandat .. "
NON, la secrétaire du syndic peut tout à fait saisir les votes. Ce n'est pas un tiers au SDC mais l'employée du syndic.
Un employé du syndic n'a pas besoin de mandat pour faire son boulot.
Il est TRES TRES courant que syndic ET gestionnaire se déplace à deux. Rien de bizarre.
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BINOME SYNDIC NON PRO -SYNDIC PRO 
