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JPM
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 Posté - 26 févr. 2014 : 11:28:56
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Précaution importante : je ne suis pas un spécialiste des travaux de la CEDH ou du Conseil constitutionnel. Ce qui suit vient donc d'un demi-profane qui ne conteste pas l'assujettissement des syndics à un contrôle juridictionnel ni même l'existence d'un contrôle spécifique pour les syndics professionnels.
Je considère seulement que les dispositions de la loi ALUR sur ces points présentent des aspects préoccupants pour la République Française.
Je rappelle d'abord les principes énoncés par l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme et du citoyen qui, pour l'essentiel, sont pris en compte par les juridictions françaises
2. Toute personne accusée d'une infraction est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie.
3. Tout accusé a droit notamment à :
a. être informé, dans le plus court délai, dans une langue qu'il comprend et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui;
b. disposer du temps et des facilités nécessaires à la préparation de sa défense;
c. se défendre lui-même ou avoir l'assistance d'un défenseur de son choix et, s'il n'a pas les moyens de rémunérer un défenseur, pouvoir être assisté gratuitement par un avocat d'office, lorsque les intérêts de la justice l'exigent;
d. interroger ou faire interroger les témoins à charge et obtenir la convocation et l'interrogation des témoins à décharge dans les mêmes conditions que les témoins à charge;
La loi Alur comporte des dispositions disciplinaires spécifiques pour les syndics professionnels sousmis au régime de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret d'application.
Elle ajoute un titre II bis comportant les textes qui suivent
« Art. 13-5. – Il est créé une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, qui connaît de l’action disciplinaire exercée à raison de faits commis dans son ressort par les personnes mentionnées à l’article 1er.
« Art. 13-6. – La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières comprend :
« 1° Des représentants de l’État, désignés conjointement par le garde des Sceaux, ministre de la justice, et par le ministre chargé du logement ;
« 2° Un magistrat de l’ordre judiciaire ;
« 3° Des membres d’une profession juridique ou judiciaire qualifiés dans le domaine de l’immobilier ;
« 4° Des personnes ayant cessé d’exercer les activités mentionnées à l’article 1er ;
« 5° Des personnes représentant les cocontractants des personnes mentionnées à l’article 1er dans l’exercice des opérations citées au même article.
« Le président de la commission de contrôle est désigné conjointement par le garde des Sceaux, ministre de la justice, et par le ministre chargé du logement, parmi les représentants de l’État mentionnés au 1°.
« Art. 13-7. – La commission statue par décision motivée, dans des conditions définies par décret en Conseil d’État. Avant toute décision, la commission informe la personne mise en cause de la sanction envisagée à son encontre, en lui indiquant qu’elle peut prendre connaissance des pièces du dossier et se faire assister par le conseil de son choix et en l’invitant à présenter, dans le délai de soixante jours, ses observations écrites ou orales.
« Art. 13-9. – Les décisions de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières et de son président sont susceptibles de recours de pleine juridiction devant la juridiction administrative.
Je reste au plus simple car, pour les juristes, c'est par rafales que les observations peuvent gicler.
La loi retire aux juridictions civiles et pénales, naturellement compétentes, le contentieux disciplinaire lié à l'activité de syndic professionnel. Contrairement à ce qui a été avancé, elle ne le confie pas à une organisation ordinale. La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière n'est pas composée majoritairement de professionnels.
Elle comporte un magistrat de l'ordre judiciaire
Et pour " le gros " :
« 3° Des membres d’une profession juridique ou judiciaire qualifiés dans le domaine de l’immobilier ;
« 4° Des personnes ayant cessé d’exercer les activités mentionnées à l’article 1er ;
« 5° Des personnes représentant les cocontractants des personnes mentionnées à l’article 1er dans l’exercice des opérations citées au même article. Pour les syndics il ne pourra pas y avoir de copropriétaires  Au sens commun et contestable du terme, le cocontractant du syndic est le syndicat.
Le Président sera un représentant de l'État qui sera alternativement du bord du Ministère de la Justice ou du bord du Ministère du logement. Ce qui laisse prévoir une jurisprudence assez bigarée 
Nous arrivons au coeur de l'affaire :
Avant toute décision, la commission informe la personne mise en cause de la sanction envisagée à son encontre, en lui indiquant qu’elle peut prendre connaissance des pièces du dossier et se faire assister par le conseil de son choix et en l’invitant à présenter, dans le délai de soixante jours, ses observations écrites ou orales
Je rappelle la règle de l'article 6 mais l'objection vient à l'esprit du moindre profane :
Tout accusé a droit à être informé, dans le plus court délai, et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui
Dans notre cas la Commission va recevoir une plainte. Elle va demander au plaignant des précisions, des preuves. Dans certains cas nous admettons bien volontiers qu'elle va rejeter la plainte qui ne tient pas debout. Mais pour le reste elle va traiter d'une part des plaintes réellement fondées mais aussi des plaintes plausibles mais qui s'avèreront infondées. Tout cela se passera hors la vue du syndic concerné, pas même informé de l'existence d'une plainte.
Il va recevoir soudainement une lettre :
Monsieur, Nous vous faisons connaître que la Commission, sur plainte déposée par XXX, envisage de prononcer la sanction d'interdiction d’exercer l'activité de syndic de copropriété pour une durée de deux années.
Vous pouvez prendre connaissance des pièces du dossier et vous faire assister par le conseil de votre choix. Vous pouvez présenter, dans le délai de soixante jours, vos observations écrites ou orales.
Passé ce délai la commission rendra une décision motivée.
Comment les députés et sénateurs ont-ils pu laisser passer un texte pareil, et laisser pour le reste au pouvoir réglementaire la possibilité d'aggraver le sort des accusés potentiels.
Le top est que Les décisions de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières et de son président sont susceptibles de recours de pleine juridiction devant la juridiction administrative.
Pourquoi la jurisidiction administrative ????
Les organisations professionnelles vont-elles réagir 
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andre78fr
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 Posté - 26 févr. 2014 : 11:47:51
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JPM
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 2
Posté - 26 févr. 2014 : 11:54:51
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Je parle de la CEDH, je ne parle pas de la saisine du Conseil constitutionnel.
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andre78fr
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3
Posté - 26 févr. 2014 : 12:35:13
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En général, le but d'une commission est justement d'éviter des procédures judiciaires plus longues et plus coûteuses, il me semble que l'ARC était globalement favorable à cette création, avec tous les débats sur sa composition.
On peut s'étonner que les députés et sénateurs UMP qui ont saisi le Conseil Constitutionnel n'aient pas jugé utile d'ajouter dans la liste des problèmes ce qui vous semble être une violation des droits de l'Homme...
Si on comprend et on on va au bout de votre propos ; vous estimez que les organisations professionnelles devraient saisir la CEDH contre la création de cette commission ? Pas sûr que ça soit recevable mais bon, on peut tout imaginer et tout proposer après tout !
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Viviane
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Posté - 26 févr. 2014 : 14:17:59
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L'article 24 de la loi alur modifie la "loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce "
l'article 13-5 que vous citez de la loi de 1970 est crée par cet article 24 de la loi alur et fait donc référence à l'article 1 de cette loi de 1970 tel qu'il sera une fois modifié par la loi alur.
Les " personnes représentant les cocontractants " sont à mon avis les associations de copropriétaires. Je ne vois rien d'anormal à ça ?
Il y a,de l'autre côté, pour représenter les syndics, les " personnes ayant cessé d’exercer les activités mentionnées à l’article 1er " (de la loi de 1970 modifiée par la loi Alur, ), soit des ex-professionnels de l'immobilier, dont les syndics:
http://www.senat.fr/petite-loi-amel...014/356.html
citation:
I. – Le titre Ier de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce est ainsi modifié :
1° L’article 1er est ainsi modifié :
(...)
d) b) Il est ajouté un 9° ainsi rédigé :
« 9° L’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. » ;
citation: Tout cela se passera hors la vue du syndic concerné, pas même informé de l'existence d'une plainte.
Y'a rien d'extraordinaire à ça non plus. Si quelqu'un porte plainte contre vous devant le procureur, par exemple, vous ne le saurez que quand vous serez convoqué au commissariat, soit souvent des mois plus tard. Et il me semble (à vérifier) que le procureur peut même décider de ne rien faire du tout, même pas une convocation au commissariat. Auquel cas vous ne saurez jamais qu'on a porté plainte contre vous.
Le délai de 60 jours est court. Mais pour un référé par exemple, la personne attaquée n'a pas plus de temps.
Il faut voir aussi (ça me semble pas ultra clair dans la loi) si cette commission aurait compétence sur TOUS les problèmes syndic/syndicat. Autrement dit quels types de sanctions elle pourra envisager.
S'il est possible de se passer d'avocat, ça peut en tous cas peut-être permettre de régler la multitude de petits litiges qui ne donnent jamais lieu à sanction parce que la procédure est beaucoup trop lourde à mettre en oeuvre et trop longue pour le syndicat.
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Édité par - Viviane le 26 févr. 2014 14:26:37 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 févr. 2014 : 14:50:40
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Les copropriétaires ne sont pas cocontractants.
Les associations de copropriétaires ne peuvent grouper que des non cocontractants
Par ailleurs la loi ALUR ne prend en considération que les associations de consommateurs bénéficiant de l'agrément national. Il en va de même pour le texte récent relatif aux actions de groupe (class actions).
Quand au procureur, Viviane , vous mettez le doigt sur l'énormité du texte !!! Pas de procureur dans cette commission.
Avez vous déja vu un inspecteur de police commençant une enquête en indiquant à la personne convoquée qu'une juridiction envisage de lui coller 2 ans de suspension d'activité professionnelle ?
Vous avez la petite loi. La liste des sanctions figurent.
Plus généralement pensez vous vraiment que cette formation qui groupera un magistrat, des hauts fonctionnaires, des retraités et actifs se consacrera aux petites babioles de la vie courante ?
Je ne songe pas à une saisine de la CEDH. Mais les règles du procès équitable sont applicables aux personnes morales, réserve faite de ce qui ne peut concerner que les personnes physiques. Elles entrent dans les principes généraux du droit.
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Viviane
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Posté - 26 févr. 2014 : 15:56:16
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citation: Avez vous déja vu un inspecteur de police commençant une enquête en indiquant à la personne convoquée qu'une juridiction envisage de lui coller 2 ans de suspension d'activité professionnelle ?
Il a pas forcément besoin. Selon ce qu'on vous reproche, la loi détermine la peine maximale autorisée. Quand cette commission donnera les "sanctions envisagées", ça n'est pas forcément les sanctions définitives. Elles peuvent changer selon la défense que vous apporterez. Et elles seront également encadrées par un texte à venir. Donc la commission va en fait se contenter d'informer l'accusé des sanctions encourues.
Ce qui laissera sans doute la possibilité de choisir dans certains cas de "réparer" sa faute de façon que le syndicat abandonne sa plainte.
citation: Des personnes représentant les cocontractants des personnes mentionnées à l’article 1er dans l’exercice des opérations citées au même article. Pour les syndics il ne pourra pas y avoir de copropriétaires Au sens commun et contestable du terme, le cocontractant du syndic est le syndicat.
citation: Les copropriétaires ne sont pas cocontractants.
Les associations de copropriétaires ne peuvent grouper que des non cocontractants
La chose peut donner à diverses interprétations.. Le cocontractant du syndic est le syndicat. Lorsque l'AG (soit le syndicat) décide d'adhérer à une asso, cette asso représente le syndicat. On revientlà sur un débat déjà tenu quant à QUI adhère à une association comme l'ARC par exemple (le CS? Le syndicat?)
citation: Par ailleurs la loi ALUR ne prend en considération que les associations de consommateurs bénéficiant de l'agrément national.
C'est ce dont il était question, mais pour l'instant je ne vois rien dans cette loi qui dit ça?
Je vois juste:
citation: Les modalités de fonctionnement, de désignation des membres, de saisine et d’organisation de la commission et des sections spécialisées ainsi que la composition de ces dernières sont fixées par décret en Conseil d’État.
Bref, il faudra peut-être attendre les décrets d'application pour savoir qui sont les "cocontractants" visés par cet article.
citation: Pas de procureur dans cette commission.
Mon exemple était simplement pour dire que n'être informé que lorsque la plainte est suivie d'effet ne me choque pas plus que ça.
Mais par ailleurs il n'y a, si je ne me trompe pas, jamais de procureur dans les procédures civiles. |
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Viviane
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Posté - 26 févr. 2014 : 16:07:07
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citation: Plus généralement pensez vous vraiment que cette formation qui groupera un magistrat, des hauts fonctionnaires, des retraités et actifs se consacrera aux petites babioles de la vie courante ?
Ca, on peut pas le dire.
Voilà ce qu'elle est censée faire:
citation: Art. 13-4. – Tout manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le code de déontologie mentionné à l’article 13-1 ou toute négligence grave, commis par une personne mentionnée à l’article 1er dans l’exercice de ses activités, l’expose à des poursuites disciplinaires.
Ce qu'elle fera réellement, seule l'expérience le dira. Ce qui moi me surprendrait c'est de la voir prononcer à tire-larigo les sanctions comme:
citation: 3° L’interdiction temporaire d’exercer tout ou partie des activités mentionnées à l’article 1er, pour une durée n’excédant pas trois ans ;
« 4° L’interdiction définitive d’exercer tout ou partie des activités mentionnées au même article 1er.
- qui feront forcément l'objet d'une contestation du syndic concerné. Et si la commission a tord, d'une indemnisation du lésé
- qui entrainent automatiquement la mise au chômage des salariés de l'entreprise |
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Posté - 26 févr. 2014 : 18:35:46
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JPM : il suffit de regarder les débats de l'assemblée nationale et du seant, pour comprendre le niveau de certains députés !
Niveau martennelle pour le grand cinema chaque mercredi !! Même chose pour les textes de lois produits depuis 2 années.
Le président du conseil constitutionel comme d'autres juristes ont dénoncé une grande incompétence à ce niveau, ajouté à un manque de travail certain.
Ce texte est peut-être inspiré des commissions sportives ! quelques jours de suspensions seront peut-être les sanctions 
N'étant pas juriste, mais ce texte sera ca&ssé par le cosneil constitutionel !! vive Mme Duflot |
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andre78fr
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Posté - 26 févr. 2014 : 18:51:44
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C'est une vision assez basique pour ne pas dire idiote de croire que les lois étaient formidables sous la droite et nulles sous la gauche !
Beaucoup de hauts fonctionnaires, ce qu'on appelle la technocratie, ne changent pas au gré des gouvernements. Le problème des réglementations françaises, la lourdeur et la complexité d'un pays culturellement et historiquement très bureaucratique, dépasse très largement les clivages politiques.
La loi ALUR n'est sans doute pas parfaite mais je constate qu'un grand nombre d'associations de locataires et de copropriétaires sont plutôt satisfaites.
En revanche, les associations de bailleurs et de propriétaires un peu moins ; ça c'est politique !!!
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Posté - 26 févr. 2014 : 19:12:18
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andre78fr : C'est une vision assez basique pour ne pas dire idiote de croire que les lois étaient formidables sous la droite et nulles sous la gauche !
Qui a écrit cela ?
Ce constat concerne la droite comme la gauche !
Mais les rejets par le conseil constitutionnel sont plus nombreux actuellement
andre78fr : "mais je constate qu'un grand nombre d'associations de locataires et de copropriétaires sont plutôt satisfaites. "
Pas du tout ! et attendons le texte final.
Quant aux hauts fonctionnaires immuables et riches !! , ils emmènent doucement la France vers le fond.
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Viviane
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Posté - 26 févr. 2014 : 19:20:56
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Quand on fait des lois de plusieurs dizaines de pages, ce serait étonnant qu'il n'y ait pas d'articles mal rédigés...
La perfection n'est pas de ce monde, que le gouvernement soit de droite ou de gauche.
Personnellement, je trouve totalement déplorables et scandaleuses certaines reculades (comme sur le compte séparé, ou l'absence d'assos comme l'ARC si vraiment c'est le cas), mais c'est tout.
On peut ne pas être d'accord avec une loi
Mais avant de qualifier de juridiquement "nuls" les rédacteurs et/ou initiateurs de la loi, et ce de façon générale, il faudrait avoir soi-même fait le tour de toutes les implications possibles et imaginables de telle rédaction par rapport à telle autre qui aurait pu être proposée.
Ou alors on annonce clairement ce qu'on critique: la compétence des rédacteurs ou le bord et/ou les choix politiques de la ministre en charge de la loi? Qui appartient au gouvernement en place "depuis 2 années" |
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Édité par - Viviane le 26 févr. 2014 19:37:53 |
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andre78fr
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Posté - 26 févr. 2014 : 19:37:38
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philippe388, quand vous écrivez : Même chose pour les textes de lois produits depuis 2 années. il est difficile de ne pas y voir une allusion politique mais si je me méprends vous pouvez peut-être m'expliquer ce qui a changé il y a deux ans et pourquoi les textes sont plus mauvais depuis ce moment ?
Pour les rejets je n'ai pas les statistiques mais quand le CS rejette, par exemple, les comptes de campagne d'un certain NS en juillet 2013, ce n'est pas à mettre au crédit (ou au débit) du gouvernement n'est-ce-pas ?
Pour les associations, vous pouvez également me citer les "pas contentes" mais en général c'est parce que le texte ne va pas assez loin (ou les reculades), notamment pour l'ARC.
Cependant, sur le fond, je trouve aussi qu'un grand nombre de textes sont très mal rédigés, sans parler de la multiplication et des superpositions de textes. La réglementation des copropriétés en Belgique ou en Suisse tient sur quelques pages du Code Civil là où en France c'est dix fois plus long, éclaté entre L. 10 juillet 1965, D. 17 mars 1967, loi Hoguet, loi SRU, arrêté et décret du 14 mars 2005... avec de nombreuses formulations boiteuses...
Il y a beaucoup à redire sur cette fameuse loi ALUR de Mme Duflot mais il me semble qu'elle fait malgré tout avancer un certain nombre de choses dans la bonne direction.
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ALUR et Procès équitable ; Avis de la CEDH ? 
