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Keke
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 Posté - 29 juil. 2009 : 08:53:52
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Une suite à mes soucis de loyers impayés :
Avec maintenant 3200€ de retard, j'apprends par une voie détournée que mes locataires se séparent, et que l'un d'eux quitte le logement.
je n'ai eu aucune info directe de leur part. Je sais que sans modification du bail, les 2 sont toujours solidaires de la dette et du loyer.
Le bail est-il quand même toujours valable? c-a-d que la femme seule ne peut évidement pas payer le loyer à elle seule (sans emploi avec maintenant 5 enfants à charge)?
(Avec la CAF qui décide de me virer les allocations logement de temps en temps quand elle ne trouve pas d'autres dettes "prioritaires" par rapport à mon loyer...)
Puis-je en "profiter" pour casser le bail et leur demander de quitter le logement en arguant qu'elle ne dispose pas de rentrées d'argent >3 fois le loyer? (sans emploi et avec 5 enfants encore une fois...)
Sinon une autre question : je vais faire appel à un huissier pour récupérér les loyers impayés.
Quel en est le coût?
Puis-je l'imputer aux locataires? Si non, peut-on le déduire des impôts en tant que "frais de gestion immobilier"?
Et y a-t'il une quelconque garantie de résultat ?
Merci aux participants pour votre coup de mlain
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nefer
Modérateur
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 Posté - 29 juil. 2009 : 09:00:55
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les conjoints sont solidaires du réglement des loyers et charges tant qu'un magistrat n'en a pas décidé autrement dans un jugement de divorce devenu éxécutoire , définitif et transcrit à l'état civil
cela peut donc durer plusieurs années dans le cas de vos locataires
votre seule possibilité: suivre à la lettre la procédure concernant les loyers impayés et acquisition de la clause résolutoire |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juil. 2009 : 11:39:50
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citation: Puis-je en "profiter" pour casser le bail et leur demander de quitter le logement en arguant qu'elle ne dispose pas de rentrées d'argent >3 fois le loyer? (sans emploi et avec 5 enfants encore une fois...)
Non.
citation: je vais faire appel à un huissier pour récupérér les loyers impayés.
Quel en est le coût?
Environ 130 Ã 150 euros pour un commandement de payer
citation: Puis-je l'imputer aux locataires?
Non, s'ils répondent au commandement en payant leur dette. Sinon, si vous allez au tribunal, vous pourrez en demander le remboursement.
citation: Si non, peut-on le déduire des impôts en tant que "frais de gestion immobilier"?
Ces frais sont en effet déductibles de vos revenus fonciers
citation: Et y a-t'il une quelconque garantie de résultat ?
Non.
Je comprends très bien que cette histoire vous mette dans une situation difficile. Cependant, vous ne nous dites rien sur la bonne volonté ou non de cette femme. Est-elle de bonne foi ou pas ? A-t-elle rencontré une assistante sociale pour essayer de l'aider à résoudre ces ennuis ? Existe-t-il une caution et si oui l'avez-vous contactée ? N'avez vous pas souscrit d'ALI ?
Ci-joint une chronique de UI sur la gestion des litiges en cas de loyers impayés.
http://www.universimmo.com/actu/uni...cle_Code=338 |
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Keke
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3
Posté - 29 juil. 2009 : 21:00:40
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Merci maoyann & nefer pour ces précisions.
Pour ce qui est de l bonne foi de la locataire, je ne peux plus y croire. Elle ne répond jamais aux appels quand je laisse un message, on a conclu un plan d'apurement aupres de la CAF, mais qui ne donne lieu à aucun remboursement... et quand je me déplace chez eux, en 3 visites "surprise", j'ai découvert un ecran plasma la 1e fois, un salon cuir la 2e fois, et une armoire massive la 3e fois. Je n'ose plus y retourner de peur de me garer derrière une Mercedes...
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Keke
Nouveau Membre
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 Posté - 29 juil. 2009 : 21:02:40
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Et il n'y avait pas de caution car leurs revenus au moment de l'entrée dans la maison étaient plus que suffisants. 
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loadrun37
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Posté - 29 juil. 2009 : 21:58:11
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Avec une telle dette la CAF continue les versements ? |
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Keke
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Posté - 30 juil. 2009 : 08:40:24
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Eh bien justement, la CAF me verse épisodiquement de l'argent, quand il n'y a pas d'autres dettes "prioritaires" à rembourser.
Et c'est ce qui me surprend le plus :
Si un locataire a du mal à payer son loyer, la CAF suspend les virements au propriétaire! Ce qui fait que je n'ai souvent pas un centime de versé alors que je pensais pouvoir compter sur la CAF au minimum...
Ce qui a pour effet de creuser encore plus la dette du locataire. Je cherche encore la raison...
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philippe30
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Posté - 30 juil. 2009 : 09:51:53
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Bonjour,
Keke pour répondre à ta question concernant la CAF , celle-ci n'est pas là pour se substituer au locataire mais pour l'aider à payer son loyer donc si il ne paye plus la CAF en paye plus , c'est simple et radical.
A toi de trouver un arrangement avec le locataire pour le faire partir ou d'entamer une procédure.
Renseigne toi bien sur la procédure et ensuite rencontre le locataire pour lui mettre un peu la pression afin de l'inciter à partir.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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maoyann
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Posté - 30 juil. 2009 : 12:17:03
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Keke,
citation: Pour ce qui est de l bonne foi de la locataire, je ne peux plus y croire. Elle ne répond jamais aux appels quand je laisse un message, on a conclu un plan d'apurement aupres de la CAF, mais qui ne donne lieu à aucun remboursement... et quand je me déplace chez eux, en 3 visites "surprise", j'ai découvert un ecran plasma la 1e fois, un salon cuir la 2e fois, et une armoire massive la 3e fois. Je n'ose plus y retourner de peur de me garer derrière une Mercedes...
Dans ce cas, il est inutile de continuer d'essayer d'arranger les choses vous-même. Commencez par un commandement de payer par huissier.
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Keke
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Posté - 01 août 2009 : 09:07:12
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Je viens effectivement de faire appel à un huissier pour me sortir de ce petrin.
Huissier qui va également lui demander de fournir l'attentation d'assurance habitation, car en appelant son assureur, il m'a appris l'avoir résilié pour non paiement...
Assurance que j'ai donc également du prendre à ma charge... sauf pour la garantie des biens, faut pas pousser...
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joulia
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Posté - 02 août 2009 : 16:40:48
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citation: Initialement posté par Keke
Assurance que j'ai donc également du prendre à ma charge... sauf pour la garantie des biens, faut pas pousser...
un bailleur n'a pas d'obligation de prendre une MRH pour le compte de son locataire !
mais il est fortement recommandé qu'il ait lui meme une PNO ... meme si le locataire a bien lui, une MRH 
ca vous permettra de passer des nuits tranquilles. |
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Keke
Nouveau Membre
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Posté - 02 août 2009 : 19:45:26
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Surtout quand on constate "par hasard" comme moi que son locataire n'est plus assuré du tout... |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 02 août 2009 : 19:47:57
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il faut demander chaque année les attestations.
ce n'est pas "par hasard".
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Keke
Nouveau Membre
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Posté - 26 oct. 2009 : 10:18:03
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Bonjour,
Un petit déterrage de post pour de plus amples informations...
J'ai suivi vos divers conseils, j'ai fait envoyer des commandements de payer et pour l'attestation d'assurance (300 €), qui n'ont donné aucune réaction de la part de mes locataires.
J'ai donc demandé une assignation pour obtenir la résiliation du bail pour ces deux motifs (5000€ de retard et pas d'assurance). (et encore 400€ pour l'huissier).
J'ai obtenu une date avec le juge pour mi-janvier, et l'huissier me demande si je compte faire appel à un avocat?
Je suis certaiement crédule, mais j'avais dans ma petite tête l'impression qu'être juste sincère suffirait pour avoir gain de cause... et que je commence sérieusement à être à court de fonds pour engager encore de grosses sommes...
Alors ma question est : dois-je faire appel a un avocat ??
Et petite info sur la CAF, j'ai demandé à ma CAF locale leur avis sur le bien fondé de dénoncer mes locataires au risque de perdre leurs allocations : eh bien contre toute attente, on m'a conseillé de ne rien dire et d'attendre la fin du plan d'apurement qu'on avait signés ensemble il y a de cela 6 mois... mais je ne suis pas non plus sûr que ce soit une super idée (même si ca me permet de ne pas me faire moi-même expulser de mon logement...)
Merci pour votre aide
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 26 oct. 2009 : 10:57:25
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Bonjour Kéké,
A moins que vos connaissances sur les procédures soient très bonnes, étant donné la somme en jeu et les difficultés financières qu'elles vous causent, je trouve qu'il est plus raisonnable de vous faire représenter par un avocat.
Vous aurez probablement à engager des frais mais qui devraient pouvoir vous être remboursés par votre locataire, ce d'autant que ce qu'ils vous doivent est indiscutable et que le couple est toujours solvable.
Je trouve qu'il serait intéressant, si d'autres contributeurs sans bagage juridique se sont présentés à une telles assignation sans avocat, qu'ils nous fassent part de leur expérience.
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Posté - 27 oct. 2009 : 08:46:43
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citation: j'ai fait envoyer des commandements de payer et pour l'attestation d'assurance (300 €), qui n'ont donné aucune réaction de la part de mes locataires. Normal et attendu.
Avez-vous fait le tour des huissiers pour ne pas payer le plus cher? Méfiez vous des huissiez. Méffiez vous des avocats.
A votre niveau, ne vous faites plsu d'illusion concernant le recouvrement des sommes dues, il est peu probable que vous les récupéreriez.
Si vous continuez a engager de l'argent qui ne vous sera pas remboursé, c'est bien pour les faire partir.
Mon avis, mais je me trompe peut-être, c'est qu'ils sont proches, ou peut-etre deja en plan de surendettement.
Si il y a un plan, il va falloir un an a un an et demi pour qu'il soit effectif, et il devrait alors vous etre assez favorable... sauf si ces gens sont de mauvaise foi.
La seule facon de faire échouer un plan de surendettement c'est de démontrer qu'ils ne sont pas honnêtes, mais ne pas payer ou ne pas respecter un plan fait en conciliation n'est pas une démonstration de malhonneteté.
Plaider qu'ils achètent des écrans plasma ne donnera rien car vous ne pourrez rien prouver non plus, et ce peut être considéré comme un comportement enfantin, et non pas une malhonneteté.
citation: J'ai donc demandé une assignation pour obtenir la résiliation du bail pour ces deux motifs (5000€ de retard et pas d'assurance). (et encore 400€ pour l'huissier). Attention vous multipliez les procédures, vous en avez trois enroutes:
1/ Récupérer de l'argent
2/ Mettre fin au bail pour non paiement
3/ Mettre fin au bail pour non assurance
La première a peu de chance d'aboutir a quoi que ce soit a court terme, et risque de couter de l'argent
A mon avis, oubliez, ou alors a cvout réduit. Si vous payez l'avocat pour cela, c'est de l'argent qui va tomber dans un puit sans fond.
La seconde coûte tres cher, et vous êtes parti pour un à deux ans
La troisième a une petite chance de fonctionner a court terme, mais sans garantie. C'est celle qui coute le moins cher mais vous allez savoir assez rapdiement si elle a uen chance d'aboutir ou pas.
En effet une fois le commandement signifié, le délais de un mois court, et si l'assurance n'est pas prise, la résolution du bail est de plein droit.
Il vous faudra aller au tribunal (l'audience deja prise en fait)pour faire constater, et ensuite vous pourrez entamer la procédure d'expulsion, qui va durer au moins six mois à un an... Il suffirait alors d'abandonner pour cette audience la seconde demande de résolution du bail pour motif de non paiement, laquelle va vous couter une fortune (plsu de mille euros)
citation: J'ai obtenu une date avec le juge pour mi-janvier, et l'huissier me demande si je compte faire appel à un avocat? L'huissier a signifié, c'est son boulot. Il ne peut pas faire plus.
A vous de continuer donc.
Mais comme deja dit c'est tres embêtant davoir deja demandé la résoution du bail sur ces deux motifs, car le motif du non paiement entraine deja des frais d'huissier a lui tout seul de l'ordre de 500 a 1000 euros HORS AVOCAT alors que la seconde ne demande pas grand chose.
citation: Je suis certainement crédule, mais j'avais dans ma petite tête l'impression qu'être juste sincère suffirait pour avoir gain de cause... et que je commence sérieusement à être à court de fonds pour engager encore de grosses sommes... La question de la sincérité ne se pose pas. POur obtenir raison en justice, il y a des frais a engager.
Ne tenez pas le discour de la sincérité, il n'est pas pertinent, et ne sous-entendez pas que votre locataire est insincère et malhonnete, ce n'est pas pertinent non plus.
Le fait est que la loi est favorable au locataire, mais le juge n'y étant pour rien, c'est le genre de débat qui ne peut se tenir devant un tribunal, car vous êtes sensé ce pas ignorer la loi.
Enfin, ne pensez pas que la justice est gratuite. Elle ne l'est pas.
Simplement, les frais sont imputables en général pour partie (jamais totalement) au perdant POURVU qu'il soit solvable.
Or, votre adversaire n'est certainement pas solvable. Donc vous allez TOUT payer.
citation: Alors ma question est : dois-je faire appel a un avocat ?? La question est plutot : Que pouvez-vous faire sans avocat? Si vous pouvez (savez) vous en passez, c'est faisable, je l'ai fait, mais il faut passer du temps et connaitre son boulot. il faut maitriser la procédure, hors pour l'instant vous êtes plutot suiveur.
A moins que vous ayez un recours (assurance proposant une assistance juridique qui n'exclu pas ce type de problème de sa couverture) vous n'aurez pas le choix;
Mon conseil est de voir avec l'avocat a limiter le nombre de procédures de facon a limiter les frais, car vous etes parti pour plusieurs miliers d'euros de dépense, en plus de la perte d eloyer.
citation: Et petite info sur la CAF, j'ai demandé à ma CAF locale leur avis sur le bien fondé de dénoncer mes locataires au risque de perdre leurs allocations :
eh bien contre toute attente, on m'a conseillé de ne rien dire et d'attendre la fin du plan d'apurement qu'on avait signés ensemble il y a de cela 6 mois... mais je ne suis pas non plus sûr que ce soit une super idée (même si ca me permet de ne pas me faire moi-même expulser de mon logement...) Ne comptez pas sur la Caf pour vous aider dans ce genre de chose, ce n'est pas leur rôle, et ils en vous aideront pas.
La Caf n'est pas une assistance juridique.
Contentez vous d'etre heureux de toucher encore une partie du loyer sous forme de l'allocation caf. Beaucoup n'ont même pas cette chance.
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Édité par - ribouldingue le 27 oct. 2009 08:55:05 |
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Keke
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Posté - 28 oct. 2009 : 21:55:13
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Merci Maoyann et Ribouldingue pour vos éclairages.
Je vais donc voir avec un avocat pour la suite des évenements,
en espérant que ca ne dure pas trop longtemps, ca m'évitera d'avoir à dormir dans ma voiture à force de manquer de rentrées d'argent...
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Loca
Contributeur actif
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Posté - 01 nov. 2009 : 20:45:55
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Concernant les frais d'huissiers, ils sont déductibles lors de votre déclaration d'impôt.
Pour le paiement de mes loyers en premier lieu, j'écris moi-même la lettre en recommandée avec accusé de réception au locataire et à la caution, au delà de 15 jours j'envoie au locataire par l'intermédiaire d'un huissier sur internet qui ne me coûte que 4,78 €, je me fais toujours payer par la suite (les frais de l'huissier je les déduits sur la déclaration des impôts + 20 € de frais forfaitaire par an, mais pas les frais des lettres en recommandées, et j'ignore si je dois obliger le locataire de me payer les frais de la poste ?)
Je vous conseille de vous rapprocher auprès de la chambre des co-propriétaires, vous ne serez pas déçu, vous aurez des conseils + les adresses des huissiers.
Tout en faisant les démarches, il faudrait patienter jusqu'au 21 Mars 2010, pour la procédure d'expulsion.
Bonne chance.- |
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Keke
Nouveau Membre
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Posté - 12 déc. 2009 : 09:46:29
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Bonjour à tous.
J'ai fini par mandater un avocat (qui nous suit sur une procédure sur un autre sujet).
On va donc tenter de récupérer le logement pour non paiement ainsi pour non production de l'assurance, et nous allons bien sur tenter de récuperer notre dû, qui atteint des sommes astronomiques, compte tenu que la CAF a cessé le versement de l'aide au logement...
Je m'attendais à un coût énorme au niveau de l'avocat, il m'a donné les prix mini-maxi qu'il facturera en fonction des débattements du locataire et de leur éventuelle représentation par un avocat : entre 800 et 1300€ H.T.
Cela représente une somme, mais compte tenu de l'enjeu, tout devient relatif.
Entre temps, les 2 locataires ont retrouvé un emploi en CDI, alors il y a 2 solutions d'après l'avocat :
- Soit expulsion prononcée et récupération des dettes facilitée car revenus fixes
- Soit délais de paiement accordés et expulsion "immédiate" au premier faux pas.
Cela vous parait-il réalisable???
Etant entendu qu'un passage devant le juge mi-janvier implique une décision signifiée vers mi-mars pour une libération vers mi-mai ??
Merci de votre participation
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Posté - 12 déc. 2009 : 21:17:43
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Loca,
pourquoi payer 4,78, en fait c'est 4,36 euros à la poste ?
Je dis cela parce que vous vous plaigner de ce montant qui répété fait uen grosse somme, en faisant par la poste, vous économisez deja 10% du montant.
Pour la répercution au locataire, c'est non et cela a deja été dit plusieurs fois, relisez les fils ou vous avez posé et obtenu la réponse. |
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Posté - 12 déc. 2009 : 21:27:11
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citation: On va donc tenter de récupérer le logement pour non paiement ainsi pour non production de l'assurance, et nous allons bien sur tenter de récuperer notre dû, qui atteint des sommes astronomiques, compte tenu que la CAF a cessé le versement de l'aide au logement... Certes, mais votre avocat vous-a t'il mis en garde sur cout de suivi des DEUX procédures?
citation: Je m'attendais à un coût énorme au niveau de l'avocat, il m'a donné les prix mini-maxi qu'il facturera en fonction des débattements du locataire et de leur éventuelle représentation par un avocat : entre 800 et 1300€ H.T.
Je serais étonné qaue vous en ayez pour le prix mini de 960 euros TTC et ceci n'ibclue certianement pas les frais d'huissier.
citation: Entre temps, les 2 locataires ont retrouvé un emploi en CDI, alors il y a 2 solutions d'après l'avocat :
- Soit expulsion prononcée et récupération des dettes facilitée car revenus fixes
- Soit délais de paiement accordés et expulsion "immédiate" au premier faux pas.
Cela vous parait-il réalisable??? Je pense que votre avocat vous joue du violon.
Il a visiblement abandonné la procédure pour défaut d'assurance (la moins chère) et se concentre sur l'autre, plus longue.
Il ne suffit pas que l'explustion soit prononcée pour qu'elle se fasse. En revanche c'est vrai que le CDI permet tout de suite de saisir sur salaire, mais a la limite ce pourrait être fait rapidement sans meme obtenir l'explusion.
Le hic c'est que a a limite vous n'avez pas besoin pour cela d'avocat. Une convocation par simple déclaration au greffe, notification par huissier, puis demande de saisie sur salaire?
citation: Etant entendu qu'un passage devant le juge mi-janvier implique une décision signifiée vers mi-mars pour une libération vers mi-mai ?? Dans le meilleur des cas, oui. Si le locataire refuse de partir, ca peut prendre plus longtemps puisqu'il faut faire appel a la force publique.
Je revines sur le raisonnement de l'avocat, qui est exact: Avec deux CDI, vous les tenez plsu facilement.
Donc pourquoi payer et prendre le risque de ne pas obtenir l'explusiton suite à la résilation du bail?
***Modération : correction de balises*** |
Édité par - maoyann le 12 déc. 2009 22:12:13 |
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