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JPM
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21
 Posté - 26 oct. 2013 : 11:12:35
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C'est sur un message direct d'un uinaute que je reviens sur l'indication de JB 22 :
citation: "Inutile de me répondre, je me désabonne."
Ou l' art et la manière de ne pas accepter la contradiction quand on a tort.
J' ai quand même le droit d' apporter une réponse à l' attention des autres Uniautes.
Il doit y avoir deux décisions, chacune pouvant être votée suivant des clés différentes:
Vote de la vente d' une partie commune générale, vote sur la clé générale.
Vote d' une partie commune spéciale, vote sur la clé particulière spécifique, par les copropriétaires dont les lots desquels figuraient ces parties communes spéciales.
Vote de la constitution d' une provision pour travaux, en général sur la clé générale, mais elle peut être constituée sur une clé particulière : provision pour travaux de réfection d'un bâtiment spécifique, votée par les copropriétaires concernés.
Sur le droit d'écrire une réponse ? C'est évident !
Sur le droit de contredire par principe pour ensuite écrire ce qu'on a contredit d'une autre manière ? non !
Primo :
la vente d'une partie commune générale doit être décidée par un vote auquel participe tous les copropriétaires (voix en tantièmes généraux). La répartition du prix doit être faite au prorata des tantièmes généraux.
La vente d'une partie commune spéciale, lorsque elle est juridiquement possible, doit être décidée par un vote auquel ne participent que les copropriétaires indivis de cette partie (voix en tantièmes spéciaux). La répartition du prix doit être faite au prorata des tantièmes spéciaux.
Il y a parallèlisme des formes pour la décision d'affecter le prix à la constitution d'une provision pour des travaux.
Tous les copropriétaires participent au scrutin pour la vente d'une partie commune générale en fonction de leurs tantièmes généraux. La provision est répartie entre eux aux prorata de tantièmes généraux.
Seuls, les copropriétaires indivisaires participent au scrutin pour la vente d'une partie commune spéciale en fonction de leurs tantièmes spéciaux. La provision est répartie entre eux aux prorata de tantièmes spéciaux. La provision peut être réservée à des travaux propres à la partie commune spéciale. Mais les copropriétaires concernés peuvent aussi bien l'utiliser en tout ou partie pour payer des travaux généraux. Mais il faut pour cela une décision unanime.
Il est assez fréquent que certains copropriétaires n'acceptent de vendre la partie commune que sous la condition d'affecter le prix à la constitution d'une provision pour travaux futurs.
Il faut alors recourir à un vote bloqué sur une résolution comportant tout à la fois le vente du bien et la constitution de la provision. Cette pratique est fréquente.
Tout ceci sous réserve de ce qu'il y aura dans le projet ALUR.
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 22
Posté - 26 oct. 2013 : 16:56:51
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citation: Il est assez fréquent que certains copropriétaires n'acceptent de vendre la partie commune que sous la condition d'affecter le prix à la constitution d'une provision pour travaux futurs.
Il faut alors recourir à un vote bloqué sur une résolution comportant tout à la fois le vente du bien et la constitution de la provision. Cette pratique est fréquente.
Si la pratique est fréquente ce n'est pas pour cela qu'elle est légale et l'article 16-1 est très clair : DE PLEIN DROIT. Donc on ne peut y substituer aucune autre disposition, même conditionnelle.
En effet, un acquéreur achète un lot une certaine somme, par ce fait il devient propriétaire indivis d'un ensemble immobilier. Si une partie de cet ensemble est vendu et qu'il n'en touche pas un bénéfice il aura perdu de son investissement initial.
Tandis que les travaux sont là en général pour maintenir son patrimoine et/ou l'améliorer, donc le vote "bloqué" est inapproprié si ce n'est en vote préalable pour avoir le "sentiment" des propriétaires, amis ensuite il faudra faire deux votes séparés : la vente et les travaux séparément.
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pastis32
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23
Posté - 26 oct. 2013 : 16:58:11
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bonjour jpm , pour nous la question ne se pose pas car tous les coproprietaires sont concernés par ce lot , et la vente a ete voté a l'AG c'etait un appartement d'employés de la copro qui ne servait plus
pas de provisions de prevues pour travaux avec ces fonds
bon WE |
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24
Posté - 26 oct. 2013 : 17:08:29
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pastis votre dernier propos est en contradiction avec votre post de départ :
citation: bonjour , dans notre coproprieté une partie commune a ete vendue ( un appartement d'environ 100.000 € ) comment la somme représentant le montant de cette vente peut elle etre repartie , les coproprietaires peuvent ils demander la répartition totale ; ou le CS peut il demander a laisser une grande partie de cette somme sur le compte pour des travaux a venir , il nous faut savoir avant l'ag
merci d'avance
rappel simplifié de la procédure : si une AG a décidé de la vente et que la vente a eu lieu, le syndic n'a pas à repasser devant l'AG pour le devenir de cette somme. Elle doit être redistribuée immédiatement. |
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pastis32
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25
Posté - 26 oct. 2013 : 19:01:28
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bonjour Rambouillet , je me suis surement mal expliqué et je m'en excuse car j'ai simplement donne des precisions en reponse a JPM , je voulais juste dire qu'a l'AG rien n'avait ete prevu au sujet de provisions pour travaux concernant cette vente , et je suis totalement d'accord avec votre rapport simplifié de la procedure |
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26
Posté - 26 oct. 2013 : 19:02:18
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pastis32 :"bonjour jpm , pour nous la question ne se pose pas car tous les coproprietaires sont concernés par ce lot , et la vente a ete voté a l'AG c'etait un appartement d'employés de la copro qui ne servait plus
pas de provisions de prevues pour travaux avec ces fonds
bon WE"
AIE !! JPM s'est faché pour rien !!! 
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JB22
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Posté - 26 oct. 2013 : 19:06:56
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"Il est assez fréquent que certains copropriétaires n'acceptent de vendre la partie commune que sous la condition d'affecter le prix à la constitution d'une provision pour travaux futurs.
Il faut alors recourir à un vote bloqué sur une résolution comportant tout à la fois le vente du bien et la constitution de la provision. Cette pratique est fréquente."
Vous avez la réponse par Rambouillet:
"Si la pratique est fréquente ce n'est pas pour cela qu'elle est légale et l'article 16-1 est très clair : DE PLEIN DROIT. Donc on ne peut y substituer aucune autre disposition, même conditionnelle. "
et,
"si une AG a décidé de la vente et que la vente a eu lieu, le syndic n'a pas à repasser devant l'AG pour le devenir de cette somme. Elle doit être redistribuée immédiatement" |
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JPM
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28
Posté - 28 oct. 2013 : 13:53:56
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Nouvelle intervention du visiteur au sujet d'une nouvelle interprétation inexacte de JB 22 :
citation: Vous avez la réponse par Rambouillet:
"Si la pratique est fréquente ce n'est pas pour cela qu'elle est légale et l'article 16-1 est très clair : DE PLEIN DROIT. Donc on ne peut y substituer aucune autre disposition, même conditionnelle. "
Le texte est le suivant : " Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein en droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot "
Ici l'important est l'imparfait de " figuraient " 
Le texte précise :
1) qui doit participer à la répartition ? réponse ceux dans les lots desquels figuraient les parties vendues à la date de la décision de vente (date de l'AG) ; ceci pour régler la question posée deux ou trois dans UI de la vente d'un lot après la décision de vente mais avant la réalisation de la vente de la partie commune. Dans certains cas l'existence de la vente en cours d'une partie commune n'a pas été signalée au notaire chargée de la vente du lot. L'acquéreur prétend encaisser le prix;
2) comment le prix doit-il être réparti ? au prorata des tantièmes anciens, sans tenir compte de la lodification consécutive à la vente.
Le texte ne traite absolument pas l'existence ou non d'une condition : ni pour l'interdire, ni pour la valider. Ce n'est pas son objet.
D'autre part l'obligation de remise du prix par le syndic est parfaitement remplie par le virement au crédit du compte du copropriétaire de sa quote-part.
La décision de créer une provision pour travaux est également exécutoire. Le syndic fait son travail en appelant les fonds en même temps qu'il verse le prix, ce qui crée la possibilité d'effectuer tous les règlements nécessaires par voie de compensation.
Le texte ne précise pas que les copropriétaires doivent pouvoir palper les roupies.
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andre78fr
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 Posté - 28 oct. 2013 : 14:22:08
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Heu... comment dire... pour moi l'imparfait s'explique simplement par le fait qu'une fois vendues les parties communes ne le sont plus mais votre lecture est assez captivante !!!
Dans le questionnaire notaire il y a deux types de "sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire cédant pour les lots objets de la mutation" :
A. DES AVANCES PERÇUES (D. art 5.2° a):
B. DES PROVISIONS SUR BUDGET PRÉVISIONNEL (D. art 5.20 b).
Donc là vous déduisez de cet imparfait qu'il faudrait ajouter à ces deux catégories le produit à venir d'une vente décidée par une AG antérieure à la mutation ???
Pour moi le principe est simple, un syndic ne court pas après un vendeur perdu dans la nature, ni pour lui réclamer ni pour lui payer quoi que ce soit.
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pastis32
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Posté - 29 oct. 2013 : 06:54:08
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bonjour , pour moi et pour faire court le resultat est que le syndic doit répartir le montant de la vente des qu'il est en sa possession , il me reste a tous vous remercier et malgré quelques petits incidents pas bien méchants , vous etes d'un grand secours et de bons conseils et c'est le principal objectif de ce forum
bonne journée |
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JPM
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31
Posté - 30 oct. 2013 : 17:41:57
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Dans le cas de vente d'une partie commune, il n'y a pas de questionnaire notaire.
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andre78fr
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Posté - 30 oct. 2013 : 18:07:09
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Ne faites pas semblant JPM... ça ne vous honore pas, vous savez très bien ce que vous avez dit et vous savez très bien de quoi je parle.
citation:
1) qui doit participer à la répartition ? réponse ceux dans les lots desquels figuraient les parties vendues à la date de la décision de vente (date de l'AG) ; ceci pour régler la question posée deux ou trois dans UI de la vente d'un lot après la décision de vente mais avant la réalisation de la vente de la partie commune. Dans certains cas l'existence de la vente en cours d'une partie commune n'a pas été signalée au notaire chargée de la vente du lot. L'acquéreur prétend encaisser le prix;
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Posté - 30 oct. 2013 : 18:15:57
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andre78fr :" Pour moi le principe est simple, un syndic ne court pas après un vendeur perdu dans la nature, ni pour lui réclamer ni pour lui payer quoi que ce soit."
Le principe est que le syndic respecte la loi !! et il a obligation de verser le produit de la vente à TOUS les propriétaires, copros au jour de la décsion de l'AG.
Le syndic n'a pas à courrir après un ex-copro qui a vendu et qui serait toujours débiteur, car il établit l'état daté et il recevra du notaire les fonds dus !!! et il deva courrir après le copro. dont le SDC ( et pas le syndic) doit payer sa quote-part de la vente. Cela fait partie de la mission du syndic.
Un copropriétaire qui a une somme a récupérer d'une vente de parties communes va se manifester si le SDC fait le mort ! pas vous andre78fr ?
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andre78fr
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Posté - 30 oct. 2013 : 18:50:10
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Hommage à Ribouldingue :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=7898
Je partage son opinion ainsi que celle de JB22 résumée par "Le fait d'être ancien copropriétaire ne donne aucun droit en copropriété."
Ne confondez pas ce que la loi dit précisément avec des interprétations de l'imparfait...
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Édité par - andre78fr le 30 oct. 2013 18:52:09 |
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Posté - 30 oct. 2013 : 19:43:08
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andre78fr :" [blue]Le fait d'être ancien copropriétaire ne donne aucun droit en copropriété."[/blue]"
?????????? et alors ?
le SDC n'a pas versé la quote-part d'une vente des parties communes à un propriétaire qui DEVAIT recevoir ces fonds car copropriétaire lors de l'adoption de la vente de celle-ci par l'AG.
L'affectation du produit de la vente se fait suivant les tantièmes de charges communes avant la modif de l'EDD.
Le syndicat encaissant le produit de la vente après la mutation de certains copros est dans l'OBLIGATION de payer ces " anciens" copropriétaires !!
Ces fonds n'appartiennent pas au SDC, ni aux nouveaux copropriétaires.
andre78fr : vous oubliez que les copropriétaires sont en indivision sur les parties communes.
pour exemple : il existe assez souvent des sommes au crédit des copros qui trainent dans les grands livres ( à vérifier chez vous andre78fr  ) suite à des mutations. Quelques centaines d'euros par lots.
le SDC devait à mon voisin plus de 600 €. Lors d'une vérification du grand livre, j'ai remarqué que des vielles écritures aux anciens noms des copros, en particulier plus de 4 ans pour mon voisin, trainaient dans les écritures et les fonds sur le compte individualisé de notre SDC.
Ces petites sommes, dans chaque SDC gérés par les grands groupes, additionnées ne sont pas négligeables et produisaient donc des intérêts pour le compte du syndic.
J'ai donc alerté certains des anciens copros voisins dont j'avais les coordonnées afin qu'il contacte le syndic pour exiger ces sommes. Ce que le syndic ( L..Y) a fait, mais en trainant les pieds ! .
L'AG a régularisé les sommes des copros introuvables lors d'une AG en affectant ces fonds au budget annuel de dépenses courantes !
andre78fr : L'imparfait de l'indicatif exprime un fait ou une action qui a déjà eu lieu au moment où nous nous exprimons mais qui peut encore se dérouler.
article 16 : Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein en droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot "
andre78fr : le " entre les copropriétaires dansl es lots desquels FIGURAIENT ces parties communes " est clair, ce sont bien les anciens copros qui touchent leur part de la vente, ET ils peuvent la réclamer après leur départ !!!
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andre78fr
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Posté - 30 oct. 2013 : 19:58:01
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Je n'imaginais évidemment pas vous convaincre ou convaincre JPM...
Laissons les syndics courir après les vendeurs perdus dans la nature pour leur donner des fonds qui dorment sur LEUR compte unique, on ne doute pas de l'énergie qu'ils vont consacrer à cette nouvelle mission !!!
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Posté - 31 oct. 2013 : 09:07:46
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andre78fr : c'est la mission du syndic, de la gestion courante. Je ne vois pourquoi le syndic s'éxonererai de cette mission. Mandataire du SDC, il doit payer la quote-part d'une partie commune vendue. Rien d'extraordinaire.
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JB22
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Posté - 31 oct. 2013 : 09:55:47
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De andre78fr
"Je n'imaginais évidemment pas vous convaincre ou convaincre JPM... "
Comme je vous comprends.
L'article 16 de la loi parle de "Tous les actes d' acquisition ou d' aliénation des parties communes", il n'est pas question de "décisions" d' aliénation.
La réalisation d'une aliénation de parties communes résulte d' un acte notarié, et la "part du prix (de vente) revenant à chaque copropriétaire ( au moment de la vente) lui est remise directement par le syndic et ce nonobstant l' existence de toute sureté grevant son lot.
De JPM
"Dans le cas de vente d'une partie commune, il n'y a pas de questionnaire notaire."
Le syndic et le notaire ont les mêmes obligations quelque soit le vendeur. L' acquéreur a droit aux mêmes informations quelque soit le vendeur.
De JPM:
"D'autre part l'obligation de remise du prix par le syndic est parfaitement remplie par le virement au crédit du compte du copropriétaire de sa quote-part."
L' article 16-1 parle de fonds "versés" et non pas d' un crédit.
Ce n' est pas parce que je crédite un fournisseur que celui-ci est payé... |
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Posté - 31 oct. 2013 : 11:27:44
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JB22 : "Ce n' est pas parce que je crédite un fournisseur que celui-ci est payé..."
Comment faites vous cela ?? créditer un compte : c'est "verser", " transférer", "approvisionner" , ..... ce compte.
Parlez simplement d'écritures comptable sans un virement réellement effectué ?? |
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andre78fr
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Posté - 31 oct. 2013 : 12:39:20
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Lorsqu'on passe une facture, on débite un compte de charge et on crédite un compte fournisseur ; à ce moment le syndicat à une dette envers ce fournisseur dont le compte est créditeur.
C'est la base de la comptabilité d'engagement.
Il peut le régler à la même date ou quelques semaines plus tard ; à ce moment il va débiter le compte fournisseur et créditer la banque...
De très nombreuses opérations comptables consistent à créditer des comptes sans qu'il n'y ait de transfert effectif, c'est la différence entre le système comptable en partie double (l'engagement...) et les comptabilités simplifiées dites "recettes/dépenses".
Pour votre réponse n°37, évidemment qu'un syndic doit payer la quote-part d'une partie commune vendue, le débat porte sur les bénéficiaires de cette vente.
Pour JPM (et vous) ça se répartit entre les copropriétaires à la date de l'AG qui a décidé, pour moi ou JB22 c'est la date de la vente qui compte...
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vente d'une partie des parties commune 
