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arabica
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 Posté - 16 janv. 2012 : 18:35:16
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Syndic bénévole, je voudrais savoir à qui imputer les frais de relance et d'huissier : au copropriétaire défaillant dans son appel de charges ou /et dans les depenses de la copropriété ? l'ancien syndic professionnel les faisait apparaitre dans les 2 niveaux ; je trouve alors que les propriétaires non défaiallants sont lesés ; lors du reglement du copropriétaire défaillant dois je integrer less frais en credit de la coproprieté
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Posté - 16 janv. 2012 : 19:33:57
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ce n'est qu'à partir de la mise en demeure que vous pouvez imputer les frais au proprio défaillant.
citation: Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 16 janv. 2012 : 22:05:50
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Ces frais sont supportés dans l'immédiat par le syndicat et peuvent obérer longtemps la trésorerie du syndicat si le copropriétaire défaillant tarde à payer. Pour cette raison il faut qu'ils apparaissent sur la liste des dépenses comme des charges de copropriété imputables au seul copropriétaire défaillant. A cette fin sera crée à cette occasion une clé de répartition spécifique.
Vis à vis du copropriétaire défaillant, il serait du plus mauvais effet que le montant de ces frais ne lui soit pas immédiatement réclamé. Pour faire apparaître un débit sur son compte, on pourra procéder à une répartition immédiate de ces charges qui se traduira par un crédit des comptes de charges utilisés et, en contrepartie, un débit du compte du copropriétaire. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 janv. 2012 : 17:49:28
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C'est un tracas certain pour les syndics.
Dans le cas des honoraires de mutation (état daté), c'est simple.
Le syndic facture au syndicat qui paie le syndic.
La facture fait apparaître une charge qui doit être virée immédiatement au débit du compte 450 du vendeur.
Dans le cas des frais imputables de procédure, l'imputation individuelle est soumise à une condition : la créance doit être justifiée. Sa justification ne peut résulter que d'une reconnaissance de la dette par le débiteur (dans un accord pour étalement par exemple) ou d'une décision judiciaire. Elle peut aussi résulter d'un paiement tardif mais spontané.
En second lieu les magistrats sont exaspérés par l'imputation prématurée dans le compte du débiteur car il complique la vérification de la dette en principal. De plus ils trouvent fréquemment des frais non imputés mais non imputables. Le résultat es toujours une minoration des dommages et intérêts alloués au syndicat.
Il faut donc garder les frais imputables dans un compte d'attente jusqu'à ce que la condition soit réalisée. Il ne faut pas les oublier.
Certains de ces frais entrent dans les dépens taxables. Si l'exécution du jugement est réalisée par un huissier, il les entre de sa propre autorité dans le compte final. On risque alors un doublon.
Enfin, il n'y a pas beaucoup de comptables de copropriété sachant traiter correctement le compte final d'un huissier. Dans la plupart des cas c'est fait à la louche. C'est minutieux pas si compliqué qu'il semble.
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alea03
Nouveau Membre
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Posté - 02 nov. 2013 : 10:34:34
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JPM: "Il faut donc garder les frais imputables dans un compte d'attente jusqu'à ce que la condition soit réalisée. Il ne faut pas les oublier".
Vu que "le compte d'attente" doit être soldé à la fin d'année, comment garder trace de l'imputation individuelle au moins jusqu'à l'AG qui pourrait decider de faire cadeau de ces frais?
Syndic bénévole d'une ASL.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 02 nov. 2013 : 11:34:26
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Non, alea03, les comptes d'attente ne doivent pas être soldés à la fin de l'exercice.
Tant qu'on sait ce qu'on attend et que l'événement n'est pas arrivé, on laisse la ligne dans le compte d'attente : elle est justifiée.
Si on ne sait pas ce qu'on attend ou si on décide de ne plus attendre, la ligne n'est plus justifiée dans le compte d'attente et doit être soldée avec contre-partie une charge, une recette, une perte ou un gain.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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6
Posté - 02 nov. 2013 : 17:05:39
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Il n'y a pas lieu d'attendre une assemblée " pour qu'elle fasse éventuellement cadeau de ces frais ".
Il faut attendre seulement de pouvoir considérer que les frais sont justifiés soit parce que finalement le débiteur a payé, soit parce qu'il a été condamné à payer.
A ce moment il faut imputer les frais imputables. Ils doivent entrer dans le décompte définitif de l'affaire.
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 02 nov. 2013 : 17:57:15
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citation: Vu que "le compte d'attente" doit être soldé à la fin d'année,
Comme le dit Louis92, le compte d'attente n'a pas à être obligatoirement soldé en fin d'année.
Mais tant qu'il n'est pas soldé, il doit être justifié en détail donc ligne à ligne auprès de l'AG
Arrêté du 14 mars 2005, article 10
Le compte 47 « Compte d'attente » doit être soldé à la fin de l'exercice ou à défaut justifié ligne à ligne. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 03 nov. 2013 : 17:46:43
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Tout à fait exact. Mais le texte ne dit pas auprès de l'AG.
Il doit être justifié. Point c'est tout.
Cette justification peut et doit être opposable à n'importe qui ayant qualité et à n'importe quel moment dès lors qu'un contrôle reste possible. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 03 nov. 2013 : 17:51:41
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Au temps pour moi, vous avez raison.
En tant que CS, nous on exige tout de même que le détail soit joint aux convocs d'AG. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 03 nov. 2013 : 21:59:35
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Normalement le détail doit figurer dans l'annexe 1.
Encore faut-il être raisonnable. S'il y a trois vendeurs créditeurs, il est permis de mentionner vendeurs créditeurs avec le total des trois.
Ici encore on comprend que la balance détaillée devrait être le seul document joint à la convocation, quitte à ce que les copropriétaires soient familiarisés avec sa lecture.
Il y a vingt cinq ans c'était pratiquement admis et les copropriétaires comprenaient beaucoup mieux la balance que les cinq annexes .
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 03 nov. 2013 : 22:10:33
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Ben, notre détail à nous, c'est un paquet de lignes vu la gestion déplorable des deux anciens syndics... alors tant qu'on aura pas fini d'éplucher et approuver leur compta, on met tout dans les convocs..... |
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Posté - 04 nov. 2013 : 08:43:05
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citation: Il y a vingt cinq ans c'était pratiquement admis et les copropriétaires comprenaient beaucoup mieux la balance que les cinq annexes .
pour ma part, je préfère lire les annexes de maintenant (à l'exception de la n°2), que la balance éditée il y a 25 ans ; en effet dans ces documents (lorsqu'ils sont bien remplis) on y retrouve tout et en clair...
Peut-être que mon esprit de compréhension s'est amélioré avec le temps... serais-je dans un phénomène naturel contraire à la généralité ?...   |
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imputation frais de relance et huissier 
