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Duc Leto
Nouveau Membre
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 Posté - 05 oct. 2013 : 10:25:38
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Bonjour Ă tous,
Nouveau copropriétaire depuis avril, je m'interroge grandement suite à la réception de mon appel de charge. Je souhaites donc faire appel à vos expériences, qui me permettrons d'y voir plus clair.
Je possède les documents suivants :
l'état descriptif de division qui prévoit les éléments suivants :
- les tantièmes de propriété du sol et du bâti du bâtiment A (appartements et commerces) situé sur la section cadastrale 1, le tout calculé sur 1000/1000ème, avec des quotes part de charges pour le chauffage et pour l'escalier et ascenseur
- les tantièmes de propriété du sol et du bâti du bâtiment B (parking) situé sur la section cadastrale 2, le tout calculé sur 1000/1000ème,
la convocation à la dernière AG avec les comptes, le budget et le contrat de syndic
le dernier appel de fond
Il n'y a pas de RDC (oui, je sais, c'est pourtant obligatoire)
Les charges générales et les honoraires de syndic sont appelés sur la base de 1/107464, regroupant le bâtiment A et le bâtiment B, possédant pourtant des tantièmes de sol et de bâti séparé. Comment est ce possible?
Le dernier appel de fond mentionne un forfait de correspondance, réparti sur la base de 1/40ème. Lorsque j'ai interrogé le syndic sur cette répartition, il m'a indiqué qu'il s'agissait du nombre de lots "principaux". Mais il n'y a aucune précision à ce sujet dans l'EDD. De plus certains copropriétaires ne possèdent que des emplacements de parking. Cette répartition est elle légale? Ne devrait on pas retrouver une répartition aux tantièmes généraux pour tous les lots
De plus, je ne retrouve pas ce forfait dans le contrat de syndic. Ces frais ne devraient ils pas être inclus dans le forfait de base? Il ne peut s'agir d'une prestation particulière puisqu'elle est présente tous les ans. Ceci représente un total annuel pour le syndicat de plus de 1200 euros...
Au niveau comptable, cette ligne inscrite en compte 70 est appuré par l'écriture 621173 honoraire syndic...
Je retrouve par ailleurs dans les charges générales, je retrouve une ligne 621305 timbre poste pour un total de 329 euros avec les libellés "diff convoc AG", "diff PV AG RAR" de l'assemblée générale annuelle
J'ai l'impression de payer 3 fois la même prestation de convocation à l'AG annuelle à travers le forfait de base, à travers le forfait de correspondance et à travers les charges générales. Ai-je bien compris la situation ou ai-je raté un élément?
S'il y a une surfacturation, sur combien de temps puis je réclamer le trop perçu?
Je suis à l'écoute des conseils de tous pour m'aider à démêler ce sac de noeud et tenter de clarifier la situation.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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1
Posté - 05 oct. 2013 : 10:48:24
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Vous écrivez citation: Les charges générales et les honoraires de syndic sont appelés sur la base de 1/107464, regroupant le bâtiment A et le bâtiment B, possédant pourtant des tantièmes de sol et de bâti séparé. Doit-on comprendre que A + B + autres choses = 107464 tantièmes ?
Dans tous les cas, les charges générales, les honoraires du syndic et autres frais d'administration (LRAR, timbres, photocopies, etc...) sont répartis sur la totalité des tantièmes de la copro (comprenant espaces verts et parkings).
Pour une AG, il y a généralement plusieurs postes :
- prestation du syndic (le contrat devrait l'intégrer dans le forfait de base mais elle peut être à part, à vérifier) et éventuellemnt le dépassement de l'horaire contractuel,
- les photocopies de la convocation,
- le coût des LRAR de la convocation,
- les photocopies du PV (beaucoup moins de pages),
- le coût des LRAR du PV (en moins grand nombre).
Suivant le contrat, les photocopies peuvent être intégrées au forfait de base.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 05 oct. 2013 11:37:48 |
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nefer
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 2
 Posté - 05 oct. 2013 : 11:39:51
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donc vous un EDD avec les différentes clés de répartition
les honoraires de gestion courante du syndic sont des charges communes générales et doivent donc être réparties suivant la clé de répartition "charges communes"
en général les frais postaux de convocation et notification du PV de l'AG sont facturés à part |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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3
Posté - 05 oct. 2013 : 12:04:38
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"Il n'y a pas de RDC (oui, je sais, c'est pourtant obligatoire)"
Vous voulez dire que ce syndic est dépourvu de RDC ???
Et que font donc syndic et CS pour y remédier le plus rapidement possible ?
D'autant que vous ne semblez pas ĂŞtre un petit syndicat.
Pour les frais administratifs, ils sont bien entendu répartis aux tantièmes généraux, sauf si une AG en a décidé autrement par un vote unanime ... modifiant le RDC, modif publiée au fichier immobilier. |
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 05 oct. 2013 : 12:13:00
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citation: Initialement posté par Gédehem
[blue][i]
Vous voulez dire que ce syndic est dépourvu de RDC ???
"syndicat"....je suppose ?
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Posté - 05 oct. 2013 : 12:28:22
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concernant les 1/107464, n'y aurait-il pas certains lots dont les tantièmes auraient une virgule ?
sinon, il faut demander l'explication au syndic.
le forfait de correspondance s'il n'est pas dans le contrat, il ne peut être facturé. |
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Duc Leto
Nouveau Membre
France
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6
Posté - 05 oct. 2013 : 13:21:20
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citation: concernant les 1/107464, n'y aurait-il pas certains lots dont les tantièmes auraient une virgule ?
sinon, il faut demander l'explication au syndic.
le forfait de correspondance s'il n'est pas dans le contrat, il ne peut être facturé.
L'EDD mentionne des 1/1000 avec 2 décimales, d'où une présentation sous forme de 1/100.000
Concernant, l'absence du forfait dans le contrat je m'en doutais. Sa présence dans le budget ne suffit pas à le légitimer?
citation: Vous Ă©crivez
citation:
Les charges générales et les honoraires de syndic sont appelés sur la base de 1/107464, regroupant le bâtiment A et le bâtiment B, possédant pourtant des tantièmes de sol et de bâti séparé.
Doit-on comprendre que A + B + autres choses = 107464 tantièmes ?
Dans tous les cas, les charges générales, les honoraires du syndic et autres frais d'administration (LRAR, timbres, photocopies, etc...) sont répartis sur la totalité des tantièmes de la copro (comprenant espaces verts et parkings).
Pour une AG, il y a généralement plusieurs postes :
- prestation du syndic (le contrat devrait l'intégrer dans le forfait de base mais elle peut être à part, à vérifier) et éventuellemnt le dépassement de l'horaire contractuel,
- les photocopies de la convocation,
- le coût des LRAR de la convocation,
- les photocopies du PV (beaucoup moins de pages),
- le coût des LRAR du PV (en moins grand nombre).
Suivant le contrat, les photocopies peuvent être intégrées au forfait de base.
Cdlt. Louis92.
A = 100.000 : 1 bâtiment sur une parcelle cadastrée
B = 100.000 : 1 batiment sur une parcelle cadastrée
A + B = 107.464
Le syndic n'a su m'expliquer cette addition. Ce n'est pas le fait que le total soit 107464 et non pas un chiffre rond qui m'interpelle mais l'addition des tantièmes de 2 parcelles cadastrales, sans que ce soit mentionner dans l'EDD.
Je n'ai pas acheté 3361/107464ème et 65/107464ème mais 3361/10.0290ème d'un premier ensemble et 85/10.000 d'un deuxième ensemble
citation: "Il n'y a pas de RDC (oui, je sais, c'est pourtant obligatoire)"
Vous voulez dire que ce syndic est dépourvu de RDC ???
Et que font donc syndic et CS pour y remédier le plus rapidement possible ?
D'autant que vous ne semblez pas ĂŞtre un petit syndicat.
Pour les frais administratifs, ils sont bien entendu répartis aux tantièmes généraux, sauf si une AG en a décidé autrement par un vote unanime ... modifiant le RDC, modif publiée au fichier immobilier.
Et oui, le syndicat ne possède pas de RDC, bien que la copro comprenne plus de 70 lots et soit construite depuis de 40 ans... Ceci ne semble choquer personne, sauf moi.
Pour la clef de répartition des frais de correspondance, je prend note : pas de publication = illégale
citation: donc vous un EDD avec les différentes clés de répartition
les honoraires de gestion courante du syndic sont des charges communes générales et doivent donc être réparties suivant la clé de répartition "charges communes"
en général les frais postaux de convocation et notification du PV de l'AG sont facturés à part
Pour résumer si j'ai bien compris, je dois régler :
- des frais de syndic réparti par les tantièmes généraux
- des charges générales qui peuvent comprendre des prestation de réalisation de l'AG de type frais postaux, permanence du syndic, frais de photocopie, ... toujours réparti par les tantièmes généraux
Le forfait de correspondance est quand Ă lui beaucoup plus douteux puisque :
- sa clef de répartition n'a pas lieu d'être
- les frais d'envoi sont déjà compris dans les charges générales
- il n'est pas mentionné dans le contrat de syndic
Par contre, sur combien de temps puis je réclamer le remboursement? |
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Louis92
Contributeur vétéran
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7
Posté - 05 oct. 2013 : 13:32:32
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Duc Leto, les 2 bâtiments n'ont vraisemblablement pas le même poids relatif. Par exemple si A pesait 40.000 tantièmes de l'ensemble et B 67464, le total ferait 107464. Il y a tantièmes d'ascenseur, tantièmes de sous-sol, tantièmes de bâtiment et tantièmes de l'ensemble, ces tantièmes n'ayant pas la même valeur si au dénominateur, il y a toujours la même valeur très ronde (1.000, 10.000 ou 100.000).
Pour les frais de correspondance, lisez bien le contrat, ils peuvent s'appeler "affranchissement" évidemment aussi "débours" qui est moins évident.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 05 oct. 2013 13:37:13 |
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nefer
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8
Posté - 05 oct. 2013 : 13:44:14
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"Le forfait de correspondance est quand Ă lui beaucoup plus douteux puisque :
- sa clef de répartition n'a pas lieu d'être
- les frais d'envoi sont déjà compris dans les charges générales
- il n'est pas mentionné dans le contrat de syndic"
il faut uniquement vérifier si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic joint à la convocation
en cas d'absence de cette ligne, il est impossible de facturer ces frais |
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9
Posté - 05 oct. 2013 : 14:46:50
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Duc Leto : vous mélangez la base de répartition de l'EDD sui se trouve dans le RDC !! et un forfait administratif qui se trouve dans le contrat de syndic que l'AG a adopté !
Parlez de EDD sans qu'un RDC existe ??
Le forfait administratif n'est pas une clef de répartition de charges communes, mais un forfait annuel par lot de copro. Ce forfait est illicite, l'AG devait rejetter celui-ci. Mais vous avez adopté ce contrat, alors vous devez payer ce forfait. le contrat propose un montant horaire, un prix de la photocopie, et un prix par lot d'un forfait administratif. Ceci n'a rien à voir avec l'EDD ! CQFD.
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Duc Leto
Nouveau Membre
France
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10
Posté - 05 oct. 2013 : 14:56:33
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citation: Initialement posté par Louis92
Duc Leto, les 2 bâtiments n'ont vraisemblablement pas le même poids relatif. Par exemple si A pesait 40.000 tantièmes de l'ensemble et B 67464, le total ferait 107464. Il y a tantièmes d'ascenseur, tantièmes de sous-sol, tantièmes de bâtiment et tantièmes de l'ensemble, ces tantièmes n'ayant pas la même valeur si au dénominateur, il y a toujours la même valeur très ronde (1.000, 10.000 ou 100.000).
Pour les frais de correspondance, lisez bien le contrat, ils peuvent s'appeler "affranchissement" évidemment aussi "débours" qui est moins évident.
Cdlt. Louis92.
Pour le poids relatif, j'en convient : il y a d'un coté le parking et e l'autre un immeuble de 8 étage. Mais, à aucun moment l'EDD n'indique la création d'un ensemble réunissant les 2 bâtiments et leurs tantièmes de cet ensemble. C'est ce point que ne comprends pas.
Pour le forfait de correspondance, il n'est pas précisé dans le contrat sous aucun libellé.
Par contre après avoir relu attentivement le contrat, j'ai trouvé la clause excluant les frais de tirage et d'affranchissement du forfait de base. Il y a un renvoi en bas de page "hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminement", bien caché. |
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Duc Leto
Nouveau Membre
France
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11
Posté - 05 oct. 2013 : 15:24:36
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citation: Initialement posté par philippe388Duc Leto : vous mélangez la base de répartition de l'EDD sui se trouve dans le RDC !! et un forfait administratif qui se trouve dans le contrat de syndic que l'AG a adopté ! Parlez de EDD sans qu'un RDC existe ?? Le forfait administratif n'est pas une clef de répartition de charges communes, mais un forfait annuel par lot de copro. Ce forfait est illicite, l'AG devait rejetter celui-ci. Mais vous avez adopté ce contrat, alors vous devez payer ce forfait. le contrat propose un montant horaire, un prix de la photocopie, et un prix par lot d'un forfait administratif. Ceci n'a rien à voir avec l'EDD ! CQFD.
Je ne mélange pas les éléments.
Il y a un EDD décrivant la consistance des différents lots, leurs tantièmes de sol et du bâti et les base de répartition des charges (une clef pour le chauffage, une clef pour escalier et ascenseur). Il n'y a pas de RDC. point
Je souligne 2 problèmes :
1° Question des 107464 tantièmes absent de l'EDD
2° Question du forfait de correspondance
Comment peut on prévoir un forfait de base comprenant l'organisation de l'AG, facturer au réel les frais d'envoi et facturer un forfait de correspondance? => en facturant 2 fois la même prestation (réel et forfaitaire) et en excluant les frais d'affranchissement du forfait de base à l'aide d'un renvoi en bas de page très discret
Mais dans le contrat de syndic, accepté par les copropriétaires, il n'y a pas de forfait administratif.
Dans ce même contrat, il est précisé que l'ensemble des frais seront répartis entre les propriétaires en fonction des textes en vigueur et du règlement de copropriété.
Dans l'appel de charge, il y a un forfait administratif réparti en 40 , alors qu'il y a 75 lots dans l'EDD.
D'oĂą ma question :
Ce forfait est il légal ? : non car absent du contrat
S'il était légal, comment devrait il être réparti ? : aux tantièmes généraux bien évidement présent dans l'EDD..., en l'absence d'une clause prévoyant une répartition différente
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Édité par - Duc Leto le 05 oct. 2013 15:34:53 |
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nefer
Modérateur
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12
Posté - 05 oct. 2013 : 15:36:24
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concernant les tantièmes en charges communes, avez vous consulté votre notaire ?
il les a inscrit dans l'avis de mutation et de transfert qu'il adresse au syndic |
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sparte
Contributeur senior
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13
Posté - 05 oct. 2013 : 15:58:10
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citation: Initialement posté par Duc Letocitation: Initialement posté par Louis92
Duc Leto, les 2 bâtiments n'ont vraisemblablement pas le même poids relatif. Par exemple si A pesait 40.000 tantièmes de l'ensemble et B 67464, le total ferait 107464. Il y a tantièmes d'ascenseur, tantièmes de sous-sol, tantièmes de bâtiment et tantièmes de l'ensemble, ces tantièmes n'ayant pas la même valeur si au dénominateur, il y a toujours la même valeur très ronde (1.000, 10.000 ou 100.000).
Pour les frais de correspondance, lisez bien le contrat, ils peuvent s'appeler "affranchissement" évidemment aussi "débours" qui est moins évident.
Cdlt. Louis92.
Pour le poids relatif, j'en convient : il y a d'un coté le parking et e l'autre un immeuble de 8 étage. Mais, à aucun moment l'EDD n'indique la création d'un ensemble réunissant les 2 bâtiments et leurs tantièmes de cet ensemble. C'est ce point que ne comprends pas. Pour le forfait de correspondance, il n'est pas précisé dans le contrat sous aucun libellé. Par contre après avoir relu attentivement le contrat, j'ai trouvé la clause excluant les frais de tirage et d'affranchissement du forfait de base. Il y a un renvoi en bas de page "hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminement", bien caché.
Contrairement à ce que dit Philippe, les frais administratifs ne sont pas illégaux. Ils figurent en général de façon très claire dans le contrat joint à la convocation et approuvé par l'AG.
Pour vous cher Duc, Bien que "cachés", ils sont toutefois explicitement indiqués
A moins que vous n'ayez omis de nous le préciser, il faut demander à votre syndic sur quelle base ces "frais de correspondance"sont calculés.
En principe, dans un contrat de mandat bien fait et transparent, un coût par lot et par an doit figurer.
Il comprend les frais de correspondance, bien sûr (hors convocation AG) et ce que l'on pourrait considérer comme l'ensemble des frais non quantifiables nécessaires à la gestion de l'immeuble (papier, téléphone, extranet et j'en passe), ces derniers frais étant le sujet de bien des débats avec les copropriétaires, étant précisé quand même, et je suis bien placé pour le savoir, que ces postes de dépense ont explosé depuis quelques années pour le syndic.
Par ailleurs,l'aspect "photocopies" n'est Ă mon sens pas assez clair.
Le coût de la photocopie est clairement annoncé dans le contrat.
Toutefois,et du prix unitaire peut dépendre nos conclusions, il y a lieu de s'interroger si le coût des copies pour l'AG et sa notification doit être intégralement facturé à part (en dehors de l'ODJ et des annexes) ou s' il ne doit pas logiquement faire partie de ces frais administratifs.
Je pense que cela doit faire l'objet d'une discussion préalable avec le Cs (validée par l'AG dans le cadre de l'approbation des comptes). En effet, quand vous convoquez une AG qui comprend, 60, 80 voire 100 pages (gros travaux, ravalements, nombreux devis etc..)le photocopieur même si c'est une grosse bécane voit rouge et cela coûte une fortune.
Cela sort Ă mon sens du cadre des frais administratifs tels qu'on les entend habituellement.
Voilà quelques réflexions d'un syndic pratiquant ouvert au débat.
Sans doute pas pour longtemps, Cécile DUFLOT va régler la question en 2 temps 3 mouv.. un décret.
Pour le reste, une copropriété sans RC, c'est comme une voiture sans volant et sans frein.
Comment ĂŞtes-vous certain qu'il n'y a pas de RC?
Immeuble très ancien ou document perdu telle une Arche d'Alliance propre à votre copropriété?
Il n'y a pas le nom d'un notaire même en tout petit sur votre EDD qui disposerait d'un exemplaire poussiéreux ou d'un numéro de registre des hypothèques?
Etrange affaire. |
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GĂ©dehem
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14
Posté - 05 oct. 2013 : 18:25:36
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"... quand vous convoquez une AG qui comprend, 60, 80 voire 100 pages (gros travaux, ravalements, nombreux devis etc..)le photocopieur même si c'est une grosse bécane voit rouge et cela coûte une fortune."
C'est pourquoi notre bon ami Sparte, en bon syndic pro qu'il est, se conforme aux disposition de D.art.11 en ce qui concerne les propositions (devis) nécessaires à la réalisation des gros travaux !
Il fait établir un beau tableau récapitulatif comparatif des devis/proposition reçues, ce qui tient généralement sur 2 pages A4 en format "portrait", 2 pages qui synthétisent avantagement les 80 pages des 4 devis reçu !
D'où une appréciation plus simple pour "ses" copropriétaires, et une économie substentielle pour la photocopieuse, bien heureuse de ne pas avoir à "voir rouge" .... |
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sparte
Contributeur senior
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15
Posté - 05 oct. 2013 : 19:24:45
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Que ferais-je sans vous GĂ©dehem?
Je connais bien D11
Quand vous avez plusieurs Ă©tudes avec devis , cela monte vite.
De plus, relisez bien D 11.
Vous verrez que ce vous dites est un résumé trop rapide.
Je ne vais pas énumérer ici toute la jurisprudence( que je ne connais d'ailleurs pas par coeur), mais figurez-vous que le code de la copro quitte rarement mon bureau sauf pour aller en AG (au cas rare où).
Je ne pousse pas le vice jusqu'Ă l'emmener chez moi.
De mémoire Capoulade a écrit des choses importantes à ce sujet.
De la notion des "Conditions essentielles", voilĂ un sujet de doctorat
Vous ĂŞtre trop lapidaire sur ce coup GĂ©dehem.
Je ne partage donc pas votre analyse. |
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Posté - 05 oct. 2013 : 19:38:21
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sparte : attention à vos affirmations habituellement balancées aux AG, ici le forfait administratif.
une petite lecture :
ARC / Abus n°1970 : 02 09 09/©
Le forfait « frais administratifs » facturé en prestations particulières est illicite et doit être remboursé
retour abus
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Nombreux sont les copropriétaires qui peuvent découvrir dans leur contrat la formule suivante :
« Frais administratifs (hors frais postaux et copies pour les convocations et procès-verbaux d’assemblée générale) : forfait par lot principal :…€ ».
À noter : dans de nombreux contrats (FONCIA par exemple, le plus gros syndic de France) ce forfait se situe aux environs de 13 € par an, ce qui représente 8 à 10 % des honoraires de base ! Mais le montant peut dépasser les 20 € par lot (exemple : cabinet JOURDAN à Boulogne et Paris). Comme on le voit, il ne s’agit pas d’un petit problème.
Mais que comprend ce « forfait » : nul ne le sait vraiment, mais en interrogeant, on s’aperçoit qu’il recouvre tous les frais de papeterie, enveloppe, téléphone, fax, etc. qui concerne la gestion courante.
Or, nous pouvons Ă©tablir que ce forfait :
est contraire à l’avis du CNC donc rend ces contrats de fait non-conformes à l’avis du CNC ;
est jugé illicite et abusif par un tribunal (le Tribunal de Grande Instance de Grenoble du 02.09.2009). Suivez la démonstration.
1. Avis du CNC (Conseil National de la Consommation)
- L’avis du CNC établit très clairement que tous les honoraires et tous les frais liés aux 41 tâches de gestion courante listées par l’avis doivent être inclus dans le forfait de base du syndic, SAUF les frais de reprographie et d’acheminement.
Dès lors appliquer un « forfait administratif » excluant par ailleurs les photocopies et frais postaux liés aux assemblées générales (ceci sans parler de son montant très élevé, comme chez FONCIA) est contraire à l’avis du CNC.
C’est d’ailleurs ce que confirme le Tribunal de Grande Instance de Grenoble.
2. Tribunal de Grande Instance de Grenoble : illicite et abusif
« Le Tribunal de Grande Instance de Grenoble a jugé recevables et bien fondées les demandes formulées au regard des articles L 421-1 et suivants, R 411-2 et L 132-1 du Code de la consommation et en conséquence, a déclaré illicites ou abusives les clauses suivantes du contrat litigieux.
(….)
15) Clause ayant classé en prestations particulières les « frais de papeterie -correspondance - y compris celle visant les actes de gestion courante.
« La clause d’un contrat de syndic de copropriété concernant les frais de papeterie-correspondance, qui stipule que « ces frais sont couverts par un forfait annuel » et que « l’édition et la diffusion des convocations et procès-verbaux d’assemblée générale sont remboursées en plus au syndic sur justificatifs » est abusive, dès lors qu’elle ne distingue pas entre les frais administratifs relatifs à la gestion courante et ceux relatifs aux prestations particulières ».
Conséquence : votre contrat étant censé respecter l’avis du CNC, exigez immédiatement le remboursement de ce forfait.
sparte : le bon terme est illicite et non illégal ! |
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Duc Leto
Nouveau Membre
France
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17
Posté - 05 oct. 2013 : 19:51:04
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citation: concernant les tantièmes en charges communes, avez vous consulté votre notaire ?
il les a inscrit dans l'avis de mutation et de transfert qu'il adresse au syndic
J'ai reçu l'acte donc je connais précisément les éléments inscrits, qui sont conforme à l'EDD.
Soit :
" 3361/100.290ème d'un premier ensemble, situé sur 1 parcelle et 85/10.000 d'un deuxième ensemble, situé sur une autre parcelle"
Il est nullement question d'une réunion de ces deux sous ensemble (idem dans l'EDD)...
Je me demande donc quand a eu lieu cette réunion et par qui puisqu'elle ne semble pas actée ni inscrite aux hypothèques.
citation: Contrairement à ce que dit Philippe, les frais administratifs ne sont pas illégaux. Ils figurent en général de façon très claire dans le contrat joint à la convocation et approuvé par l'AG.
Pour vous cher Duc, Bien que "cachés", ils sont toutefois explicitement indiqués
A moins que vous n'ayez omis de nous le préciser, il faut demander à votre syndic sur quelle base ces "frais de correspondance"sont calculés.
En principe, dans un contrat de mandat bien fait et transparent, un coût par lot et par an doit figurer.
Il comprend les frais de correspondance, bien sûr (hors convocation AG) et ce que l'on pourrait considérer comme l'ensemble des frais non quantifiables nécessaires à la gestion de l'immeuble (papier, téléphone, extranet et j'en passe), ces derniers frais étant le sujet de bien des débats avec les copropriétaires, étant précisé quand même, et je suis bien placé pour le savoir, que ces postes de dépense ont explosé depuis quelques années pour le syndic.
Par ailleurs,l'aspect "photocopies" n'est Ă mon sens pas assez clair.
Le coût de la photocopie est clairement annoncé dans le contrat.
Toutefois,et du prix unitaire peut dépendre nos conclusions, il y a lieu de s'interroger si le coût des copies pour l'AG et sa notification doit être intégralement facturé à part (en dehors de l'ODJ et des annexes) ou s' il ne doit pas logiquement faire partie de ces frais administratifs.
Je pense que cela doit faire l'objet d'une discussion préalable avec le Cs (validée par l'AG dans le cadre de l'approbation des comptes). En effet, quand vous convoquez une AG qui comprend, 60, 80 voire 100 pages (gros travaux, ravalements, nombreux devis etc..)le photocopieur même si c'est une grosse bécane voit rouge et cela coûte une fortune.
Cela sort Ă mon sens du cadre des frais administratifs tels qu'on les entend habituellement.
Voilà quelques réflexions d'un syndic pratiquant ouvert au débat.
Sans doute pas pour longtemps, Cécile DUFLOT va régler la question en 2 temps 3 mouv.. un décret.
Pour le reste, une copropriété sans RC, c'est comme une voiture sans volant et sans frein.
Comment ĂŞtes-vous certain qu'il n'y a pas de RC?
Immeuble très ancien ou document perdu telle une Arche d'Alliance propre à votre copropriété?
Il n'y a pas le nom d'un notaire même en tout petit sur votre EDD qui disposerait d'un exemplaire poussiéreux ou d'un numéro de registre des hypothèques?
Etrange affaire.
>Ne nous trompons pas, ce qui me dérange n'est pas de régler une prestation réellement réalisée, mais de payer plusieurs fois la même.
Dans mon cas, les frais de timbres et de copie sont facturés au réel tels que prévu au contrat. Si par explicite, vous entendez écrit, c'est le cas. Une présentation plus claire permettrait juste une meilleure lecture. Mais, je découvre sur les appels de charges un "forfait de correspondance" qui lui est absent du contrat, et qui est réparti arbitrairement.
J'aurai pour ma part une préférence pour la facturation au réel.
Pour l'ensemble des frais non quantifiable, n'est ce pas le rĂ´le du forfait de base?
Je ne suis pas vraiment persuadé qu'un décret puisse changer quoi que ce soit à la lisibilité des contrats. J'ai subi ce type de contraintes dans mon domaine d'activité et ça ne change rien à la pratique quotidienne.
Concernant le RC, j'ai la fiche des hypothèques de l'immeuble, il n'y a rien d'inscrit. Il est inscrit dans l'acte qu'il n'existe pas et même les personnes propriétaires depuis la construction m'ont certifié qu'il n'existait pas. Il est en projet depuis des années, sans que ça n’émeuve personne. L'immeuble a pourtant été construit en 1969...
citation: "... quand vous convoquez une AG qui comprend, 60, 80 voire 100 pages (gros travaux, ravalements, nombreux devis etc..)le photocopieur même si c'est une grosse bécane voit rouge et cela coûte une fortune."
C'est pourquoi notre bon ami Sparte, en bon syndic pro qu'il est, se conforme aux disposition de D.art.11 en ce qui concerne les propositions (devis) nécessaires à la réalisation des gros travaux !
Il fait établir un beau tableau récapitulatif comparatif des devis/proposition reçues, ce qui tient généralement sur 2 pages A4 en format "portrait", 2 pages qui synthétisent avantagement les 80 pages des 4 devis reçu !
D'où une appréciation plus simple pour "ses" copropriétaires, et une économie substentielle pour la photocopieuse, bien heureuse de ne pas avoir à "voir rouge" ....
C'est à mon sens le vrai rôle d'un professionnel : fournir une information éclairée |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 05 oct. 2013 : 20:01:08
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citation: Initialement posté par philippe388sparte : attention à vos affirmations habituellement balancées aux AG, ici le forfait administratif. une petite lecture : ARC / Abus n°1970 : 02 09 09/©
Le forfait « frais administratifs » facturé en prestations particulières est illicite et doit être remboursé
retour abus
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Nombreux sont les copropriétaires qui peuvent découvrir dans leur contrat la formule suivante :
« Frais administratifs (hors frais postaux et copies pour les convocations et procès-verbaux d’assemblée générale) : forfait par lot principal :…€ ».
À noter : dans de nombreux contrats (FONCIA par exemple, le plus gros syndic de France) ce forfait se situe aux environs de 13 € par an, ce qui représente 8 à 10 % des honoraires de base ! Mais le montant peut dépasser les 20 € par lot (exemple : cabinet JOURDAN à Boulogne et Paris). Comme on le voit, il ne s’agit pas d’un petit problème.
Mais que comprend ce « forfait » : nul ne le sait vraiment, mais en interrogeant, on s’aperçoit qu’il recouvre tous les frais de papeterie, enveloppe, téléphone, fax, etc. qui concerne la gestion courante.
Or, nous pouvons Ă©tablir que ce forfait :
est contraire à l’avis du CNC donc rend ces contrats de fait non-conformes à l’avis du CNC ;
est jugé illicite et abusif par un tribunal (le Tribunal de Grande Instance de Grenoble du 02.09.2009). Suivez la démonstration.
1. Avis du CNC (Conseil National de la Consommation)
- L’avis du CNC établit très clairement que tous les honoraires et tous les frais liés aux 41 tâches de gestion courante listées par l’avis doivent être inclus dans le forfait de base du syndic, SAUF les frais de reprographie et d’acheminement.
Dès lors appliquer un « forfait administratif » excluant par ailleurs les photocopies et frais postaux liés aux assemblées générales (ceci sans parler de son montant très élevé, comme chez FONCIA) est contraire à l’avis du CNC.
C’est d’ailleurs ce que confirme le Tribunal de Grande Instance de Grenoble.
2. Tribunal de Grande Instance de Grenoble : illicite et abusif
« Le Tribunal de Grande Instance de Grenoble a jugé recevables et bien fondées les demandes formulées au regard des articles L 421-1 et suivants, R 411-2 et L 132-1 du Code de la consommation et en conséquence, a déclaré illicites ou abusives les clauses suivantes du contrat litigieux.
(….)
15) Clause ayant classé en prestations particulières les « frais de papeterie -correspondance - y compris celle visant les actes de gestion courante.
« La clause d’un contrat de syndic de copropriété concernant les frais de papeterie-correspondance, qui stipule que « ces frais sont couverts par un forfait annuel » et que « l’édition et la diffusion des convocations et procès-verbaux d’assemblée générale sont remboursées en plus au syndic sur justificatifs » est abusive, dès lors qu’elle ne distingue pas entre les frais administratifs relatifs à la gestion courante et ceux relatifs aux prestations particulières ».
Conséquence : votre contrat étant censé respecter l’avis du CNC, exigez immédiatement le remboursement de ce forfait.sparte : le bon terme est illicite et non illégal !
Salut Philippe,je vous l'avais bien dit que ce n'était pas illégal! |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
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Posté - 06 oct. 2013 : 13:32:27
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Duc Leto, pour votre question des 107464 tantièmes absent de l'EDD, vous pourriez demander à quelqu'un du CS ou à un copropriétaire ancien leur dossier des PV d'AG. Vous pourriez y rechercher l'année depuis laquelle la répartition entre A et B est celle d'aujourd'hui. Peut-être en verrez-vous la justification dans le PV.
Le quelqu'un du CS devrait d'ailleurs prendre à son compte cette question car le CS est censé vérifier les comptes (donc les répartitions) par rapport à une référence. Essayez de motiver ainsi le CS à aller chez le syndic pour consulter le registre des PV : la recherche sera assez rapide dans ce registre.
Cdlt. Louis92. |
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Duc Leto
Nouveau Membre
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30 message(s)
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Posté - 06 oct. 2013 : 14:58:19
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citation: Duc Leto, pour votre question des 107464 tantièmes absent de l'EDD, vous pourriez demander à quelqu'un du CS ou à un copropriétaire ancien leur dossier des PV d'AG. Vous pourriez y rechercher l'année depuis laquelle la répartition entre A et B est celle d'aujourd'hui. Peut-être en verrez-vous la justification dans le PV.
Le quelqu'un du CS devrait d'ailleurs prendre à son compte cette question car le CS est censé vérifier les comptes (donc les répartitions) par rapport à une référence. Essayez de motiver ainsi le CS à aller chez le syndic pour consulter le registre des PV : la recherche sera assez rapide dans ce registre.
Cdlt. Louis92.
Ce n'est pas une mauvaise idée , voir si quelqu'un possède des archives assez complètes et es tassez motivé!
Le CS, j'en doute, cf une copro sans RDC depuis 40 ans...
Le pourquoi, je m'en doute un peu : il est nécessaire de pouvoir effectuer une répartition des charges générales, communes aux 2 bâtiments. Cette répartition aurait du être prévu dans l'EDD : 1 copro = 1 grille de répartition des tantièmes de sol et de bâti, sinon il est difficile d'avoir des services communs : électricité, entretien, syndic...
Par contre, comment cette répartition a été calculée, c'est plus intéressant.
Enfin, si cette décision a été prise en AG sans être publiée, est-elle opposable à un tiers non copropriétaire au moment ou a été prise la décision?
Pour le forfait de correspondance, j'attends la réponse circonstanciée et écrite du syndic. |
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