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 Posté - 12 août 2013 : 14:56:08
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Nous avons demandé à notre Syndic de procéder à des commandements de payer, après mise en demeure, pour certains copropriétaires qui ont un retard de charges important.
- Quelle est la mission exacte de l'huissier qui présente le commandement de payer ? Il semble que certains copropriétaires aient réglé par exemple 500/600 € sur 3 ou 4000 € dus.
Ce premier versement stoppe-t-il la procédure ?
Le solde des sommes dues sera-t-il versé à l'huissier ? etc .....
- Des copropriétaires devant 4 ou 5000 € de charges demandent un échéancier de paiement sur 22 mois. Ces copropriétaires ont d'ailleurs des locataires. Compte tenu de la trésorerie de la copropriété, le Conseil Syndical ne souhaite pas des paiements sur autant de mois.
La proposition Ă©tait de solder la dette avant la fin de l'exercice donc sur 9 mois.
Que se passe-t-il pour les copropriétaires qui refusent l'échéancier du Syndic ?
Avec mes remerciements
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Posté - 12 août 2013 : 17:10:56
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Louise BOURLES : le syndic a juste envoyé une mise en demeure, et envoie maintenant un huissier pour récupérer les fonds dus depuis longtemps !!
Ce n'est pas suffisant :
1. le syndic a t'il pris une hypothèque légale sur TOUS les lots des mauvais payeurs ? Cela est très important pour se garantir de récupérer les fonds. SEULS les 3 années passées sont récupérables en totalité et rien au délà des 5 ans. 3 à 4000 € de dettes, depuis combien de temps ces copros sont ils débiteurs ?
2. le syndic DOIT enggager une action en recouvremement au TGI. C'est le tribunal qui décidera d'accorder ou non des délais de paiement. Cette action a t'elle été lancé contre tous ces mauvais payeurs. DE quelle procédure parlez vous ?
3. Si cela dure depuis plusiseurs années, le syndic en accord avec le CS peut égamemùent envoyer une joli RAR afin de préveneir chaque mauvais payeur que la prochaine AG pourrait décider d emettre en vote les lots des mauvais payeurs ! ce genre de " menace" est généralement efficace.
4. le syndic peut aussi demander la saisie des loyers des copros bailleurs. |
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Posté - 13 août 2013 : 07:16:39
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Merci pour ces précisions.
Nous avons privilégié dans un premier temps le commandement de payer, car nous avions plus d'une trentaine de copropriétaires en retard de paiement des charges dont le montant était supérieur à 1000 € et nous souhaitions éviter les frais juridiques. Notre Syndic s'appuie sur un avocat pour ce type de recouvrement de charges.
Nous allons en effet prendre des hypothèques sur les dossiers non réglés. Le syndic peut-il le faire directement ?
Concernant votre point 3, je n'ai pas bien saisi votre texte : "pourrait décider d emettre en vote les lots des mauvais payeurs" S'agit-il de la mise aux enchères des lots ?
Quelles sont les conditions pour que le Syndic puisse porter ce point à l'ordre du jour ? A ce jour, les mauvais payeurs ont reçu une Mise en demeure, et un commandement de payer.
Autre question : quelques copropriétaires ne donnent plus signe de vie, les MED reviennent avec adresse inconnue ou l'huissier ne trouve pas la SCI concernée. Quelle est la procédure à privilégier en dehors de la prise d'hypothèque ?
Avec mes remerciements. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 août 2013 : 11:28:24
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Comment avez vous pu privilègier le commandement de payer alors que cet acte ne peut être délivré qu'après obtention d'une décision judiciaire dans le cas de charges impayées.
Ou avez vous trouvé cette pratique du commandement de payer ?
Le conseil syndical n'a pas pour mission de fournir des indications sur les voies procédurales. Il a pour mission de vérifier que le syndic a bien engagé les actions nécessaires.
Il n'y a pas à faire un choix dans les dettes à recouvrer. Les actions doivent être engagées pour toutes les dettes.
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air jordan
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France
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Posté - 19 août 2013 : 17:57:10
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bonjour JPM!
Tout bon syndic délivre un commandement de payer apres la LRAR de mise en demeure !
non ? 
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Posté - 21 août 2013 : 22:19:26
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JPM, où j'ai trouvé cette pratique ? Tout simplement à l'ARC....
Le Conseil Syndical n'a pas pour mission de fournir des indications sur les voies procédurales,.... certes, mais rien ne l'en empêche !
Pouvez-vous m'apporter réponse à mes deux questions.
Merci
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Posté - 22 août 2013 : 09:06:52
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Louise Bourles Le Conseil Syndical n'a pas pour mission de fournir des indications sur les voies procédurales,.... certes, mais rien ne l'en empêche !
Louise Bourles : dans votre cas, le syndic n'a pas fait son travail et la situation de votre syndicat est catastrophique.
le CS est aussi responsable de cette situation car il n'a pas effectué sa mission qui EST de vérifié que le syndioc a pris TOUTES les mesures pour récupérer les fonds.
Le CS n'a pas à donner au syndic des instructions pour ne ne pas poursuivre les débiteurs !!! Votre CS ne sera pas reconnu comme responsable de la situation du SDC !! mais c'est un CS d'irresponsables !! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 août 2013 : 09:34:47
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Salut Air Jordan ! Content de vous retrouver sur UI.
Non ! un bon syndic ne délivre pas un commandement après une mise en demeure.
Si l'importance de la créance justifie l'inscription d'une hypothèque, les articles 19 de la loi et 64 du décret imposent une mise en demeure par acte extrajudiciaire (par huissier) qu'il ne faut pas appeler commandement.
A défaut, après une mise en demeure par LRAR demeurée vaine il faut engager immédiatement la procédure de recouvrement par requête aux fins d'injonction de payer ou citation devant le juge de proximité (créance <= 4000 €) ou le tribunal d'instance (4000 < créance < 10 000 €)
Si l'on veut utiliser le référé spécial prévu par l'article 19-2 de la loi, il faut délivrer préalablement une mise en demeure par LRAR. Cette procédure permet en principe d'obtenir la déchéance du terme pour les provisions suivantes à appeler au seul titre du bdget prévisionnel. Elle ne présente d'intérêt pratique que dans des cas très rares.
Conclusion : Pas de commandement parce que le commandement ne peut être délivré que sur le fondement d'un titre exécutoire (décision judiciaire passée en état de force exécutoire ou formule exécutoire d'un acte authentique)
La mention dans les contrats de syndic de la prestation liée à la délivrance d'un commandement est l'une des bourdes qui a inutilement alimenté les controverses bizantyino- consumériste.
Il est par contre possible, après une mise en demeure par LRAR, de faire délivrer une sommation par huissier. C'est possible mais pas nécessaire. Les frais de cette sommation ne peuvent donc pas être imputés au débiteur en vertu de l'article 10-1.
Les avocats spécialisés dans le recouvrement des charges ont la bonne habitude d'avertir le débiteur de leur saisine par une lettre (simple ou lrar). On estime que dans 50 % des cas au moins, la réception de la lettre génère rapidement un paiement total ou partiel de la dette. A ce titre ces avocats demandent une rémunération de 70 à 100 €.
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Posté - 22 août 2013 : 10:55:53
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".....Ce premier versement stoppe-t-il la procédure ?"
J'ai la même question que Louise Bourles: un règlement même partiel stoppe t il la procédure et met il à l'abri d'une saisie ultérieure ?
Je n'ai pas su trouver la réponse dans les digressions que j'ai lues sur ce sujet.
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 août 2013 : 11:27:48
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L'action du syndic pour recouvrer la somme due par un copropriétaire à une date donnée ne peut cesser qu'après le complet paiement de la dette et de ses accessoires.
Dans une copropriété un peu importante la diligence du syndic dans le recouvrement des charges est rapidement connue par les nouveaux arrivants. Quand il s'agit d'un nouveau syndic arrivant après un confrère laxiste, on constate qu'après 18 mois les copropriétaires un peu légers ont pris le rythme. Il ne subsiste plus dans les impayés que des situations un peu sérieuses.
Lorsque le syndic assure lui-même le traitement des recouvrements par injonction payer, un paiement partiel doit être pris en compte, bien sur, mais il n'y a pas lieu de suspendre la procédure puisque les prestations à rémunérer ont déja été réalisées.
D'une manière générale le syndic ne doit discuter amiablement que lorsqu'il détient une décision exécutoire. Cette règle un peu sévère doit être adoucie en présence de certaines situations;
Même en présence d'un copropriétaire réellement malheureux il ne faut pas abandonner cette solution. Certains magistrats doivent avoir sur la conscience les effets malfaisants pour le débiteur de l'octroi de délais excessifs : Un espoir réel ? Non, trop souvent un mirage criminel.
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Posté - 22 août 2013 : 23:22:06
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PHILIPPE 388
"dans votre cas, le syndic n'a pas fait son travail et la situation de votre syndicat est catastrophique."
Philippe, je vous rassure la situation de notre Syndicat n'est pas catastrophique, vous méconnaissez l'historique.
Où avez-vous lu que le CS donnait des instructions au Syndic pour ne pas poursuivre les débiteurs ? La encore, gardez-vous de considérer les gens comme des irresponsables sans connaître leur action.
Je préférais votre post du 12 août où vous donniez une liste de conseils pour lesquels je m'étais permise de vous demander des informations complémentaires :
- Le syndic peut-il prendre une hypothèque directement sans passer par un avocat ?
- Concernant votre point 3, je n'ai pas bien saisi votre texte : "pourrait décider d'émettre en vote les lots des mauvais payeurs" . Que veut dire cette phrase ?
Pouvez-vous m'apporter des précisions sur ces deux points.
Avec mes remerciements. |
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evy
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Posté - 06 oct. 2013 : 10:43:50
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citation: Initialement posté par JPM
Salut Air Jordan ! Content de vous retrouver sur UI.
Non ! un bon syndic ne délivre pas un commandement après une mise en demeure.
Si l'importance de la créance justifie l'inscription d'une hypothèque, les articles 19 de la loi et 64 du décret imposent une mise en demeure par acte extrajudiciaire (par huissier) qu'il ne faut pas appeler commandement.
A défaut, après une mise en demeure par LRAR demeurée vaine il faut engager immédiatement la procédure de recouvrement par requête aux fins d'injonction de payer ou citation devant le juge de proximité (créance <= 4000 €) ou le tribunal d'instance (4000 < créance < 10 000 €)
Si l'on veut utiliser le référé spécial prévu par l'article 19-2 de la loi, il faut délivrer préalablement une mise en demeure par LRAR. Cette procédure permet en principe d'obtenir la déchéance du terme pour les provisions suivantes à appeler au seul titre du bdget prévisionnel. Elle ne présente d'intérêt pratique que dans des cas très rares.
Conclusion : Pas de commandement parce que le commandement ne peut être délivré que sur le fondement d'un titre exécutoire (décision judiciaire passée en état de force exécutoire ou formule exécutoire d'un acte authentique)
La mention dans les contrats de syndic de la prestation liée à la délivrance d'un commandement est l'une des bourdes qui a inutilement alimenté les controverses bizantyino- consumériste.
Il est par contre possible, après une mise en demeure par LRAR, de faire délivrer une sommation par huissier. C'est possible mais pas nécessaire. Les frais de cette sommation ne peuvent donc pas être imputés au débiteur en vertu de l'article 10-1.
Les avocats spécialisés dans le recouvrement des charges ont la bonne habitude d'avertir le débiteur de leur saisine par une lettre (simple ou lrar). On estime que dans 50 % des cas au moins, la réception de la lettre génère rapidement un paiement total ou partiel de la dette. A ce titre ces avocats demandent une rémunération de 70 à 100 €.
Bonjour, pour le référé, dans quels cas? Merci
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JPM
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Posté - 06 oct. 2013 : 11:51:10
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Le référé de l'article 19-2 ! Dans quel cas ?
En début d'exercice, courant février par exemple (pour un exercice 01/01 au 31/12), pour un appel exigible au 1er janvier demeuré impayé malgré la MD, d'un montant important notamment à l'égard d'un propriétaire de plusieurs lots qui paie quand cela lui chante.
Il est également efficace d'utiliser cette procédure à l'égard de plusieurs propriétaires qui paient mal, dans les mêmes conditions de dates. Il est possible de grouper 5 ou 6 dossiers, voire plus. Il y aura autant de référés , mais l'avocat peut réduire sensiblement des honoraires (démarches uniques, même audience, etc ....)
Ne pas oublier que cette procédure ne peut être utilisée que pour les provisions sur charges courantes de l'exercice en cours. On ne peut inclure des arriérés d'impayés ni des provisions sur travauax exceptionnels.
Si pour le même type d'exercice on utilise cette procédure courant juillet, la dchéance du délai devient sans objet puisque de toute manière il ne reste plus que l'appel au 1er octobre.
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evy
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 Posté - 06 oct. 2013 : 12:28:57
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Merci JPM.
Donc peut-on avoir une action au TGI pour les arriérés et en début d'exercice la procédure du référé? Désolée mais le droit et moi.... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 06 oct. 2013 : 16:18:35
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Les affaires de recouvrement sont traitées le plus souvent devant le tribunal d'instance compétent :
en dernier ressort jusqu'à 4000 € (TI ou Juge de proximité)
à charge d'appel de >4000 jusqu'à 10000 €
devant le TGI si > 10000 €
Mais il est possible de diviser des actions pour demeurer dans le cadre de compétence du TI. Il faut veiller à la cohérence de la division.
Il existe aussi le procédure d'injonction de payer devant le TI sans limitation de compétence. Elle est facile à employer mais ... il faut avoir une certaine expérience
Le référé de l'article 19-2 est une procédure couteuse limitée à certaines créances seulement et vous n'avez pas même la certitude d'obtenir la déchéance du terme pour les provisions suivantes.
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evy
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Posté - 06 oct. 2013 : 18:02:54
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Un syndic devrait avoir cette...expérience non, pour l'injonction de payer au TI? Vous pouvez nous en dire un peu plus? mais je suppose que c'est moins rémunérateur ? |
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sparte
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Posté - 06 oct. 2013 : 20:16:07
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citation:
Vazy, il faut parler Ă votre syndic de D 60.
JPM a raison, il faut maîtriser.
Il est préférable que votre syndic consulte l'avocat du cabinet pour ne pas se planter la ou les 1ères fois. |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 oct. 2013 : 23:08:47
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Faire rentrer les fonds est la première et sans doute la plus importante des taches d'un syndic, impayées ou retard étant la 1ère des plaies des syndicats.
Puisque "sans fonds on est au fond " ...
Tout syndic (appuyé par le CS qui se doit de contriler les versements) se doit de mettre en œuvre sans attendre les moyens de recouvrement.
Pour une provision exigible le 1.01 (ou le 1.04) un Ă©tat doit ĂŞtre sorti le 15 du mois, permettant de lancer sans attendre la LRAR de relance.
Si rien le 30 du mĂŞme mois, c'est la MED sous 8 jours.
Le 15 du mois suivant, c'est l'action devant le TI, qui peut se faire parfois dans le cadre d'un "copier/collé", les éléments avancés étant simples et identiques en pareil cas.
Le CS doit demander copie de l'état des impayés ou retards afin de suivre les recouvrements. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 oct. 2013 : 07:43:52
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MĂŞme avis que Gedehem bien sur.
Mis une relance par LRAR, c'est bel et bien une mise en demeure.
Pas besoin donc de doublonner. Alors surtout qu'on reproche aux syndics de multiplier les relances.
Il est vrai qu'on leur reproche aussi d'être trop brutaux en envoyant d'emblée la mise en demeure !
Conclusion pratique : Suppression de relances simples. On passe à la mise en demeure et recouvrement par injonction à défaut de paiement sous dix jours. Avec ce système , moins, beaucoup moins de copropriétés en difficultés.
Mais il faudrait que les notaires prennent l'initiative de décourager certains couples sympathiques dans leur ambition d'acquérir.
Il n'y rien la dessus dans ALUR.
On Ă©voque toutefois sous le manteau l'envoi direct aux syndics de certaines aides 
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JB22
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Posté - 07 oct. 2013 : 09:25:14
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Je ne suis pas d' accord pour la suppression systématique et sans discernement de la lettre simple de rappel.
Il peut arriver qu'un copropriétaire soit exceptionnellement en retard, suite à un oubli, sans pour cela être un mauvais payeur. Un simple rappel et le paiement suit. |
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Posté - 07 oct. 2013 : 11:00:31
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je suis tout à fait d'accord avec jb22 ; certains diraient, on pourrait faire plus simple par un simple coup de fil d'un membre du CS. Pour ma part, je m'y refuse (sauf si c'est un copain ou une copine, que je connais très bien) car ce n'est pas le rôle du CS de faire les relances.... |
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Commandement de payer 
