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JPM
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 Posté - 03 mai 2013 : 15:25:02
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Pour ce qui est du président du conseil syndical, LRAR (sur un modèle approprié) au siège social de la Banque. AR banal par le siège + réponse correcte dans les cinq jours ouvrables suivants par l'agence.
Ceci dit un président de CS soigneusement coaché revient presque toujours avec les renseignements corrects.
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Gédehem
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 22
Posté - 03 mai 2013 : 19:43:56
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Avec la banque bien informée qui répondra la classique réponse ainsi résumée :
- "C'est le syndic X représentant du syndicat qui est notre interlocuteur, nous ne connaissons pas le pdt du CS qui n'est pas notre client et à qui nous n'avons pas à divulguer ces infos.
Si vous les souhaitez, tournez-vous vers votre syndic."
Nous tournons en rond sur cette question importante : une autre piste plus certaine et sure ???? |
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goutelette
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Posté - 03 mai 2013 : 20:12:25
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Une intervention féminine n' étant pas usage connu sur votre site, permettez, malgré que je soit novice que j' intervienne.
je compte donc sur la tolérance de chacun de vous.
J' ai du mal à comprendre le point de vue de certain de crier haro sur les baudets de Syndic, leur reprochant de se faire des bas de laine avec les fonds regroupés et partiellement dormants des copropriétaires.
Le principal à se plaindre, c' est le fisc qui ne perçoit pas sa commission
Alors vous me direz : Fisc = État : " Et l' état c' est nous".
Il est possible que certaines banques peuvent voir d' un oeil inquiet (ce qui n' est pas certain) arriver 200 comptes,(parc immo/ gérés par un cabinet.)
Il semble intéressant de mentionner que si les Syndics ne sont pas des philanthropes, les banquiers le sont encore moins.
Donc ou se situe l' intérêt du copropriétaire? Mieux suivre les comptes ? il serait intéressant de connaître le nombre de copro/ qui ne dispose pas de personne qualifiées ou de volontaires pour se plonger dans les dédales de la comptabilité.
En supposant que chaque syndicat ait sont propre compte en banque, personne ne peut ignorer qu' au moindre flux tendu , l' ensemble du Syndicat sera mal et la banque en tirera les conséquences.
Loin de moi de laisser sous entendre l' avantage du compte pivot qui permet néanmoins d' absorber un léger découvert à l' avantage d 'un Syndicat , qui sera une autre fois à celui d' un autre.
Aucun Syndicat ne peut prétendre de ne pas être un jour à la merci d' un compte à découvert pour un temps donné. Charges impayées de voisins ,et par manque de chance des factures importantes qui tombent le même trimestre.
Nous pouvons en déduire qu' il va falloir de bons Syndics, de bons conseillers pour suivre au jour le jour la trésorerie du Syndicat, en prévoyant un minimum d' un trimestre de fond "dit dormant" supplémentaire pour protection. Que fera travailler légalement le banquier....!
Il ne faut pas ignorer que ce n' est pas aider les jeunes couples voulant accéder à la copropriété qui ont du mal à trouver leur financement et qui devront avancer un trimestre supplémentaire dès leur arrivée
Il est certain qu' il faut une surveillance et interdire que les cabinets 'utilisent ces capitaux à des transaction et fins personnelles
...
A ce jour, je n' ais pas trouvé l' intérêt du compte séparé pour les copropriétaires .
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Gédehem
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24
Posté - 03 mai 2013 : 21:26:14
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l' ensemble du Syndicat sera mal et la banque en tirera les conséquences.
Et comment chacun fait-il avec son compte personnel ??? 
A ce jour, je n'ai pas trouvé l' intérêt du compte séparé pour les copropriétaires ."
Il est vrai qu'il est est préférable de vivre sur le dos des autres syndicats qui assureront la liaison si le compte est au rouge ....  |
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ALH14U
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Posté - 03 mai 2013 : 22:24:30
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Dans ma mandature de Président du Conseil Syndical l'agence a refusé de me donner le double de la convention d'ouverture du compte,
et également l'agence bancaire qui a fait une fausse attestation de compte séparé et naturellement m'a dit qu'il fallait que je m'adresse au syndic,... tout ceci via un avocat ... se présentant comme mandaté par le syndicat,... qui avait pourtant demandé l'audit à l'ARC,... indiquant l'absence de compte séparé,...
Plainte déposée contre l'avocat !
On verra.
Sinon il y a beaucoup d'avantages pour le syndicat d'avoir un vrai compte séparé, qui est en fait un bouquet de prestations pour la copropriété et exclusivement pour la copropriété, pour l'immeuble !
Voir les autres post
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JPM
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26
Posté - 03 mai 2013 : 23:07:32
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On ne tourne pas du tout autour du pot.
La réponse de la banque est nette et claire :
En réponse à votre lettre du 18 octobre 2012 adressée à notre Direction générale, nous vous indiquons que le compte n° 12345689 a été ouvert en nos livres le 17 novembre 2009 au nom du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 22 rue de Fleurs 75023 Paris (Sdc 22 rue des Fleurs Paris) par le cabinet Dupont en sa qualité de syndic, justifiée par le procès verbal de l'assemblée générale du 11 octobre 2009 maintenu au dossier.
Personnellement je n'en demande pas plus.
Je conseille de refuser toute lettre précisant que le compte n° 123654 est bien un compte séparé, ou un compte conforme aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ou des babioles de ce genre.
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goutelette
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27
Posté - 04 mai 2013 : 11:18:39
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Bonjour Gedehem
citation: l' ensemble du Syndicat sera mal et la banque en tirera les conséquences.
Et comment chacun fait-il avec son compte personnel ???
Ce genre de remarque, fait mention uniquement d' un mauvais état d' esprit, occultant de prendre en considération l' analyse d' un tiers.
Le compte séparé n' est pas un compte individuel. Il reste un compte groupé avec les autres membres du syndicat conservant ses points négatifs.
Si vous avez une ou plusieurs personnes dans votre syndicat qui tardent ou ne payent pas leurs charges, que pouvez vous faire ? Un procès ? Cela demande un temps ce que nous avons pas, coûte de l' argent au syndicat et n' est recevable qu' a partir d' un certain montant. Qu' allez vous ! vous, copropriétaire sérieux obtenir du banquier?
Ayant des amis dans différentes copropriétés, j' ai étudié et analysé les grands livres ou apparaît les vagues d' entrées et sorties de trésorerie sur différents exercices et copropriétés.
Il en ressort que malgré un budget prévisionnel correctement estimé et respecté, qu' aucun syndicat n' échappe aux vagues de trésoreries.
Il apparaît que chaque Syndicat se trouve quelques temps en excédant de trésorerie et quelques temps en découvert.
Que vous soyez en compte pivot ou séparé le Syndic ( via comptable) ne peut pas vérifier journellement la trésorerie de chacun, et que peut- il faire?
citation: ecrit par gedhem
Il est vrai qu'il est est préférable de vivre sur le dos des autres syndicats qui assureront la liaison si le compte est au rouge ....
Donc mentionner que certains veulent vivre sur le dos des autres, est une mention scolaire
je mentionne que voulant remédier aux malversation de certains Syndics, que cette mise en place soit à l' encontre des intérêts des Syndicats de copropriétaires
Je demande que l' on m' apporte des mentions concrètes qui vont dans l' intérêt des syndicats.
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JPM
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Posté - 04 mai 2013 : 14:19:03
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L'argumentation des vagues de trésorerie n'est pas recevable.
En effet la loi permet de créer aussi des vagues de provisions comme par exemple appeler 2/5 du budget en janvier (à cause du chauffage) et 1/5 les trois autres trimestres.
D'autre part le fonds de roulement est fait pour faciliter le passage des pics.
Pour les recouvrements, l'expérience montre qu'il faut recouvrer sans désemparer en utilisant tous les moyens.
Cela n'interdit pas de prendre en compte des difficultés passagères de tel ou tel. Mais le syndicat doit être pourvu d'une décision exécutoire pour adopter des tempéraments . A défaut on tombe dans la spirale qui conduit aux copropriétés en difficulté .
Madame Duflot, si elle a encore pendant quelques mois sa charge officielle apprendra que la principale source de difficultés pour les copropriétés est la multiplication galopante des impayés.
On parle des marchands de sommeil ! OK ! Mais quand un marchand de sommeil tombe sur un syndic diligent qui a réussi a avoir l'oreille d'un juge de proximité ou d'instance pour la bonne fin de ses injonctions de payer, il file doux et sait bien que le syndic a retrouvé ses coordonnées et la filière de ses activités.
En conclusion : comme toute personne physique ou morale un syndicat de copropriétaires doit avoir SON compte bancaire. C'est le bon sens élémentaire.
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Gédehem
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29
Posté - 04 mai 2013 : 15:10:22
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JPM :
"La réponse de la banque est nette et claire :
"En réponse à votre lettre du 18 octobre 2012 adressée à notre Direction générale, (....)"
Personnellement je n'en demande pas plus."
Les syndicats non plus !! 
Pardon d'insister : la réponse de la banque, sur demande du syndicat généralement par le CS (son pdt), est soumise à son bon vouloir.
Nombre de syndicats n'ont pour toute réponse que celle mentionnée plus haut dont les grandes lignes sont :
""C'est le syndic X représentant du syndicat qui est notre interlocuteur, nous ne connaissons pas le pdt du CS qui n'est pas notre client et à qui nous n'avons pas à divulguer ces infos.
Si vous les souhaitez, tournez-vous vers votre syndic."
S'agissant d'un syndicat, une banque ne connait (reconnait) que son mandataire légal, le syndic, ce qui est normal.
Coincé d'un coté par le bon vouloir de la banque et de l'autre par le syndic, comment, dans l'état de la législation, le syndicat peut-il avoir la preuve effective, sans déplacer des montagnes, qu'il dispose bien de SON compte à son nom. ???
Alors que la convention d'ouverture de compte (c'est un contrat, une convention !) n'est pas admise !!!!
Goutelette :
"Le compte séparé n' est pas un compte individuel. Il reste un compte groupé avec les autres membres du syndicat conservant ses points négatifs."
Ce n'est certainement pas un compte "groupé" !
C'est le compte individuel d'une personne morale, comme il en existe tant, que ce soit ces entreprises commerciales, des associations, ou autres groupements.
Personne ne va se soucier des membres, des associés, de leurs capacité de finacement ou autres éléments, de la bonne foi ou non des uns et des autres !.
Que la trésorerie du syndicat (ses dépenses) soient cycliques, variables dans le temps, n'est d'aucun effet dans cette affaire de compte !
Le fonctionnement interne du syndicat est une autre affaire, qui ne concerne en rien la banque et le fonctionnement du compte, dont la personne morale qui en est titulaire soit faire son affaire personnellle.
Comme il en est du compte individuel d'une personne physique. |
Édité par - Gédehem le 04 mai 2013 15:20:07 |
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goutelette
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Posté - 04 mai 2013 : 15:37:18
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citation: Ecrit par JPM
L'argumentation des vagues de trésorerie n'est pas recevable.
En effet la loi permet de créer aussi des vagues de provisions comme par exemple appeler 2/5 du budget en janvier (à cause du chauffage) et 1/5 les trois autres trimestres.
Vous ne niez pas que la trésorerie d' un syndicat subit des vagues.
Vous n' êtes pas sans ignorer qu' un syndic via comptable n' est pas un père de famille. Il ne va pas faire une étude de vague de trésorerie pour l' ensemble de son parc.
Les prélèvements étant à des dates différentes pour chaque site suivant, lieux, contrats, etc.
En ce qui concerne les retards ou impayés le Syndic ne lit pas dans le marc de café.
Ecrit par JPM
citation: Pour les recouvrements, l'expérience montre qu'il faut recouvrer sans désemparer en utilisant tous les moyens.
Je ne vous apprendrai rien en vous précisant qu' un recouvrement se fait après plusieurs appels d' ordres à payer. Qu' ils sont recevables juridiquement à partir de délai d' attente et d'un montant minimum. ceci par lot. En suite comptez minimum un an si le juge n' a pas fait d'erreur d' écriture. Enntre temps de nouveaux impayés.
citation: Madame Duflot, si elle a encore pendant quelques mois sa charge officielle apprendra que la principale source de difficultés pour les copropriétés est la multiplication galopante des impayés.
Permettez ma stupéfaction, je m' interpose en prenant la défense des bon pères de famille qui vont encore payer pour les autres.
Suivant vous le compte séparé devrait permettre d' éviter les mauvais payeurs ???
Vous n' avez pas d' argument positif mentionnant quel pourrait- être l' intérêt des copropriétaires. |
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Posté - 04 mai 2013 : 15:40:18
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goutellette: "Si vous avez une ou plusieurs personnes dans votre syndicat qui tardent ou ne payent pas leurs charges, que pouvez vous faire ? Un procès ? Cela demande un temps ce que nous avons pas, coûte de l' argent au syndicat et n' est recevable qu' a partir d' un certain montant. Qu' allez vous ! vous, copropriétaire sérieux obtenir du banquier? "
goutelette : le syndic a tout pouvoir de prendre toutes les mesures pour récupérer les dettes, et c'est une de ses missions; un syndic qui ne fait pas cela engage sa propre responsabilité; c'est une obligation d'assigner les débiteurs, de prendre une hypothèque légale, ... et en final avec l'accord de l'AG d emettre en vente le lot de copropriété !
IL FAUT faire des proçès contre les mauvais payeurs, sinon ce sont les autres coporos qui paieront, même si il n'existe pas de solidarité entre copropriétaires.
Attention, un syndicat de copropriétaires ne peut pas être à découvert !!! Le SDC vote un budget et des trvaux, et le syndic appelle les fonds en conséquence et au moment décidé par l'AG en fonction de ces budgets ! Il ne doit pas avoir de surprise dans un SDC bien géré.
En cas de gros impayés, et le temps que le SDC récccupère les fonds par voie judiciaire, le SDC peut appeler un fond de solidarité afin de combler ce trou et payer des factures.
Le compte bancaire du SDC n'est pas un compte groupé !
la banque n'a rien à faire des impayés de charges. Quand aux " vagues " de trésorerie, c'est comme dans votre propre compte compte, avec un pic quand vous touchez votre paie ou votre retraire, et des creux quand les factures sont payées.
Goutelette : le syndic ne vérifie pas tous les jours la trésorerie du compte du SDC !!
En ce qui concerne le compte séparé, c'est une obligation légale. Vous ne trouvez pas de raisons valables d'avoir un compte séparé !! avez vous déjà vérifier les comptes du SDC avec un compte individualisé dans le compte du syndic ?? avez vous lu les récent scandales concernant les comptes reflets ?? |
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JPM
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Posté - 04 mai 2013 : 16:08:33
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Goutelette : citation: Je ne vous apprendrai rien en vous précisant qu' un recouvrement se fait après plusieurs appels d' ordres à payer. Qu' ils sont recevables juridiquement à partir de délai d' attente et d'un montant minimum. ceci par lot. En suite comptez minimum un an si le juge n' a pas fait d'erreur d' écriture. Enntre temps de nouveaux impayés.
Tout cela est totalement inexact.
Le schéma théorique c'est : avis d'échéance, délai de 15 jours maxi à compter de la date d'exigibilité, mise en demeure et après nouvelle quinzaine requête en injonction de payer.
Je prends ce schéma avec l'injonction de payer qui est une procédure facile et sans grands frais.
" Qu' ils sont recevables juridiquement à partir de délai d' attente et d'un montant minimum. ceci par lot " ? c'est totalement imaginaire
Je ne prétends pas que ce type de procédure est majoritairement appliqué mais je peux vous assurer qu'à peu de chose près il est appliqué dans certains ensembles de 150 à 200 lots que je connais et sans doute dans d'autres.
Les résultats sont satisfaisants et certaines " victimes " ont même manifesté leur satisfaction d'avoir été ainsi poussées à ne plus effectuer un achat pas particulièrement urgent en laissant de côté la provision du début de trimestre.
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goutelette
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Posté - 04 mai 2013 : 16:54:01
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citation: Ecrit par JPM
Tout cela est totalement inexact.
L e schéma théorique c'est : avis d'échéance, délai de 15 jours maxi à compter de la date d'exigibilité, mise en demeure et après nouvelle quinzaine requête en injonction de payer.
Comme vous dites
C' est théorique
( considéré d' une manière abstraite et souvent incorrecte)
Le Syndic fait bien ses rappels et mise en demeure. Sans résultat. Une plainte en justice en dessous d 1000€ est faisable, mais ne soyez pas étonner si l' avocat à plus urgent à traiter;
citation: " Qu' ils sont recevables juridiquement à partir de délai d' attente et d'un montant minimum. ceci par lot " ? c'est totalement imaginaire Depuis 8 ans nous avons 3 lots d' impayés. Environs tous les 2 ans, nous avons un retour financier de l' huissier. Cela nous coûte des frais d' avocat, dont on se passerait bien et dont nous sommes pour rien. Mais aucun frais bancaire par notre Syndic
Ces personnes indélicates sont pénalisées par les jugements et malgré tout ne font rien pour régulariser leur situation.
Il faut savoir qu' il y a les mauvais payeurs, mais aussi des personnes âgées, qui n' ouvrent plus leurs courriers voir des personnes en prisons, et que sais je.
Vous semblez vouloir nous culpabiliser sur des situation dont nous n' avons pas toutes les ficelles, car rien ne laisse à supposer que notre syndic ne connait pas son métier.
Cela ne répond pas "aux avantages du compte séparé pour les copropriétaires" dont j' aimerais faire part aux copropriétaires à la prochaine AG |
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ALH14U
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Posté - 04 mai 2013 : 17:03:10
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Tout simplement (pourrait-on dire en revenant sur le sujet) on nous fait passer un compte individualisé (par un tour de passe passe SDC FFG chez agence DDFF) pour un vrai compte séparé,…
Avec des préjudices et des difficultés de contrôles de gestions puisqu'ils y a plusieurs sous comptes !!
Plus ou moins important selon les réserves et selon les économies ou placements du syndicat !
Il faut que cela cesse !
Ce qui manque partout en France pour assurer quiétude et qualité de vie à mon avis possibles c’est de la rigueur, de la volonté et de l’honnêteté au moins intellectuelle !
Je m’explique : certains professionnels des banques font aux copropriétaires vérifiant l'ouverture sciemment de fausses attestation d’ouvertures de compte séparé, cela est indéniable soutenant ainsi des dirigeants d’agence qu’ils ont aidés au contournent la loi Bonnemaison.
Les fameuses indications SDC FFGG chez Agence YYUU cela ont été crées pour contourner la loi ! rien que pour cela !
Aujourd’hui il faudrait des associations de copropriétaires, de consommateurs ou de d’usagers des banques capables de relever le défi de ce contournement astucieux de professionnels de secteurs différents et complices, contournement vraisemblablement massif et d’imposer aux Procureurs de la Républiques la poursuite des délinquants économiques que ce soient des professionnels des banques que des professionnels des agences immobilières.
Nos associations ont du mal à se positionner et à apporter de véritables « billes » à ce sujet. J’en prend pour preuve (cela a peût être changé) l’ audit effectué par exemple par l’ARC en 2011 était mené de façon incomplète sans apporter au syndicat de preuve alors qu'il y avait contestation de la part de l’Agence. Alors que les articles de la revue de l'ARC sont très explicites à ce sujet !
Les services de la Direction Département de protection des Populations lors des contrôles d’activité diligentés auprès de certaines agences ne semblent pas vérifier non plus ce point important de conformité d’un vrai compte séparé dans leur rapport d’activité.
Pour vérifier en cas de doute, il faut effectivement maintenant lors du contrôle de gestion (compte de l’immeuble, livrets, …) avoir l’ensemble du dossier (PV de l’AG annexé par exemple) avec le double de l’ouverture de compte car le banquier ne pas lui-même déclarer qu’il s’agit d’un faux compte séparer…..
Et naturellement syndic, gestionnaire de copropriété, Président du Conseil Syndical, professionnel de la banque ne peut vous les donner parce qu’il y a contournement habituel
Voyons ! s’il vous plait !
Tout cela manque de sérieux ! de l'honnêteté au moins intellectuelle !
A+ |
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Louis92
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Posté - 04 mai 2013 : 17:41:09
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goutelette, si vous voulez un seul argument pour justifier le compte séparé, je vous propose la suivante. Elle permet de faire simple devant une AG.
En cas de faillite du syndic ou de départ avec la caisse, le tribunal considérera, en l'absence de compte séparé, qu'il est impossible de savoir quelle somme d'argent appartient à chaque copropriété du syndic et donc quelle somme d'argent appartient à la vôtre pour l'indemniser.
Il s'en suit que si le tribunal ne peut pas savoir avec ses moyens c'est que personne du CS ou d'ailleurs ne peut vérifier complètement les comptes d'une copropriété sans compte séparé.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 04 mai 2013 17:43:05 |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 04 mai 2013 : 19:03:28
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Goutelette si vous avez de plus des problèmes, de charges impayées, c'est d'autant plus important pour la régularisation.
Dans un copropriété s'il y a des problèmes financiers connus , en cas de non compte séparé, en ayant approuvé au fil des années des comptes et donné le quitus il peut véritablement se passer n'importe quoi à la charge de l'ensemble des membres du syndicat puisque faute de compte séparé, le solde de la copropriété ne peut être vérifié.
De ce fait Goutellette, ou autre copropriété si vous avez demandé à votre gestionnaire un compte séparé et qu'il vous "refile" un compte individualisé, .... posez vous des questions,.... pour toutes les autres décisions de votre syndicat, par ailleurs !!!
C'est en cela que les administrations montrent un laxisme coupable à ne pas réprimer la création astucieuse de faux comptes séparés par les professionnels de banques.
Ceci, le faux compte séparé de copropriété, posant par ailleurs des interrogations sur des détournements réels possibles dans d'autres secteurs bancaires et situation des personnes pour les comptes joints, et mises sous tutelle !
Il faut de ce fait que les associations agissent et nous mêmes également en forçant ainsi les administrations de contrôle comme la DDPP par exemple à transmettre aux parquets pour des sanctions.
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Posté - 04 mai 2013 : 19:52:01
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goutellette :" Depuis 8 ans nous avons 3 lots d' impayés"
Cela est inaceptable !! que fait votre CS ??
pour votre information : vous ne pouvez plus poursuivre donc récupérer les 3 premières années d'impayés, et également la moitié des 2 années suivantes.
SEULES les 3 premières années de charges et la moitié des 4 et 5 èmes années ( l'autre moitié concerne le prêteur de deniers) peuvent être récupérés.
Pour garantir la totalité des dettes, le syndic a t'il pris une hypothèque légale sur ces 3 mauvais payeurs ?? si ce n'est pas le cas, ce syndic et le CS sont des incapables !!!
goutelette : le syndic devait prévenir par un petit courier en RAR mais aimable, les mauvais payeurs qu'une résolution sera proposée à l'AG pour la mise en vente de leurs lots !! cette "menace" font généralement bouger les choses.
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 04 mai 2013 : 20:13:37
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Merci, Louis 92 de votre contribution, car vous êtes le seul à proposer une idée, qui pourrait -être un intérêt, pour les copropriétaires.
citation: En cas de faillite du syndic ou de départ avec la caisse, le tribunal considérera, en l'absence de compte séparé, qu'il est impossible de savoir quelle somme d'argent appartient à chaque copropriété
Pardonner ma naïveté mais vous soulevez une situation exceptionnelle. Des banquiers aussi sont déjà parti avec la caisse.
Des assurances ont déposées le bilan, et cela arrivera encore.
En ce qui concerne la considération du tribunal cela me paraît non prouvé.
Peut- être cette situation peu arriver avec un Syndic bénévole.
Si je tenais ce type de propos aux copropriétaires ils penseraient que j' ai un problème de santé.
Chacun de bonne fois acceptera que la présence du compte pivot n' a rien à voir avec la transparence des comptes.
Si le C/S suit de près les coûts des contrats et montants des travaux aux entreprises mandatés, au cours de l' exercice. il est facile d' apprécier la juste valeur des factures et de connaître le coût réel total de l' exercice.
En cas de doute,d' impayés rien de plus facile qu' un coup de fil aux entreprises pour savoir si tout est en ordre.
A chaque fin d' exercice le Syndic remet systématiquement le trop perçu sur les comptes de chacun.
Chacun connaît l' origine du problème. Suite au détournement des fond par grand groupe.
Donc il semble incompréhensible que certains d' entre vous tiennent ce discours sans se demander s' il n' y a pas erreur ou tromperie
Est-ce que le fait de vouloir stopper certains indélicats (qui trouveront toujours à tromper la société) ne va t' on pas à l' en contre comme toujours et pénaliser les copropriétaires ? |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 04 mai 2013 : 20:24:44
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Pour ALH14U
citation: Dans un copropriété s'il y a des problèmes financiers connus , en cas de non compte séparé, en ayant approuvé au fil des années des comptes et donné le quitus il peut véritablement se passer n'importe quoi à la charge de l'ensemble des membres du syndicat puisque faute de compte séparé, le solde de la copropriété ne peut être vérifié .
je ne partage pas votre avis. Le compte séparé, n' a rien à voir avec la vérification des comptes et le résultat de l' exercice.
En fin d' exercice, si le montant appelé des provisions est 55000 € et que l' enregistrement des factures présentes et contrôlées font 50000 € les comptes sont acceptés et les 5000 € reversés aux copropriétaires.
La différence avec un compte séparé est que nous aurions une comptabilité compliquée avec des aggios à répercuter; |
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andre78fr
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40
 Posté - 04 mai 2013 : 20:52:42
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Non, un compte de copropriété ne doit pas être à découvert et le syndic ne doit pas faire le banquier en avançant des fonds (compte séparé ou pas).
Lorsque le compte est vide, le syndic ne paye plus les factures (voir les situations catastrophiques de certaines copropriétés privées de chauffage en plein hiver).
Si nécessaire (urgence) le syndic fait des appels extraordinaires et convoque une AG.
Bien géré, un compte peut générer des produits financiers mais les taux actuels sont très bas ; à une époque ces produits financiers représentaient une part non négligeable des bénéfices des syndics (avant 2008...) avec là aussi certaines dérives dans des placements douteux... Je ne vois pas bien en quoi un compte séparé protège d'un syndic malhonnête, il est mandataire et peut opérer dessus comme avec son propre compte.
Ne pas oublier non plus l'existence de la garantie financière obligatoire (relative d'après cette étude UI qui date un peu : http://www.universimmo.com/actu/uni....UYVYu7WeOpA).
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Convention d'ouverture de compte séparé ???? 
