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FBO
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41
 Posté - 07 janv. 2014 : 00:58:37
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citation: Initialement posté par philippe388FBO : attention !! la copropriété à ses règles. La loi de la copropriété de 1965 et son décret d'application DOIVNET être respectée. Pas besoin d'inventé un autre fonctionnement et une gestion par un autoentrepreneur, cela n'est pas la loi. FBO : Le syndic est obligatoire en copropriété et le SDC a plusieurs choix : 1. syndic pro. avec une carte professionnelle et garantie des fonds. 2. syndic non-pro qui ne peut être qu'un copropriétaire. Ce syndic non pro est bénévole, mais l'AG peut aussi choisir de le rénumérer. UN syndic pro. ou non-pro ont la même mission de gestion de la copro. Tout cela est dans la loi de la copro. Une autre alternative est le syndic coopératif, ou l'AG élit un copropriétaire qui sera le président-syndic, un bénévole. Il n'existe pas de directeur administratif en copro, pas de syndic copro officiel qui délègues taches sur ordre, ceal ne veut rien dire. Une totale invention qui n'est pas la copropriété!!! Le seul syndic est élu par l'AG !!   Pas d'autoentrepreneur possible car la carte professionnele est alors obligatoire, impossible pour un non diplomé. J'espère que votre copropriét ne fonctionne pas comme vous l'écrivez !!!  car cela n'est pas un fonctionement normal !! On ne parem pas non plus de gérant de copropriété !! Le syndic est le MANDATAIRE du Syndicat des Copropriétaires. FBO : du boulot de lecture de la loi. 
Par "déléguer des taches sur ordre", cela veut dire que le syndic non pro peut demander à quelqu'un d'exécuter une tâche : par exemple préparer un courrier, la comptabilité... par contre, ensuite c'est au syndic de signer le courrier, de signer un chèque... tâches qui ne peuvent être confiées à un tiers non mandataire (non syndic).
Merci, je sais que la substitution est interdite, ayant moi-même largement œuvré à ce sujet dans le passé pour éviter des substitutions entre cabinets |
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FBO
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 42
Posté - 07 janv. 2014 : 01:02:27
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citation: Initialement posté par GédehemCe qui n'empeche pas de se tromper ...... [...] Sur la crainte de FBO (On serait à mon avis pleinement dans l'exercice illégal d'une profession réglementée,), elle n'est pas fondée, d'autant qu'il en apporte la raison : "même si les responsabilités ne pèsent pas sur elle mais sur le syndic désigné en AG"C'est bien là la différence fondamentale. Le représentant légal du syndicat, son mandataire (mandataire social), c'est la personne désignée par l'AG (ou le CScoop dans ctte forme particulière) pour exercer la mission prévue par les textes. La 'personne' agissant contractuellement au profit du syndicat, ici du syndic, n'exerce pas du tout, y compris par substitution, les taches et missions dévolues au syndic par les textes. C'est le syndic, et lui seul, qui assume l'entière responsabilité de ses actes vis à vis de son mandant, que ceux-ci soient confiés à son service comptable, à un tiers dans le cadre d'un contrat de prestation de services. Ce prestataire exerce sa profession (administrative/comptable/juridique/...) , pas celle d'administateur de biens ou de gestionnaire d'immeuble. Il n'est pas du tout concerné par les textes de 70. On ne s'est jamais posé la question (ou alors très mal), à propos de l'externalisation de la comptabilité ou de l'archivage. Un "archviste" ne tombe pas dans le cadre de la loi Hoguet ....
C'est mettre de côté que si la société réalise toutes les tâches d'un syndic en se contentant simplement de faire tout signer au syndic non pro, un juge pourrait considérer qu'il y a contournement de la loi Hoguet...
Vous voulez tenter des copropriétés de faire ainsi ? Ce serait leur faire prendre un gros risque en cas de contentieux... risque qui ne peut être écarté ! |
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Posté - 07 janv. 2014 : 06:42:15
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fbo peut-être avez vous raison à propos d'un juge, mais le syndicat elysée2, existant depuis le début des années 70, fonctionne depuis 20 ans ainsi. C'est une résidence de 4500 habitants environ, avec supermarché, commerces, bureaux, piscine chauffée (il y a même F....A d'installer sur place comme activité ) ; on trouve même une chapelle... sans compter les espaces verts. Ce serait bien le diable (d'où la chapelle ) si quelqu'un ou une organisation professionnelle ait hésité à saisir un juge. Mais on ne sait jamais....
PS : je cite ce syndicat, parce que je connais.... il en existe certainement d'autres. |
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Gédehem
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44
Posté - 07 janv. 2014 : 09:57:05
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"C'est mettre de côté que si la société réalise toutes les tâches d'un syndic en se contentant simplement de faire tout signer au syndic non pro, un juge pourrait considérer qu'il y a contournement de la loi Hoguet..."
Il aurait bien du mal suivre cette démonstration, dénuée de tout fondement juridique !
La relation "syndicat-syndic" relève du mandat, le syndic étant mandataire social, la relation "syndic-prestataire" (ou même "syndicat-prestataire") relevant du contrat commercial.(*)
Le syndic n'est pas un "commerçant", sa société le serait-elle (et même si cela en a toute l'odeur ...
S'agissant du syndic en général, pro ou non, ou même pdt-syndic dans un syndicat coopératif, c'est à la fonction de "mandataire" que va s'attacher le juge, fonction qui engage la responsabilité personnelle.
Que le "travail" soit soustraité, syndic pro ou pas, ne change rien du tout au lien "syndicat-syndic" ni même au statut de ce mandataire social.
Pour qu'il y ai exercice illégal de la profession réglementée il faudrait que le prestataire agisse en direct, à son nom, sans passer par le mandataire social, sans son aval et donc sans sa signature.
Si le syndic potiche signe, c'est que l'acte dont il s'agit émane de lui, du signataire, même s'il n'y a pas mis la main ou le nez.
C'est la règle partout, dans le monde de la copropriété comme ailleurs !
On peut noter que FBO contredit lui-même l'affirmation lancée plus haut :
"Par "déléguer des taches sur ordre", cela veut dire que le syndic non pro peut demander à quelqu'un d'exécuter une tâche : par exemple préparer un courrier, la comptabilité... par contre, ensuite c'est au syndic de signer le courrier, de signer un chèque... tâches qui ne peuvent être confiées à un tiers non mandataire (non syndic)."
CQFD !
(*) dans le cas d'un employé salarié par le syndicat, l'affaire est encore plus simple : le contrat de travail implique une relation hiérarchisée "employeur-employé", la subordination de l'employé à l'employeur excluant le mandat.
PS : on peut voir aussi "PARLY2" et son organisation, avec 28 "intendants" gestionnaires .... |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2014 10:16:48 |
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FBO
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45
Posté - 07 janv. 2014 : 11:10:09
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Gedehem, ce que je veux dire c'est que le syndicat peut employer du personnel pour traiter certaines tâches, sous la responsabilité du syndic... mais que j'émets une grosse réserve si l'on faisait appel à une SOCIETE dont ce serait l'activité.
Vous estimez qu'il n'y a aucun risque du tout, noté... alors ne nous étonnons pas si demain nous voyons fleurir des sociétés dont les dirigeants n'auraient pas les capacités d'exercer mais qui se feraient désigner en tant que "prestataire" en indiquant qu'il suffit de désigner un copropriétaire en tant que syndic "officiel"... |
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andre78fr
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46
 Posté - 07 janv. 2014 : 11:16:58
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JPM
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47
Posté - 07 janv. 2014 : 11:55:11
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Dans tout ce fourbis il faudrait déja poser une règle : le syndic, professionnel ou non doit être "présent et disponible". C'est à dire qu'en cas d'incident grave il doit pouvoir intervenir dans un délai raisonnable pour remplir sa mission de conservation du bâtiment et tutti quanti.
Cela écarte les solutions qu'on trouve parfois dans les sujets du forum avec un syndic à 200 ou 300 km.
Ceci étant, avec les moyens modernes, il est bien certain que l'on peut songer à des organisations d'un type nouveau. L'ennui est qu'il y a sur le "marché" présentement une quantité de braves gens d'une grande bonne volonté, qui savent en général manier l'informatique, mais pas toujours bien les logiciels. Quant à la copropriété, ils ont le Que sais-je, 2 bouquins de l'ARC et un abonnement au Particulier.
Un peu mince.
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Posté - 07 janv. 2014 : 12:31:30
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JPM :" L'ennui est qu'il y a sur le "marché" présentement une quantité de braves gens d'une grande bonne volonté, qui savent en général manier l'informatique, mais pas toujours bien les logiciels."
JPM : pour votre info, nous somme en 2013, pas en 1913 !!
JPM : vous avez peut-être des preoblèmes avec l'informatique !! la grande majorité des cityanes, NON.
Des dizaines de millions de smartphones !! un enfant de 5 ans se sert de toutes les télécommandes, ordianteur, prortables, DVD, .....
Mêmes mes grands parents se sont tous mis au portable, à facebook, à la webcam, à Skype, ......
Vendre la profession de syndic comme des gestionnaires qui n'auraient plus besoin de se déplacer grace à un logiciel super performant, ..... n'est pas sérieux. Une fuite importante, une porte de garage qui ne ferme plus, un ascenseur en panne, ..... ne se règle pas par le logociel.
Quand aux infos sur extranet, il faut commencer par les saisir sur les sites de chaque copropriété géré, ce n'est pas toujours le cas, car cela demande beaucoup de temps de saisie, et avec 65€ par lot !!!! difficile d'embaucher des employés pour une simple saisie informatique !
L'informatique ne remplacera pas un gestionaire actif sur le terrain.
A quand une AG par "vidéo conférence" ?
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JPM
Modérateur
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49
Posté - 07 janv. 2014 : 14:04:44
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Réaction inadaptée. J'ai écrit que le syndic doit être présent et disponible. C'est bien pour une fuite importante ou une porte de garage qui ne femre plus.
Quant à tenir à distance la comptabilité d'une copropriété petite ou moyenne, cela ne pose aucun problème sérieux pour des gens compétents avec un bon matériel d'un coût tout à fait raisonnable.
Cela veut dire qu'à priori on peut utiliser la même méthode pour des copropriétés relativement importantes.
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2014 : 14:17:01
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C'est une évidence : j'invite les participants à vérifier où se trouve le Sce comptable (ou juridique voire administratif) de leur syndic, qui plus est dans un 'groupe' .
Ce n'est pas au motif que le siège de l'agence est à Trifouillis les Oies ou Cicugnan sur Yvette que ces services s'y trouvent aussi .....
J'ai l'impression que JPM est plus tourné vers 2025 (c'est demain) plutot qu'en 1913 ......
"le syndic, professionnel ou non doit être "présent et disponible". C'est à dire qu'en cas d'incident grave il doit pouvoir intervenir dans un délai raisonnable pour remplir sa mission de conservation du bâtiment et tutti quanti."
Ce qui veux diure qu'il puisse être non seulement joignable mais "disponible et présent" rapidement. Même avec des moyens modernes, difficile de rentrer à Paris des 3 semaines de vacances sur l'ile de la Réunion dans un délai "raisonnable" ....
D'où l'insécurité permanente en présence d'un syndic en nom personnel, pro ou non.
FBO :
"ce que je veux dire c'est que le syndicat peut employer du personnel pour traiter certaines tâches, sous la responsabilité du syndic... mais que j'émets une grosse réserve si l'on faisait appel à une SOCIETE dont ce serait l'activité."
Activité de "syndic", oui : il faudrait que cette Cte réponde aux critères Hoguet.
S'il s'agit de soustraitance de taches, comptables, administratives, aucun problème ! Cela existe déja dans bien des activités.
Cela fait longtemps que, appelant votre médecin, vous tombiez sur un secrétariat médical installé on ne sait où, qui va prendre votre rdv et éventuellement vous donner qques conseils, vous orienter.
Sans oublier la compta et l'administratif
Il n'y a pas là exercice illégal de la médecine.
Pas plus qu'il n'y a exercice illégal de la profession de syndic de copropriété pour la STe Duchmol et Cie en charges des la comptabilité et de l'administratif au profit DES syndicats X, Y et Z, des syndicats coopératifs A, B, C, etc ....
Et entre nous, entre le Sce comptable de tel syndic et le sce comptable de la Ste Duchmoll spécialisée en copropriété, je ne vois pas trop la distinction !
Il existe une formation spécifique "comptable de copropriété" ?? |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2014 14:39:20 |
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Posté - 07 janv. 2014 : 14:58:01
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Le sujet a beaucoup dévié comme d'habitude !! la question est : à 65 € comment un syndic peut s'en sortir ??
Celui dont je parle a fait un CA de 390 000 € en 2 ans d'activité ET une perte de 340 000 €.
Peu importante la qualité de leur informatique, de leur comptable, ... même avec les meilleurs, le SDC ne peut être géré convenablement, ... alors les visites sur le sites et le suivi des travaux! |
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sparte
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52
Posté - 12 janv. 2014 : 00:28:50
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Chers membres de la communauté Ui, Champagne!
Il ne me semble pas vous l'avoir déjà dit.
J'ai reçu sur une petite copropriété le 1er devis de ce syndic à l'accent qui chante
Transmis au Cs et autres copropriétaires.
Levée de boucliers, réunion entre eux pour éviter tout risque et mails de soutien.
Cela fait certes plaisir, même si c'est une petite copropriété où on ne gagne pas un euro mais on la garde parce que j'aime bien ces copropriétaires et que la fidélité et la loyauté peuvent très souvent primer sur l'intérêt purement financier, mais ce qu'il faut en retenir, c'est que les copropriétaires ne sont pas prêts au syndic virtuel.
On gère par ordi et téléphone à distance...
Kubrick aurait peut-être réalisé dans un futur imaginé "3001 Odyssée de la copropriété." |
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syndic LOW COST !! 
