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moumoune
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 Posté - 15 nov. 2012 : 09:36:50
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Bonjour ,
Les comptes de 2011 ont été approuvés lors de l'AG 2012 à l'excèption d'une facture refusée par 4 propriétaires sur 60. Cette facture concernait des travaux réalisés sur des parties communes de la résidence à la demande exclusive du Président du CS.. L'ordre de service avait été émis par le syndic sur demande du Président du CS.Cette facture avait été "glissée discrètement" dans un compte de travaux exceptionnels votés en AG.
Avec le CR de l'AG nous avons reçu un nouveau décompte traitant cette facture comme travaux de gestion courante ce qui a eu pour effet de modifier (en +ou parfois en - ) le compte personnel des propriétaires.
MES QUESTIONS pour la prochaine AG:
- Doit on annuler l'approbation des comptes votés en 2011 et qui ont été modifiés par la suite par le Syndic?
-SI oui, un nouveau vote sur la nouvelle présentation, sans la prise en compte du montant de la facture qui devrait être prise en charge par le Syndic qui a commis une faute en établissant l'OS ?
Merci por vos réponses.
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GĂ©dehem
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Posté - 15 nov. 2012 : 10:54:49
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Dans la mesure où le syndicat a approuvé à la maj.art.24 des présents et représentés à l'AG les comptes 2011, ceux-ci sont devenus définitifs.
Peu importe la contestation de 4 copropriétaires.
Le syndic ne peut procéder ensuite à aucune modification d'aucune sorte.
Non seulement sur le montant et le détail des comptes tels qu'approuvés, mais aussi sur leur répartition dans les comptes individuels...
Toutefois, quand bien même ces travaux seraient "privatifs" mais réglés par le syndicat, rien ne l'empechait d'imputer cette dépense au seul copropriétaire concerné, dons pas aux autres.
C'est le cas classique pour de nombreux frais "privatifs", payés par le syndicat, donc approuvés globalement par l'AG, mais imputés aux seuls copropriétaires concernés.
Quid chez vous ? Les travaux demandés par le pdty du CS sont-ils justifiés, pour l'interet du syndicat ? Une majorité semble avoir répondu oui.
C'est cette individualisation de la répartition des comptes qu'il faut sans doute revoir, s'il y a lieu (tvx privatifs) avec imputation de la facture en litige au seul copro pdt du CS (*) et non un refus d'approbation des comptes 2011 lors d'une prochaine AG.
(*) cela pose la question de son maintien à la fonction de pdt du CS, ses collègues devant le 'virer' rapidement, comme de son maintien au CS, du ressort exclusif de la prochaine AG (révocation ou non renouvellement du mandat).
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Édité par - Gédehem le 15 nov. 2012 10:58:06 |
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 2
Posté - 15 nov. 2012 : 11:24:22
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les comptes de 2011 ont été approuvés même si 4 copros ont refusé une facture (sauf si ces 4 copros sont majoritaires  ).
le syndic ne peut modifier cette approbation telle qu'il le prévoit, il doit le soumettre à une nouvelle AG qui décidera ou non de l'approbation de ces nouvelles répartitions... |
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moumoune
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3
Posté - 15 nov. 2012 : 11:44:40
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Merci pour cette réponse ,mais permettez moi:
j' ai lu de nombreuses fois sur ce site "Ce que l'AG à voté une année , elle peut y revenir l'année suivante etc " Entre remps le Syndic a procédé à une modification de la répartition et les appels de fonds ont été appelés sur ces nouvelles bases et je suppose encaissés!!! cela est du concret!!
Les travaux concerrnaient la modification du hall d'entrée (partie commune et non privative) ,n'étaient pas justifiés,ne présentaient aucun intérêts pour le syndicat, n'avaient jamais été évoqués en AG.
Le Président du CS a été remplacé mais reste au CS.
Reste que le syndic a commis me semble t il une faute et est responsable d'avoir rédigé un OS.Il aurait dû refuser l'ordre du Président du CS ! |
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moumoune
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4
Posté - 15 nov. 2012 : 11:56:28
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Additif à ma réponse ci dessus
Ma réponse s'adressait à Gedehem car je n'avais pas pris connaissance de celle de Rambouillet entre temps .
Merci Ă Vous Deux. |
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GĂ©dehem
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5
Posté - 15 nov. 2012 : 14:46:48
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"Les travaux (.....), n'étaient pas justifiés, ne présentaient aucun intérêts pour le syndicat, ...."
A l'évidence, l'AG du syndicat ne l'a pas jugé ainsi, puisqu'une grande majorité (56 sur 60) a estimé le contraire en approuvant la dépense pour ces travaux. Par cette approbation elle enterine l'acte du syndic qui a commandé les travaux.
Si vous ĂŞtes parmi les 4 on peut comprendre votre position.....
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Édité par - Gédehem le 15 nov. 2012 14:48:25 |
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moumoune
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Posté - 15 nov. 2012 : 16:47:58
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Gedehem:
La réponse de Rambouillet diffère , il me semble, de la votre ,car lui préconise une nouvelle approbation de la derniere répartition . N'avez vous pas dit dans certaines de vos réponses :l " Le syndic ne decide de RIEN et Dto pour le President du CS"?
Dans les faits , il n'a jamais été demandé l'avis du Syndicat sur l'utilité ou pas de ces travaux . En AG , il a été demandé d'approuver des COMPTES qui se sont révélés après le vote en partie irréguliers avec l'imputation d'une facture qui était contestable.
C'est vrai que je suis dans les 4 avec une minoration de mon compte personnel avec la nouvelle répartition (un comble!!!) ,mais j'aime aussi que les décisions soient claires.
Alors éclairez moi: faut il ou pas revenir sur le nouveau décompte et l'approuver lors de la prochaine AG, ce qui sous entendrait l'annulation de l'approbation 2011? |
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Posté - 15 nov. 2012 : 18:37:28
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moumoune :" j'aime aussi que les décisions soient claires. "
les comptes ont été approuvés par la majorité légale, et 4 copropriétaires ont voté contre sur les 60 présents, cette décsion ne peut pas être plus claire.
Vous jugez que ces comptes sont irréguliers !! et bien NON, une majorité écrasante a décidé le contraire. Vous devez donc payer votre quote-part.
EN votant contre, vous aviez également le droit de dénioncer cette résolution d'approbation des comptes devant le TGI, dans les 2 mois après la réception du PV de cette AG. Vous ne l'avez pas fait, vous ne pouvez plus contester cette résolution. Seule le tribunal peut dire si ces comptes sont irréguliers ou NON ! sans contestation au tribunal la majorité a raison, ces comptes sont BONS et le syndic peut les apurer.
moumoune :" Entre remps le Syndic a procédé à une modification de la répartition et les appels de fonds ont été appelés sur ces nouvelles bases et je suppose encaissés!!! cela est du concret!!"
Vous avez payé votre quote-part, bien évidement, ce ne pas être qu'une supposition??? vous n'avez pas vérifié cet apurement, et non une nouvelle répartition ??
L'AG suivante n'a pas à revenir sur des comptes adoptés !!
moumoune :"Les travaux concerrnaient la modification du hall d'entrée (partie commune et non privative) ,n'étaient pas justifiés,ne présentaient aucun intérêts pour le syndicat, n'avaient jamais été évoqués en AG."
Ce sont donc des travaux sur des parties communes. Que cela ne représentait pas d'intérêt pour les syndicat n'est qu'une position personnelle, et n'a rien de juridique; Ni de contestable puisque 56 copros sur les 60 ont décidés que cela représentait un intérêt pour le SDC.
Quelle est votre quote-part perso sur le montant de ces travaux dans le hall ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 nov. 2012 : 19:11:06
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"Seul le tribunal peut dire si ces comptes sont irréguliers ou NON !"
En l'espece, pas du tout ! Le juge se prononce en droit sur la conformité de la prise de décision, pas sur le fait qu'une AG ayant approuvé les dépenses du syndicat approuve par là des dépenses pour travaux dans le hall de l'immeuble que certains très minoritaires (4) estiment irréguliers.
Une approbation des comptes est globale, pas "saucisonnée" ...
Approuvant toutes les dépenses sans réserve, l'AG approuve ces travaux, point final.
Une telle approbation vaut ratification de travaux non autorisés préalablement par le syndicat (jurisprudence).
Le juge en prendra acte et condamnera les demandeurs pour procédure abusive contre le syndicat.
L'exposé de Rambouillet ne diffère pas, il aborde autre chose !
Il précise qu'une AG peut valablement défaire ce qu'elle a fait, ici en réformant son approbation passée des comptes 2011 puis en prenant une autre décision sur une autre présentation.
2 votes : annulation de la précédnte approbation, approbation de la nouvelle présentation.
Avec un bémol : en principe, l'annulation d'une précédente décision n'est possible que lorsque celle-ci n'a pas eu un début de commencement d'exécution.
Ce n'est pas le cas ici, le syndic ayant procédé à la répartition des dépenses 2011 dans les comptes individuels. Cette nouvelle approbation serait alors sans doute entachée de nullité, donc contestable (ce que n'est pas celle prise précédement !).
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Édité par - Gédehem le 15 nov. 2012 19:19:55 |
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APPROBATION des COMPTES 
