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TANRON
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Posté - 15 juil. 2009 :  14:13:27  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
NE FAUDRAIT –IL PAS ENVISAGER UNE VRAIE LOI MIEUX REFLECHIE SUR LA COPROPRIETE - FAITE POUR LES COPROPRIETAIRES ET NON POUR DES TIERS.

La loi sur les copropriétés apparaît tendancieuse, permettant l’expression d’intérêts particuliers et décourageante pour les minorités qui sont contraintes au silence ou à des actions en justice à leurs frais et pour des sujets d’intérêts communs aux prix d’efforts incommensurables.

Les minorités possèdent souvent, au sein des assemblées de copropriétaires, plus de compétences, d’esprit d’analyse et de raisons que les majorités trop axées sur leurs nombrils à divers titres.

Les majorités oublient avec impolitesses et autres attitudes vexatoires et abusives, les copropriétaires pouvant émettre des idées constructives mais contraires à leurs vues trop fréquemment étroites et béotiennes.

En effet, la loi ne protège pas les minorités de copropriétaires alors qu’elles protègent spécifiquement les minorités au sein des sociétés commerciales !

Pour quelle raison la loi sur les copropriétés se réfèrent –elles uniquement à des caractéristiques de niveaux politiques, à savoir une prétendue et quasi exclusive notion de démocratie ?

La copropriété comporte des notions commerciales et autres et devrait avoir son statut propre, plus équitable pour la mise en œuvre de véritables notions de démocratie, restant d’ailleurs toujours en l’état de recherches permanentes de définitions justifiées et justifiables .

Les minorités sont considérées avec mépris par les majorités et tous les syndics qui préfèrent s’associer voire se constituer des majorités constantes de copropriétaires soigneusement choisis selon quasiment les objectifs de leurs intérêts, ce qui se comprend.

En effet, fréquemment se trouve alentour du syndic, nombre de ses amis copropriétaires et/ou d’autres copropriétaires flattées par son intérêt, ce qui lui permet de disposer de pouvoirs trop étendus parfois abusifs selon son sens de la démocratie et des termes de la loi.

Le syndic peut ainsi conserver son statut et un pouvoir dans le sens qui lui convient, en omettant de répondre aux remarques mêmes écrites et parfaitement exactes, des minorités de copropriétaires et a fortiori d’un copropriétaire ne lui convenant pas qui ose le contraindre aux termes de la loi à faire son travail dans les normes acceptables.

Les syndics semblent avoir trop de possibilités d’interprétations des textes légaux, selon une logique très personnelle, avec très peu de risques pour eux aux termes de la loi.

Ils ne manquent pas de s’appuyer sur des conseils syndicaux et des assemblées qu’ils informent souvent assez pour ne pas dire très mal et se conduisent souvent dans un sens préjudiciable à tout ou partie de copropriétaires, dont ils n’ont que faire puisque éliminées par la majorité qu’ils « contrôlent ».

Les syndics ont une trop grande possibilité de faire croire ce qui les arrange voire, ce qui n’existe pas dans les lois, dans le cadre de la gestion des copropriétés (plutôt dans le sens de leurs intérêts et/ou de leur volonté d’avoir le minimum de travail à faire) pour des honoraires, en augmentation non négligeable et constante, détaillés ou non, prétendument « encadrés ».

Dans ces contextes essentiels, les intérêts des copropriétaires sont et restent en très grands risques techniques, financiers et/ou économiques.


Édité par - Numero6 le 17 avr. 2018 13:25:00


felix1930
Contributeur vétéran

1050 message(s)
Statut: felix1930 est déconnecté

 1 Posté - 15 juil. 2009 :  17:20:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
extrait du message Les syndics ont une trop grande possibilité de faire croire ce qui les arrange voire, ce qui n’existe pas dans les lois, dans le cadre de la gestion des copropriétés


Très belles "tirades" tout au long de votre sujet;mais si beaucoup (et non tous) de syndics ont cette (ces)possibilité c'est aussi de la faute à des copropriétaires qui ne s'intéressent à la copropriété que le jour de l'AG (et encore) ou lorsqu'ils ont des problèmes personnels à régler.

Précision ,en attendant d'autres interventions>>>> je ne suis pas syndic

TANRON
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: TANRON est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 16 juil. 2009 :  05:58:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à Félix pour ses appréciations très personnelles et interprétatives sur ce qu'il comprend et traduit par le mot "tirades".

Pour mémoire, le sujet était la modification de la loi pour éviter de pénaliser les minorités de copropriétaires, dont il est dit dans le texte initial, qu'elles sont souvent plus compétentes que des majorités de copropriétaires en mal de valorisations et constituées autour des syndics.

Les motifs des modifications apparaissant nécessaires dans les textes de loi sont exposés, assortis de constatations générales et il est écrit, dans les "tirades", pour qui sait lire.

- que les minorités sont découragées et
- deviennent silencieuses
du fait des oppositions systématiques de majorités rarement bien informées et/ou compétentes, qui se confortent dans leurs impressions de bien faire au prétendu motif du désintérêt de certains autres copropriétaires.

Félix dit qu'il n'est pas syndic et rétrécit le débat en le qualifiant de problèmes de personnes ! ne démontre t-il pas précisément la nécessité d'une modification de la loi pour protéger les copropriétaires minoritaires car n'aurait il pas trop bien appris, et, serait-ce pour mieux leur plaire ou ne pas être exclu de majorités constituées et ancrées, le langage déviant de certains syndics (cf constatations dans les "tirades").





ABCT
Contributeur senior

979 message(s)
Statut: ABCT est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 16 juil. 2009 :  15:04:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La majorité sera toujours la majorité c'est le principe même de la démocratie. Bien sûr tout le monde à le droit de s'exprimer, mais qui ose???
C'et vrai que rien n'est fait pour la bonne compréhension d'une vie en copropriété.... Bien sûr il y a les textes, mais un exemple à méditer; Il y a eu une réforme "comptable" ....qui aujour'hui arrive à suivre ses propres comptes???? Il faut aimer les chiffres pour suivre les ventilations diverses et les reprises.... Bon courage pour les non "experts comptables"

TANRON
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: TANRON est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 17 juil. 2009 :  12:33:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
certes ABCT, la majorité reste selon le principe de démocratie.

Il convient donc de mettre en oeuvre une donne complémentaire et progressiste pour permettre aux minoritaires de pouvoir s'exprimer et d'oser et/ou de pouvoir le faire. là est tout mon propos.

Car, pourquoi la loi sur la copropriété est-elle braquée sur une seule notion de démocratie !!!! A qui profite vraiment une telle situation.....

Vous avez raison pour les nouvelles normes comptables.

Et là encore, qui a été seulement entendu ou écouté pour un tel résultat..... !!!
il faut tout de même noter une avancée c'est la présentation plus clair par exercice du compte de charges et de celui des travaux.
seul éclaircie intéressant les copropriétaires dans le paysage.

Rien n'est fait par ailleurs dans l'intérêt des copropriétaires (électeurs aussi) mais bien uniquement dans le sens des intérêts des regroupements d'organisations, adossés à des banques, organisations qui fonctionnent comme des sociétés commerciales selon un principe exclusif de soi disant "démocratie"!!!

que vient donc faire la démocratie dans la copropriété.....!!!

Elle ne peut qu'être préjudiciable à tous les copropriétaires.

Il faudrait que ces derniers se réveillent ou apprennent à réfléchir s'ils ne veulent pas être pris uniquement pour des vaches à lait, la tête dans un sac, par des systèmes qui s'établissent de plus en plus contre leurs intérêts propres.

filomat
Contributeur vétéran

1370 message(s)
Statut: filomat est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 25 juil. 2009 :  09:35:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La copropriété finance :

1- L'Etat par les taxes et impôts divers
2-Les juristes (notaires, juges, syndics,admnistrateurs judiciaires, etc... etc...)
3-Les entreprises de services aux parties communes (chauffage collectif, entretien, espaces verts, assemblées générales,assurances, travaux de mises aux normes sans cesse modifiées, etc...)

Telles sont (par ordre d'importance) les 3 plaies de la copropriété.

Il est trop facile de culpabiliser les copropriétaires en prétendant qu'ils ne s'intéressent pas à leur bien : Ils font confiance à des professionnels qu'ils rémunèrent très correctement, et qui en retour leur dissimulent toutes les informations et ne leur donnent aucune explication.

La loi de 1965 est assimilable dans ses grands principes (ceux de la loi de 1938) mais on voit bien sur ce forum qu'il y a loin entre le principe et la pratique.

La loi n'est qu'un cache misère troué posé sur cette mise en coupe réglée de la copropriété en france.

Les assemblées générales du passé sont complètement obsoletes aujourd'hui et relèvent de la "farce" au regard des moyens de communication actuels.

Signature de filomat 
Les copropriétaires se rebiffent !

TANRON
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: TANRON est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 30 juil. 2009 :  21:22:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En effet, filomat décrit très bien trois des plaies trop exactes constituant l'environnement constant des copropriétaires.

Et, si les copropriétaires n'ont pas à se culpabiliser, ils ont à défendre leurs intérets propres face à ceux de ces plaies de la copropriété.

Malheureusement, ni la loi ni la force de certaines majorités de copropriétaires, consituées sous une forme dite démocratique, ne sont à la hauteur de la défense des intérêts des copropriétaires.


Si culpabilité il doit y avoir, elle pourrait se situer dans le fait pour les copropriétaires de se complaire à avoir la tête dans un sac sans chercher les moyens d'en sortir efficacement par des voies de droit laissant le champ libre aux plaies....

Les copropriétaires sont pourtant une force vive....
qu'en pensez vous Filomat
et merci de vos commentaires qui me rassurent quelque part.




filomat
Contributeur vétéran

1370 message(s)
Statut: filomat est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 31 juil. 2009 :  20:07:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je m'aperçois que la loi de 1938 a vécu 27 ans avant d'être abrogée par celle de 1965 qui a maintenant 44 ans, alors que les évolutions ont été bien plus considérables à divers points de vue entre 2009 et 1965 qu'entre 1965 et 1938.

Il est nécessaire à nouveau d'abroger la loi de 1965, l'harmoniser avec les directives européennes, car je n'imagine pas que dans les autres pays européens règnent des difficultés analogues à celles que nous rencontrons.

Je vois pour l'instant au moins deux points où "çà ne va plus du tout" :

1-La mise en concurrence des syndics et le système des administrateurs provisoires quand il devient nécessaire d'en changer. Je verrais bien quatre ou cinq "marques" de syndics en europe comme il y a place pour quatre ou cinq marqued d'automobiles et que l'on ait un véritable choix, chaque année entre chacune de ces "marques" regroupant un grand nombre de cabinets de syndics.

2-Les syndicats de copropriété qui sont "employeurs" quand ils ont recours aux employés d'immeuble : Nous sommes à l'age des entreprises, plus à celui des employés de maison, maintenant votre concierge elle est au moins autoentrepreneur ! C'est employés sont "gérés" par le syndic, mais ils ne sont pas les employés du syndic, il s'occupe de leur formation , de leur encadrement, de leur développement de carrière ... quand il veut !

Les meilleures lois ne sont pas éternelles (sauf celles de Napoléon !).

Nous sommes convoqués pour voter en assemblée générale sans aucune préparation : S'il n'y avait pas eu le forum universimmo j'en serais encore à traduire le mot "syndicat" par le mot "cgt", une fois parcourue la loi de 1965 voilà que je dois dépouiller des statuts de sci d'attribution que m'a remis le notaire et qui datent de 1960 et chaque fois que j'y fais référence on me dit que la loi a changé (et personne ne m'a prévenu).

La prochaine fois qu'on me demandera de voter le "quitus" je répondrais que je ne sais pas ce que c'est "quitus" : c'est du latin, alors le syndic me proposera de m'expliquer mais je lui répondrais qu'on est en ag pour voter, pas pour discuter et s'il voulait m'apprendre le quitus il fallait le faire avant, pour m'expliquer en français, dans la convocation.

Je ne parle pas de l'administrateur provisoire qui demande une avance pour convoquer une ag de désignation du gérant de la sci, perdu en cours de route par l'administration provisoire de la copropriété, sans un mot d'explication hormis l'ordonnance de sa désignation par le tribunal et aucune référence à aucune loi ni aucun statut de la sci.

Autour de moi mes voisins copropriétaires naviguent "au pifomètre", ils assistent aux ag en s'imaginant que les sages qui sont au micro les ont rassurés mais on ne peut leur en demander plus.

Les copropriétaires sont une force vive, c'est vrai, mais quand ils descendent dans la rue, pas quand ils écoutent la messe en assemblée générale !
Signature de filomat 
Les copropriétaires se rebiffent !

filomat
Contributeur vétéran

1370 message(s)
Statut: filomat est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 18 sept. 2009 :  17:54:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem


L'absence d'information préalable pénalise les futurs copropriétaires qui à 98% ignorent tout de ce qu'est la copropriété, son fonctionnement, qui plus est dans les VEFA.

Il faut donc lui faire éventuellement corriger l'affaire. Pour cela il faut un CS ferme soutenu par des copropriétaires que vous informerez.


C'est un peu comme si 2% seulement des automobilistes savaient conduire.

Le résultat est l'inflation immodérée des charges en copropriété.

Il y a déjà une institution qui gère les parties "communes" ... C'est "la commune".

Elle fait double emploi avec la copropriété au moins autant que le sénat avec l'assemblée nationale ou bien les départements avec les régions.

Trop de lois tue la loi !
Signature de filomat 
Les copropriétaires se rebiffent !

albifrons
Contributeur actif

149 message(s)
Statut: albifrons est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 07 oct. 2009 :  07:39:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par filomat

[quote]Initialement posté par Gédehem




Le résultat est l'inflation immodérée des charges en copropriété.

!


L'inflation immodérée des charges ne guette que les copropriétés dont le CS est inactif.
Ex de notre copropriétés : depuis plusieurs années de travail assidu, et avec un changement de syndic que nous avons conduit alors que la situation était plus que désespérée (forte majorité de bailleurs et dont les lots étaient souvent gérés par le syndic, + les gros bailleurs étaient les amis des gestionnaires syndic ), immeuble sombrant massivement dans ses difficultés, et non entretenu, aujourd'hui les charges ont non seulement très significativement baissé, mais de plus l'immeuble est désormais entretenu.

Les charges augmentent : des postes augmentent certes : l'eau car l'eau coûte de plus en plus cher, etc etc mais les dépenses sont plus rationalisées, les entreprises mieux choisies, les contrats négociés, un architecte qui joue son vrai rôle, etc

Or le syndic ne fait pas tout : un bon syndic avec un CS inactif ne peut en aucun cas conduire au même résultat

Édité par - albifrons le 07 oct. 2009 07:43:15

Priori
Nouveau Membre

35 message(s)
Statut: Priori est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 07 déc. 2009 :  18:53:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bravo, albifrons!

En ce qui me concerne, j'ai, moi aussi, essayé de changer des choses dans la copropriété!
J'ai réussi à faire faire des économies aux copropriétaires:

ex: des travaux qui auraient dû bénéficier d'une tva réduite....nous étaient facturés à une TVA maxi. Le Syndic a été obligé de modifier sa facture!

Nous payions, lorsque que je suis arrivée dans cette copropriété, des intérêts sur travaux, énormes! J'ai obtenu que le minimum à partir duquel nous étions tenus de payer des frais sur travaux soit augmenté!

Mais, chaque année, le Syndic continuait comme auparavant......et le Conseil Syndical n'y voyait que dalle lors de la vérif des comptes!

C'était donc moi, simple copro, lorsque j'allais voir les factures, c'était donc moi, qui demandais les rectifs!

Et puis, j'étais l'empêcheuse de tourner en rond.....on nous a rayé la voiture....etc...etc....

Aucune réforme ne changera la bêtise des gens! Il faudrait que la responsabilité du Conseil Syndical soit prise en compte...quitte à leur verser une certaine somme chaque année et quitte à ce qu'ils soient obligés de suivre des cours de formation!

En ce qui me concerne, je ne m'occupe plus de rien! Je ne vais même plus à l'AG et je ne donne mon pouvoir à personne!

C'est la raison pour laquelle, après m'être battue dans ce forum, vous me trouverez dans la cour de récréation!

A vous, albifrons, de me redonner.....du punch!

Édité par - Priori le 08 déc. 2009 09:29:22

TANRON
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: TANRON est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 08 déc. 2009 :  13:30:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Priori

Bravo, albifrons!

En ce qui me concerne, j'ai, moi aussi, essayé de changer des choses dans la copropriété!
J'ai réussi à faire faire des économies aux copropriétaires:

ex: des travaux qui auraient dû bénéficier d'une tva réduite....nous étaient facturés à une TVA maxi. Le Syndic a été obligé de modifier sa facture!

Nous payions, lorsque que je suis arrivée dans cette copropriété, des intérêts sur travaux, énormes! J'ai obtenu que le minimum à partir duquel nous étions tenus de payer des frais sur travaux soit augmenté!

Mais, chaque année, le Syndic continuait comme auparavant......et le Conseil Syndical n'y voyait que dalle lors de la vérif des comptes!

C'était donc moi, simple copro, lorsque j'allais voir les factures, c'était donc moi, qui demandais les rectifs!

Et puis, j'étais l'empêcheuse de tourner en rond.....on nous a rayé la voiture....etc...etc....

Aucune réforme ne changera la bêtise des gens! Il faudrait que la responsabilité du Conseil Syndical soit prise en compte...quitte à leur verser une certaine somme chaque année et quitte à ce qu'ils soient obligés de suivre des cours de formation!

En ce qui me concerne, je ne m'occupe plus de rien! Je ne vais même plus à l'AG et je ne donne mon pouvoir à personne!

C'est la raison pour laquelle, après m'être battue dans ce forum, vous me trouverez dans la cour de récréation!

A vous, albifrons, de me redonner.....du punch!

TANRON
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 08 déc. 2009 :  13:43:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour et merci à tous les intervenants.

Mais il apparaît que vous êtes bien éloignés du sujet que j'ai proposé à votre réflexion notamment.

Je reviens donc à ce dernier.

Comment envisager une modification de la loi sur les copropriétés pour ne pas être tributaires de la "bêtise" d'un grand nombre de coproopriétaires , (sic certains d'entre vous)?

Comment envisager une modification de la loi pour que les syndics ne puissent plus faire ce que bon leur semble ayant par ailleurs des intérêts contraires à ceux des copropriétaires, quoiqu'on en dise et sachant très bien utiliser ceux détenant la "bêtise" dont vous parlez ?

Comment envisager une modification de la loi pour que les conseils syndicaux ne soient pas remplis parfois de bonnes volontés mais aussi de volontés d'agir essentiellement dans le sens d'intérets particuliers et non collectifs.

Vos implications personnelles et bien décrites mériteraient peut être de se transformer en vision future pour améliorer la situation plutôt que de continuer à subir toujours les mêmes difficultés.

c'est ce que je suggère comme thème de réflexions.

Une force de propositions concrètes, (modification des majorités des votes par exemple ou autres obligations dans les appels d'offres auprès des fournisseurs, etc) pourrait alors s'opposer aux groupements de professionnels qui oeuvre dans l'établissement de lois et règlements dans un sens qui n'est pas toujours des plus favorables aux copropriétaires.

Qu'en pensez vous ?

Cordialement

Tahiti1
Nouveau Membre



30 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 03 juil. 2010 :  13:19:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comme je l'avais déjà mentionné dans un des topics, il faudrait créer des prud'baux ( genre prud'hommes ) afin de régler les problèmes entre copropriétaires, propriétaires et syndics.
Sinon, je suis pour une majorité ( vote ) en tenant compte des suggestions et questions avec entre autres des personnes minoritaires ( à mettre à l'ordre du jour ).

FranckTT
Nouveau Membre



29 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 12 janv. 2011 :  14:31:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bien d'accord avec vous!

juillet11
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 24 déc. 2011 :  23:16:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une réforme dans le sens de la gestion des majorités permettant d'éviter la prèpondérance des proprios majoritaires, serait de compléter la majorité simple de l'article 24 en lui ajoutant un 24-bis avec un système de vote au nombre de lots.

C'est à dire, un lot= une voix indépendamment du nombre de millièmes attachés aux lots.
Les lots accessoires type parking ou cave (=1millième) ne comptant pas s'ils appartiennent déjà à un lot d'appartement. Mais le propio d'une cave sans appartement aurait une voix. Le RdC pourrait préciser ces exceptions.


Ce n'est pas tout à fait le principe un individu=une voix, mais cela démocratiserait réellement la prise de certaines décisions. Les mêmes variantes de majorité (simple aux voix exprimées, absolue aux voix totales, et unanimité) sont également applicables avec le vote par lots.

Enfin, les deux systèmes de vote (par millième et par lot) peuvent être associées. Un vote associatif.

Ainsi, une décision "associative" n'est adoptée que si et seulement si:
1) elle obtient la majorité (simple ou absolue) des lots propriétaires
ET
2) elle obtient la majorité (simple et/ou absolue) des millièmes


L'avantage de cette majorité associative, c'est qu'elle permet d'interdire les décisions trop intéressées des proprios majoritaires.

Dans le même sens que le vote pas lot, c'est de permettre des frais divisés au nombre de lots, et éliminer les "Clés de rçepartition de charges" qui exigent de modifier le RdC. Exemple typique du nettoyage de la cage d'escalier ou couper la haie

Ensuite, c'est au législateur (et au RdC) de déterminer quels sont les situations adaptées au vote par lots, au vote associatif, etc..


(Cette idée du vote associatif s'inspire d'autres sources, et je crois qu'elle existe dans le système de l'Union Européenne, en tout cas elle est féconde)

Édité par - juillet11 le 24 déc. 2011 23:28:08

juillet11
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 16 Posté - 24 déc. 2011 :  23:35:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une autre évolution serait d'introduire le vote électronique.
Mais là, je suppose que c'est prévu ou en tout cas, rien ne l'interdit.
Ce qui m'étonne c'est que ce ne soit pas répandu.

Tout le monde possède un certificat de impots.gouv.fr pour signer son vote. Je ne vois pas pourquoi on peut payer ses impots mais pas voter (ou payer ses charges) par le Net

Sinon, il y a aussi des systèmes de certification privés des courriels style PGP

Peut-être parce qu'il faut modifier le RdC et cela suppose l'unanimité et des coûts.

Dans ce cas, une réforme législative devrait autoriser le vote électronique d'office.




TANRON
Nouveau Membre

15 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 25 déc. 2011 :  19:48:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonsoir juillet 11
j'ai lu avec attention votre proposition de modification des votes associant vote aux millièmes de copropriété et le vote par lot - l'idée est intéressante .

Toutefois, les conséquences en coûts pour les copropriétaires pour modifier le RdC risquent d'être assez importants.
la première modification qui s'impose alors ; comment obtenir de la copropriété une modification de cet ordre par l'assemblée...???

Il semble que la formation du syndic à une telle nouvelle méthode de comptabilisation des votes ne manquera pas pas de devenir une mane nouvelle pour le syndic au motif d'un travail supplémentaire !!!
Tout n'est il pas bon dans ce domaine?

Merci

juillet11
Contributeur actif



140 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 25 déc. 2011 :  22:52:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir Tanron

Ah, ça, pour le vote par lots, c'est vrai que même si introduit dans les textes, cela supposerait
de modifier le RdC pour l'adopter.
Ou alors, en l'accompagnant d'une liste de cas où un tel vote serait requis. Par défaut on aurait
le vote au millièmes (art 24) puis dans un article 24-bis une liste de cas où le vote se ferait pas lots ou associativement.

Ma suggestion est liée à mon expérience d'une coprop où (à mon avis)) nous devrions introduire une Clé de répartition de charges (CRC) pour résoudre un vieux problème, bien bête et stupide une fois analysé.
(pour gérer separément des parkings).

En réféchissant là dessus, j'ai remarqué qu'une CRC semble avoir de l'intérêt quand on veut une répartition par propriétaire (autrement dit, par lot) qui remplace la répartition habituelle par millième. Car autrement, si la répartition sous CRC doit se faire par millième, il n'est peut-être pas besoin pas besoin d'introduire une CRC, et pour ce qui est des votes au millièmes, la Loi a déjà tout prévu!!!

Donc, En introduisant dans le texte la possibilité d'un vote par lot(dans une liste limitative, ou selon des restrictions concrètes), cela éviterait dans ces cas là d'avoir à modifier le RdC, car pour cela, il faut l'unanimité (en général)

Bon, je ne suis pas juriste ni expert, simplement un propriétaire, mais l'expérience vécue est souvent celle qui apporte les meilleurs leçons !


juillet11
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 19 Posté - 16 janv. 2012 :  23:07:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Tanron:
"Comment envisager une modification de la loi pour que les syndics,,,,"

Je tournerais autrement:
Comment envisager une modification de la loi SUR les syndics.

Je crois que le syndic cumule 2 fonctions: comptable et legiste immpbilier.
On est peut être habitués mais ce n'est, ni fonctionnel, ni démocratique.
Surtout, c'est la porte ouverte au détournement de la loi de 65 par des
hommes d'affaires. De quoi on s'étonne.

Donc, la solution, c'est, comme toujours, séparation des pouvoirs.

1) Ramener le syndic à des fonctions comptables et de chef de travaux et entretien. Un super concierge, mais rien d'autre. Payé pour ça au tarif de marché. On donne en passant accès à la concurrence : experts-comptables, BEP de comptabilité... De quoi faire baisser le prix, quoi.

2) Introduire la figure séparée du légiste immobilier dans la loi.
En plus des notaires pour les actes de vente, on aurait des legistes pour les copropriétés. Et on donne aussi accès à la concurrence: avocats, BTS de droit immobilier... Et on fait baisser (un peu) les honoraires, quoi.

Reste à inscrire dans la loi les différences de fonction.
Mais le principe est clair, et tout devient plus facile à comprendre :

Le Legiste pour les assemblées. On peut aussi lui donner des pouvoirs minimum de conciliation/médiation pour désengorger les tribunaux des litiges entre copropriétaires. Pas de contrat fixe: ou seulement pour l'année. Il est payé à l'ACTE et c'est tout. Toute recette injustifiée provenant du SDC signifie délit de collusion, lourdement condamné, perte de droits civiques, etc.
Il répond directement devant le TGI ou le Procureur (sur le modèle du Conciliateur). Ses décisions de droit peuvent être contestées devant les tribunaux par l'assemblée ou même un autre propriétaire (il suffit d'aller chercher un autre légiste pour porter plainte contre le précédent)

Le Syndic pour les dépenses et la direction des travaux. Il répond devant le Legiste. Contrat fixe de trois ans, OK, mais sans pouvoir juridique. L'essentiel c'est qu'un syndic soit responsable devant un tribunal pénal ou commercial, comme n'importe quelle entreprise. Que la Loi de 65 ne lui serve plus de couverture à ses malfaçons.

Voilà. On élimine le problème par la racine. On crève l'abcès, Si les syndics posent tant de problèmes ce n'est pas tant leur faute, que le fait qu'ils cumulent 2 fonctions contradictoires. Imaginez que vous donnez à votre concierge le pouvoir de décider qu'est ce que parties communes et parties privatives. Ben voilà. Étonnez-vous après qu'un concierge précipite des coprops dans la m*.

En somme si la fonction de syndic ne marche pas, c'est que la Loi de 65 est mal conçue. Ou plutôt périmée.



juillet11
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 16 janv. 2012 :  23:46:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rebonsoir - Je reprends sur mon idée de vote éléctronique:

Ce dont on ne se rend pas compte dans le coprop, c'est qu'un vote est
vraiment un acte juridique fort. C'est à la fois un contrat qu'on signe, mais aussi une décision juridique qui s'impose à nous.

Un contrat privé, on peut plus ou moins y mettre un terme. La partie qui le signe est la même qui le résilie. Le contrat dure tant qu'on ne change pas d'avis. Un contrat privé repose sur la confiance mutuelle des parties.

Mais une décision d'assemblée, même si on est contre, elle s'impose à nous et elle dure indépendamment de notre volonté. C'est la signification de l'article 42, 2e alinea. Si on laisse passer le délai, la décision deviendrait définitive. (Il faudrait d'ailleurs le revoir, car en soi, il frôle l'aberration juridique --- et mentale. Je ne comprends pas qu'il n'ait pas encore été abrogé ou modifié dans ses modalités d'application).

Donc, quand on vote, on donne un pouvoir à une entité juridique dont ensuite les décisions (celle de cette entité, pas les nôtres) s'imposent à nous.

Suivant cette observation, le vote électronique en AG n'aurait pas non plus la même valeur juridique qu'une signature éléctronique pour signer un contrat (devis, factiure, etc)

En revanche, l'exemple des impôts suggère que le vote électronique aux assemblées soit un service electronique offert par l'administration elle-même (et non pas les syndics). Les impôts sont aussi un acte contractuel avec l'État, dont ensuite les décisions s'imposent à nous.

En bonne logique (enfin, je suppose qu'elle est bonne )
il faudrait alors que ce soit l'administration qui assure ce service pour
les copropriétés.
Ou plutôt un service qui fasse d'office public (comme celui qu'offrent les notaires) qui permette aux coprops d'inscrire les ordre du jour sur un site electronique, de fixer la date du vote, de vérifier et d'informer en passant etc. Dès lors, les votes émis de cette manière auraient autant de force juridique que ceux émis de manière présentielle.

L'excuse de ne pas se déplacer n'existerait plus, comme pour les coprop secondaires ou les assemblées géantes, etc.

Bon. je trouve que c'est une idée à creuser.
Que le vote éléctronique transite à travers un site électronique assuré par l'administration publique

L'erreur à éviter c'est de confier aux syndics ou aux conseillers syndicaux la gestion de ce type de vote. En fait, je pense que c'est une erreur de confier à un syndic la tenue des AG (voir mon post précédent).

Salut !


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