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fluo
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 Posté - 22 sept. 2012 : 16:19:11
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Normalement, j'avais vu qu'ils devaient répondre.
Par contre, dans notre cas, une non réponse ne vaut pas accord (comme ça peut-être le cas dans un autre cadre).
Je suis à peine surpris car j'ai déja eu des rescrits sans réponse. A chaque fois, il s'agissait de questions techniques assez poussées (pas du style quel est le CA pour être lmp...).
J'hésite depuis plusieurs mois à faire aussi un rescrit, mais comme j'ai mon interprétation depuis 2 ans, je ne veux pas donner le baton pour me faire battre. C'est pour cela que ça m'arrangeait assez qu'une personne extérieure et neutre (car pas personnellement concernée) pose la question. Je pense que, tant que nous n'aurons pas de réponse claire de l'administration, chacun devra prendre ses responsabilités et faire comme moi : faire son interprétation et se préparer à défendre son point de vue auprès d'un contrôleur.
Pour le sujet "maître", il faudra laisser les lecteurs choisir en mettant les liens vers les discussions animées.
Concernant l'avocat fiscaliste, je lui poserai la question, néanmoins, je ne pense pas que ce soit de son ressort : il me semble que cela relève du comptable... compétent bien entendu.
Je veux voir un avocat fiscaliste car je vais mélanger du meublé saisonnier et du non saisonnier : comme les plafonds ne sont pas les mêmes, je veux savoir quelles interprétations avoir.
Bien entendu, lorsque j'aurais des réponses, je ne manquerai pas de les faire remonter sur le forum.
A titre indicatif, il n'y a que peu d'avocats fiscalistes (2 dans mon département). Je sais que je dois rencontrer un avocat spécialisé en fiscalité suite au lien transmis Angelle. Ce membre pensait que je me croyais plus doué que l'avocat fiscaliste qui tenait un blog très intéressant. Iil est vrai que mon ton peut laisser croire que ce qui n'est pas de moi est faux, néanmoins, j'essaie toujours de me remettre en question (pourvu que ma femme ne voit pas ça car elle ferait un démenti cinglant ). |
Édité par - fluo le 22 sept. 2012 16:24:21 |
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bailleurx
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Posté - 22 sept. 2012 : 16:50:06
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surtout n'oubliez pas de lui demander les textes sur lesquels il appui ses réponses |
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fluo
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163
Posté - 22 sept. 2012 : 17:00:29
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C'est bien ce que je compte faire, mais je ne sais pas s'il appréciera mes demandes de justifications. Enfin, je verrai mais je ne compte pas prendre comme pain béni tout ce qu'il me dira car je lui expliquerai que j'ai besoin de pouvoir expliquer d'où vient telle interprétation en cas de contrôle. |
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dlyz
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164
Posté - 21 nov. 2012 : 23:14:32
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bailleurx
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Posté - 26 nov. 2012 : 14:43:31
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citation: Initialement posté par dlyzcitation: Initialement posté par fluoConcernant l'avocat fiscaliste, je lui poserai la question, néanmoins, je ne pense pas que ce soit de son ressort : il me semble que cela relève du comptable... compétent bien entendu. Vous parlez de comptable... compétent !  J'ai eu recours à un cabinet comptable l'année passée pour établissement des 2031 et 2033, Résultat : Pour le déficite, seul un montant total est ressorti,
nulle distinction n'a été faite ou mentionnée entre la part due aux autres charges locatives et celle due aux amortissements !!! On a beau en discuter et donner des interprétations chacun.   Et je ne sais toujours pas s'il a raison ou j'ai raison 
sans vouloir remuer le couteau dans la plaie...
vous n'avez pas demandé au comptable pourquoi il n'interprétait pas le 39C comme vous ?
si oui que vous a t il dit ?
quoi qu'il en soit
ne pensez vous pas finalement, que si un comptable se permet d'engager sa responsabilité sur vos comptes de cette façon,
-nous pourrions sans trop de risque de nous tromper
finaliser cette partie du "dossier LMNP déclaration BIC+compta Réel Super simplifié" en partant de hypothèse qu'il n'y a pas lieu d'effectuer cette différenciation des charges (sauf en ce qui concerne les frais de compta et la CTE (cfe + cvae) ainsi que les les autres explicitement cités comme frais de domiciliation, des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes)
-tout en mentionnant si vous le souhaitez que d'autres hypothèses on été évoquées ici concernant les charges a ne pas prendre en compte dans le calcul de la limitation des amortissements, mais qu'en l'absence de réponse ministérielles, nous ne pouvons ni les confirmer ni les infirmer...
merci de bien vouloir trouver une issue a ce dossier resté en suspend |
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dlyz
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Posté - 27 nov. 2012 : 22:12:00
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bailleurx
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Posté - 28 nov. 2012 : 10:05:51
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citation: Initialement posté par dlyzbailleurx, avant de vous répondre en détail, je voudrais une précision de votre part: citation: Initialement posté par bailleurx
quoi qu'il en soit
...
en partant de hypothèse qu'il n'y a pas lieu d'effectuer cette différenciation des charges (sauf en ce qui concerne les frais de compta et la CTE (cfe + cvae) ainsi que les les autres explicitement cités comme frais de domiciliation, des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes) ...
selon votre interprétation du 39C, les charges émunérées ci-dessus sont à reporter à 10 ans ou indéfiniment, lorsqu'elles conduisent à un résultat déficitaire ?
10 ans dans la mesure ou elle n'entrent pas dans le champs des amortissements à reporter (indéfiniment)
ce qui pour un LMP
permettrait d'avoirs un déficit mais pas pour LMNP
donc si maintennant vous pouviez répondre à ma question... |
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dlyz
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Posté - 27 avr. 2013 : 16:24:50
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citation: Initialement posté par bailleurxcitation: Initialement posté par dlyzbailleurx, avant de vous répondre en détail, je voudrais une précision de votre part: citation: Initialement posté par bailleurx
quoi qu'il en soit
...
en partant de hypothèse qu'il n'y a pas lieu d'effectuer cette différenciation des charges (sauf en ce qui concerne les frais de compta et la CTE (cfe + cvae) ainsi que les les autres explicitement cités comme frais de domiciliation, des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes) ...
selon votre interprétation du 39C, les charges émunérées ci-dessus sont à reporter à 10 ans ou indéfiniment, lorsqu'elles conduisent à un résultat déficitaire ? 10 ans dans la mesure ou elle n'entrent pas dans le champs des amortissements à reporter (indéfiniment) ce qui pour un LMP permettrait d'avoirs un déficit mais pas pour LMNP donc si maintennant vous pouviez répondre à ma question...
En relisant les anciens posts, je me suis rendu compte que je vous dois encore une réponse !
Je résume votre pensée interprétant le classement des charges dans le contexte du 39C :
1) Une charge de type Ca augmente le déficit fiscal reportable 10 ans.
2) Un LMNP a pratiquement peu sinon rien de charges type Ca.
3) Si un LMNP met indûment ses charges dans la catégorie Ca, il se proccure d'un avantage fiscal indû en abusant du fisc.
J'espère ne pas déformer votre pensée.
Et bien, mon comptable a mis toutes les charges dans la catégorie Ca
et par conséquent la 2033-B ne comportait que du déficit, case [354],
et rien pour les amortissements à reporter, case [330].
Il a eu raison ou tort ?
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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bailleurx
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Posté - 27 avr. 2013 : 18:48:10
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j'en conviens nous n'avons pas la mêmme interprétation
ca fait dejà un an que nous avons au moins ce point d'accord NON?
dejà sur le point
déclairsissment de ma pensée
je ne pense pas que
citation: 3) Si un LMNP met indûment ses charges dans la catégorie Ca, il se proccure d'un avantage fiscal indû en abusant du fisc.
NON car pour le LMNP c'est putôt un inconvénient qu'un avantage du fait que les amortissment reportés peuvent être utilisés sans limite de temps
alors que les déficit doivent être utilisé sous 10 ans maxi
ca pourrait être un avantage pour un LMP (pro)
ensuite
vous dites
citation: Et bien, mon comptable a mis toutes les charges dans la catégorie Ca
et par conséquent la 2033-B ne comportait que du déficit, case [354],
et rien pour les amortissements à reporter, case [330].
Il a eu raison ou tort ?
il a forcement tord
car il est improbable que
1) l'article 39C soit a ce point inutile
2) les charges en vue de conserver le revenus locatif Cb soient moindre que les charges purement liée à l'activité Ca
d'ailleurs quand on lit le BO il n'y a pas photo, la liste des Cb est bien plus longue et que la liste des Ca
à mon avis votre comptable n'a jamais lu le BO |
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dlyz
Contributeur senior
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Posté - 27 avr. 2013 : 20:26:26
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citation: Initialement posté par bailleurxj'en conviens nous n'avons pas la mêmme interprétation ca fait dejà un an que nous avons au moins ce point d'accord NON? dejà sur le point déclairsissment de ma pensée je ne pense pas que citation: 3) Si un LMNP met indûment ses charges dans la catégorie Ca, il se proccure d'un avantage fiscal indû en abusant du fisc. NON car pour le LMNP c'est putôt un inconvénient qu'un avantage du fait que les amortissment reportés peuvent être utilisés sans limite de temps alors que les déficit doivent être utilisé sous 10 ans maxi ca pourrait être un avantage pour un LMP (pro) ensuite vous dites citation: Et bien, mon comptable a mis toutes les charges dans la catégorie Ca
et par conséquent la 2033-B ne comportait que du déficit, case [354],
et rien pour les amortissements à reporter, case [330].
Il a eu raison ou tort ? il a forcement tord car il est improbable que 1) l'article 39C soit a ce point inutile 2) les charges en vue de conserver le revenus locatif Cb soient moindre que les charges purement liée à l'activité Ca d'ailleurs quand on lit le BO il n'y a pas photo, la liste des Cb est bien plus longue et que la liste des Ca à mon avis votre comptable n'a jamais lu le BO
Effectivement, dans mes charges il y a intérêts fianciers, dépenses de réparation... entre d'autres.
Et quand je lui posais la question en évoquant le 39C, il avait l'air d'entendre pour la première fois.
On est donc d'accord pour dire que l'avantage ou l'inconvénient de mettre une charge dans Ca, ça dépend de ce qu'on est pro ou non-pro.
Et la loi fiscale n'est pas à favoriser l'une ou l'autre catégorie de loueur,
du moins en ce qui concerne la différenciation des charges.
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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Édité par - dlyz le 27 avr. 2013 20:28:24 |
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dlyz
Contributeur senior
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171
 Posté - 13 mai 2014 : 20:52:56
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Nouvelle lecture du 39C: Loyer acquis
Après une nouvelle lecture attentive du BOI-BIC-AMT-20-40-10-20,
il me parait utile de signaler un point important qui n'avait pas été suffisamment souligné lors de la première publication de mon post dans ce fil, concernant la notion du loyer acquis (La) - premier terme pour déterminer le montant de la limite de déduction de l’amortissement imposée par le 39C.
citation: En cas de location ou de mise à disposition de biens amortissables et non amortissables, il convient, pour le calcul des limites de déduction de l’amortissement, de ne retenir que la part des loyers correspondant aux seuls biens amortissables.
Traduit en langage courant et exemple concret des LMnP:
Pour un montant total de 10000 euros des recettes encaissées,
seuls 8500 environ font partie des loyers acquis au sens du 39C,
donc utilisables dans les formules que j'ai proposées,
le terrain représentant 15% dans la valeur globale de l'immeuble,
hypothèse largement adoptée et admise ici.
Conséquence immédiate:
même avec un résultat comptable bénéficiaire, soit case[310] positif sur la 2033-B,
il se peut qu'une partie des amortissements est à écarter, La étant diminué de 15%.
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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bailleurx
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172
Posté - 13 mai 2014 : 22:23:22
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??
je ne comprends décidément rien à vos raisonements
comment ce peut il que
citation: Pour un montant total de 10000 euros des recettes encaissées,
seuls 8500 environ font partie des loyers acquis au sens du 39C,
puisque le terrain n'est pas amortissable il n'entrera pas dans le montant des amortissements que vous pratiquez
on ne va donc pas en plus déduire 15% des amortissements pratiqué pour tenir compte que le terrain ne l'est pas
laissez vos neurones au repos ça leur fera des vacances |
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Mike54
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173
Posté - 13 mai 2014 : 22:27:32
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Je ne comprends pas bien pourquoi je devrais diminuer de 15% le montant des loyers que je touche pour un studio situé dans un immeuble dont je ne récupèrerai jamais le terrain. D'ailleurs quand j'avais fait mon tableau d'amortissement et que je l'avais soumis à un inspecteur des impôts il m'avait dit que je pouvais presque compter 0 pour le terrain puisque je serai bien embêté pour le récupérer si un jour je le souhaitais.
Bref pas très grave.
Par contre depuis 1 mois je m'interroge beaucoup au sujet de la limite de l'amortissement et je profite de votre "relance" du sujet pour solliciter l'avis des contributeurs de ce forum sur mon raisonnement.
L'article 39 stipule : "En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens consentie directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l'amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.
3.L'amortissement régulièrement comptabilisé au titre d'un exercice et non déductible du résultat de cet exercice en application des 1 ou 2 peut être déduit du résultat des exercices suivants, dans les conditions et limites prévues par ces 1 ou 2."
Jusque là tout va bien mais prenons des chiffres pour "imager" l'article 39.
Cas 1 :
La = 15 000
Amortissements = 4 000
Charges totales = 7 500
Charges afférentes aux biens = 6 000
Charges afférentes à l'activité de location = 1 500
Limite du montant de l'amortissement admis en déduction du résultat imposable = 15 000 - 6 000 = 9 000
J'ai donc le droit d'amortir 9 000€.
Les 4 000 au titre de l'exercice y passent (case 254).
Si j'ai un stock d'amortissement non-déduits les exercices précédents, je peux en mettre jusque 5 000€ en case 350.
Cas 2 :
La = 10 000
Amortissements = 4 000
Charges totales = 7 500
Charges afférentes aux biens = 6 000
Charges afférentes à l'activité de location = 1 500
Limite du montant de l'amortissement admis en déduction du résultat imposable = 10 000 - 6 000 = 4 000
J'ai donc le droit d'amortir 4 000€.
On a donc 4 000 en case 254 et si j'ai un stock d'amortissement non-déduits les exercices précédents, je le conserve.
Cas 3 :
La = 9 500
Amortissements = 4 000
Charges totales = 7 500
Charges afférentes aux biens = 6 000
Charges afférentes à l'activité de location = 1 500
Limite du montant de l'amortissement admis en déduction du résultat imposable = 9 500 - 6 000 = 3 500
J'ai donc le droit d'amortir 3 500€.
Je laisse les 4 000 en case 254, j'écris 500 (4 000 - 3 500) en case 318 (ou 330 selon certains) et il s'ajoutent au stock d'amortissements non-déduits des exercices précédents.
Cas 4 :
La = 6 000
Amortissements = 4 000
Charges totales = 7 500
Charges afférentes aux biens = 6 000
Charges afférentes à l'activité de location = 1 500
Limite du montant de l'amortissement admis en déduction du résultat imposable = 6 000 - 6 000 = 0
J'ai donc le droit d'amortir 0€.
Je mets toujours 4 000 en case 254, mais je mets 4 000 en case 318 (ou 330 selon certains) et il s'ajoutent au stock d'amortissements non-déduits des exercices précédents.
J'ai loupé un truc quelque part ? |
Édité par - Mike54 le 13 mai 2014 22:32:20 |
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dlyz
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Posté - 13 mai 2014 : 23:50:17
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Mike54
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175
Posté - 14 mai 2014 : 00:00:25
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Je pense que vous cherchez la petite bête là où il n'y a pas lieu de la chercher.
Cette phrase du BOI s'applique je pense parfaitement à quelqu'un qui louerait un local et un fond de commerce.
Dans ce cas là il faudrait séparer les loyers touchés au titre du local et ceux au titre du fond de commerce car le fond de commerce est non-amortissable.
Par contre quand je loue un studio, ce que je mets à disposition c'est le studio pas le terrain sur lequel il est posé.
Le bien que je mets à disposition et pour lequel je touche des loyers c'est donc bien le bien amortissable. |
Édité par - Mike54 le 14 mai 2014 00:01:01 |
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dlyz
Contributeur senior
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176
Posté - 14 mai 2014 : 00:04:30
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dlyz
Contributeur senior
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177
Posté - 14 mai 2014 : 00:07:14
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Mike54
Contributeur actif
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178
Posté - 14 mai 2014 : 00:14:14
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Non je veux dire par là que je ne loue pas le terrain, je loue mon studio.
Mes locataires ont-ils accès au terrain ? Non.
Mon terrain est-il à disposition de mes locataires ? Non.
Mes locataires tirent-ils un quelconque avantage de mon terrain ? Non.
Etc.
Donc ce que je loue c'est bien mon studio, pas mon terrain.
Enfin pour moi ça tombe sous le sens.
D'ailleurs mon terrain n'est pas que mon terrain puisque la résidence fait 6 étages.
Comment pourrais-je louer un truc qui appartient également aux 5 propriétaires possédant des studios en-dessous ou au-dessus du mien ?
On dit que la nuit porte conseil, je vais réfléchir à votre raisonnement mais sincèrement je pense que vous vous égarez.
Bonne nuit dlyz ;) |
Édité par - Mike54 le 14 mai 2014 00:15:04 |
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Posté - 14 mai 2014 : 07:20:24
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citation: Traduit en langage courant et exemple concret des LMnP:
Pour un montant total de 10000 euros des recettes encaissées,
seuls 8500 environ font partie des loyers acquis au sens du 39C,
donc utilisables dans les formules que j'ai proposées,
le terrain représentant 15% dans la valeur globale de l'immeuble,
hypothèse largement adoptée et admise ici. Dlyz je ne pense pas.
Ayant écrit votre terrain à l'actif, il est donc de facto amortissable.Si vos lisez la feuille 2033-C il n'est pas question dans le tableau d'actif non amortissable, on a juste écrit terrrain et qui plus est Terrain appartient bien à la liste des IMMOBILISATIONS AMORTISSABLES.
Tout actif immobilisé est amortissable, le seul souci est que comme sa durée de vie est infinie sa dotation de l'année est de zéro.
Il ne s'use pas.
Le cas prévu par la ligne que vous spécifiée est celui-ci:
Je possède deux studios A et B moi même que j'exploite, qui sont immobilisé à l'actif et par ailleurs je loue un troisième studio C en nu que j'ai équipé et je sous-lue moi-même a l'occupant final.
La part des loyers concernant ce dernier studio C ne doit pas être retenu pour le calcul du LOYER ACQUIS.
Ce peut être également le cas d'un actif que vous n'avez pas immobilisé pour une raison x ou y qui vous regarde.
De plus, dans un BOI si les impôts avaient voulu réellement écarter 15% des recettes au motif de la part des terrains, ils auraient a coup sur donné un exemple.
En revanche, si je reviens à l’exemple que je viens de donner, d'un studioC, en fait vous n'écartez pas totalement les recettes.
Il faut faire la part des recettes relatives au logement, laquelle ne fait pas partie de LA, et la part relative aux meubles, laquelle fait partie de LA
Attention cependant à ne pas écrire dans le bail que le contrat est un contrat double de location d'un bien nu et d'autre part de meubles, car la, vous tombez dans d'autres chausses-trappes, du fait que la location de meubles étant de nature commerciale, est forcément soumise à TVA et vosu oblige, quelque soit votre niveau de recette, à demander l'inscription au RCS. |
Édité par - ribouldingue le 14 mai 2014 07:22:51 |
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dlyz
Contributeur senior
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180
Posté - 14 mai 2014 : 13:55:04
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Sujet |
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Limites de Déduction de l'Amortissement par le 39C 
