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jean not
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 Posté - 13 mars 2012 : 18:17:27
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Bonjour,
Mon fils habite dans un immeuble de 2007 comprenant 4 bâtiments dont le sien dénommé "A/B". Celui-ci a 2 escaliers distincts accessibles par portes sécurisées, les résidents de A ne pouvant pénétrer dans B et vice versa. Le rédacteur du règlement de copropriété a prévu des charges d'escalier dans un paragraphe " parties communes spéciales". Chaque lot possède des tantièmes conformes aux parties communes et à leur répartition.
Est il normal que le syndic impute, depuis l'origine de la copropriété, en charges de bâtiments les charges inhérentes à l'escalier. Je lui ai fait part de son erreur mais il insiste dans son raisonnement en l'ayant mis "sans vote " à la prochaine assemblée générale et comme clause non écrite au RP avec 3 jugements : cassation civile, 3ème chambre du 04/01/1989, cassation civile, 3ème chambre du 27/11/1991 et arret de la cour de cassation, 3ème civile du 08/07/1998
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Posté - 13 mars 2012 : 20:54:42
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s'il est prévu des charges communes spéciales pour les escaliers, avec une clé de répartittion, le syndic doit appliquer le RdC.
les jurisprudences ne sont pas force de loi... |
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etc
Contributeur senior
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 2
Posté - 13 mars 2012 : 20:57:23
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Comme le dit rambouillet,
Le syndic doit appliquer la grille prévue dans le RDC.
Citer la jurisprudence c'est du vent.
Pour qu'une clause du RDC soit déclaré non-écrite il faut un jugement (en attendant, le RDC fait loi). |
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 14 mars 2012 : 09:05:27
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jean not : voilĂ un syndic qui se prend pour le juge !!!!
La seulle grille a appliquée est celle du RDC ! Charges communes générales et charges spéciales.
Le SDC n'a pas à inventer d'autres grilles de répartition sa mission est de respecter le RDC.
Des cassations dans une résolutions d'ODJ !! une belle nouvelle invention, jajais vu sur UI.
jean not : faites votre compte de charges comme les grilles de répartition du RDC, payer cette somme. Vous notifiez au syndic qu'il doit appliquer la grille du RDC et pas une autre.
Vous lui indiquez que seul le tribunal peut déclarer une clause non écrite !!
Des jugementys comme pièces jointes à une question de l'ODJ ne sert à rien !! Pour l'AG trouvez quelques jugements ou le syndic fût condamné pour la non application des grilles de répartition du SDC !!! 
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jean not
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Posté - 14 mars 2012 : 09:33:45
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Bonjour Philippe388,
J'ai mis une réponse dans le chapitre "syndics professionnels" pour la même question libellée différemment.
Ma réunion de copropriété dont j'aurais le pouvoir de mon fils mais qui m'accompagne est programmée fin mars 2012. J'ai un copro qui m'appuie, les autres ne l'ayant pas été. J'ai un dossier complet pour contrer le syndic qui a mis ma résolution en dernier et sans vote. J'ai déjà prévu de ne approuver les comptes de la résolution 4 et de ne pas donner le quitus à la résolution 6.
Les pièces du dossier vont être remises à chaque copro ou possesseurs de pouvoirs lors de la signature de la feuille de présence. J'ai en ma possession plus de 1000 photocopies avec des tableaux comparatifs des charges établis sous excel à partir de feuilles de présence actualisées et des charges reprises dans le règlement de copropriété.
Si cela vous intéresse, je peux vous en fournir un exemple de tableau que j'ai établi pour 4 copropriété.
Cordialement |
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JPM
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Posté - 14 mars 2012 : 23:17:41
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Rambouillet Ă©crit : citation: les jurisprudences ne sont pas force de loi...
Il s'agit ici de la légalité d'une clause du règlement de copropriété.
L'article 43 prévoit qu'en vertu de l'ordre public les clauses contraires à un certain nombre d'articles de la loi de 1965 sont réputées non écrites.
Pour l'application de l'article 43 une position constante de la Cour de cassation sur l'une des questions litigieuses à ce titre doit être prise en considération par les praticiens.
Si finalement un arrêt de la Cour de cassation est rendu en assemblée plénière, la solution devient une véritable règle de droit que les juridictions du fond (TI, TGI et Cours d'appel) sont tenues de respecter.
Jean Not indique : citation: Le rédacteur du règlement de copropriété a prévu des charges d'escalier dans un paragraphe " parties communes spéciales"
Cette clause n'est applicable que si, dans l'énumération des parties communes et privatives le règlement de copropriété précise explicitement que les escaliers sont constitués en parties communes spéciales en précisant les lots entre lesquels sont répartis les tantièmes de la propriété de l'escalier.
A défaut il y a bien des charges spéciales pour l'escalier mais pas de partie commune spéciale correspondante. La clause est réputée non écrite par la Cour de cassation, notamment par l'arrêt cité du 08/07/1998.
Il faut donc que Jean Not aille vérifier ce que dit le RC dans le chapitre consacré à la distinction des parties communes et privatives.
Par ailleurs, il faut aussi tenir compte du contenu de la notion de charge d'escalier dans le règlement de copropriété. La ravalement en peinture de la cage est assujetti à l'art. 10 al. 2 de la loi. Le tapis d'escalier peut être considéré comme un élément d'équipement.
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jean not
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Posté - 15 mars 2012 : 07:14:48
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Bonjour JPM,
Pour être bref je réponds à votre question, comment figure les charges d'escalier dans le RC :
Chapitre 2.3 DĂ©finition et usage des parties communes
article 2.3.1 DĂ©finition des parties communes
1 - les parties communes générales
elles correspondent à celles qui ne sont affectées à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires déterminés.
elles comprennent notamment : xxxxxxx
2 - les parties communes spéciales
elles correspondent à celles qui sont affectées à l'usage exclusif de deux ou plusieurs copropriétaires déterminés.
a) Pour chaque bâtiment, elles comprennent notamment : liste détaillée dont
- les halls d'entrée, les cages d'escalier, les paliers et dégagement
article 2.32 Usage des parties communes
a)Généralités b)Encombrement-propreté c)Aspect extérieur d) Eléments d'équipement
Titre 3 ETAT DE DE REPARTITION DES CHARGES
Chapitre 3.1 CHARGES GENERALES
article 3-1.1 les charges communes générales
articles 3-1.2 Les charges de bâtiments
Chapitre 3.2 CHARGES SPECIALES
article 3-2.1 Peintures extérieurs
article 3-2.2 Les charges d'eau froide
article 3-2.3 Charges escalier
Cette catégorie comprend pour chacune des cages (4) :
- les dépenses relatives à l'entretien du hall, de la cage d'escalier et des dégagements,
- les dépenses relatives à l'usure de l'escalier d'accès aux étages et nécessité par son utilisation 'réparation des marches, de la rampe),
- les dépenses entrainées par l'éclairages des espaces communs xxxxx
- et en général toutes les dépenses d'entretien se rapportant à chacune des cages d'escalier
REPARTITION - les charges précédemment définies seront ventilées par cage d'escalier conformément au tableau de répartition des charges.
A vous de juger et merci pour tous vos renseignements
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GĂ©dehem
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Posté - 15 mars 2012 : 11:20:30
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L'affaire est donc très claire, ce que ne peuvent ignorer le syndic mais aussi le CS !
Votre RDC défini l'escalier comme "Partie commune spéciale" à XX..., RDC qui précise la grille de répartition "Charges spéciales" à leur appliquer.
Tout est conforme !
S'il doit y avoir modification, elle doit porter à la fois sur le 'déclassement' de l'escalier (> partie commune générale) et de ce fait sur la modification de la répartition qui lui est appliquée.
Il faut l'unanimité ! |
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JPM
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Posté - 15 mars 2012 : 12:30:20
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Non, elle n'est pas encore si claire.
Il y a des charges spéciales bâtiment A, Bt B, Bt C .... OKPas de problème.
Ensuite il faut savoir si, dans chaque bâtiment, il y a une spécialisation supplémentaire.
Et quand on parle du tableau de répartition des charges, il faut savoir par exemple si la colonne concernant les réparations de l'usure de l'escalier comporte un coefficient d'étage et a fortiori l'exclusion de certains lots du bâtiment. Si c'est le cas (pour le coefficient ou l'exclsuion ou les deux) la clause est réputée non écrite.
S'il n'y a pas de spécialisation supplémentaire la clause est réputée non écrite.
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jean not
Nouveau Membre
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Posté - 15 mars 2012 : 13:26:41
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Bonjour JPM,
Pour moi c'est très clair. Il y a le tableau récapitulatif des charges spéciales comportant avec 10 colonnes :
* N° des lots
* Charges Générales
* Charges Bât A/B
* Charges bât C
* Charges Bât D
* Bâtiment Sous-sol
* Charges escalier cage A
* Charges escalier cage B
* Charges escalier cage C
* Charges escalier cage D
= total pour chaque colonne en 100000èmes
Chaque colonne comprend les tantièmes considérés sans coefficient, autre indication que ce que j'ai annoté ou quoique soit. |
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JPM
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10
Posté - 15 mars 2012 : 14:22:48
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OK ! Hypothèse pour un exemple
Prenons le lot 37 au 3e Ă©tage du Bt C par exemple
Il a 205 / 10 000 des parties communes spéciales du Bt C (Il ne s'agit pas de tantièmes de charges mais de propriété)
Si l'escalier est constitué en une partie commune spéciale interne au bâtiment C ( un second degré de spécialisation), c'est que les propriétaires de certains lots du bâtiment C (du rez de chaussée) ne font pas partie de l'indivision des propriétaires de l'escalier.
Dès lors le lot 37 est doté de de 205 / 9100 e ou 270 / 10 000e de la propriété de l'escalier du bâtiment C. Cela apparait dans l'état descriptif inséré dans le règlement de copropriété :
Lot 37 une appartement au 3e Ă©tage comportant ...
1 - et nn tantièmes des parties communes générales
2 - et 205 / 10 000 des parties communes spéciales au bâtiment C
3 - et 205 / 9100 de l'escalier C
Pour le 3 - une pratique courante est que dans cette partie descriptive il est indiqué que l'escalier est constitué en une partie commune spéciale du bâtiment dont la propriété est répartie conformément au tableau figurant dans l'article nnn (qui est alors le tableau de répartition des charges d'escalier). Cela est admis dès lors que la constitution en partie commune spéciale de l'escalier est explicitement mentionnée.
Le lot 37 participe également pour 205 / 9100 e ou 270 / 10 000e aux charges spéciales de l'escalier C et les lots du rez de chaussée ne participent pas à ces charges.
Cela est parfaitement légal.
Si l'état descriptif inclus dans le RC ne fait pas mention de la constitution en partie commune spéciale de l'escalier comme indiqué plus haut, on ne trouve alors mention que du tableau inclus dans l'état de répartition des charges.
Il y a des charges spéciales d'escalier mais celui ci n'est pas une partie commune spéciale constituée par le RC.
Alors la clause est illégale parce que l'escalier n'est pas un élément d'équipement mais une partie commune indivise entre tous les propriétaires de lots constituant le bâtiment C, y compris ceux des lots du rez de chaussée qui n'utilisent pas l'escalier. C'est l'application de l'article 10 al. 2 de la loi.
C'est ce que juge avec constance la Cour de cassation.
Reste alors une question : on considère qu'une clause illégale reste applicable tant que sa nullité n'a pas été constatée par un vote de l'assemblée ou une décision de justice, et remplacée par une autre répartition.
On considère aussi que le syndic ne peut de sa propre autorité substituer une répartition légale à une répartition illégale.
Mais on oublie de dire que la nullité de la clause peut être invoquée à tout moment par un copropriétaire ; que dans ce cas l'annulation ne fait aucune doute et que le tribunal peut donner un effet rétroactif à sa décision. C'est alors une pagaille noire et coûteuse.
Or, dans ce cas précis, la rectification n'exige aucune estimation par un expert de nouveaux tantièmes de répartition. Il suffit de répartir les charges entre tous les copropriétaires du bâtiment C et non plus entre certains seulement. On ne fait alors qu'appliquer purement et simplement l'article 10 al. 2 e la loi.
L'évidence s'impose : cette pratique est bénéfique.
L'ennui est que le législateur a totalement négligé cet aspect, même dans l'artice 49 à propos de l'adaptation du RC
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jean not
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Posté - 15 mars 2012 : 14:33:41
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JPM,
Il n'y a rien de tout cela au RC. Les charges sont bien identifiées et propres à chaque escalier, bâtiment ou général.
Seul pêche les charges d'électricité pour les escaliers reprises en charges d'ascenseur en totalité ce qui exonère 18 des 86 logements de paiements de charge électricité. Ce problème, je l'ai fait mettre à l'ordre du jour fin mars avec une quote part calculée sur 9 ans avec même immeuble et mêmes ascenseurs.
Merci |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 mars 2012 : 16:00:53
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Vous Ă©crivez : citation: Il n'y a rien de tout cela au RC
Dans votre RC vous trouvez forcément l'un ou l'autre des deux cas 
1 soit constitution de l'escalier en partie spéciale du bt C + la répartition des charges au prorata des tantièmes spéciaux de la propriété de l'escalier
2 soit exclusivement un tableau de répartition des charges avec des tantièmes spéciaux de charges
En 2 : si certains lots sont exonérés de contribution aux charges d'escalier, la clause est illégale.
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jean not
Nouveau Membre
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Posté - 15 mars 2012 : 16:16:19
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JPM,
je vous ai décris le point 2 et aucun lot n'est exonéré de charges |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 mars 2012 : 16:58:33
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Dans le post n°6, Jean Not rapporte ce qu'en dit son RDC :
"Chapitre 2.3 DĂ©finition et usage des parties communes
article 2.3.1 DĂ©finition des parties communes
1 - les parties communes générales ......
2 - les parties communes spéciales
elles correspondent à celles qui sont affectées à l'usage exclusif de deux ou plusieurs copropriétaires déterminés.
a) Pour chaque bâtiment, elles comprennent notamment : liste détaillée dont
- les halls d'entrée, les cages d'escalier, les paliers et dégagement
Plus loin pour ce qui est des charges :
"Chapitre 3.1 CHARGES GENERALES
article 3-1.1 les charges communes générales
articles 3-1.2 Les charges de bâtiments
Chapitre 3.2 CHARGES SPECIALES
article 3-2.1 Peintures extérieurs
article 3-2.2 Les charges d'eau froide
article 3-2.3 Charges escalier
Cette catégorie comprend pour chacune des cages (4) :
- les dépenses relatives à l'entretien du hall, de la cage d'escalier et des dégagements,
- les dépenses relatives à l'usure de l'escalier d'accès aux étages et nécessité par son utilisation 'réparation des marches, de la rampe),
- les dépenses entrainées par l'éclairages des espaces communs xxxxx
- et en général toutes les dépenses d'entretien se rapportant à chacune des cages d'escalier
REPARTITION - les charges précédemment définies seront ventilées par cage d'escalier conformément au tableau de répartition des charges."
L'affaire est claire, sans ambiguité. |
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Posté - 15 mars 2012 : 17:01:53
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jean not :" vous écrivez Seul pêche les charges d'électricité pour les escaliers reprises en charges d'ascenseur en totalité ce qui exonère 18 des 86 logements de paiements de charge électricité."
et puis "je vous ai décris le point 2 et aucun lot n'est exonéré de charges"
Difficile de comprendre votre problème de charges spéciales !! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 mars 2012 : 17:23:51
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Bon ! Un point précis : on est en 2.
Et tous les lots participent.
Alors quelle différence y a-t-il entre le mode de répartition " charges bâtiment " et le mode de répartition " charges escalier " ?
Un coefficient d'Ă©tage ?
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jean not
Nouveau Membre
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17
Posté - 15 mars 2012 : 17:45:40
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JPM,
Pour les bâtiments C et D, les tantièmes sont les mêmes pour les charges d'escalier et de bâtiments. Pour les bâtiments A et B, il y a une légère différence qui pénalise l'escalier A lors du décompte en charges de bâtiment comme actuellement.
Pour Philippe388,
Ils n'ont pas installé de compteur électrique dans les escaliers ce chapitre étant mentionné dans le RC; dans ce cas de figure, les charges sont comptabilisées sur le compteur des ascenseurs sur lesquels sont reliés les fils électriques des escaliers et donc la consommation.
C'est pourquoi ce problème devra être totalement résolu dans l'avenir soit par l'installation d'un compteur EDF, soit par un compteur divisionnaire |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 15 mars 2012 : 20:54:12
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C’est pourtant pas compliqué :
A partir du moment où une partie commune est classée "partie commune spéciale" dans le RDC, et qu’il y a une grille de répartition à cet effet, il faut l’appliquer et elle n’est pas réputée non-écrite.
De cette grille, et donc répartition, peuvent très bien être exclus certains lots.
Dans le cas de l’escalier, quand des lots sont exclus de la répartition, il s’agit le plus souvent des lots en rez-de-chaussée.
Deux sujets similaires :
répartition de quote parts charges escaliers
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8677
Cas d'école : 2 escaliers en charges générales..
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8726
Gédehem n’était d’ailleurs pas d’accord avec moi sur la possible exonération des lots en rez-de-chaussée de charges escalier, espérons qu’il ait changé d’avis…
Dans le cas de Jean not, tout est corecte, grille à appliquer et qui n'est pas réputée non-écrite...
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 mars 2012 : 22:34:34
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Au risque de me répeter :
- il n'y a pas de dispense possible sur des "parties communes", spéciales ou non ! (L.art.10 al.2)
- une exonération n'est possible QUE sur "les services et éléments d'équipements communs " (L.art.10 al.1)
"Dans le cas de l’escalier, quand des lots sont exclus de la répartition, il s’agit le plus souvent des lots en rez-de-chaussée."
Certainement pas !!!
Un escalier classé par le RDC "partie communes spéciale" n'est pas un "service/élément d'équipement commun" (à la différence d'un ascenseur !)
Il ne peut donc y avoir dispense pour certains lots. Si tel était le cas la clause est réputée non écrite.
Relisez ce qu'en disait JPM :
"Par ailleurs, il faut aussi tenir compte du contenu de la notion de charge d'escalier dans le règlement de copropriété.
- La ravalement en peinture de la cage est assujetti Ă l'art. 10 al.2 de la loi.
- Le tapis d'escalier peut être considéré comme un élément d'équipement." (donc art.10 al.1. ndlr)
"En 2 : si certains lots sont exonérés de contribution aux charges d'escalier ("partie commune spéciale". ndlr), la clause est illégale."
Dans le cas de jean Not,tout semble clair, sans qu'aucun lot ne puisse être exonéré de charges pour chaque escalier classé "partie communes spéciale".
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Édité par - Gédehem le 15 mars 2012 22:48:55 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 mars 2012 : 23:09:02
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En fait le sujet porte sur un légère différence qui désavantage l'escalier A.
Il eut été préférable de le dire d'emblée.
Et Jean Not ne nous dit pas en quoi consiste cette différence. On ne peut donc rien endire. Puisqu'elle ne concerne que l'escalier A, il y a une raison particulière qui ne doit pas être cdifficile à trouver.
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Sujet |
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Charges d'escalier 
