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Jpp13
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PostĂ© - 08 juil. 2009 :  09:56:38  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour.

Mon fils a confié, il y a un an, la gestion d'un appartement à une agence immobilière - très connue nationalement.

Dans le contrat il est prévu un forfait de frais administratif trimestriel.

Dans le décompte trimestriel, de ce trimestre, le forfait administratif a été augmenté de 21% (par rapport au montant indiqué sur le mandat de gestion signé il y a un an) sans avertissement (et masqué car il est inclus dans la rubrique "honoraires de gestion").

Est-ce légal ?
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]


maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

 1 PostĂ© - 08 juil. 2009 :  15:28:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Jpp13,
Je pense que c'est légal.
Il a signé un mandat pour combien d'années ? 3 ans ?
Qu'il note ces différents éléments négatifs et dans les 6 mois précédents la fin du mandat de gestion (il y a un préavis légal de 3 mois pour éviter le renouvellement tacite du mandat), qu'il en discute avec l'agence immo et qu'il fasse jouer la concurrence.
Après pourquoi ne se formerait-il pas à la gestion locative ce qui lui permettrait de la faire lui-même ?
Signature de maoyann 
Yann

Jpp13
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 08 juil. 2009 :  15:41:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par maoyann

Il a signé un mandat pour combien d'années ? 3 ans ?
Un an renouvelable.
Le contrat a été tacitement reconduit pour un an le 1 avril 2009.

citation:
Initialement posté par maoyann

Après pourquoi ne se formerait-il pas à la gestion locative ce qui lui permettrait de la faire lui-même ?
C’est un appartement que nous lui avons donné en toute propriété et dont j’effectuais la gestion locative moi-même auparavant. Pour préparer notre disparition il a tenté l’expérience.

Edifiant !
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 08 juil. 2009 :  17:05:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Qu'est-ce qui est Ă©difiant ?
Les défaillances de l'agence ?
Signature de maoyann 
Yann

Jpp13
Contributeur actif



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Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 08 juil. 2009 :  17:43:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
L'expérience avec cette agence (avec laquelle j'ai d'ailleurs d'excellents rapports avec le syndic en tant que président de conseil syndical. Mais, ... ce n'est pas le même service !).
Je viens d'avoir d'ailleurs un entretien téléphonique avec la responsable du service gestion sur les manques de transparences, mauvaise informations, et erreurs comptables comises sur le calcul des honoraires de gestion et calcul de la régul des charges locatives.
Je vais voir les réactions.
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 08 juil. 2009 17:49:38

nefer
Modérateur

13056 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 09 juil. 2009 :  08:23:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
on ne peut pas répondre "c'est légal" sans connaitre le texte exact des conditions financières indiquées sur le mandat de gestion


généralement les honoraires sont calculés sur un pourcentage des sommes encaissées


pouvez vous nous indiquer les termes exacts des conditions financières indiquées sur le mandat

maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 09 juil. 2009 :  15:15:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nefer,
Je pense avoir lu correctement le premier post de JPP13,
citation:
Dans le contrat il est prévu un forfait de frais administratif trimestriel.


Classiquement ces forfaits sont indépendants des frais de gestion (eux calculés en pourcentage des loyers), et comprennent ce que l'agence veut y mettre sans souvent beaucoup de transparence (frais de courrier ...). Je ne suis donc pas surpris qu'ils en fassent l'augmentation come bon leur semble.
Signature de maoyann 
Yann

nefer
Modérateur

13056 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 09 juil. 2009 :  19:25:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
s'il est indiqué un montant fixe pour ces frais, il ne peut pas être modifié unilatéralement

il est impératif de lire toutes les clauses du contrat.....

si celui ci est reconduit tacitement, le montant indiqué l'est aussi!

Jpp13
Contributeur actif



402 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 10 juil. 2009 :  11:22:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

s'il est indiqué un montant fixe pour ces frais, il ne peut pas être modifié unilatéralement
Il est Ă©crit :
"Il sera percçu des honoraires suivant le tarif du cabinet pour les informations transmises aux propriétaires en vue de la déclaration des revenus fonciers ainsi que pour tout service rendu et ne faisant pas partie de la gestion courante (déclarations administratives, demandes de subvention ou de prêt, exécution de travaux), et, 5,10 € HT par immeuble et par trimestre de frais administratifs valeur au 1er avril 2000 (photocopies, envoi...)
Le mandant autorise le mandataire à prélever les honoraires lui incombant sur son compte de gestion."

Ce contrat a été signé en 2008.
Les frais administratifs ont été portés à 6,20 € HT au 2ème trimestre 2009 sans avertissement et inclus dans la rubrique honoraires de gestion du compte gérance trimestriel.
C'est en demandant par téléphone des explications sur la différence constatée que j'ai eu l'information.
C'est tout. D'oĂą ma question.
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 10 juil. 2009 11:24:45

maoyann
Contributeur vétéran

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Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 10 juil. 2009 :  14:12:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
"Il sera percçu des honoraires suivant le tarif du cabinet pour les informations transmises aux propriétaires en vue de la déclaration des revenus fonciers ainsi que pour tout service rendu et ne faisant pas partie de la gestion courante (déclarations administratives, demandes de subvention ou de prêt, exécution de travaux), et, 5,10 € HT par immeuble et par trimestre de frais administratifs valeur au 1er avril 2000 (photocopies, envoi...)

On peut donc considérer que ce que verse la bailleur au gestionnaire se décompose en 3 parties :
- les frais de gestion
- les "honoraires" correspondant à tout service supplémentaire
- les frais administratifs

Les frais administratifs sont écrits coûter 5,10 euros HT par trimestre.

Selon ce qu'écrit Nefer ils ne peuvent être augmentés de façon unilatérale.
Après est-ce que le fait d'écrire : 5,10 € HT par immeuble et par trimestre de frais administratifs valeur au 1er avril 2000 change quelquechose, je ne sais pas.
Je comprends ce questionnement de Jpp13 pour la forme, mĂŞme si finalement, ces 21% d'augmentation ne font finalement que ... 1,10 euros/ trimestre.
Signature de maoyann 
Yann

nefer
Modérateur

13056 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 10 juil. 2009 :  15:37:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pour rappel: s'il n'y a pas de clause d'indexation dans un contrat...........le montant ne change pas! (comme pour le loyer)

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 11 juil. 2009 :  08:58:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vosu avez la valeur au 1er avvril 2000.

Y'a t'il un article ou une phrase qui indique comment calculer la valeur au 1er avril 2009?

Si ceci n'existe pas, l'agence ne peut vous imposer une clause qu ne vous a pas été portée à connaissance. Il y aurait abus.

Jpp13
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 11 juil. 2009 :  09:14:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Y'a t'il un article ou une phrase qui indique comment calculer la valeur au 1er avril 2009?
Non

Même si l'augmentation est "minime" (5,30 € TTC/an), je n'apprécie pas le principe.

Comme c'est une grande agence nationale et que les contrats sont des documents diffusés nationalement, j'invite les lecteurs à le faire savoir. Car l'augmentation provient de la direction nationale suite aux décisions prises par la loi dite BOUTIN.

Merci de votre réponse
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 11 juil. 2009 :  15:40:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
la loi BOUTIN n'a rien Ă  voir dans les honoraires de gestion immobiliere

Jpp13
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 12 juil. 2009 :  08:05:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

la loi BOUTIN n'a rien Ă  voir dans les honoraires de gestion immobiliere
La loi BOUTIN a pris des dispositions notament sur des frais administratifs non récupérables sur les locataires.

C'est pour rattraper ce "manque Ă  gagner" que cette grande enseigne augmente les frais administratifs de ses mandants.
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 12 juil. 2009 :  08:37:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce n'est donc pas en RAPPORT avec la loi Boutin, tout au plus en REACTION à, ce qui est tout a fait différent.

Mettez en demeure votre gérant de rectifier cette erreur en lui indiquant que cette modification n'est pas au contrat.

Édité par - ribouldingue le 12 juil. 2009 08:51:26

Jpp13
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 15 juil. 2009 :  08:11:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
L'article 21 de la loi de 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre gratuitement la quittance au loca­taire qui en fait la demande.
Hors le nouveau tex­te (article 18 b de la loi BOUTIN) prévoit que le bailleur est tenu de trans­mettre la quittance gratuitement.

Il en résul­te que les frais d'expédition sont à la charge du bailleur.

Cette enseigne nationale qui facturait auparavent les frais d'expédition de cette quittance aux locataires qui désiraient la recevoir (et non la consulter à l'agence) augmente (largement) les frais administratifs de leurs mandants pour ce manque à gagner.

ribouldingue estime que ce n'est pas en rapport, mais en réaction à la loi BOUTIN.

Je vous laisse juge.
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 15 juil. 2009 08:14:50

BANZAI
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 15 juil. 2009 :  08:24:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
qu'attendez vous pour changer de gérant ?

Jpp13
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 15 juil. 2009 :  08:28:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par BANZAI

qu'attendez vous pour changer de gérant ?
Le délai pour résilier le contrat

Et je conseille Ă  tous ceux qui ont des mandataires au comportement similaire d'en faire autant
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 15 juil. 2009 09:17:10

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 15 juil. 2009 :  08:31:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui, parce que la loi de 1989 imposait deja cet envoir aux frais du bailleur. Que Mme Boutin ait cru bon de pondre un nouveau texte pour éliminier des ambiguités que la jurisprudence n'avait pas vue, ca la regarde, et c'est contreproductif.

Que votre gestionnaire prétende que du coup il y avait une ambiguité, et que du coup, il y a une augmentation de ses frais, c'est une interprétation des plus contestatbnels que lui seul fait.

Donc je répète que votre gestionnaire ne PEUT PAS vous imposer cette augmentation, et que son argumentation n'est pas saine, et donc est contestable.

Jpp13
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 28 sept. 2010 :  08:46:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par BANZAI

qu'attendez vous pour changer de gérant ?
VoilĂ . C'est fait.

Maintenant je gère moi même.
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]
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