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philippe30
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PostĂ© - 07 juil. 2009 :  06:52:37  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

J'avais poser cette question sur l'ancien forum sans avoir de réponse , est-ce que quelqu'un à un avis sur ce type d'opération ??

Je me pose la question sur une opération de rachat de ma résidence principale par une sci à l'IR afin de dégager des liquidités financiÚres.

Je serais occupant Ă  titre gratuit mais je verserais Ă  la sci au titre du compte courant le montant du remboursement du prĂȘt contractĂ© par celle-ci.

Quel est le risque fiscal de ce type d'opérations ?

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


basile
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 1 PostĂ© - 07 juil. 2009 :  18:15:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Le risque fiscal c'est que chaque associé est imposé sur l'IRPP de la part de benef qui lui revient meme s'il n'est pas distribué.

La principale difficultĂ©, selon moi, sera d'obtenir un prĂȘt. Les banques sont frileuses pour financer ces montages dĂ©stinĂ©s Ă  dĂ©gager du cash.

Si quelqu'un a dĂ©ja reussi un tel montage et obtenu le financement, merci de refiler le tuyau pour le prĂȘt. Je serai partant pour en faire autant

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 08 juil. 2009 :  08:02:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

il s'agit d'une SCI à l'IR dans laquelle nous serions avec ma femme occupant à titre gratuit mais en tant qu'associé nous contribuons au remboursement de l'emprunt car la sci ne perçoit pas de loyers.

Donc pas de problÚme de risque fiscal sur les bénéfices car pas de bénéfices.

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

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basile
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 08 juil. 2009 :  20:32:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
OK autant pour moi j'ai lu trop vite.
C'est vrai pas de benef pas d'impĂŽt mais la ficelle est peut-ĂȘtre un peu grosse et aux impĂŽts ils ne dorment pas tous.
Pour l'emprunt ça risque d'entre plus coton car là aussi il est net que c'est pour faire du cash dans la tribu et les banquiers n'aiment pas trop.
En tout cas si vous trouvez un financement faites moi signe, je cherche le mĂȘme.

Et en remerciement une blague.
Karim est atiré par sa prof d'anglais.
Il lui envoie un SMS "douillou want toudou crack crack tis ivening"
Outrée elle repond "never"
et karim emballé répond à son tour "OK never never et demi"

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 09 juil. 2009 :  06:57:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

A la France , ce beau pays , ses fonctionnaires et sa renommée pour apprendre les langues ....

Le banquier est toujours prĂȘt Ă  te prĂȘter si il trouve son compte , c'est comme si tu achetais une RP en faisant un prĂȘt sauf que tu le vendeur et l'acheteur indirectement donc ou est le problĂšme Ă  part du cotĂ© des impĂŽts Ă©ventuellement.

Personne n'a fait ce type d'opérations ????

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

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xav
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 22 juil. 2009 :  17:19:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

J'ai un ami qui a fait cette opĂ©ration avec son banquier. Il semblerait que cela soit possible si la maison, l'appartement, etc... appartient qu'Ă  un des deux associĂ©s de la SCI. Bref, pour racheter sa maison avec sa femme, il faut que la maison appartienne Ă  un des deux Ă©poux (donc avant mariage ou hĂ©ritage ou ...). C'est le seul cas ou il y a un "trou rĂ©glementaire" dans la raquette!! Si le banquier est frileux pour cette opĂ©ration, changer de banque ou du moins d'agence. Si vous ĂȘtes solvable et bon payeur, il n'y a pas de raison qu'il refuse. Bonne chance

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 23 juil. 2009 :  09:20:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Pourquoi faut-il que la maison n'appartiennent qu'à un des 2 associés ?

Est-ce une raison nĂ©cessaire et obligatoire ou plutĂŽt le cas oĂč la banque de votre ami a Ă©tĂ© d'accord sur l'opĂ©ration ?

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

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xav
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 23 juil. 2009 :  14:01:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Car, a mon avis, aucune banque ne suivra pour vous "auto-racheter" votre maison. Ça revient Ă  vous financer un bien qui vous appartient dĂ©jĂ  ou pour lequel vous rembourser un prĂȘt et cela dans le seul but de vous crĂ©er des liquiditĂ©s. C'est comme si vous faisiez un prĂȘt Ă  blanc pour vous dĂ©gager des fonds (ce qui est interdit). Le but de cette manƓuvre est de dĂ©gager des liquiditĂ©s rapidement et de façon consĂ©quente afin de les rĂ©investir pour les faire fructifier (Ă  la bourse!?) sinon il y a peu d'intĂ©rĂȘt. Le fais de n'avoir qu'un seul propriĂ©taire du bien avant l'opĂ©ration, justifie et autorise la manip' (faire rentrer la RP dans le patrimoine commun du couple via la SCI). J'ai envisager cette "pirouette" pour me dĂ©gager des fonds afin de rĂ©investir sur du locatif mais mĂȘme cela ne semble pas possible car je devrais rĂ©investir (en mon nom propre) les liquiditĂ©s dans ma nouvelle SCI (afin d'acheter un deuxiĂšme appart') avec l'argent que la banque vient de prĂȘter Ă  la SCI pour acheter mon premier appart' !?!? En exagĂ©rant le principe on peut faire ça sans fin afin de faire levier pour lever des fonds (ce qui n'est plus trĂšs Ă  la mode auprĂšs de nos amis banquier). VoilĂ , mais tout cela ne reste que mon humble avis. Je pense que le mieux pour ce genre de dossier est de tout ficeler chez votre notaire (je ne le suis pas pour info :-) et aprĂšs, d'aller voir vos banques.
Bon courage

Xav

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 23 juil. 2009 :  14:08:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Effectivement l'opération est destinée à dégager des liquidités qui seront réinvesti dans du locatif à travers plusieurs SCI dans lesquels je ferais un apport au compte courant de 50 % de la valeur d'achat du bien.

Ce qui permet de dégager un revenu non imposable par la biais du remboursement du compte courant et diminue le montant de l'emprunt.

AprÚs plusieurs analyses , j'arrive à un auto financement du rachat de la RP et des immeubles à travers 3 immeubles et en dégageant un bénéfice.

Ma question était plutÎt d'ordre fiscal , que pense le fisc de genre d'opérations ??

Philippe



Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

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xav
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 23 juil. 2009 :  17:08:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous dé-fiscalisez en remboursant, en tant qu'associés, le compte courant de votre SCI? Sous quel régime?
Pas d'idĂ©e sur le fisc. Pour moi la manip' consistait Ă  rembourser les montant du prĂȘt payĂ©s par votre loyer, Ă  la SCI. Pour les raisons invoquĂ©es ci-dessus je pense que c'est difficile Ă  monter, comme cela, auprĂšs d'une banque...

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 24 juil. 2009 :  06:53:10  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Les revenus générés à travers les locations des immeubles détenu via des sci à IR vont généré des revenus qui permettront de rembourser les biens achetés.
Le surplus pourra ĂȘtre affectĂ© au remboursement de la RP dĂ©tenu Ă©galement par une sci.

Je ne souhaite par verser un loyer à la SCI qui détient la RP sinon cela sera imposable , il s'agit d'occupation à titre gratuit .

Ma question est relative à l'opinion du fisc concernant des rachats de biens propres au travers de SCI dans lesquels le vendeur est asscoié ?

Philippe
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gregor
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 28 juil. 2009 :  10:02:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe30

Bonjour,

Les revenus générés à travers les locations des immeubles détenu via des sci à IR vont généré des revenus qui permettront de rembourser les biens achetés.
Le surplus pourra ĂȘtre affectĂ© au remboursement de la RP dĂ©tenu Ă©galement par une sci.

Je ne souhaite par verser un loyer à la SCI qui détient la RP sinon cela sera imposable , il s'agit d'occupation à titre gratuit .

Ma question est relative à l'opinion du fisc concernant des rachats de biens propres au travers de SCI dans lesquels le vendeur est asscoié ?

Philippe


Lorsque vous déclarez les revenus fonciers de votre sci, c'est immeuble par immeuble.
N'ayant aucun revenu sur cet immeuble vous ne pourrez pas dĂ©duire le prĂȘt l'ayant financĂ©.
Les prĂȘts ne sont pas dĂ©ductibles globalement.
Le fisc ne sera pas concernĂ© par cette opĂ©ration si elle n'a pas pour but d'Ă©luder l'imposition . L'opĂ©ration peut ĂȘtre prĂ©sentĂ©e avec le but de faciliter la transmission du patrimoine.

Les critĂšres d'attribution d'un prĂȘt par la banque sont totalement indĂ©pendants de la situation fiscale du bien.
Si vous vous portez caution pour le prĂȘt et que la banque accepte, cela devrait pouvoir marcher en fonction de votre endettement.

ÉditĂ© par - gregor le 28 juil. 2009 10:18:31

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 28 juil. 2009 :  10:46:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Merci pour vos réponses , c'est effectivement ce à quoi je pensais Gregor mais je souhaitais en avoir vos avis sur le sujet.

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

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Dorothy Parker
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