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Spaceaxl
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 Posté - 13 janv. 2012 : 01:07:01
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Bonjour,
Dans notre copropriété les mêmes personnes ont été au CS depuis près de 20 ans. Depuis 2007, le syndic faisait ce que voulait ces personnes. Nouvellement élus au CS depuis fin septembre, nous nous apercevons que le syndic fait ce que lui demandent les personnes anciennement élues et ne répond pas à nos demandes.
Qui plus est, il met ces personnes en copie des mails qu'il nous envoie au sujet des affaires en cours. En a-t-il le droit ?
Merci de votre aide.
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Posté - 13 janv. 2012 : 08:08:30
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il faut remettre les points sur le i avec ce syndic, sinon expliquez lui que vous serez obligé de changer.
En a t il le droit ? euh..... rien ne dit qu'il n'a pas le droit tant que personne ne s'insurge officiellement. |
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ainohi
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 2
Posté - 13 janv. 2012 : 09:07:28
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Tout ne s'analyse pas en terme de droit.
De mauvaises habitudes ont été prises. Je pense qu'il faut changer de syndic. |
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Posté - 13 janv. 2012 : 09:57:53
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Spaceaxl : un syndic doit communiquer les docs comptbales et de gestion au CS élu qui est l'interlocuteur privilégié, et non à des copropriétaires ancien membres.
Sans être interdit par les textes, cette manière n'est pas loyale !! ce syndic cherche à provoquer des conflites entre copropriétaires, et ce n'est pas son rôle.
Pour bloquer ces mauvaises manières, le CS peut communiquer des infos sur son acitivité à tous les copros !!!! ( affichage, notes dans les BAL, ...) 
Il faut le lui rappeler, et surtout chercher un autre syndic pour le remplacer à la prochaine AG
Ce syndic se croit dans une cour d'école maternelle !!! |
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Gédehem
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Posté - 13 janv. 2012 : 10:27:26
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".... nous nous apercevons que le syndic fait ce que lui demandent les personnes anciennement élues et ne répond pas à nos demandes."
Ce n'est pas en changeant de sydic qu'on changera de (dys)fonctionement du CS.
Car c'est de cela dont il s'agit : des conseillers sont en place depuis 20 ans, ce qui est un grand classique faute de candidats nouveaux, qui ont pris des (mauvaises) habitides dont s'accommide (profite ?) le syndic.
Voila que de 'jeunes' troublions vennent mettre le bazar dans le 'ronron' ambiant, perturbant les habitudes de CS ... et la quiétude du syndic !
C'est donc vers les pratique de fonctionnement du CS qu'il faut se pencher avant tout.
A commencer par la présence d'un RFCS, qui donne les grandes ligne de son organisation (l'est-il actuellement) et de fonctionnement.
"Qui plus est, il met ces personnes en copie des mails qu'il nous envoie au sujet des affaires en cours. En a-t-il le droit ?"
OUI, et je trouve surprenant que vous soyez surpris !!!
Un CS est un "collège" de conseillers qui n'existe que "groupé" : ce n'est pas un "machin" composé de X individualités qui fonctionne avec chacun de son coté !
Si le conseiller Paul pose une question sur un dossier en cours, c'est qu'il a été chargé par le Conseil d'étudier ce dossier. Peu importe alors que l'information du syndic circule chez tous.
Si personne du CS n'a rien demandé, c'est tout de même en tant que "CS" que vous intervenez. Il n'y a donc rien de secret.
On ne peut pas jouer les "francs tireurs" et faire des opérations en douce. En tant que conseiller sydical c'est en tant que CS, pour le groupement CS, que vous agissez. Que craignez-vous ?
Si ce n'est pas "pour le CS" (donc pour le service du syndicat), vous n'êtes que copropriétaire.
Il faut donc mettre les choses à plat au cours d'une réunion CS, voir ce qu'il en est de règles de fonctionnement, et vous mettre d'accord ensemble sur ces modalités pratique de fonctionnement où rien ne doit être fait en cachette.
Concernant par exemple la remise de pièce, voyez ce qu'en dit D.art.26
"(....) Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965." |
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ainohi
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Posté - 13 janv. 2012 : 10:58:54
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citation: Initialement posté par Gédehem
".... nous nous apercevons que le syndic fait ce que lui demandent les personnes anciennement élues et ne répond pas à nos demandes."
Ce n'est pas en changeant de sydic qu'on changera de (dys)fonctionement du CS. En l'espèce je pense que si. Il s'agit essentiellement d'une question de rapports personnels. Des rapports initialement purement fonctionnels se sont transformés au fil du temps en liens personnels que le syndic est incapable de rompre. Le nouveau conseil syndical pourra faire tout ce qu'il voudra, le syndic fera semblant. Il consultera pour la forme le conseil syndical mais ne tiendra compte que des avis, voire des ordres, du cabinet noir que constitue l'ancien conseil et le climat dans la copropriété deviendra exécrable. Il n'y a que deux solutions : expulser de la résidence les anciens conseillers syndicaux ou changer de syndic. La première solution étant impossible, il faut opter pour la deuxième. |
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Gédehem
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Posté - 13 janv. 2012 : 15:26:25
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S'il y a d'autres (nouveaux) candidats, il est plus facile pour une AG de faire basculer la majorité au sein du CS, et par là les pratiques internes, que de changer de syndic qui plus est avec l'opposition certaine des "anciens" du CS.
C'est par le travail en interne du CS que les choses peuvent bouger. |
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ainohi
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Posté - 13 janv. 2012 : 17:01:03
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Oui.
J'ai lu un peu vite le message initial. J'avais compris que le CS avait été renouvelé mais que le syndic continuait à ne travailler qu'avec les anciens membres. Une telle situation peut se présenter et là , il faut changer de syndic.
En fait, il y aurait un conseil composé de membres anciens auxquels se sont ajoutés de nouveaux membres que le syndic ignore. C'est différent.
Vous avez tout à fait raison. Le conseil syndical doit fonctionner de façon collégiale. L'action que doivent entreprendre les nouveaux membres est d'y parvenir en conformité avec un RFCS à mettre en place le cas échéant et à faire appliquer. |
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Posté - 13 janv. 2012 : 17:38:10
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J'avais également compris que le syndic s'adressait à d'anciens membres, et pas à des membres anciens !!!
Cela doit se régler en interne, et si rien ne change, il faudra que les nouveaux membres forment une équipe plus complète afin de se faire élir avec une majorité dans le CS pour élir leur président parmi eux !! cela est important pour la copropriété. |
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Spaceaxl
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 Posté - 17 janv. 2012 : 01:50:50
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Merci à tous pour vos réponses.
Le CS a été renouvellé et le syndic ne continue de travailler qu'avec les anciens membres et non avec le CS actuel.
Ma réponse risque d'être un peu longue, vue la complexité de ce qui se passe chez nous !
Pour être plus clair, les personnes qui ont été au CS pendant près de 20 ans n'y sont plus. Nous sommes trois nouvellement élus.
Nous recevons tellement de messages de harcèlement, diffamation et menaces de la part de l'ancien CS, que nous avons déposé plusieurs mains courantes au commissariat.
D'autre part, les membres de l'ancien CS, avaient l'habitude de travailler avec un plombier de leur famille. Cet artisan était extrêmement cher et au vue de certaines factures douteuses, la décision a été prise en AG de ne plus travailler avec lui.
Nous avons trouvé un artisan trois fois moins cher, qui a fait un très bon travail, confirmé par un architecte. Or, les anciens membres du CS, après avoir insulté les ouvriers dans leur travail, leur avoir téléphoné en les insultant ont fait venir le syndic pour faire constater les travaux ainsi que le plombier dont ne veut plus la copropriété.
A la demande de l'ancien CS, le Syndic s'est déplacé sans prévenir l'artisan concerné ni aucun membre du nouveau CS, puis a envoyé au nouveau CS, un courrier indiquant qu'il ne payait pas l'artisan concerné.
De plus, nous avons adhéré à l'ARC, mais n'y avons plus accès, faute de paiement de notre syndic.
Nous avons conscience qu'il faut en urgence changer de syndic, et consultons le reste de la copropriété à ce sujet.
D'autre part, le syndic nous ment et refuse de nous communiquer des pièces.
Pouvez-vous nous indiquer dans quel cas, le CS peut invoquer des délais d'urgence pour la tenue d'une AG exceptionnelle ?
Ce mail étant très touffu, j'espère qu'il reste compréhensible.
Merci de votre aide |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 17 janv. 2012 : 08:28:14
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Dans ces conditions, il faut changer de syndic.
La première chose à faire est de sélectionner un ou plusieurs candidats à proposer à l'assemblée.
Il faudra ensuite décider soit d'attendre l'assemblée annuelle, soit de convoquer une assemblée supplémentaire appelée à révoquer le syndic en place.
Vous avez deux bons motifs constituant des manquements graves aux obligations contractuelles du syndic :
- entrave à l'action du conseil syndical caractérisée notamment par le refus de payer la cotisation à l'ARC,
- refus injustifié de payer un intervenant nuisant au bon entretien de l'immeuble et exposant le syndicat à une condamnation en faveur de cet artisan qui ne manquera pas de saisir la justice pour se faire payer.
L'assemblée peut être convoquée sur initiative du conseil syndical voire même par le président du CS comme prévu à l'article 8 du décret du 17 mars 1967 :
La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Pour que le président puisse valablement convoquer l'assemblée, il lui faut connaître les noms et adresses de tous les copropriétaires. Ce peut être une difficulté. Les données manquantes peuvent être recherchées à la conservation des hypothèques quoique les publications peuvent prendre du temps : voir s'il y a eu des mutations récemment.
Le syndic quittant manifestera peut-être de la mauvaise volonté pour remettre les dossiers et les fonds du syndicat. Si vous avez un compte séparé, ce fonds n'appartient pas au syndic et dès sa révocation n'est plus habilité à opérer sur le compte. Il faudra immédiatement le notifier à la banque, dès le lendemain de l'assemblée.
Il cherchera peut-être à faire condamner le syndicat pour rupture abusive du contrat. Il y a des risques qu'il faut savoir prendre. Mais les arguments justifiant la révocation sont tout de même solides.
En ce qui concerne l'ARC, il faudrait essayer de négocier un délai de paiement de la cotisation ou faire l'avance de la cotisation à payer.
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Édité par - ainohi le 17 janv. 2012 08:31:19 |
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Posté - 17 janv. 2012 : 08:31:48
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Philippe388 : j'avis donc bien saisi que les anciens membres n'étaient plus au CS !!!
Anciens membres et syndic ont pétés les plombs !!!
La "cible" est votre syndic. Vous devez le mettre en dmeure de vous fournir tous les documents comptables et de gestion du SDC, en le menaçant très fermement de l'assigner en justice.
Quand au refus de payer l'artisan qui à fait des trvaux, quesls otnles motifs invoqués ?? cet artisan devra également l'assigner; des frais en plus pour le SDC.
Les insultes et le menaces sont inacceptables !!!
Votre nouveau CS doit informer TOUS les coprorpiétaires de ces insultes et menaces, de vos mains courantes de l'attitude hors la loi dy syndic, en fiasant très attention à n'évoquer que des fais réels, et sans diffamation.
Afficher ces mains courantes et quelques mails insultants dans le hall de l'immeuble !!!
Le CS ne peut pas convoquer d'AG !!! il n'existe pas de délai d'urgence sauf pour des trvaux d'urgence et seul le syndic peut convoquer cette AG.
Quelle est la date de fin de mandat du syndic ??
L'idéal c'est d'attendre la prochaine AG, et surtout bien la préparer. |
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Posté - 17 janv. 2012 : 08:34:34
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citation: Il faudra ensuite décider soit d'attendre l'assemblée annuelle
cette solution étant préférable, si la fin du contrat n'est pas trop éloignée (dites nous). |
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Spaceaxl
Contributeur débutant
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13
Posté - 17 janv. 2012 : 12:52:04
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Bonjour,
Nous avons déjà consulté deux syndics et en voyons deux autres cette semaine.
En ce qui concerne les copropriétaires, nous avons établi la liste et la grande majorité a accepté de nous communiquer ses mails.
Notre syndic ne respectant par à la lettre la loi, la fin de son mandat est " jusqu'à la prochaine AG annuelle". Ce qui, pour une fois, nous donne une certaine marge de manoeuvre.
Néanmoins, est-il possible de convoquer une AG exceptionnelle pour révoquer le syndic ( avec les motifs évoqués ) et nous faire rembourser des sommes d'argent.
Je m'explique, dans notre copropriété il existe un fonds auxiliaire ( j'avais déjà posé une question sur ce forum et vous m'aviez répondu que cela n'existait pas ) ainsi qu'une prise en charge de la dette d'un copropriétaire.
Fonds auxiliaire : il est censé couvrir des frais occasionnés pendant une procédure judiciaire. La vente de l'appartement concerné a eu lieu, l'argent est sur le compte de la copropriété.
Dette du voisin : Notre syndic est doté d'un service contentieux. d'une inefficacité redoutable, puisque pendant 6 ans un copropriétaire n'a rien payé. Elus au CS fin septembre, nous avons réussi à recouvrer cette dette en novembre ( et bien sûr avertis tous les copropriétaires de notre action ). D'autre part, le syndic a truqué les votes lors de la dernière AG en faisant passer cette dette en créances douteuses, et donc en transformant cette dette en charges. Nous lui avons envoyé un courrier de tous les présents lors de l'AG l'informant ne jamais avoir voté cette résolution. Une avocate m'a dit qu'il fallait aller en justice, mais ce document peut-il avoir du poids ?
Dans cette dette apparaissant des frais au titre de l'article 700, qui ont été débités sur le compte de la copropriété AVANT le jugement. Le jugement rendu a minoré la somme due, mais le syndic a facturé la somme qu'il souhaitait au copropriétaire débiteur.
Pour info, la somme de ces deux fonds spéciaux constitue un an d'exercice.
Pour finir, une procédure judiciaire a eu lieu dans notre immeuble suite à un dégât des eaux. La copropriétaire a émis le souhait lors de l'AG de mettre en place un protocole d'accord. Le syndic n'étant pas d'accord n'a rien fait, ni communiqué les pièces à l'avocat de la copropriété. Nous avons mis en place des réunions avec les copropriétaires, établit les sommes dépensés lors de la procédure ainsi que les dommages et intérêts demandés par les copropriétaires. Ce document a été copié/Collé par l'avocat... Comme quoi il devait être bien fait. Le souci vient du fait que le syndic ne nous a pas prévenu de la vente de ce lot et nous ne savons pas si nous pouvons récupérer la totalité de la somme que nous avons demandée. Lors d'une réunion avec le syndic en date du 15 décembre, nous lui avons demandé les états datés. Il nous a répondu que rien n'était en cours, or la vente de ce lot a eu lieu le 6 Janvier.
Nous l'avons appris en recevant un mail du syndic avec les frais que le notaire avait retenus sur la vente. Ce document était transmis aux anciens membres du CS.
Par contre, nos échanges avec le syndic étaient oral ( nous lui envoyons un ordre du jour, suivi d'un compte rendu). Faut-il lui envoyer un RAR concernant cette vente ?
D'autre part, les anciens membres du CS ont annexé 40 M2 de parties communes. Le syndic en a été averti par RAR cet été par d'autres copropriétaires. Bien évidemment il n'a rien fait, et a ouvertement dit en AG que l'ancienne membre du CS concernée n'avait qu'à attendre la prescription trentenaire.
Bref, les faits ici sont extrêmement graves, nous y passons un temps considérable et sommes sur le point de baisser les bras.
Je pensais que toutes les copropriétés étaient complexes, mais je me suis dotée d'une avocate en droit immobilier qui est restée estomaquée par tout ce que je lui ai dit ( eh oui, il y a encore d'autres choses !!!!!)
Je vous remercie de tout coeur de vos conseils avisés. Quels sont les points que nous pouvons mettre en avant pour révoquer ce syndic le plus vite possible ?
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ainohi
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Posté - 17 janv. 2012 : 13:19:42
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citation: Initialement posté par Spaceaxl
Néanmoins, est-il possible de convoquer une AG exceptionnelle pour révoquer le syndic ( avec les motifs évoqués ) et nous faire rembourser des sommes d'argent. Convoquer l'assemblée est toujours possible. Il est aussi toujours possible de réclamer de l'argent. Si celui à qui vous réclamez de l'argent n'est pas d'accord, il y a conflit. Les conflits se règlent soit par la négociation soit par la voie judiciaire.
citation: Initialement posté par Spaceaxl
D'autre part, le syndic a truqué les votes lors de la dernière AG en faisant passer cette dette en créances douteuses, et donc en transformant cette dette en charges. Nous lui avons envoyé un courrier de tous les présents lors de l'AG l'informant ne jamais avoir voté cette résolution. Une avocate m'a dit qu'il fallait aller en justice, mais ce document peut-il avoir du poids ? Puisque vous avez recouvré la créance, avoir l'avoir qualifié de créance douteuse et l'avoir provisionnée, il suffit de reprendre la provision ne qui dégagera un produit exceptionnel. Inutile d'aller en justice.
citation: Initialement posté par Spaceaxl
Dans cette dette apparaissant des frais au titre de l'article 700, qui ont été débités sur le compte de la copropriété AVANT le jugement. Le jugement rendu a minoré la somme due, mais le syndic a facturé la somme qu'il souhaitait au copropriétaire débiteur. Il suffira de créditer le compte du copropriétaire de la somme indûment réclamée.
citation: Initialement posté par Spaceaxl
Par contre, nos échanges avec le syndic étaient oral ( nous lui envoyons un ordre du jour, suivi d'un compte rendu). Faut-il lui envoyer un RAR concernant cette vente ? N'attendez rien du syndic actuel. Prenez contact avec votre adversaire en lui disant que vous allez changer de syndic et que vous avez l'intention de parvenir à un règlement amiable lorsque le nouveau syndic aura été nommé.
citation: Initialement posté par Spaceaxl
Bref, les faits ici sont extrêmement graves, nous y passons un temps considérable et sommes sur le point de baisser les bras. Ce serait regrettable, vous avez initié le mouvement de retour à la normalité et c'est en bonne voie.
citation: Initialement posté par Spaceaxl
Quels sont les points que nous pouvons mettre en avant pour révoquer ce syndic le plus vite possible ? Faites la liste de vos griefs envers le syndic. Ce sera amplement suffisant. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 janv. 2012 : 18:04:46
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Il me semble nécessaire prioritairement de changer le président du CS.
L'article 26 du décret précise :
Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 17 janv. 2012 : 20:02:01
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Mais il a été changé ! Voilà ce que nous dit spaceaxl : Le CS a été renouvelé et le syndic ne continue de travailler qu'avec les anciens membres et non avec le CS actuel. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 17 janv. 2012 : 22:16:53
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Ce qui ne veut pas dire que le pdt a changé !
S'il y avait 8 membres au CS et que 3 nouveaux sont élus, les 5 qui restent peuvent roupiller tranquils avec le syndic !  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 janv. 2012 : 22:44:50
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Mon observation peut d'ailleurs s'appliquer au nouveau président !
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CS Syndic et communication d'information 
