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 Sujet  |
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jeapy06
Nouveau Membre
France
40 message(s)
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 Posté - 17 déc. 2011 : 22:41:14
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Nous sommes plusieurs dans notre copropriete a penser que notre syndic actuel n'assure pas correctement sa mission... nous aimerions induire un changement mais parmi nous bcp on peur de ne pas etre suivis et de se trouver en porte a faux.... il faut dire que l'AG ordinaire doit avoir lieu en fevrier et que ça fait court.... aussi je vous serais vraiment reconnaissante de bien vouloir me raconter comment cela s'est passé pour vous :
1. motif de la decision et qui en est a l'initiative
2. combien de temps cela a t-il pris pour se lancer
3. le resultat
4. les criteres de selection du nouveau syndic et notamment le cout a prevoir....
parce que actuellement beaucoup disent que notre syndic n'est pas cher... mais pour une copropriete de 53 appartements nous payons quand meme plus de 8000 euros d'honoraires fixes sans compter les choses exceptionnelles et ces dernieres années il y a eu bcp de travaux....
5. comment se calculent les honoraires du syndic, j'ai vu un exemple de mandat qui explique que pour les taches courantes les honoraires sont calculés en fonction du nombre de lots...
Mais je ne sais pas si ces lots comprennent seulement les appartements ou s'il faut compter aussi les lots des garages ?
Merci de bien vouloir m'aider a y voir plus clair et de me dire si pour vous cela parait realisable.... sachant que j'ai dejà commencé a battre le rappel et que pour le moment sur 6 coproprietaires, les 6 sont partants pour un changement radical !
j'ai commencé aussi a recenser les gens ni presents ni representés aux ag pour voir s'ils seraient motivés pour au moins donner leur mandat...
merci d'avance
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ainohi
Contributeur vétéran
2122 message(s)
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1
Posté - 18 déc. 2011 : 12:25:53
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Si vous percevez un mécontentement général, un changement de syndic à décider en février est encore possible.
Mais s'il n'est pas certain que vous soyez suivie, c'est prématuré. Il vaut mieux se contenter d'exclure l'actuelle présidente du conseil syndical. Pour l'instant la priorité doit être l'examen des comptes avec le soutien d'une association d'aide aux copropriétaires.
Pour le choix d'un syndic, le montant des honoraires n'est pas le critère primordial. Un syndic qui n'est pas cher est un syndic qui coûte cher. Il faut être attentif aux honoraires pour prestations particulières. Les honoraires pour contentieux ou formalités de mutations sont souvent excessifs, sans rapport avec le travail effectif.
De même que, lorsqu'on évalue un restaurant, il est utile de faire un tour dans les toilettes, de même, lorsque vous prospectez en vue d'un nouveau syndic, observez les locaux, les conditions de travail des gestionnaires et comptables et demandez à voir comment sont conservés les dossiers et archives du syndicat. Un simple test : Prenez une copropriété au hasard gérée par le potentiel futur syndic et demandez-lui le relevé bancaire de mars 2005. Date du dernier ravalement ? Attestations d'assurance décennale des entreprises intervenantes. En quel délai parviendra-t-il à trouvez ces documents ? Eliminez ceux qui refusent de se livrer à ce test. Si votre demande de faire ce test ne fait pas blêmir votre candidat et qu'il vous apporte les documents demandés en moins d'une demi-heure, il fait partie des bons. |
Édité par - ainohi le 18 déc. 2011 12:27:49 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 2
Posté - 18 déc. 2011 : 12:46:39
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Sur la médhode elle-même, voyez ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=11675
Toutefois, le changement de syndic doit se comprendre comme la séparation entre 2 époux, 2 partenaires : il y a une sorte d'incompatibilité irréversible qui s'est installée entrainant le divorce.
A ne pas confondre avec une mauvaise humeur passagère ou persistante, qui doit être réglée dans le dialogue, même s'il est parfois vif, en mettant tout sur la table et en en tirant toutes les conclusions : rabibochage ou non ...
Votre première question doit être : " En est-on à l'état de 'divorce' ??"
Car il y a l'autre point, tout n'étant pas 'la faute' du coté de l'autre ....
Votre seconde question doit être : "Et moi, syndicat, comment suis-je, qu'elle serait ma 'responsabilité' dans cette situation de séparation ??"
Car il ne faut pas perdre de vue l'équation incontournable :
""Bons" copropriétaires informés = "Bon" CS formé = "bon" syndic efficient."
Si vous sautez les 2 premiers, il ne faut pas compter sur le 3ème élément pour tout tenir à bout de bras.
C'est comme mon histoire de cariole et de cheval fou !
Vous êtes tous (syndicat) embarqués dans la même cariole, personne ne tient vraiment les renes (CS), il ne faut donc pas s'étonner que le cheval qui la tire fasse/aille où il veut, au besoin dans le fossé, puisque personne ne le 'guide' !
Pas besoin d'un dessin pour comprendre qui est le cheval qui tire la cariole ..... 
C'est à cette analyse qu'il faut vous livrer, avec d'autres.
Parce qu'il est illusoire de penser que le simple changement de cheval fera revenir la cariole sur la route. A très court terme peut être.
Dans la durée, certainement pas, un cheval comprenant très vite d'où vient le vent, et que sans licol ou renes il peut courir où et comme il veut. .....  |
Édité par - Gédehem le 18 déc. 2011 12:48:58 |
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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 Posté - 18 déc. 2011 : 15:19:32
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Dans ce genre de position il ne suffit pas de d'écrire " Nous sommes plusieurs..... a penser que notre syndic n'assure pas correstement sa mission.." IL faut des élements concrets....Il ne suffit pas de penser.... que connaissent vos autres "penseurs " de la copropriété......puisque déjà ils ont peur....
N'est ce pas prématuré??? sans éléments ou fautes ou déficiences répétés et pertinents?
Changer pour changer n'est pas suffisant. Est ce pour une question d'honoraires? (évoqués dans votre post initial?).
La somme avancée semble correcte pour un service bien assumé. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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4
Posté - 18 déc. 2011 : 17:05:41
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jeapy06, d'après un autre de vos posts, le CS de votre copro n'a pas l'air d'être en état de marche. Pour changer de syndic :
- il faut que tous les dossiers soient au clair : les comptes litigieux avec le syndic ne pourront plus être résolus après le changement, le CS a-t-il assez vérifié les comptes pour que rien ne traîne ?
- il vaut mieux avoir un compte séparé : cela évite la période de flottement sans compte bancaire entre l'AG et l'ouverture du nouveau compte (le compte séparé est presque immédiatement opérationnel),
- il faut un CS très majoritairement favorable au changement pour un syndic donné, un seul, pour avoir des chances de convaincre la majorité requise en AG,
- après le changement de syndic, c'est le CS qui assure la continuité des dossiers car le nouveau syndic doit apprendre à connaître le spécificités de votre copropriété : cela fait une charge exceptionnelle pour le président du CS, il doit y être prêt.
La 1ère chose à faire est donc mettre le CS en ordre de marche, obtenir le compte séparé (ne pas donner la dispense ...) est aussi un bon test pour la capacité du CS à préparer les esprits et à obtenir une décision difficile en AG.
Bon courage. Il n'y a pas le feu. Prenez les choses dans l'ordre.
Cdlt. Louis92.
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ainohi
Contributeur vétéran
2122 message(s)
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5
Posté - 18 déc. 2011 : 17:16:49
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Ce sujet est à rapprocher d'un autre (http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=11644) où le contexte apparaît clairement et la conclusion s'impose : il faut changer de syndic.
Mais pour un changement en février, le temps restant est très court. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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6
Posté - 18 déc. 2011 : 18:20:51
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La relecture de ce sujet (voila ce que c'est d'écrute partout, de se disperser) met un point final au présent sujet : il n'est pas question de changer de syndic mais certainement de CS.
Il est évident que partir en franc tireur, qui plus est avec un tel mic mac dans le syndicat, c'est le "casse gueule" assuré à court terme.
Il y a des recadrages qui s'imposent avant d'envisager de changer le cheval !
Les renes ont disparues, personne n'a de licol, les roues de la carioles sont voilées, chacun fait la fiesta à bord sans voir que tout va de travers, et vous pensez que le seul changement de cheval va réparer les roues et que la fista va cesser, tout marchant bien !
Illusoire !
Il semble évident que la reconstitution d'un CS digne de ce nom soit la priorité, ce qui nécessite la constitution dès maintenant d'une equipe qui se fera connaitre, par son calme et sa compétence plus que par ses coups de gueule, sa désignation au CS lors de la prochaine AG de février, la mise au pas de cette dame "pdte de CS"(*) et la restitution du logement de l'ex-gardien, etc, etc (car il doit y avoir d'autres points noirs).
Ensuite, les choses ayant été mise à plat, il sera temps de voir si ce syndic (le gestionnaire) bien "encadré" ne fait effectivement pas son boulot.
(*) on est pdt du CS par la volonté majoritaire des autres membres. Pourquoi est-elle encore en place si ce n'est par la volonté (le laxisme ?) des autres conseillers ?
C'est cela qu'il faut changer avant de changer de syndic. |
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