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larocaille
Contributeur actif

395 message(s)
Statut: larocaille est déconnecté

Post√© - 27 juin 2009 :  08:20:56  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bien sur, vous vous demandez à quelle dynastie ce sujet est dédié, alors je ne vous fais pas languir plus longtemps.
Ce sujet traite des intermédiaires du marché de l'immobilier, de leur passé, de leur présent et de leur avenir.
Cette profession est réglementée (la carte verte). Mais les AI ne sont pas les seuls présent sur ce marché et les méthodes de vente "alternative" fleurissent actuellement.
Oups! je suis déjà à la limite du futur, alors revenons un peu en arrière...

Depuis 1970, le profession est réglementée.
Il convient de préciser que cette réglementation couvre l'ensemble des transactions qui peuvent être confiées à un intermédiaire, ce qui inclut les mandats d'achat au même titre que les mandats de vente ou de location. Néanmoins, les vendeurs, acheteurs, loueurs ou locataires n'ont aucune obligation de recourir aux services d'un intermédiaire.

La rémunération de ces professionnels est en principe libre, mais les acteurs du marché ont progressivement généralisé une rémunération au pourcentage de la transaction. Ce taux varie entre 4 et 8% selon différents critères (valeur du bien, type de bien, etc).
Il est donc de coutume d'assimiler les "frais d'agence" au taux moyen de 6%.
Cette rémunération vise à couvrir les frais du professionnel liés à ses actions d'expertise, de commercialisation et d'encadrement de la transaction.

Cette rémunération au pourcentage a eu un effet incidieux au cours des dernières années car lorsque les prix des biens se sont envolés, les professionnels se sont bien gardés de baisser les taux.
Ainsi, on peut estimer que sur la période 1998 - 2008, la rémunération, en monnaie constante, des AI a doublé.
La haute rentabilité de la profession a conduit à des dérives (agences multiples appartenant au même AI, entrée d'acteurs peu compétents) et à la multiplication des agents et points de vente.

Lorqu'une profession ne s'auto-régule pas, elle se déprécie et le client s'en éloigne. Aujourd'hui, plus de la moitié des transactions immobilières échappent aux professionnels, signe de tarifs prohibitifs au regard du service réellement rendu.

Bon, je suis obligé d'arrêter là (il faut que j'aille gagner ma croute) en matière d'introduction...




Signature de larocaille 
Dominique

maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

 1 Post√© - 27 juin 2009 :  11:09:49  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pour ce qui concerne le co√Ľt des frais d'agence, Ninon Ingrid, sur son blog, d√©j√† tr√®s r√©guli√®rement cit√© sur UI, tentait d'expliquer pourquoi ces frais √©taient aussi √©lev√©s. je dois dire que sa d√©monstration √©tait assez convaincante.
http://immobilier-revelateur-de-la-...0486927.html
Signature de maoyann 
Yann

Luc Standon
Contributeur vétéran



2549 message(s)
Statut: Luc Standon est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 27 juin 2009 :  14:00:26  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
- 3 h de renseignements téléphoniques sur le bien en question



citation:
- 2 h de négociation après l'offre d'achat

ça rame dure
Signature de Luc Standon 
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.

Scorpion
Contributeur actif



477 message(s)
Statut: Scorpion est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 27 juin 2009 :  21:17:13  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par larocaille

Lorqu'une profession ne s'auto-régule pas, elle se déprécie et le client s'en éloigne. Aujourd'hui, plus de la moitié des transactions immobilières échappent aux professionnels, signe de tarifs prohibitifs au regard du service réellement rendu.

Ca fait longtemps que la part de marché des AI est de 50% Cette PDM ne varie que très peu, ce qui signifie que nous faisons bien notre métier.

larocaille
Contributeur actif

395 message(s)
Statut: larocaille est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 27 juin 2009 :  22:43:23  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Je ne vais pas pinailler sur la r√©partition du temps pass√© par un AI sur telle ou telle t√Ęche.

Ce que je retiens des chiffres donnés par le blog, c'est que l'acheteur d'un bien paie neuf fois plus que ce que représente le travail fourni par l'AI pour lui vendre ce qu'il achête.
Dans de nombreuses professions, les frais dits "de concurrence" sont élevés, mais généralement, lorsque ces frais dépassent 30% les acteurs s'interrogent sur la pérennité de la profession...

Il n'est pas normal qu'un consommateur paie à ce point pour que les AI entretiennent entre eux une concurrence qui n'en est pas une au sens de la compétitivté des prix proposés à la vente.

Pour utiliser une image un peu forte, il semble bien que les AI fassent payer leur gestion commerciale hasardeuse par le consommateur. Peu importe si l"AI travaille efficacement pour vendre un bien ou un autre, son travail sera payé par le gogo qui signera pour un achat.

Signature de larocaille 
Dominique

larocaille
Contributeur actif

395 message(s)
Statut: larocaille est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 28 juin 2009 :  08:19:51  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par LeNabot

Ouaip ! Et lorsqu'un vendeur donne un mandat exclusif, comme par hasard, la commission n'est pas fixé à 1%.

Il y a effectivement là matière à réguler et à améliorer la "productivité" des AI.
Ce qui crée le manque de "productivité" c'est le caractère immobilier (sans faire de pléonasme). En effet, si l'on compare le métier d'AI à celui d'un intermédiaire vendant des biens mobiliers, on s'apperçoit que la prise en charge du bien par l'AI est très aléatoire.
Pour illustrer, on peut dire que lorsqu'on met un meuble ou une voiture en d√©p√īt vente chez un interm√©diaire, il n'y a pas 36 autres interm√©diaires qui proposent le bien √† la vente. Au pire, l'interm√©diaire ne sera en concurrence qu'avec le vendeur lui-m√™me qui peut proposer le bien via d'autres supports.

Que les AI appliquent un taux de commision réduit sur les mandats exclusifs serait effectivement un moyen pour eux de disposer d'un portefeuille de biens potentiellement plus vendables et donc d'améliorer leur productivité.

Voyons ce qu'en pensent nos amis AI...
Signature de larocaille 
Dominique

Scorpion
Contributeur actif



477 message(s)
Statut: Scorpion est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 28 juin 2009 :  08:41:33  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par larocaille
Que les AI appliquent un taux de commision réduit sur les mandats exclusifs serait effectivement un moyen pour eux de disposer d'un portefeuille de biens potentiellement plus vendables et donc d'améliorer leur productivité.

Voyons ce qu'en pensent nos amis AI...

On voit bien que tu n'es pas AI larocaille. 30% de nos mandats sont des *****s, 60 sont des grosses *****s, et seulement 10% de nos mandats sont vendables. Il faudrait que les vendeurs commencent par réduire leur prétentions.

seborga
Contributeur actif

386 message(s)
Statut: seborga est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 28 juin 2009 :  10:49:17  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Il faudrait que les vendeurs commencent par réduire leur prétentions.

Il y a 2 sortes d'AI, :
1. ceux qui ont une bonne connaissance du march√© et qui ont de l'honn√™tet√© ==> ils passent beaucoup de temps √† expliquer au vendeur que ses pr√©tentions sont √† c√īt√© de la plaque, ils passent pour des mauvais, des casse-pied... ils n'emportent pas le mandat... ils ne r√©ussissent pas √† perdurer... ils sont rares car ils ont tous disparu !
2. ceux qui sont pr√™ts √† tout pour travailler et garantir la p√©rennit√© de leur boutique ==> ils flattent le vendeur en disant qu'ils vont vendre rapidement sans sourciller sur le prix demand√© par le vendeur, ils font signer le mandat sans approfondir le sujet... Ensuite, ils reviennent et expliquent au vendeur qu'il faut r√©duire les pr√©tentions... ils peuvent m√™me proposer de relooker le bien pour mieux le vendre, moyennant 8 000 √† 10 000 ‚ā¨ de travaux.

citation:
Ce que je retiens des chiffres donnés par le blog, c'est que l'acheteur d'un bien paie neuf fois plus que ce que représente le travail fourni par l'AI pour lui vendre ce qu'il achète.
Et oui, en moyenne, les agences ne concr√©tisent que 10 % des biens qui sont confi√©s par mandat... ==> pour 90 % des mandats, les agences feront faire des visites... donneront des renseignements, passeront du temps... sans que cela leur rapporte. Et elles s'en sortiront car ces pertes sont compens√©es par le gain apparemment disproportionn√© sur les affaires qui aboutiront. Et oui, cette statistique des 10 % se retrouve dans bien d'autres domaines, les entreprises de b√Ętiment, par exemple, savent qu'elles ne signeront des march√©s que sur 10 % des devis qu'elles fourniront gratuitement...

citation:
Il n'est pas normal qu'un consommateur paie à ce point pour que les AI entretiennent entre eux une concurrence qui n'en est pas une au sens de la compétitivité des prix proposés à la vente.
Si quelqu'un trouve meilleur syst√®me... pourquoi pas ! mon avis, on est encore loin du moment o√Ļ les candidats acqu√©reurs accepteront de payer pour visiter... on est encore loin du moment o√Ļ les vendeurs accepteront de d√©penser une somme pour r√©mun√©rer le travail des contacts qui n'aboutiront pas. Ce syst√®me de faire supporter les frais des op√©rations sans suite √† celles qui aboutissent, qui semble injuste me para√ģt le moins pervers.

Je ne suis pas AI, j'ai tendance √† une grande s√©v√©rit√© envers eux mais quand m√™me ! Je ne jette pas de grosses pierres, juste des petits cailloux. Mes plus gros reproche envers les AI ne portent pas sur l'aspect d√©mesur√© des honoraires mais surtout sur le caract√®re tr√®s b√Ęcl√© de leurs fa√ßons de travailler les plus souvent observ√©es :
- ne savent jamais indiquer clairement des surfaces, ne les contr√īlent jamais. Sont incapables de faire la diff√©rence entre pi√®ces principales et pi√®ces constituant de la SHON et/ou de la surface habitable...
- ne savent m√™me pas tenir le m√®tre (ruban) ou le lire les rares fois o√Ļ ils acceptent que le visiteur prenne quelques mesures... mais savent montrer qu'ils ont le "m√®tre lazer", dont ils ne savent souvent pas se servir.
- ne savent donner aucun renseignement technique sur les biens (genre système de chauffage, genre précision sur ce qui est collectif et sur ce qui est individuel quand les biens sont en copropriété, genre existence ou pas de servitudes, genre dernière années de travaux sur les toitures ou autres gros ouvrages...).
- sont souvent incapables de vous dire quel est le parking et/ou la cave associée à un logement en copropriété.
- vous racontent des b√™tises plus grosses qu'eux sur des points techniques ou administratifs (genre √©normes erreurs quant √† l'orientation des fa√ßades, genre erreur de zone d'urbanisme, genre erreur d'√©nergie, genre r√®gles quant √† l'assainissement, les termites, l'amiante ou le plomb, genre limite de la propri√©t√©, caract√®re mitoyen ou limitrophe des cl√ītures...).
- sans compter le nombre de fois o√Ļ on r√©alise, lors d'une visite que l'AI qui vous fait visiter se rend sur place pour le premi√®re fois... comme vous... et qu'il a entre les mains un dossier si erron√© qu'on se demande sil s'agit bien du dossier du bien qu'il vous fait visiter.
J'arrête, la liste des preuves que la majorité des AI (et/ou de leurs employés) sont peu rigoureux dans leur métier est très longue.

Quand ils vous accumulent toutes ces approximations et erreurs, c'est lourd... et on trouve des milliers d'acquéreurs qui achètent sans savoir et qui passent souvent beaucoup de temps, ensuite à savoir ce qu'ils ont réellement acheté.

En revanche, les AI sont assez au point pour ne pas rater la fa√ßon de g√©rer les 7 jours de r√©tractation et pour faire noter de fa√ßon correcte les clauses suspensives incontournables (obtention de pr√™t, permis purg√© pour les terrains √† b√Ętir...). Forc√©ment, une fois un compromis sign√©, il est pr√©f√©rable quil aille au bout. Il n'y a quand m√™me pas que cela √† s'occuper !

Luc Standon
Contributeur vétéran



2549 message(s)
Statut: Luc Standon est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 28 juin 2009 :  11:21:33  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Et pour mettre ce beau discours en musique, voici une chanson qui pourrait aisément s'appliquer aussi aux AI de deuxième catégorie selon la nomenclature binaire de seborga :

- Ils ont les mains blanches

texte :

citation:
Voyez donc cet aristocrate,
P√Ęle gommeux qui fait des √©pates,
Il passe sa vie à nocer,
A vingt ans c'est déjà cassé.
Comme une femme ça a des faiblesses,
Ça veut jouer à l'ancienne noblesse,
Incapable de gagner son pain,
Voilà le type du vrai gandin.

Refrain
Il a les mains blanches,
Les mains maquillées,
Il a les mains blanches,
Par la honte souillées.
Ça sent la paresse, c'est mou, c'est gnan-gnan,
Voilà c'qu'on appelle des mains de feignant !


Voyez donc ces hommes en soutane,
Soi-disant sur eux l'Bon Dieu plane,
Ils pr√īnent Mo√Įse et J√©sus-Christ,
Mais font l'contraire de leurs écrits.
Oui Mo√Įse √©tait un ap√ītre,
Jésus-Christ mourut pour les autres,
Tandis qu'vous, prêtr's, pasteurs, rabbins,
Votre but, c'est l'or, le butin !

Refrain
Ils ont les mains blanches,
Les mains maquillées,
Ils ont les mains blanches,
Par l'or, elles sont souillées.
Ça sent le tartuffe, l'avare, le gripp'sous
Voilà c'squ'on appelle des mains de filou !


Voyez donc ces hommes politiques,
Vrais paillasses à gueule tragique,
Qui pour aller au Parlement
Au peuple font du boniment :
"J'vous promets les r'traites ouvrières,
J'vous promets la fin d'vos misères
",
Ils se votent d'abord et comment !
Pour eux-mêmes quarante-et-un francs !

Refrain
Ils ont les mains blanches,
Les mains maquillées,
Ils ont les mains blanches,
Par la honte souillées.
Ça sent le roublard, ça sent le malin,
Voilà c'qu'on appelle un poil dans la main !


Voyez donc cette foule tapageuse,
Que'qu' fois gaie, souvent malheureuse,
Oui ce sont les brav'ouvriers,
C'est la masse des sacrifiés.
Ils reviennent du bagne de l'usine,
Ils sont pales, ils ont mauvaise mine,
Hommes et femmes, vrais gueux, meurt-de-faim
Qui engraissent un tas de coqins !

Refrain
Leurs mains n'sont pas blanches,
Ils ont travaillé,
Leurs mains n'sont pas blanches,
Elles sont meurtries, broyées.
Ça sent le courage, la force et l'honneur,
Voilà c'qu'on appelle des mains d'travailleurs !

Signature de Luc Standon 
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.

larocaille
Contributeur actif

395 message(s)
Statut: larocaille est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 28 juin 2009 :  21:24:04  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Scorpion

citation:
Initialement posté par larocaille
Que les AI appliquent un taux de commision réduit sur les mandats exclusifs serait effectivement un moyen pour eux de disposer d'un portefeuille de biens potentiellement plus vendables et donc d'améliorer leur productivité.

Voyons ce qu'en pensent nos amis AI...

On voit bien que tu n'es pas AI larocaille. 30% de nos mandats sont des *****s, 60 sont des grosses *****s, et seulement 10% de nos mandats sont vendables. Il faudrait que les vendeurs commencent par réduire leur prétentions.


OK, vous confirmez le manque de productivité de la profession.
Mais pourquoi donc acceptez-vous des mandats sur des biens invendables...
Je maintiens qu'un AI qui saurait présenter aux vendeurs une démarche réaliste aurait toutes les chances de vendre les biens qui lui sont confiés. Quel déshonneur y a-t-il à dire à un vendeur "je ne vous suis pas car votre bien ne vaut pas ce prix".
Et puis, il y a la "culture du résultat" qui donnera à un AI une réputation de sérieux si sa politique commerciale s'avère efficace.

Je pense qu'un AI qui veut réussir doit systématiquement se positionner comme si il était investi d'un mandat d'achat, ce qui implique de ramener les prétentions des vendeurs au niveau du marché, quitte à ne pas donner suite.
D'accord, les vitrines des agences vont être moins encombrées, mais au moins il y aura une chance pour que des acheteurs poussent la porte de l'agence pour se renseigner sur un bien, à plus forte raison si les frais d'agence sont raisonables.

Hé oui, je ne suis pas un AI, mais en matière de politique commerciale j'ai quelque expérience. Et la manière dont les AI réagissent à la situation actuelle me laisse perplexe....


Signature de larocaille 
Dominique

yaume
Nouveau Membre

17 message(s)
Statut: yaume est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Post√© - 29 juin 2009 :  01:30:58  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Scorpion

citation:
Initialement posté par larocaille
Que les AI appliquent un taux de commision réduit sur les mandats exclusifs serait effectivement un moyen pour eux de disposer d'un portefeuille de biens potentiellement plus vendables et donc d'améliorer leur productivité.

Voyons ce qu'en pensent nos amis AI...

On voit bien que tu n'es pas AI larocaille. 30% de nos mandats sont des *****s, 60 sont des grosses *****s, et seulement 10% de nos mandats sont vendables. Il faudrait que les vendeurs commencent par réduire leur prétentions.


La bonne blague
 
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