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ina
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Statut: ina est déconnecté

Posté - 08 août 2013 :  12:16:04  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je suis membre du conseil syndical d'une copropriété de 500 lots d'habitation répartis en 3 immeubles.
Certains copropriétaires payent leurs charges par prélèvement automatique mensuellement, d'autres trimestriellement.
Le montant de l'appel du 1er juillet 2013 que la majorité des copropriétaires a reçu vers le 10 juillet et même plus tard, était le double du trimestre précédent.
Comme il y a plusieurs clés de répartition il est assez difficile de calculer soi-même son appel.
Certains copropriétaires en vacances ou non se sont vus infliger 23.92 € syndic X frais d'impayé plus 22.13 € banque Y. frais d'impayé. Est-ce normal ?
Les sociétés commerciales comme EDF... préviennent leurs clients quand le montant du prélèvement est modifié.
Il est vrai que les charges de copropriété varient plus fréquemment que des factures d'électricité, le syndic a autre chose à faire que de prévenir les copropriétaires et lorsqu'on choisit le prélèvement automatique il faut avoir son compte constammant et abondamment approvisionné. Ce qui n'est pas commode pour tout le monde.

nefer
Modérateur

12403 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 08 août 2013 :  12:48:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faut d'abord vérifier si l'appel de fonds a bien été fait en application du budget prévisionnel voté et éventuellement de la répartition des charges de l'exercice précédent approuvé en AG

Gédehem
Pilier de forums

14441 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 août 2013 :  13:01:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comme souvant dans ces cas, le problème vient de l'absence de respect des règles, qui sont généralement faites pour répondre à ces problèmes !

L.art.14-1 précise que c'est à l'AG de décider de la date d'exigibilité des propvisions, et par là des modalités de leur règlement.
Certainement pas à chacun de décider que ce sera par trimestre ou par mois, au gré du vent .....
Ceci parce qu'il n'existe plus formellement "appel de fonds", et ceci depuis .... 13 ans ! (voir L.art.14-1 et 14-2 : mettre docs à jour !!)

Ces dates étant fixées, elles sont précisées dans le PV d'AG, à chacun de les respecter.
Qui a décide d'un paiement mensuel, qui l'a autorisé pour certains, qui doivent être nominativement désigné sic'est le cas ??

"....le syndic a autre chose à faire que de prévenir les copropriétaires...."
... Sauf qu'il s'agit ici de son "travail", d'une de ses taches imposées par les textes.

Préalablement à la date d'exibilité imposée pra l'AG, le syndic doit envoyer un "AVIS", par lettre simple, avis qui ne produit pas d'effet juridique pour autant : c'est une information, sans plus.

D.art.35-2
"Pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi (ou par l'AG.ndlr), un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
"

A quoi correspond cet "appel" de juillet, qui serait le double de l'échéance prévue (par décision d'AG ou selon la loi) ?

Le syndic, mais surtout le CS, ne devraient rien ignorer de ces modalités de provisionnement des fonds.

Faute de suivre la procédure, c'est le bazar, que le CS se doit de faire cesser. En particulier en vérifiant ce qu'il est est de l'application des dispositions légales.

Édité par - Gédehem le 08 août 2013 14:55:50

ina
Contributeur senior

501 message(s)
Statut: ina est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 août 2013 :  16:26:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Quand certains copropriétaies payent leurs charges par prélèvement mensuellement, c'est après l'accord du syndic.
Pour les charges à régler au 1er juillet, les avis n'étaient pas reçus à cette date, ils l'ont été vers le 10 juillet.
Pourquoi cet appel a un montant si élevé ?
- le budget prévisionnel voté en 2012 pour 2013 a été dépassé de 83000€ ( budget prévu de 1 341 275 €) donc il reste à percevoir un solde qui atteint pour un T5 (sans parking ni garage) la somme de 600 €
- le budget 2013 a été réajusté, donc rappel pour les 5 premiers mois 2013 de 130 € pour le même type d'appartement, et augmentation de pratiquement tous les postes de dépenses : charges générales, charges par bâtiment, chauffage, ascenseurs consommation d'eau répartie sur l'année. Total augmentation des charges trimestrielles de 190 €.
Ceci sans inclure les travaux.

Évidemment c'est le rôle du CS de contrôler les dépenses, certains membres ne sont pas inquiets de l'évolution de la situation financière.
C'est une copropriété qui dispose de 20 ha de terrain, pelouse et bois, et de 7 personnes dont 1 couple de gardiens, une voirie privée, plus un vieillissement du bâtiment, des incivilités comme d'uriner dans certains ascenseurs. Cela a entrainé à la longue une panne de celui-ci.



rambouillet
Pilier de forums

16150 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 08 août 2013 :  16:31:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il n'ya pas à prévenir les copros, puisque ce sont eux qui votent le budget et ses exigibilités. Même si on a pas reçu l'avisà payer à temps, on paie au moins la même chose que le trimestre précédent à la date d'exigibilité.
ensuite, les frais du syndic sont connus puisqu'ils sont dans son contrat que chacun est censé connaitre pour l'avoir voté

ina
Contributeur senior

501 message(s)
Statut: ina est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 08 août 2013 :  18:16:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le problème est le prélèvement, finalement un solution pas si bonne que ça.
Si on paie par chèque on indique le même montant que le trimestre précédent mais pour le prélèvement c'est la surprise. Je pense qu'un bon nombre de copropriétaires ont eu cette mauvaise surprise cette fois-ci.

Pour les personnes avisées qui surveillent de près leur comptabilité en consultant l'extranet du syndinc, elles sont au courant assez tôt. Personnellement j'ai vu vers le 15 juin un appel de charges daté du 1er juin 2013 (date de l'AG) : "appel de fonds régularisation des charges 2013". Le service comptable n'a pas perdu son temps après l'AG qui s'est terminée aux alentours de 19 h.

Conclusion : le prélèvement automatique est à proscrire

rambouillet
Pilier de forums

16150 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 08 août 2013 :  18:58:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Le service comptable n'a pas perdu son temps après l'AG qui s'est terminée aux alentours de 19 h.

et on ne peut surtout pas lui reprocher !!!!!

personnellement, je ne suis pas en faveur des prélèvements, dans la mesure du possible, car on a aucune maitrise.

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 08 août 2013 :  20:19:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ina : surveillez un appel de fonds de charges de copropriété est toujours nécessaire qu'il soit prélevé ou non.

Pour info : il est facile de bloquer ce prélèvement en regardant son compte bancaire sur le net pour vérifier si le prélèvement est correct ou non. Contestez un prélèvement par internet est gratuit !!!

L'annonce sur le site de la banque est de quelques jours avant le prélèvement.

Il est aussi possible de le faire avec son smartphone.

Gédehem
Pilier de forums

14441 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 08 août 2013 :  21:36:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"..le budget prévisionnel voté en 2012 pour 2013 a été dépassé de 83000€ ( budget prévu de 1 341 275 €) ....."

Pour quel(s) motif(s) ce dépassement ???? (*)

"- le budget 2013 a été réajusté, donc rappel pour les 5 premiers mois 2013 "

"Réajusté" par QUI ????
Si c'est l'AG de 2013 qui en a décidé ainsi (il ne peut pas en être autrement), tous les copriétaires étaient informés de l'augmentation des provisions, de leur montant, et de son effet rétroactif.
Dans ce cas, personne ne peut se plaindre de quoi que ce soit, avis du syndic ou pas, éventuellement tardivement.

Si la pratique du réglement des provisions mensuellement peut être ponctuellement admise, elle doit être décidée par une AG, au besoin nominativement.
A défaut de décision d'AG, une "autorisation" du syndic engage sa responsabilité personnelle (sa RCP), accord sans effet pour le syndicat qui n'est pas censé en avoir connaissance.
Pour éviter des retards, c'est une bonne pratique. Mais elle doit être prévue et encadrée par l'AG.

Pour le syndicat, l'exigibilité des provisions tombe aux dates décidées par l'AG, ou à défaut le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre comme il est prévue par la loi. (L.art.14-1).
Exigibilité des provisions fonction du budget prévisionnel (et son rectificatif) décidé par l'AG.
Et pas autrement.

Si le montant des provisions dépasse le prélèvement, aux copropriétaires concernés de le compléter en temps voulu. Ne l'ayant pas fait, ils pénalisent le syndicat, et en supportent les conséquences.

Sur les frais imputés par le syndic, il faut voir ce qu'il en est selon qu'un budget rectificatif a bien été décidé en 2013 ou non. Le Cs doit se charger de cette affaire .

(*) dépassement impossible pour un tel montant.
S'il peut arriver un dépassement de quelques centaines d'€ au plus, le syndic ne pouvant par principe engager des fonds dont il ne dispose pas, engager 83.000 € sans décision d'AG est irrégulier : responsabilité du syndic engagée, surtout dans votre cas de "copro en difficulté".

Édité par - Gédehem le 08 août 2013 21:40:14

JB22
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3964 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 10 août 2013 :  23:49:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De ina :
"- le budget prévisionnel voté en 2012 pour 2013 a été dépassé de 83000€ ( budget prévu de 1 341 275 €)"

Il faut relativiser, cela fait une augmentation de 6.19 %.
106 € de dépensés pour 100 € de prévus, dans une copropriété de 500 lots.

Dans les charges certaines dépendent de la consommation individuelle, que ne maitrise pas le syndic : Eau, électricité, ou du combustible, des contrats : Contrats d' entretien, maintenance des ascenseurs, assurances, etc.

Les dépenses doivent être contrôlées et en particulier les augmentations appliquées sur les contrats.
 
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