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ryzom
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 Posté - 12 mars 2011 : 15:56:25
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Bonjour
ma propriété a un terrain naturel légèrement en pente.
Lors de la construction de sa maison, un de mes voisins a rehaussé son terrain de 40 cm jusqu’à plus de 80cm par rapport au terrain naturel, sur toute la largeur de sa propriété. De son terrain il n'y a pas de vue directe sur ma maison mais bien sur le jardin.
Le deuxième voisin qui longe également mon terrain et qui construit actuellement sa maison est en train de réaliser aussi un réhaussement dans l'alignement du premier voisin donc de 80 cm a peut etre 1,20 / 1,30 m au vue des canalisations d'eau pluviales qui ne sont pas encore enterrées.
Apres vérification à la mairie il semble que pour le premier voisin rien ne soit indiqué sur le permis de construire comme si le terrain était naturellement plat.
pour le second voisin le plan de coupe prévoit que son terrain, a partir de sa maison, soit en pente jusqu’à ma propriété en fait jusqu'au terrain naturel, cependant sur une esquisse non chiffrée accompagnant le permis on distingue un début de réhaussement sans voir précisément où il s’achève.
Ce voisin n'a pas non plus de vue directe sur notre maison juste sur le jardin.
Le responsable de l'urbanisme de la mairie (pas encore de plu juste le pos assez évasif sur le sujet des rehaussements: "sous certaines conditions") me dit, dans un premier temps, que pour le premier il y a une non conformité et que pour le second il doit vérifier auprès de la ddt ce qui fait foi, le plan de coupe ou l'esquisse. Il me dit également qu il doit vérifier la possibilité de réhausser son terrain si ce n'est pas stipulé sur le permis de construire.
10 j après il nous donne un rdv et nous annonce que chacun peut réhausser jusqu a 2m sans avoir a le spécifier sur le permis de construire.
Et qu' il n y'a pas d'articles dans le code civil qui impose ni de faire un mur de soutènement, ni d'installer un pare-vue.
Qu il ya seulement eu une fois un cas de jurisprudence mais que puisque nous n'avons pas de vis a vis direct sur notre maison nous ne pouvons exiger l'installation d'un pare-vue.
Le premier voisin a lui déjà fait un mur de soutènement en parpaing bruts et fait sa déclaration d’achèvement de travaux il ya moins de 3 ans . Le deuxième n'a pas encore fini les travaux.
Je voudrais savoir:
- si effectivement on peut rehausser son terrain jusqu’à 2 m sans autorisation ou permis de construire? Si il existe un texte?
- en ce qui concerne le pare-vue si le fameux art 678 ne s’applique que pour des vues directes sur la maison ou bien également sur le jardin.
- si il existe un texte précis sur l'obligation de construire un mur de soutènement, quand le réhaussement est autorisé/réalisé.
Je me suis renseigné pour souscrire une protection juridique mais la date du "conflit" doit être antérieure a la souscription pour que des frais éventuels soient pris en charge.
Quelle démarches me conseillez vous:
-demander une confirmation écrite de la part de la mairie concernant les 2 m de réhaussement autorisés?
-et des renseignements auprès de la ddt, d un architecte, d'un avocat?
- accepter ce que me dit la mairie et avoir les pieds de mon 2eme voisin qui m'arrivent à la poitrine...sans moyen de garder un peu d'intimité puisque je dois couper mes arbustes a 2m de haut...
Merci d'avance
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 Posté - 12 mars 2011 : 17:15:52
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trois points pour faire simple :
*le 678 du code civil s'applique évidemment à l'aggravation de vue sur le jardin, mais il n'est pas controlé par l'administration dans le permis de construire : cela se conteste donc au TGI directement
*l'obligation de soutènement est liée au fait que votre propriété ne doit pas subir de préjudice lié à l'éboulement de terres chez vous. Si pas d'éboulement, le soutènement n'est pas nécessaire
*que les travaux de réhausse soient ou non soumis à PC ou DP, qu'importe ! le PC accordé doit être respecté strictement et les hauteurs prévues par le POS, notamment des constructions, se calculent à partir du terrain naturel avant réhausse... En ce sens, vous pouvez vérifier la régularité du PC par rapport au POS puis de la construction par rapport au PC.e |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Édité par - Emmanuel Wormser le 12 mars 2011 17:16:45 |
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NDK-3D
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 2
Posté - 12 mars 2011 : 17:32:46
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J'en profite pour aller dans le meme sens. Je suis dessinateur pour l'architecture et je fais environ 50 PC par an.
Peu importe que ce soit soumis Ă PC ou pas. Il faut respecter le PC strictement. le PC doit comporter une coupe du terrain et ainsi faire apparaitre le terrain naturel avec un point de reference pour la hauteur de la construction et montrer les eventuels deblais et remblais. et il faut les respecter !
si les remblais et deblais n'apparaisssent pas sur le PC alors la personne n'a pas le droit d'en faire car suivant le terrain et la construction ils seront accordés ou pas.
Cordialement.
NDK
Cordialement. |
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ryzom
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Posté - 12 mars 2011 : 18:08:08
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merci pour votre réactivité
- d'accord pour le 678 et le pare-vue.
- pour le soutènement quel est le texte qui le précise? svp
- au sujet du pos la hauteur maximum d'une construction est de 6m de l’égout du toit jusqu’au terrain naturel.
si effectivement c'est la seule contrainte concernant un rehaussement et si la hauteur de l’égout du toit jusqu'au terrain réhaussé est de disons 4m(a vérifier), mon voisin est alors tout a fait dans son droit de réhausser de 1,30m voir 2m son terrain?
N'y a til pas d'autres limites imposables, pour un exhaussement de sol, que celle de la hauteur max de la construction par rapport au terrain naturel?
merci
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ryzom
Nouveau Membre
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Posté - 12 mars 2011 : 18:12:51
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je n'avais pas vu votre post ndk 3D
sur le plan de coupe il n'y a pas de réhaussement et son terrain est en pente juqu au terrain naturel en limite de propriété.
ors je parlais d'une esquisse plus ambigue dan son pc, cest ce bien le plan de coupe qui est a respecté?
mon voisin peut il demander une modification de son permis qui afficherait un réhaussement et qui nserait accepté car dans la limite des 6 m du pos?
cordialement
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Posté - 12 mars 2011 : 18:17:45
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oui, il peut demander un modificatif si les règles du PLU sont respectées...
c'est quoi, ces 6m. ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ryzom
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Posté - 12 mars 2011 : 18:22:54
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j'ai le pos sous les yeux:
"la hauteur maximale de toute construction est limitée à 6m à l'égout du toit"
"la hauteur d'une construction est mesurée a partir du niveau moyen du sol naturel avant travaux, dans l'emprise au sol du bâtiment"
et je relance ma question précédente:
N'y a til pas d'autres limites imposables, pour un exhaussement de sol, que celle de la hauteur max de la construction par rapport au terrain naturel?
Cordialement |
Édité par - ryzom le 12 mars 2011 18:41:07 |
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NDK-3D
Contributeur débutant
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Posté - 12 mars 2011 : 19:28:26
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Si elles ne sont pas mentionnées dans le POS, non, il n'y en a pas d'autres...
oui il peut demander un modif de PC
Vous pouvez meme allez consulter le PC en mairie avec un kutch et mesurer vous-meme (j'ai deja vu des PC refusé car l'echelle etait fausse), le mec a la DDE avait verifié au Kutch. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 12 mars 2011 : 19:41:20
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citation: Initialement posté par NDK-3D
Vous pouvez meme allez consulter le PC en mairie avec un kutch et mesurer vous-meme (j'ai deja vu des PC refusé car l'echelle etait fausse), le mec a la DDE avait verifié au Kutch.
qu'est ce "un kutch" ?
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Posté - 12 mars 2011 : 19:55:52
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une petite recherche dans l'ami Go..gle renvoie vers http://fr.wikipedia.org/wiki/Kutsch |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 12 mars 2011 : 21:39:24
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 13 mars 2011 : 08:58:55
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ryzom
Nouveau Membre
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Posté - 13 mars 2011 : 11:51:47
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je viens de voir sur un autre topic du forum un cas qui pourrait correspondre au mien:
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=67422
il faut que je verifie la hauteur max de cloture autorisée dans ma commune qui je crois est de 2m.
et voudrais savoir si une hauteur d'un mur de soutènement de 1 m par ex (donc pour empêcher l'éboulement de terre du a l'exhaussement) par rapport au terrain naturel est bien considéré comme 1 m de mur de cloture?
Ce qui ne laisserait donc qu 1 m, au voisin, pour installer un pare vue et qui semble donc insuffisant pour réellement empêcher la vue.
Ce qui aurait pour conséquence l'obligation du recul de son remblai a 1,90 de la limite séparative...
L'art 678 ne semble pas préciser la hauteur du pare-vue, or sur différents topics vous parlez d'une hauteur de 1,90, d ou vient cette hauteur précise svp?
Cordialement
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Édité par - ryzom le 13 mars 2011 12:18:47 |
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Posté - 13 mars 2011 : 14:20:49
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vous avez parfaitement compris l'effet combiné des règles locales d'urbanisme avec les règles civiles de voisinage.
le pare-vue de 1.9m. correspond Ă la hauteur des "ouvertures" ne formant pas vue, dans l'article 677 du code civil.
c'est aussi la hauteur qui empĂŞche effectivement le regard mĂŞme pour des grands. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ryzom
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Posté - 13 mars 2011 : 15:14:40
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ok pour les 19 decimetres (1,90m) de l'art 677.
en revanche plus je relis de topics sur les murs de soutènement plus je trouve d'avis contradictoires et plus il me semble qu'un mur de soutènement n'est pas considéré comme un mur de clôture...sauf exception
et donc que la hauteur de clôture n'est comptée qu'a partir du haut du dit mur de soutènement, si celui ci ne dépasse pas le réhaussement...
sauf dans le cas de cette jurisprudence: http://www.legifrance.gouv.fr/affic...5&dateTexte=
ou le pos impose la limite de hauteur de clôture a la partie soutènement
quand les:"murs de soutènement implantés en limite de propriété dès lors qu'il ne sont pas rendus "nécessaires par la configuration des terrains"".
Vous en parliez vous mĂŞme, Emmanuel, dans ce topic de 2006:http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=43897
A défaut de ce type de précisions sur le pos, mon voisin peut alors tout a fait installer un pare-vue de 1,90 sur un mur de soutènement de plus d'1 m? |
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Posté - 13 mars 2011 : 15:33:43
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non...
car sauf précision dans le POS/PLU, on mesure la hauteur de la cloture à compter du Terrain naturel avant réhausse liée aux travaux projetés.
le cas est différent lorsque la cloture et/ou le parevue sont directement rendus nécessaires par l'exhaussement.
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ryzom
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Posté - 13 mars 2011 : 15:57:24
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je n'ai pas bien compris le sens de :
citation: le cas est différent lorsque la cloture et/ou le parevue sont directement rendus nécessaires par l'exhaussement.
...ce qui est le cas, donc :
la hauteur de la clôture correspond bien, a partir du terrain naturel, a la hauteur du mur de soutènement (du a l'exhaussement) plus la hauteur du pare vue (rendu nécessaire par l'exhaussement)?
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ryzom
Nouveau Membre
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Posté - 19 mars 2011 : 12:46:01
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Bonjour
Il semble apres, rdv en mairie au service de l'urbanisme, que l'article R421-23 (alinéa f) ici:
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...CodeArticle#
"Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants:
f) A moins qu'ils ne soient nécessaires à l'exécution d'un permis de construire, les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d'un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à cent mètres carrés"
contredise la disposition du pos qui conditionne, les exhaussements :
Art Ud1: 2/ "Toutefois, sont autorisées sous conditions:
- la modification du nivellement du sol par affouillement ou exhaussement lorsqu'elle contribue à l'amélioration de l'aspect paysager des espaces libres, ou pour des raisons fonctionnelles."
Ainsi, selon le chargé de l'urbanisme, le pos ne peut être en infraction avec le code de l'urbanisme et il n'y a donc aucune condition ni meme l'obligation de faire figurer les exhaussement réalisés sur les 2 pc.
Autrement dit chaque voisin peut rehausser son terrain jusqu'a 2 m jusqu'en limite séparative sans permis, autorisation ni même conditions...
Il a donc donné une conformité a un des 2 voisins même si sur le permis le terrain naturel apparaît horizontal sans pente et donc sans exhaussement ce qui évidement n'est pas le cas.
il fera de même avec l'autre voisin qui est en train de réhausser jusqu'en limite séparative une fois la déclaration d’achèvement déposée même si le permis indique clairement que le terrain doit rejoindre le niveau naturel en limite séparative.
Je voudrais avoir votre avis sur:
1/ cette déduction...
2/Le fait que la mairie délivre une conformité même si les travaux de réhaussements ne sont pas du tout indiqués sur le permis en le justifiant par l'art R421-23 (alinéa f)?
Le service m'a clairement dit que tous mes voisins peuvent réhausser jusqu'a 1,99m sans aucun problème, sans aucune conditions en ce qui concerne le code de l'urbanisme(indépendement du code civil et de l'art 678).
merci
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18
Posté - 19 mars 2011 : 12:50:47
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confusion entre une règle de fond et une règle de procédure ! |
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Emmanuel Wormser
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ryzom
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Posté - 19 mars 2011 : 12:55:36
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Posté - 19 mars 2011 : 13:49:21
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le R421-23 indique quelle procédure utiliser quand on fait un exhaussement : PC, PA, DP,...
le POS/PLU indique que l'exhaussement est interdit |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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