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flore
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 Posté - 11 oct. 2010 : 13:27:46
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bonjour à tous,
Cette année, les charges fixes vont exploser , avec le CS on se demande si en salariant un gardien à la journée pour qu'il effectue les travaux de nettoyage, d'entretien d'espaces verts, du pool-house que l'on délégue à d'autres entreprises , on y gagnerait pas en qualité de travail et économie. Avez-vous fait cette expérience et qu'en pensez-vous, quels sont les piéges à éviter ?
merci Flore
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Louis92
Contributeur vétéran
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1
Posté - 11 oct. 2010 : 16:54:50
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Un bon employé va mieux travailler que les employés d'une bonne entreprise car il sera plus motivé.
Un employé mal intentionné peut causer beaucoup de soucis à son employeur (la copropriété).
Le choix entre les 2 est affaire de prise de risque.
Avec les entreprises, il y a peu de risques d'embêtements (c'est le patron qui les a) mais certitude de payer plus cher (il faut rémunérer le risque d'embêtements) pour une qualité de service moindre.
Pour minimiser les risques avec un employé, il faut :
- s'entourer de précautions au recrutement (état d'esprit),
- s'interroger sur les raisons que l'employé aura d'avoir envie de rester à la copro,
- ne pas mégoter sur le salaire pour lui donner envie de rester.
Attention aux copropriétaires résidants, si une grosse minorité n'est pas favorable à un employé, ils peuvent lui pourrir la vie jusqu'à ce qu'il démissionne ou qu'il se retourne vers les prud'hommes.
Attention aussi au syndic, l'employé va lui donner du travail de gestion. Je trouve normal que ses honoraires soient augmentés même si le contrat par défaut intègre la gestion d'un employé. A défaut, le syndic peut avoir envie de se séparer de l'employé et empoisonner la relation. Appuyer sur le fait que l'employé peut servir de relais local au syndic sur des points mineurs mais consommateurs de temps pour un syndic.
Dans le bilan économique, penser que l'employé a des congés à prendre (appel à entreprise ponctuellement si faut) et peut être malade.
Voyez la rubrique gardiens et employés pour les retours d'expérience vus côté employé et côté employeur.
Bonne réflexion.
Cdlt. Louis92
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Édité par - Louis92 le 11 oct. 2010 16:57:17 |
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 2
 Posté - 11 oct. 2010 : 17:42:16
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citation: l'employé va lui donner du travail de gestion. Je trouve normal que ses honoraires soient augmentés même si le contrat par défaut intègre la gestion d'un employé Ah bon.
Quelle est la diférence avec une entreprise, surtout si il faut changer l'entreprise tous les deux ans, renégocier les contrats, suivre sur le terrain quand ils envoient du nouveau personnel, je ne vois pas trop...
Quand a payer plus le syndic, ca m'échapppe un peu aussi...
L'essentiel du travail de comptabilité est identique dans les deux cas. |
Édité par - ribouldingue le 11 oct. 2010 18:51:29 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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3
Posté - 11 oct. 2010 : 20:07:49
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Mon expérience sur plusieurs syndics a été que 3 syndics voient la différence vu leur réaction déloyale quand il s'agit d'embaucher un employé.
Se débattre dans l'application de la loi Fillon, l'aides aux TPE, relancer l'URSAFF ou Pôle Emploi, établir les feuilles de paye et suivre la législation me paraissent plus compliqués et chronophages que changer d'entreprise. Surtout si le CS prend part au changement. Quant au suivi du travail d'employé ou d'entreprise sur place par les syndics, il est tellement faible que la différence est de second ordre.
Voilà d'où vient mon avis. C'est juste mon avis.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 11 oct. 2010 20:52:27 |
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Gédehem
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Posté - 12 oct. 2010 : 10:17:55
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Ribouldingue :
"L'essentiel du travail de comptabilité est identique dans les deux cas."
 Vous n'avez manifestement jamais eu de salarié(s) ! Bien sur que non : le travail n'est pas du tout le même !
Une entreprise vous facture selon l'échéancier convenu mois, trimestre, etc ...) et vous réglez la facture.
Lorsque vous avez ue difficulté sur la prestation, un coup de fil au patron s'il y a un problème, pour le régler
Pour le salarié du syndicat, c'est vous (le sydic) qui devez pensez à l'échéance mensuelle pour le salaire (bulletin, versement..), et les éventuels frais annexes, suivre les déclarations sociales trimestrelles (URSSAF, Pole emploi, complémentaire ...), tous les ans la DADS, sans parler de l'encadrement du personel, point totalement oublié par es syndics.
Car c'est là la limite dans nos syndicats : l'employé est très généralement un élctron libre de faire ce qu'il veut, le syndic étant absent, ou pour le moins un fantome pour ce qui concerne leur encadrement.
Vous avez des employés très consciencieux, c'est certain. Mais il ne fait pas oublier que l'ame humaine n'est pas toute blanche et que, tous, nous avos vite fait de sentir le vent pour savoir jusqu'où on peut aller pour faire juste ce qu'il faut, voire un peu moins .... 
C'est humain, non ?
En conclusion, et même si par principe personnel je suis pour le plein emploi, l'embauche d'employés par le syndicat occasionne plus de travail et certainement plus de surveillance/encadrement que l'intervention d'une entreprise, sans parler du coût, moindre avec cette dernière.
Restera la permanence et la qualité du service.
L'entreprise fera ce qui est convenu, sans souplesse.
Le travail de l'employé peut être adapté en fonction des nécessités.
Sur le fond de la question, la "maitrise des charges" n'a rien à voir avec "faire des économies".
C'est une réflexion qu'il faut faire dans son ensemble pour toutes les dépenses du syndicat, qui répondent aux besoins collectifs : comment vit notre syndicat, où sont nos besoins collectifs, comment les maitriser voire les réduire ici ou là .....
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JB22
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5
Posté - 12 oct. 2010 : 10:43:33
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A mon avis deux aspects n'ont pas été abordés:
-Avec l'embauche d'un seul employé il faut penser aux congés payés mais aussi aux absences maladies ...qui peuvent être longues.
-La charge de travail: celle-ci nécessite-t-elle un employé à plein temps ?
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Louis92
Contributeur vétéran
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6
Posté - 12 oct. 2010 : 11:02:30
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JB22, le 1er aspect fait effectivement partie des risques à prendre, je l'avais souligné dans mon post du 11 oct. 2010 : 16:54:50. Par contre, l'emploi à temps plein n'est pas une obligation : une personne peut être intéressée par 20 ou 25 heures par semaine. Le nombre d'heures par semaine peut d'ailleurs dépendre de la période de l'année (exemple : peu de travaux de jardins en hiver). C'est au CS de flore de réfléchir au besoin de la copro et de soumettre sa proposition à l'AG.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 12 oct. 2010 11:07:06 |
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Posté - 12 oct. 2010 : 13:15:08
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ribouldingue :
"L'essentiel du travail de comptabilité est identique dans les deux cas."
Pour le salarié du syndicat, c'est vous (le sydic) qui devez pensez à l'échéance mensuelle pour le salaire (bulletin, versement..), et les éventuels frais annexes, suivre les déclarations sociales trimestrelles (URSSAF, Pole emploi, complémentaire ...), tous les ans la DADS, sans parler de l'encadrement du personel, point totalement oublié par es syndics. Vous me faite rire, Gedehem.
je n'ai pas dit que le fait d'avoir un salarié entrainait les memes obligations.
Sauf rarissime exception, le syndic a des employés, et il sait gérer ca, il a un logiciel de comptabilité, voire une comptable qui lui rappele tout cela, donc comptablement je ne vois pas ou est le problème, et il ns'a as a changer de fournisseur, renégocier;
Franchement, si votre sydnic vous demande des sous en plus parce qu'il faut gérer du personnel, il faut changer de sydnic.
En revanche, le point soulevé par JB22? je l'ai oublié, et il a raison: IL faut gérer les arrets maladies et les rempalcements,
citation: sans parler de l'encadrement du personnel, point totalement oublié par es syndics. La vous avez raison, mais avouez que ce n'est pas l'aspect comptable du tout, alrs que dans votre réponse vous me le mettez comme un paquet cadeau dans l'aspect comptabilité.
Si vous tombez sur un bon, vous etes tranquille,sinon, c'est la croix.
MAis avec un sous-traitant, par expérience, c'est pareil, et si il vous faut aller au tribunal pour exiger que le travail soit fait, c'est encore pire.
Mais la, le syndic tendra sa sébille (et il aura raison d'ailelurs)
citation: Car c'est là la limite dans nos syndicats : l'employé est très généralement un élctron libre de faire ce qu'il veut, le syndic étant absent, ou pour le moins un fantome pour ce qui concerne leur encadrement. Hum, désolé,mais c'est un peu pareil avec les sous-traitant, surtout quand il s'agit du ménage.
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Gédehem
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8
Posté - 12 oct. 2010 : 13:59:43
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"Franchement, si votre sydnic vous demande des sous en plus parce qu'il faut gérer du personnel, il faut changer de sydnic."
... sauf que "mes" syndicats sont de forme coopérative, et qu'il n'y a donc pas ce problème.
Les difficultés de l'employé d'un syndicat comprennent aussi les maadies et idisponibilités diverses, dont les congés, ainsi que cela a été dit !
Vous passez contrat avec telle entreprise pou telle prestation, il n'y a pas de vacance dans la prestation, ni pour l'entreprise ni pour le "client" !
Je ne comprend pas cette histoire de "sous-traitant" ????
Le "traitant" est l'entreprise liée par un contrat de service avec son client, ici le syndicat
Le "sous-traitant", est l'entreprise qui assure la prestation en "sous-traitance", à la place du prestataire habituel, sous réserve que cela soit prévu par contrat.
Un syndicat ne "sous-traite pas", l'entreprise d'entretien de ses espaces verts n'est pas un "sous-traitant" !!
Quant au suivi des contrats et de la qualité du service d'une entreprise prestataire, c'est du B A BA de tout gstionnaire, que ce soit avec ascensoriste, ls espaces vers, l'entretien de l'immeuble, des travaux, etc ....
Que ce soit pour le coup de balai dans les escaliers par l'entreprise de nettoyage ou les portes bloquées d'un ascenseur, les exigences du syndicat sont les mêmes !
Craindre les rapports avec une des entreprises intervenant au profit du syndicat ne me semble pas fondé, s'agissant de rapports contractualisés : pas d'état d'ame pour un syndicat à exiger le respect des claises convenues.
Avec un employé du syndicat, comme avec tout employé lambda de toute entreprise, c'est de "l'humain" que le "patron" a en face de lui : pas des contrats.
D'où une difficulté plus grande dans la relation, que connait bien tout gestionnaire de syndicat, pro ou non !
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Posté - 12 oct. 2010 : 14:21:40
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citation: Craindre les rapports avec une des entreprises intervenant au profit du syndicat ne me semble pas fondé, s'agissant de rapports contractualisés : pas d'état d'ame pour un syndicat à exiger le respect des claises convenues.
Je vous parle d'expérience, gedehem . La plupart des syndics ne semblent pas avoir l'agilité remarquable dont vous les 'dotez' de fait concernant les rapports avec les entreprises en question.
le ménage est bien fait pendant un temps puis ca se dégrade, et, la, c'est le cosneil sydnical qui est sur les charbons ardents, le syndic mettant beaucoup de temps a réagir.
Et le déroulement temporel est TOUJOURS le même: AU bout d'un 'certain temps', on change d'entreprise. Nouveau contrat, blabla bla, et cf'est reparti...
Rien de la sitution idylique que vous indiquez dans la phrase ci-dessus.
citation: Je ne comprend pas cette histoire de "sous-traitant" ???? Vous êtes peut-etre dans ce métier et vous n'avezrien entendu d'autre ailleurs, mais il vous faut vous ouvrir les oreilles et les yeux, il n'y a pas que la coproriété dans la vie;
Dans le monde de l'automobile, les fournisseurs, on les appelle souvent des sous-traitant, puisque on ne fait pas nous meme, ou sous-traite.
OK, c'estdonc inapproprié ici (Encore que le sydnicat n'embuachant pas un concierge ne fait pas lui-meêm, il sous-traite, non? ), je ne le referais plus, mais de grace, ne prenez pas cet air courroucé des que quelqu'un qui n'est pas du métier intervient.... y'a pas mort d'homme.
Je dirais le fournisseur;
C'est un fourniseur de service, apres tout...
Je vois que dans votre courroux, vous n'arrivez même pas a mettre un mot a la place du mien.....
Fournisseur vous va?
citation: Avec un employé du syndicat, comme avec tout employé lambda de toute entreprise, c'est de "l'humain" que le "patron" a en face de lui : pas des contrats.
D'où une difficulté plus grande dans la relation, que connait bien tout gestionnaire de syndicat, pro ou non !
C'est tout a fait exact, mais le raccourci me fait aussi rire quand vous dites plus haut ceci:
citation: Lorsque vous avez ue difficulté sur la prestation, un coup de fil au patron s'il y a un problème, pour le régler Oh bah oui, c'est sur, tiens....
Juste donc pour vous proposez une modulation de ce que vous venez de dire:
citation: Avec un employé du syndicat, comme avec tout employé lambda de toute entreprise, c'est de "l'humain" que le "patron" a en face de lui : pas des contrats. Bah euh non. ENtre les deux il y a un CONTRAT de TRAVAIL.
C'est juste que la loi est plus difficile a appliquer dans le cas d'un contrat de travail que dans le cas d'un contrat de fournisseur...
Ce n'est pas une question d'humain ou de pas humain, et je vous jure que il y a des pays ou l'humain comme vous dites ne pose aucun problème mais on sait pourquoi... |
Édité par - ribouldingue le 12 oct. 2010 14:25:41 |
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flore
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Posté - 12 oct. 2010 : 15:30:08
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merci pour vos échanges passionnants!! en fait je vais vous donner un exemple précis pour vous démontrer que tous les propriétaires de résidence sont perdants pour tout type de contrat, tout simplement parceque les entreprises facturent des prestations et non pas le nombre d'heures à passer à faire ces prestations !!!!!!!!!
exemple : pour ma résidence, nous payons 7235 euros pour les espaces verts ( tonte, engrais taille, binage..) , sur 12 mois cela revient à 602 euros/mois , .sachant qu'entre octobre et février il y a peu à faire.
En partant sur un taux horaire brut de l'employé de 18 euros ( salaire + charges sociales + amortissement matériel compris), le patron fait une marge de 50% net par mois pour 12 heures de présence réelle sur la résidence....( les jours de pluies sont pas récupérés, la tonte attendra!)
voilà , si on faisait un contrat sur des horaires et non sur des travaux à planifier, ou des maintenances, le coproprétaire ( le consommateur) serait gagnant!
j'espére que vous m'avez suivi dans mon raisonnement, on paye aujourd'hui des prestations en occultant complétement le temps passé!! à ce jeu là , on peut faire de sacrés bénéfices .......c'est pour cela qu'on avait penser à un salariat.
j'attends vos réponses flore
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Gédehem
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Posté - 12 oct. 2010 : 16:44:21
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Ribouldingue : pardon, mais je ne vois pas du tout où je peux avoir un ton courroucé, ... ni même critique à votre égard, ..ou encore que je "défendrais" une corporation, un métier, une activité, ... mais bon ....
Flore : ce que vous exposez, un peu naivement mais cela est très bien, concerne tout ce qui a trait à la vie économique !
Prenez le litre de lait payé au producteur 0,10 € que vous n'aurez pas en dessous de 0,55 € au super du coin !
Je saute le litre d'essence, dont vous savez que le prix comprend 60 % ou plus de taxes !
La question ne se pse donc pas dans ces termes !
La question est : pour telle prestation,qu'il faut détaller dans une sorte de "cahier des charges/descriptif", "combien demandez-vous" ?
Ceci est valable pour l'entretien de l'immeuble, des espaces verts, des travaux de ravalement de façades.
Ensuite, c'est au syndic assister du CS que revient la charge du suivi, et au besoin du "remontage de bretelles" ! Lorsqu'une prestation est mal faite, on convoque le responsable (chef d'agence, chef d'entreprise, etc ...) pour le faire constater sur place, du moins si le coup de fil ne suffit pas ! Et si "sanction" il dot y avoir, c'est sous forme par exemple d'une prestation complémentaire pour remettre les choses en étant.
Ribouldongue, comment font les constructeurs automibiles, ou dans l'aéronautique, lorsqu'une pièce ne convient pas ?
Le problème principal dans nos copropriété, c'est que la majorité des syndics ne s'occupe que de la partie "administration" sans faire réellempent de la gestion sur place, de terrain. L'absence d'encadrement du personnel du syndicat n'est qu'un exemple..
Quant aux CS, combien sont présents pour le suivi de terrain, avec par exemple un conseiller délégué "espaces verts/entretien", un autre aux "travaux", etc ...????
Cela entre aussi dans le travail d'un CS : assistance du syndic, qui vient avant sa mission de contrôle il ne faut pas l'oublier.
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Édité par - Gédehem le 12 oct. 2010 18:51:09 |
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Posté - 12 oct. 2010 : 17:51:52
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citation: Ribouldongue, comment font les constructeurs automibiles, ou dans l'aéronautique, lorsqu'une pièce ne convient pas ? En théorie c'est facile, en pratque, ca peut etre le gros bor...l.
Si la pièce ne convient pas et que voous pensez que le sous-traitant n'apas fgait ce qu'il fallait et que de toutes facons il y en a trente qui attendent apres votre commande, ca roule, on le met au tribunla s'il y n'y a pas acrod et il douille.
Si iil est seul sur la technologie, ou que la mise en évidence de la cause initiale est délicate, on marche sur des oeufs, on lui demande de faire vite, on envoie des ingénieurs chez lui, et une noria de taxis (deja vu) livrent les pièces en urgence le samedi soir a l'heure du film et le dimanche dans la nuit.
On est alors du genre, OK, on travaille la main dans la main parce qu'il faut que cette f...ue chaine ne s'arrête pas, ne serait-ce qu'une heure, et on discutera apres..
Voyez, c'est exactement ce que vous attendiez?
Hop, au fait, deja vu dans l'aéronautique:
Le sous-traitant a du retard,j il ne sais pas investir, le donneur d'ordre rachète carrément le sous-traitant, injecte ses dolalrs et ses équipes (vu avec Boeing il n'y a pas si longtemps)... On ne rigole pas trop avec ca... |
Édité par - ribouldingue le 12 oct. 2010 17:53:47 |
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Posté - 12 oct. 2010 : 17:56:23
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citation: Ribouldongue, comment Gédéhem, je ne suis pas dongue, je suis dingue.
Vous voyez bien que vous êtes courroucé a mon égard... |
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JB22
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14
Posté - 12 oct. 2010 : 19:10:04
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"voilà , si on faisait un contrat sur des horaires et non sur des travaux à planifier, ou des maintenances, le coproprétaire ( le consommateur) serait gagnant!"
Le prestataire a fait un contrat global forfaitaire, il a tenu compte du nombre d'heures annuelles.
Si ce même prestataire vous faisait une proposition horaire il compterait et ferait le même nombre d'heures, avec même une tendance à en rajouter...
Dans un cas comme dans l'autre pour faire des économies il faut bien négocier le contrat et contrôler le travail effectué. |
Édité par - JB22 le 12 oct. 2010 19:13:09 |
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Gédehem
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Posté - 12 oct. 2010 : 22:57:46
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Et avant de négocier le contrat et de le suivre, il faut élaborer un "descriptif/cahier des charges", qui est à la base de tout, alors qu'il est quasi toujours oublié !!!
Questions à se poser : "Que voulons nous faire, que voulos nous obtenir ???"
Faut-il 13 tontes ou 10 suffisent ?
Faut-il balayer l'escalier tous es jours alors que tout le monde utilise l'ascenseur, ou 2 fois par semaine suffisent ?
C'est cela "maitriser les charges", qui peut entrainer une économie !
Mais le but de la gestion d'une copropriété n'est pas de faire des économies !!!!!
Il est " Comment bien entretenir notre immeuble, répondre à nos besoins collectifs tout en valorisant notre bien personnel" !
Cela ne passe certainement pas par une politique d'augmentation systématique des budgets, en particulier par le vote anticipé du prévisionnel augmenté "à lalouche", vote anticipé qui est une bêtise qui porte préjudice aux copropriétaires. |
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flore
Nouveau Membre
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16
Posté - 13 oct. 2010 : 14:04:38
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merci à tous pour vos réponses. flore |
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