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alex41
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 Posté - 12 août 2010 : 12:07:50
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citation: Pourquoi ce qui fonctionne bien chez nos amis notaires ne fonctionnerait pas aussi bien chez nous ?
La réponse est dans votre question !
La profession des notaires n'a rien à envier à celle des syndics en terme de pratiques douteuses... et un syndic m'a confié que pour lui ce serait un comble si jamais des notaires devaient les juger, eux qu'on sait déjà parfois à côté des clous.
Copro34, vous émettez une opinion négative sur la déontologie d'une profession (comme vous le faites d'ailleurs sur la nôtre) et l'associez au refus de certains syndics d'être jugé par des notaires. C'est de mon point de vue un faux sens.
D'où vient d'abord cette exécrable habitude de tailler un costume à une profession d'une phrase et d'un ton qui ne souffre pas la contestation ! Il existe certainement des notaires malhonnêtes, mais pourquoi diable en faire une généralité ?
Ce n'est pas parce que les (des) notaires (à vous entendre) seraient malhonnêtes que des syndics contestent l'idée que des membres de cette profession puissent jouer un quelconque rôle dans l'organisation de leur profession. En réalité, ces syndics s'offusquent (et ils ont raison) à l'idée saugrenue que des membres d'une profession puissent recevoir mission de juger les actions de membres d'une autre profession. A quel titre en effet, des notaires seraient-ils compétents et concernés à l'exercice du contrôle du métier de syndic ? Qui est mieux à même de juger un syndic qu'un autre syndic ?
citation: Donc vous ne faites que confirmer que je pense mon opinion bien fondée...!
Copro34, j'envie vos certitudes. C'est tellement confortable et reposant. Ne pas en avoir en effet oblige à se remettre en question en permanence, c'est nettement plus fatiguant.
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Copro34
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Posté - 12 août 2010 : 16:54:55
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Discutez-vous avec vos confrères de problèmes rencontrés ou constatés venant de notaires ?
Moi je l'ai fait et il y a un avis général : ce ne sont pas les mieux placer pour juger la profession de syndics.
Et je ne fais pas une généralité... Je sais ne pas faire une telle bêtise et mettre tout le monde dans le même panier.
J'ai constaté moi-même dans une résidence neuve, qu'un notaire avait réussi à passer une vente d'un lot non encore créé... une mairie est propriétaire d'un local commercial qu'il souhaitait diviser en plusieurs locaux commerciaux... le syndic pardant à faire l'AG, la mairie a demandé au notaire de faire la mutation, sur un N° de lot non créé, sur une décision non encore passée en AG, et sur quelque chose non poublié aux Hypothèques... ceci également avc la complicité du promoteur...
Quand on voit ça, on se dit qu'il y a bien un p'tit truc anormal. |
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alex41
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23
Posté - 12 août 2010 : 19:36:11
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Copro34, je ne conteste nullement que chez les notaires, il puisse y avoir des personnes indélicates, comme dans chaque profession, y compris la nôtre bien entendu. J'ignore quelle est votre profession, mais ce doit être pareil dans la vôtre également.
Il est vrai que les syndics et les notaires sont davantage exposés puisqu'ils sont en contact en permanence avec un grand nombre de personnes et surtout qu'ils gèrent des fonds de tiers...
D'ailleurs, ces deux professions sont avec celle de banquier, les professions les moins appréciées du public... |
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Copro34
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Posté - 15 août 2010 : 16:31:02
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citation: J'ignore quelle est votre profession, mais ce doit être pareil dans la vôtre également.
Non non, dans la mienne on est tous beaux, intelligents, et honnêtes à 100 % !!
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Posté - 15 août 2010 : 17:36:34
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alors dans ce cas désignons vite copro34 syndic d'honneur !  |
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alex41
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26
 Posté - 16 août 2010 : 08:50:28
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Copro34, syndic d'honneur, "beau, intelligent, honnête", vous êtes donc le phénix des hôtes de ce forum, même si votre ramage ne se rapporte pas (heureusement) à votre plumage (qui fait peur) !
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JPM
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Posté - 17 août 2010 : 11:17:52
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Copro 34 nous indique : citation: J'ai constaté moi-même dans une résidence neuve, qu'un notaire avait réussi à passer une vente d'un lot non encore créé... une mairie est propriétaire d'un local commercial qu'il souhaitait diviser en plusieurs locaux commerciaux... le syndic pardant à faire l'AG, la mairie a demandé au notaire de faire la mutation, sur un N° de lot non créé, sur une décision non encore passée en AG, et sur quelque chose non poublié aux Hypothèques... ceci également avc la complicité du promoteur...
Les indications fournies ne permettent pas d'établir formellement l'irrégularité de l'opération ni même de la subodorer.
La jurisprudence admet qu'un copropriétaire est libre de diviser son lot, de modifier à cet effet l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, sans nécessité d'une décision d'assemblée.
Cette division de lot peut être immédiatement suivie de la vente de l'une des nouvelles fractions.
Le notaire peut publier sans difficulté l'ensemble de ces opérations sans coup férir.
Il lui incombe par ailleurs
- de notifier au syndic l'acte comportant la division de lot, la nouvelle répartition des tantièmes et la nouvelle répartition des charges
- de lui notifier la vente de l'une des fractions
- et de lui demander d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée l'approbation de la nouvelle répartition des charges. C'est sur cette seule question que l'assemblée est appelée à délibérer.
C'est bien une opération de ce type qui est présentée par Copro 34. Elle que présentée elle est parfaitement régulière.
S'il y avait une irrégularité, elle serait commune au maire, au conseil municipal, au notaire et au Conservateur des hypothèques. Ce qui ferait quand même beaucoup de fautifs 
Si, de fait, l'opération concernée est différente de celle que j'ai décrite, il faut alors préciser l'élément constitutif de cette différence.
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Posté - 17 août 2010 : 23:12:38
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alex41 : citation: Copro34, syndic d'honneur, "beau, intelligent, honnête", vous êtes donc le phénix des hôtes de ce forum, même si votre ramage ne se rapporte pas (heureusement) à votre plumage (qui fait peur) !
Quel mépris envers des Uninautes !!!! Nul, !!! nul !!! nul !!!  |
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alex41
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 Posté - 18 août 2010 : 08:19:31
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Bonjour Philippe.
Laissez donc à Copro34 le soin de me dire son fait s'il l'estime nécessaire.
Il n'y a sans doute que vous qui n'avez pas compris que ma plaisanterie rebondissait sur celle de Rambouillet (voir plus haut, intervention 25).
Ceci dit, vous avez bien entendu le droit de ne pas goûter ma blague mais il est ridicule (vous dites nul) de l'interpréter comme du mépris à l'égard de Copro34 et plus généralement des uinautes.
Je me dois donc de faire (pour vous seul, pardon pour les autres lecteurs) l'explication de texte suivante de mes propos : ce que dit Copro34 (le ramage) est nettement plus agréable à lire que son aspect extérieur (le plumage) à regarder qui me fait chaque fois penser à Allien !
Vous êtes distrait, Philippe, ou c'est plus grave ?
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30
Posté - 18 août 2010 : 14:39:16
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alex41 : nul!! nul !!! |
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alex41
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31
Posté - 18 août 2010 : 14:55:35
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Ah ! Il ne s'agit que de bégaiement, tant mieux, Philippe, ce n'est donc pas si grave que cela. ça se soigne très bien, mais c'est long. Courage. |
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Posté - 20 août 2010 : 13:05:07
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Est-on en droit de n'être ni d'accord avec l'ARC ni avec les "syndicats professionnels"?
Peut-on à la fois être opposé à un ordre professionnel d'un coté soutenu par Alex41 et la réglementation professionnelle de l'autre soutenu par l'ARC?
Car tout cela porte un même nom : Le corporatisme.
Or ce projet de loi est très corporatiste sur deux points :
la section IV dénommée: La déontologie, la discipline , l'organisation et les contrôles
Section V: l'exercice de l'activité de syndic.
En premier lieu : l'introduction d'une "commision régionale de déontologie et de discipline des syndics de copropriété" et du "conseil de la copropriété".
La réinvention d'un système soutenu en son temps par le patronat le plus conservateur et les royalistes devrait inquiéter les copropriétaires.
Ainsi, en 1923, Monsieur Mathon, qui était, ne l'oublions pas, le Président - très action française - du Comité Central de la Laine déclarait qu'il fallait instituer une représentation des intérêts professionnels et créer sur cette base un organe consultatif qui éclairera les pouvoirs publics dans l'examen des problèmes techniques. De la sorte, les intérêts particuliers cèderont le pas aux intérêts généraux. Mais la représentation des intérêts suppose une organisation de ces intérêts. Ils devront donc être coordonnés, et la pierre angulaire du système sera la Corporation ».
Or qui dit corporation, dit restriction d'accès et immobilisme. N'oublions jamais que quand un corps (quel qu'il soit) s'empare exclusivement d'un sujet, il se developpe un esprit de monopole (combattu par Turgot en 1776- ce qui d'ailleurs provoqua sa chute).
En outre quand on regarde bien le texte, le conseil de la copropriété est entièrement sous la coupe du ministre qui finalement est le seul à homologuer les decision du conseil. Il s'agit par conséquent d'un système qui renforce l'autorité étatique, qui comme chacun de nous le sait est infaillible....
Bel exemple de démocratie, pas sûr que les associations de copropriétaires soit gagnantes dans ce jeu là .
D'autre part, l'aspect économique ne saurait être partager, seuls les syndics possedent leur cabinet et assument la responsabilité de leur gestion.
Pour parer cette difficultés on invente les commissions régionales. Alors même que les magistrats pointent les incohérences des tribunaux de commerces, des prud'hommes voila qu'on invente un quasi-juridiction. Or, qui n'as pas d'idées préconçues au sujet des devoirs et de la responsabilité des professionnels?
La faute, élément essentiel, doit d'abord être établie et cette opération implique que l'on circonscrive convenablement les devoirs et obligations des professionnels. Cette opérations s'effectue d'abord d'une façon objective puis en tenant compte de certaines circonstance particulières à chaque affaire.
La faute, et ses effets à l'égard des professionnels, des collègues et du public ne peuvent être des données faciles à saisir et à jauger. En quoi cela est-il plus performant que les tribunaux "ordinaires". Parce qu'il faudra résoudre nombre de difficultés de conflit de juridictions. Ainsi par exemple : article 29-24 du projet "tout manquement à la probité et l'honneur, même se rapportant à des faits commis en dehors de l'activité de syndic, peut donner lieu à sanction disciplinaire".
Ainsi un syndic qui commettrait une indélicatesse avec son fournisseur de photocopieurs par exemple, serait passible d'une sanction proféssionnelle? Ce sont les tribunaux de commerce qui vont être content de voir ainsi piétinés leurs platebandes.
Pour ce qui concerne l'établissement de la liste des prestations qui doivent être dans les contrat.
Rappelons que historiquement, les corporations avaient des règlements ayant pour but d'uniformiser leur fabrication. Mais, l'esprit de concurrence entre les ateliers empêÂchait une stricte observation. Colbert résolut de les uniformiser et il édicta cent cinquante règlements et, en 1669, quatre grandes ordonnances qui serÂrèrent l'industrie dans un réseau d'où elle ne pouvait s'échapÂper.
C'est exactement la solution de l'ARC avec 341 ans de retard...
Doit-on rappeler qu'avec de si beau principe qu'en quelques années, Colbert donna certains procédés qui devaient être employés à l'excluÂsion de tous autres: toute innovation constituait une contravention. Ce système absude engendredra un arrêt de 1784 qui prescrit que la longueur des mouchoirs fabriqués dans le royaume sera égale à la largeur.
Bien évidemment, cela a aboutit à ce que les corporations (le conseil de la copropriété tel que definit par le projet de loi) finisse par régir les tarifs sous la coupe du ministre. Bref, un système qui était tellement injuste et inégalitaire qu'il fit le lit au plus grand moment de notre histoire; la révolution de 1789 et l'abolition des corporation le 4 Août 1789.
L'histoire est, dit-on, un éternel recommencement... |
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Posté - 20 août 2010 : 15:29:22
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Belle démonstration Links,
En fait, pourquoi créér une ultième usine à gaz, avec ce qui à terme devrait devenir selon les uns, Alex41, un "conseil de l'ordre", ou les autres, l'ARC, un "tout Etat" avec dans un cas comme dans l'autre les dérives de ces choix...
Le jour ou les recours du copropriéraire qui s'estime lésé pourra se faire devant le TI ou le TGI en fonction des sommes en causes, et non obligatoirement devant le TGI avec représentation d'avocat... je crois qu'un grand pas sera fait pour "réguler" la gestion des copropriétés, tant au regard de syndics, que de conseils syndicaux indélicats ou hors clous en matière de respect des règles de gestion...
Je sais, dans les deux ans qui suivraient une telle réforme, il y aurait "embouteillage" c'est certain... mais passé cette embellie/embollie... nous pourrions nous retrouver devant des acteurs qui, le risque aidant, feraient "peut-être" plus attention à la gestion respectueuse des textes régissant la copropriété...
On peut rêver, non ?
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34
Posté - 20 août 2010 : 16:29:38
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Comme le disait récemment un ancien premier ministre : "L'on fait beaucoup de lois dans notre pays et l'on se rend compte assez vite que beaucoup d'entre elles ne sont pas appliquées. Commençons par appliquer les lois existantes et on verra ensuite s'il est vraiment nécessaire de les durcir."
En attendant entre les solutions de l'ancien régime et ceux de la RDA, qu'il me soit permis de revoyer tout ce beau monde dos à dos avec leur réthorique et leurs outrances.
Quant à votre voeux pieu sur la responsabilité citoyenne elle me fait penser à un citation de Churchill qui disait :
"En Grande Bretagne, tout est autorisé sauf ce qui est interdit
En Allemagne, tout est interdit sauf ce qui est autorisé
En France, tout est autorisé même ce qui est interdit" |
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reflex
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Posté - 20 août 2010 : 16:35:02
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Il existe tout de même de bon syndic?
On parle plus souvent des mauvaises choses que des bonnes dans ce monde!
l'ARC le robin des bois des pauvres copropriétés malmenées par les méchants syndics, c'est pour ça que l'on appelle ça une association.
Ils doivent bien avoir des tords également.
En tout cas leur business marche plutôt bien avec leurs bouquins, interventions rémunérées etc..
Pour revenir au sujet, maitre en communication je ne pense pas au vu du site horrible qu'ils ont réalisés, il devrait demander conseil à universimmo :)
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Édité par - reflex le 20 août 2010 16:36:51 |
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Posté - 20 août 2010 : 16:57:52
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Oui bien sur, il existe de bon syndic. L'illusion est de faire croire que plus de formalisme, plus de réglements, plus de contraintes et plus de prétendus contrôles améliorerons la qualité.
Car enfin qui contrôle et qui sanctionne ? Qui hormis un tribunal a l'autorité et la légitimité?
L'Etat? Non car cela s'appelle une dictature.
Les syndics? Non car le pouvoir donné à un corporation de s'auto-réguler tend toujours vers le monopole.
Les associations dites représentatives? Non car une personne privée se verrait attribuer des droits régaliens, ce qui en bon français s'appelle des privilèges.
Un mélange des trois? c'est la solution du projet de loi, et donc tend donc à distinguer les aspects techniques (qui sont collégiaux) et les aspects économiques ( qui restent entre les mains des propriétaires de cabinet de gestion) et qui débouche sur un renforcement de l'autorité de l'Etat par la promulgations de textes d'exception. Un système donc verouillé et injuste. |
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Posté - 20 août 2010 : 23:27:34
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links : bravo pour vos interventions très justes. Elles ont laissé notre syndic alex41/41 bien silencieux !!!! |
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JB22
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Posté - 21 août 2010 : 00:08:11
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De quelboulot
"Le jour ou les recours du copropriéraire qui s'estime lésé pourra se faire devant le TI ou le TGI en fonction des sommes en causes, et non obligatoirement devant le TGI avec représentation d'avocat... je crois qu'un grand pas sera fait pour "réguler" la gestion des copropriétés, tant au regard de syndics, que de conseils syndicaux indélicats ou hors clous en matière de respect des règles de gestion..."
Je suis entièrement d'accord avec le point de vue ci-dessus, mais la lecture de ce qui suit, vu sur le site de "SOS Net":
"Le droit de la copropriété est particulièrement contre-intuitif, car la loi institue des priorités qu'elle n'énonce pas : continuité de la gestion de l'immeuble, limitation des recours au judiciaire, protection encadrée des syndics par présomption de bonne foi, prééminence du statut collectif sur l'individuel, interdiction de la rétention sur charges, méfiance vis-à -vis des copropriétaires agissant "pour le principe"...
Mener un procès contre une copropriété est long et coûteux. La loi l'a voulu ainsi.
fait qu'il ne faut pas réver, il est encore bien loin le temps où les copropriétaires pourront facilement et sans gros frais, et dans des délais raisonnables, faire valoir leurs droits. |
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alex41
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Posté - 21 août 2010 : 22:19:51
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Un grand nombre de remarques de Links me paraissent judicieuses. Il aborde en premier lieu le sujet de l'organisation de la profession puis traite du contenu des contrats de syndics.
Reprenons dans un premier temps le thème de l'organisation de la profession :
Aujourd’hui tout le monde se plaint que la profession de syndic soit éclatée, inorganisée. Cela provient des caractéristiques même d’une profession composée d’individualités dont une part non négligeable échappe à tout contrôle et à toute adhésion à une quelconque chambre professionnelle.
Tout le monde est prêt à croire qu’un minimum d’organisation dans cette profession va résoudre un certain nombre de problèmes étalés de façon récurrente, à longueur de colonnes, dans ce forum. Pourquoi pas.
Ce regroupement de professionnels au sein d’une organisation sociale donnée fait invariablement penser en effet à la création d’une corporation. Et qui dit corporation peut signifier peu à peu corporatisme, terme le plus souvent utilisé négativement pour définir une institution qui défend les intérêts de la profession concernée.
Un grand nombre d’organisation sont accusées de corporatisme dans notre pays. Dans le secteur privé comme dans le public ! Mais dans les institutions professionnelles, on retrouve fréquemment ce type d’organisation : les pharmaciens, les notaires, les médecins, les huissiers, les dentistes, les avocats, etc. Pourquoi pas diable les administrateurs de biens et les syndics ! Certaines de ces professions disposent même d’une justice interne et cela ne gêne personne...
Le projet de loi introduit commissions régionales de déontologie, conseil de la copropriété, commissions régionales. Je ne suis pas un spécialiste de ces domaines, mais j’ai le sentiment que l’on plaque sur le système judiciaire actuel une nouvelle organisation complexe, composée de commissions diverses et nombreuses, au plan national et régional, commissions qui devront à leur tour juger des fautes des professionnels comme tentent de le faire aujourd’hui les institutions judiciaires actuelles.. Plutôt que de fournir emploi et considération à de nombreux membres de corporations et d'associations, pourquoi ne pas utiliser plus simplement comme le suggèrent d’ailleurs nombre de participants à ce forum, les tribunaux d’instance en les dotant simplement de moyens spécifiques plus conséquents.
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JPM
Modérateur
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40
Posté - 21 août 2010 : 23:32:41
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L'approche historique des questions est toujours louable. Encore faut-il qu'elle soit judicieuse.
Les corporations ont été avant tout, dans le passé, des groupements de " manuels " désirant accéder à des connaissances de haut niveau (charpentiers, tailleurs de pierre, etc...). A cet égard les formations spécifiques et l'organisation subsistent de nos jours.
Par la suite ceux exerçant d'autres activités ont adopté le même mécanisme sans nécessité d'accéder à des connaissances professionnelles tenues secrètes. C'est surtout dans ce secteur que sont apparues des pratiques abusives.
Jusque dans les années 50 il y a eu dans le secteur immobilier des administrateurs de biens immobiliers, d'une part, des agents immobiliers d'autre part. Les premiers s'interdisaient de pratiquer l'entremise. Pour la plupart, ils étaient groupés au sein de la CNAB.
La loi de 1948 a provoqué une grande quantité de divisions d'immeubles de rapport en copropriétés. Les administrateurs de ces immeubles sont devenus syndics de ces copropriétés. Les pouvoirs publics ont taxé les honoraires des syndics et laissé libre la rémunération des agents immobiliers.
Rien d'étonnant à ce que les administrateurs de biens soient devenus agents immobiliers également pour gagner leur vie correctement.
Pour assurer au moins l'équilibre de la partie copropriété des cabinets, les professionnels ont eu recours à des rémunérations externes qui, au début, ont été admises tacitement. Les conseils syndicaux présentaient des devis aux syndic : " Voilà un devis, vous vous débrouillerez avec l'entrepreneur ".
Ce sont certains nouveaux arrivants qui ont emballé le mécanisme. Il s'agissait souvent de personnes physiques dont la compétence financière l'emportait largement sur leur compétence de gestionnaire immobilier. Rentabilité à deux chiffres oblige !
Les experts comptables spécialisés ont tenté d'enrayer cet emballement en établissant des études de rentabilité de la partie copropriété, en proposant l'amélioration des méthodes de travail et en mettant en place la rémunération par les banques des fonds déposés. Certaines banques ont créé à cet effet des départements spéciaux.
Puis sont arrivées les sociétés financières diverses. Vous connaissez la suite.
Dans tous les domaines, on a connu la multiplication des excès divers. On arrive au temps du reflux douloureux. Un syndicat allemand propose parait-il une réduction des congés payés ! C'est tout dire.
Il y aura reflux chez les syndics comme ailleurs. Le problème sera de bien l'accompagner. On n'y est pas encore ! Il suffit de voir comment sortent les malheureuses annexes 1 à 5 arrétées au 31/12/09 ou au 30/06/10 pour constater les dégâts provoqués par une réforme comptable justifiée en son principe, mais massacrée dans ses textes d'application.
L'ARC elle-même, qui a beaucoup contribué à sa mise en place, est la première à le proclamer. On sait parfaitement ce qu'il faut faire pour la remettre sur les rails, mais on ne fait rien.
Se pose alors la question du sort qui serait réservé à un syndic présentant ses comptes correctement comme dans le passé au moyen d'une balance détaillée et d'un état récapitulatif traditionnel, parfaitement compréhensibles par une grande majorité de copropriétaires.
La prison ? Une grosse amende ?
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