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Fred13
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 Posté - 30 juin 2010 : 23:40:59
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Bonsoir,
Voilà , nous nous lançons pour la première fois dans l'aventure de l'acquisition, et forcément ... avec l’expérience grandissante (mais encore bien faible), l’inquiétude grandit aussi !!
Le bien visé est un local commercial (restaurant) situé dans en zone d'habitation. Le bien est actuellement sur la parcelle du propriétaire, qui doit également diviser le tout pour créer deux propriétés distinctes, dont l’une nous serait vendue.
Le compromis est dans 2 jours ( !) et les 2 démarches principales viennent seulement d'être entreprises :
- la demande de changement de destination (restaurant -> habitation)
- la délimitation de la parcelle en vente
Quelles sont à votre avis les délais nécessaires pour que tout soit régularisé ? Et les risques auxquels nous nous exposons?
La propriété appartient à un couple en divorce. Le mari ne sera pas là au compromis (en vacances => dérogation écrite).
La parcelle est donc en limite externe d'un petit village, à la limite de la "zone verte". A priori, d'après l'agent immobilier, le changement de destination devrait être positif rapidement (1 à 2 mois maxi)
Pour la division de la parcelle, le géomètre aurait été contacté, la démarche débute.
Pour le changement de destination, l’agent immobilier s’en occupe dès demain.
Mes questions sont : Ã quel type de risque nous exposons nous ?
Que devons nous rajouter sur le compris pour nous couvrir contre les mauvaises surprises de ce type de situation ?
Comment cela se passe t-il pour l'emprunt si l’on n'est pas certain de la date d'acquisition réelle du bien ? On commence à rembourser sans être propriétaire ?
Et pour donner congés à notre bailleur actuel ? Sur quelle durée moyenne doit-on se baser pour calculer la date de début des 3 mois de préavis ? 5 mois de "démarchent" vous paraissent-elles suffisantes ? Et si on s’est planté sur les dates, on est SDF, sans aucun recours ?
D'ailleurs, pour entamer le changement de destination, ne faut-il pas que le bien vendu soit définitivement identifié et enregistré, c'est à dire que la séparation de la propriété soit enregistrée "partout où il faut" (mairie, cadastre etc… ??) Et ainsi, cela ne risquerait-il pas d’augmenter d'autant le délai avant régularisation ? ("Démarches successives" versus "démarches simultanées")
Merci beaucoup de votre aide.
Fred.
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nefer
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 Posté - 01 juil. 2010 : 05:19:06
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le première question est: avez vous choisi VOTRE notaire ??( différent de celui du vendeur )
si non, c'est à faire en urgence
ensuite il est impératif due l'avant contrat soit rédigé par un notaire afin de tout prévoir dans les conditions suspensives |
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Posté - 01 juil. 2010 : 08:48:19
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En effet! Il me semble qu'il doit y avoir une condition suspensive d'obtention du changement de destination bien rédigée.
par ailleurs, pour évlauer le risque, ne laissez certainement pas l'agence vous mener en bateau à ce sujet, et vous feriez mieux de poser la question a la mairie qu'a l'agence, l'agence a forcément intéret a dire que c'est facile a obtenir.
Cooncernant la séparation en deux 'bouts', a la limite si vous ne prenez pas votre notaire et vous signez -je vais exagérer- n'importe quoi, vous ne savez pas réellement ce que vous allez acheter.
C'est une affaire plus que sérieuse.
citation: Sur quelle durée moyenne doit-on se baser pour calculer la date de début des 3 mois de préavis ? C'est deja difficile en temps normal, mais dans votre cas, vu que la parcelle ne sera pas créee avant plusieurs semaines ou mois, et que le changement de destination ne sera pas autorisé avant plusieurs (? jours, mois?) ca me semble encore plus aléatoire de donner une date.
Je tablerais mais sans certitude sur 2 mois apres l'obtention de l'autorisation de changement de destination, mais tout dépend des notaires et aussi du délais de la purge du droit de préemption dans la commune de votre achat.
citation: On commence à rembourser sans être propriétaire ?
Non!
En revanche si l'affaire dure trop longtemps, le pret qui peut résulter d'une offre a validité limité peut fort bien n'être plus valable. |
Édité par - ribouldingue le 01 juil. 2010 08:52:46 |
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Fred13
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3
Posté - 01 juil. 2010 : 09:04:20
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Bonjour à tous,
Et merci pour vos réponses rapides ... qui ne me rassurent pas ...
Et nous n'avons qu'un seul notaire choisi par l'agent immobilier !!
Ai-je encore le temps d'en choisir un ?
Et comment avoir un avis éclairé dans une région donnée pour en chosir un qui ne soit pas un "collègue" proche de celui choisi par l'agence ?
Cela m'est arrivé récemment ... expérience douloureuse :(
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 01 juil. 2010 : 09:06:15
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"
Et nous n'avons qu'un seul notaire choisi par l'agent immobilier !!" : Ã fuir! |
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axe
Contributeur actif
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Posté - 01 juil. 2010 : 10:11:13
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intéressez vous aussi aux autres aspects de votre acquisition:
voirie: le bâtiment est il relié au tout à l'égout ou faudra t-il financer une mini station d'épuration
éventuels travaux avec permis de construire ...
mise aux normes électriques ... etc
bref prenez votre temps ! |
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Posté - 01 juil. 2010 : 12:08:00
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citation: Ai-je encore le temps d'en choisir un ? Retardez
citation: Et comment avoir un avis éclairé dans une région donnée pour en choisir un qui ne soit pas un "collègue" proche de celui choisi par l'agence ? Lep orblème n'est pas trop la. Un notaire vous doit des informations fiables, et il s'engage.
citation: Cela m'est arrivé récemment ... expérience douloureuse :( ¨Peut-être mais cela ne vous a pas douché en tout cas parce que ce que voûs etes en train de fiare est TRES dangereux. |
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Fred13
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Posté - 01 juil. 2010 : 16:20:14
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citation: Initialement posté par axe
intéressez vous aussi aux autres aspects de votre acquisition:
voirie: le bâtiment est il relié au tout à l'égout ou faudra t-il financer une mini station d'épuration
éventuels travaux avec permis de construire ...
mise aux normes électriques ... etc
bref prenez votre temps !
Merci.
C'est un batiment de 2003, tout est au norme de la restauration.
Mini-station d'épuration au norme faite en 2004.
Les travaux concerneraient principalement le cloisonnement des pièces, et une salle de bain. C'est prévu dans le budget.
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Fred13
Nouveau Membre
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Posté - 01 juil. 2010 : 16:30:49
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Ai-je encore le temps d'en choisir un ? Retardez citation: Et comment avoir un avis éclairé dans une région donnée pour en choisir un qui ne soit pas un "collègue" proche de celui choisi par l'agence ? Lep orblème n'est pas trop la. Un notaire vous doit des informations fiables, et il s'engage. citation: Cela m'est arrivé récemment ... expérience douloureuse :( ¨Peut-être mais cela ne vous a pas douché en tout cas parce que ce que voûs etes en train de fiare est TRES dangereux.
Le problème, c'est les délais.
Ayant peur de perdre ce qui semble une bonne affaire (proche de notre rêve  , on ne nous laisse pas aller au fond des choses.
Mais si, je suis vacciné, c'est pourquoi je soumets mes inquiétudes, et que j'avais bien envie déjà de prendre un 2ème notaire.
Mais je suis noyé de boulot et la contexte professionnel est très tendu ... donc je suis un peu ... noyé.
J'ai donc pris un 2ème notaire, mais je n'en ai pas trouvé un de libre pour le compromis (samedi). Logique, vu les délais.
Mais par contre, il va consulter le projet de compromis et me conseiller, puis revoir le compromis signé pendant la période des 7 jours.
C'est déjà ça ...
Cela evidemment ne plait pas au notaire "initial".
A l'agence non plus très certainement, même s'il m'assure du contraire.
Tant pis.
J'ai eu l'agence d'ailleurs ... pour la parcelle, cela n'avait pas l'air de les déranger/surprendre quelle ne soit pas précise lors de la signature.
Penser vous que je puisse demander un croquis de la séparation des 2 propriétés sur un extrait du plan de cadastre, et faire signer toutes les parties pour attester, avec un marge d'erreur de x%, la parcelle qui sera concernée par note achat ?
Parce que délimiter 3000 m2 sur un terrain de 5000 m2, "notre" parcelle peut se retrouver au fond du jardin sans accès ni servitudes !!!
Merci à tous.
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Édité par - Fred13 le 01 juil. 2010 16:33:32 |
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Posté - 01 juil. 2010 : 19:51:17
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Le changement de destination sans travaux extérieurs ne fait plus l'objet d'une autorisation depuis la réforme du Code de l'urbanisme.
D'après ce que je lis plus haut, ça semble être le cas (cloisons intérieures)
Par ailleurs, il n'a jamais été interdit de dresser un compromis avant la matérialisation cadastrale de la division, puisque qu'il est même possible de régulariser une vente par acte authentique sans avoir reçu les nouveaux numéros de cadastre.
Je trouve que les intervenants sont bien alarmistes... |
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| Signature de moulinsart2009 |
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Fred13
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Posté - 01 juil. 2010 : 22:28:36
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citation: Initialement posté par moulinsart2009
Le changement de destination sans travaux extérieurs ne fait plus l'objet d'une autorisation depuis la réforme du Code de l'urbanisme.
D'après ce que je lis plus haut, ça semble être le cas (cloisons intérieures)
Par ailleurs, il n'a jamais été interdit de dresser un compromis avant la matérialisation cadastrale de la division, puisque qu'il est même possible de régulariser une vente par acte authentique sans avoir reçu les nouveaux numéros de cadastre.
Je trouve que les intervenants sont bien alarmistes...
Plus d'autorisation ??? Ce serait génial, mais ce n'est pas ce que j'ai lu sur différentes interventions et sites. "On" dit partout qu'il faut faire une demande de changement de destination au service urbanisme de la ville. Confirmé par l'agent immobilier...
Vous auriez un lien pour consulter ces apsects ?
Merci. |
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Fred13
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11
Posté - 01 juil. 2010 : 23:24:22
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Bon, j'ai eu le projet de compromis.
Je n'en ai pas encore discuté avec mon notaire, mais pour le changement de destination, ce n'est pas ce qui était prévu ??!!
L'agent immobiler (mandaté par le vendeur) m'avait dit qu'il s'occupait des formalités à la place du vendeur, et de faire en sorte que tout soit réglé à l'acte définitif, et c'est le contraire qui est stipulé : l'acquéreur doit faire les démarches et c'est ni plus ni moins qu'un permis de construire qu'il faut ??!
Cela risque d'être plus long (2-3 mois d'instructions + les 2 moins de délai de recours contentieux), et je prends des risques supplémentaires, non ?
Voici le paragraphe concerné :
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OBTENTION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE
POUR CHANGEMENT DE DESTINATION
Règles générales :
La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’ACQUEREUR d’un permis de construire avant le +++ pour la réalisation sur le BIEN objet de la présente convention de l’opération suivante :
Changement de destination pour transformer les locaux actuels en maison à usage d’habitation.
Il est précisé que l’ACQUEREUR devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du VENDEUR du dépôt de la demande de permis de construire et ce dans le délai de +++ à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.
A défaut, et après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception qui lui aura été adressée par le VENDEUR, la condition sera réputée réalisée pour l’application de la clause pénale ci-après, et le VENDEUR sera délié de tout engagement.
La présente condition vaut autorisation immédiate pour l’ACQUEREUR :
- de déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions d’urbanisme applicables ;
- de réaliser également à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses.
Il est ici expressément précisé tant par le VENDEUR que par l’ACQUEREUR que la présente convention n’est pas consentie sous la condition que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages ci-dessus-indiqués, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc...), ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage), ni ne révèle pas de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l’utilisation envisagées.
Mise en Å“uvre :
Dans la mesure d’un dépôt de la demande dans le délai sus-indiqué, il convient d’envisager les hypothèses suivantes, savoir :
I - Si la demande de permis ne reçoit aucune réponse de l’administration avant le +++, la condition suspensive sera considérée comme n’étant pas réalisée et les présentes comme nulles et non avenues sauf si l’ACQUEREUR décidait de revendiquer les dispositions de l’article L 424-2 du Code de l’urbanisme lequel dispose notamment qu’à défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction le silence gardé par l'autorité compétente vaut permis de construire.
II - Si le permis est accordé, l’ACQUEREUR s’engage à faire procéder à son affichage sur le chantier dans les huit jours de sa réception, et à justifier du tout auprès du VENDEUR, étant précisé que seul l’affichage sur le terrain fait courir à l’égard des tiers le délai de recours contentieux et ce à compter du premier jour d’une période continue de deux mois de cet affichage. L'ACQUEREUR devra, en conséquence, faire constater à ses frais, par exploit d'huissier cet affichage à deux reprises : dans les cinq jours suivant la mise en place de l'affichage et dans les cinq jours suivant l'expiration du délai de recours des tiers.
a - Si ce permis fait l’objet d’un recours contentieux dans les deux mois de son affichage et/ou d’un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, la condition suspensive sera réputée comme n’étant pas réalisée et les présentes comme nulles et non avenues sauf si l’ACQUEREUR décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition, faisant alors son affaire personnelle desdits recours.
b - Si ce permis n’a pas fait l’objet ni d’un recours ni d’un retrait dans les délais sus-indiqués, la condition suspensive sera réputée comme étant réalisée.
Si une démolition préalable est nécessaire à la réalisation de l’opération de construction, la demande du permis pourra porter à la fois sur la démolition et la construction. Le permis de construire autorisera dans ce cas la démolition.
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Qu'en pensez-vous ?
Super merci !! |
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Édité par - Fred13 le 01 juil. 2010 23:25:38 |
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Posté - 02 juil. 2010 : 07:02:59
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citation: mais je n'en ai pas trouvé un de libre pour le compromis (samedi). Logique, vu les délais.
Tres tres dangereeux, le compromis est presque plus imortant que l'acte final puisque tout y est écrit.
Repoussez !
http://www.universimmo.fr/forum_uni...OPIC_ID=2754
Même s'il ne faut plus qu'une DP, cela n'empêche nullement de respecter les prescription locales d'urbanisme qui font que c'est peut-etre interdit.
Sauf erreur, a Paris par exemple, il n'est pas autorisé de changer de destination de 'nimporte quell facon.
citation: Par ailleurs, il n'a jamais été interdit de dresser un compromis avant la matérialisation cadastrale de la division, puisque qu'il est même possible de régulariser une vente par acte authentique sans avoir reçu les nouveaux numéros de cadastre.
Je trouve que les intervenants sont bien alarmistes... Moulinsart, vous conseillez donc de ne pas prendre son propre notaire, et de ne pas s'inquiéter outre mesure de la rédaction du compromis.
En effet, vous êtes anti-alarmiste.
Rappelons quand même que si le compromis est mal rédigé, il n'y a aucune manière de l'amender une fois signé. |
Édité par - ribouldingue le 02 juil. 2010 07:04:31 |
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Fred13
Nouveau Membre
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Posté - 03 juil. 2010 : 09:33:00
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citation: mais je n'en ai pas trouvé un de libre pour le compromis (samedi). Logique, vu les délais.
citation: Initialement posté par ribouldingueTres tres dangereeux, le compromis est presque plus imortant que l'acte final puisque tout y est écrit.
Repoussez !
Oui, je l'avais demandé. Mais il fallait contacter toutes les parties pour que tout le monde soit d'accord. Et c'est fait. Repoussé à mardi. Et mon notaire sera là ... ouf ... je me sens mieux ...
MERCI !!
J'ai revu tout le compromis et convenu avec lui d'au moins une dizaine de modifications, dont 3 capitales. Il avait l'air d'accord avec moi. J'espère que l'on va pouvoir obtenir ces modifications avant le compromis.
citation:
Même s'il ne faut plus qu'une DP, cela n'empêche nullement de respecter les prescription locales d'urbanisme qui font que c'est peut-etre interdit. Sauf erreur, a Paris par exemple, il n'est pas autorisé de changer de destination de 'nimporte quell facon.
Oui, c'est ce que j'avais lu sur différents sites.
Dans ce cas précis, le secteur est une petite commune de 1000 habitants, dans la limite externe du village, en limite de zone verte.
Je vais à la mairie (urbanisme) pour vérifier que tout est OK.
Il avait été convenu d'ailleurs avec l'agent immobilier de procéder à une "simple" DP.
C'est effectivement proche d'un permis de construire mais :
- je pense que l'urbanisme ne peut s'y opposer qu'en cas d'infraction aux règles d'urbanisme du secteur concerné (alors que pour un permis de construire, je pense que le refus peut être motivé plus "subjectivement") .
- nous pensons déposer un permis ou d'autres DP plus tard, mais nous voulons d'abord nous "imprégner" de la maison avant de changer quoique ce soit. Déposer un PC de changement de destination + travaux maintenant nous obligerait quasiment à réaliser les travaux dans les 2 ans (même si on peut essayer de repousser les échéances), et il faut être sûr de ce que l'on veut faire...
- on peut plus facilement mettre un DP de changement de destination à la charge du vendeur qu'un permis de construire (psychologiquement déjà ).
PS : oui, on peut faire un PC de changement de destination sans travaux, mais quel est l'intérêt au juste ?
Cela apporte t-il quelque chose de plus qu'une DP ?
(c'est une vraie question, hein)
citation: Par ailleurs, il n'a jamais été interdit de dresser un compromis avant la matérialisation cadastrale de la division, puisque qu'il est même possible de régulariser une vente par acte authentique sans avoir reçu les nouveaux numéros de cadastre.
Super. Merci. Effectivement, et j'ai demandé au notaire que soit joint un plan cadastrale indiquant les parcelles vendues et séparations de parcelle, signé par tout le monde lors du compromis. Afin d'éviter de mauvaises surprises à la vente définitive.
citation: Rappelons quand même que si le compromis est mal rédigé, il n'y a aucune manière de l'amender une fois signé.
Vous avez raison, même si, en cas de problème, on a un délai de rétractation de 7 jours. Il était prévu de vérrouiller le compris entre les différentes parties AVANT le compromis (je n'aurais accepté aucune modification lors du compromis), et qu'ensuite il soit vérifié par mon notaire APRES le compromis, dès le lundi/mardi suivant.
M'enfin, c'est certain : autant que tout soit nickel AU MOMENT de la signature. C'est beaucoup mieux pour tout le monde. Et c'est finalement ce que nous avons obtenu.
MERCI BEAUCOUP A TOUS LES INTERVENANTS.
Bon week-end. |
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Édité par - Fred13 le 03 juil. 2010 09:42:45 |
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