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arno06
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Posté - 25 juin 2010 :  01:19:27  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour a tous (oui a cette heure-ci vous me lirez demain )

Je souhaiterais quelques conseils sur un cas un peu particulier dans le cadre de l’achat éventuel d’un bien.

Je vous présente les faits : j’ai habité des années dans un appartement avec mes parents, que ces derniers louaient. Il y a plusieurs mois, ils ont quitté cet appartement, que le propriétaire à décidé de mettre en vente.

Ayant les coordonnées du propriétaire, je pris contact avec lui afin d’obtenir le prix de vente. Prix qui était exorbitant, d’autant plus qu’il était « net vendeur ».

Cela fait plusieurs mois maintenant, et l’appart ne se vend pas. Il y a un panneau au balcon, j’en déduis donc qu’il est en exclusivité. Le prix affiché en agence, bien qu’étant inférieur au prix annoncé net vendeur au début, était encore très élevé, mais… baissa sur la durée.

Quand je n’ai plus vu ni panneau, ni annonce, j’ai rappelé le propriétaire, qui m’annonça qu’i l’avait vendu en me donnant le prix de vente, bien plus honnête, mais surtout correspondant a mon budget.

Or depuis peu, j’ai revu le panneau à la fenêtre et l’annonce ressurgir ! A un prix supérieur au prix de vente annoncé.

Connaissant très bien le produit et étant en possession d’une information importante, je compte donc faire une proposition écrite d’achat (pour plus d’impact ?) à un prix inférieur au prix de la vente précédente.

Qu’en pensez-vous ? Feriez-vous autrement ? Si non, quels conseils ou tournure dans ce cas précis me donneriez vous pour rédiger ma proposition d’achat.

Merci à vous

philippe30
Contributeur vétéran



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 1 Posté - 25 juin 2010 :  06:57:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Pour besoin de conseil , tu es interessé tu fais une offre et le proprietaire te dis oui ou non.

Maintenant concernant cette mystérieuse connaissance d'informations importantes , tu penses que le propriétaire n'est pas au courant ? sinon pourquoi il annoncerait alors un prix exorbitant à tes dires ?

L'information importante doit concerné une rénovation de quartier , une arrivé de métro ou de commerces qui donnerait de la valeur au bien alors il s'appuie surement dessus.

Je te conseille d'envoyer un ami qui fera l'acheteur et tu verras bien ce qui est dis par le propriétaire lors de la visite et comment il justifie son prix
As tu regardé les prix au M2 du marché dans le secteur ?

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 2 Posté - 25 juin 2010 :  07:47:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Faites une proposition écrite puisque le vendeur a acepté un prix de vente un peu plus élevé que celui que vous allez proposer.

Surtout surtout n'omettez pas de mettre une barrière temporelle a la validité de votre offre, sinon c'est tres dangereux.

Ne soyez pas surpris si le notaire doit proposer ce même prix a vos parents...

Édité par - ribouldingue le 25 juin 2010 07:49:18

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 25 juin 2010 :  07:55:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Ne soyez pas surpris si le notaire doit proposer ce même prix a vos parents...
pour info car un peu en dehors du sujet : ce courrier du notaire ne sera vrai que si le propriétaire avait fait à vos parents une LRAR leur disant qu'il mettait en vente à tel prix et leur demandait de partir avant telle date. Si vos parents sont partis suite à une "conversation" avec leur bailleur, le notaire ne fera rien, car il estimera que vos parents sont partis de leur plein gré...

quant au conseil, si l'info importante ést le prix préalamblement accepté pour une vente par le proprio, faites lui une proposition plus faible effectivement valable 8 jours. Et rappel, ensuite ne signez pas une promesse d'achat mais un compromis de vente.

arno06
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 25 juin 2010 :  09:59:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour a tous,

oui effectivement, l'info que je considère importante est bien le prix précédemment accepté, je me suis relu et effectivement ce n'était pas très clair.
Grâce a ça je sais jusqu'à combien le proprio est prêt a aller, je vais donc proposer moins, comptant un peu sur un éventuel effet ras-le-bol, quitte a négocier un peu a la hausse par la suite peut être...

je n'ai pas mis de date limite, mais j'ai précisé que je me gardais la liberté de me désengager sans contrepartie, ce n'est pas valable selon vous ?
8 jours me parait bien court... c'est histoire de lui mettre la pression j'imagine ?

enfin dernier point dont j'ai oublié de parler (il était tard désolé :)) le proprio n'habite pas la région, donc impossible de faire venir un faux acheteur... mais surtout il y a un panneau a la fenêtre et il est possiblement en exclusivité.

Admettons qu'il accepte, mais que les 8 jours soit trop court par rapport a la dénonciation du mandat. Peut il accepter en attendant de pouvoir dénoncer son exclusivité ?

PS : mes parents ont mis fin au bail, donc pas de droit de substitution
PS2 : merci ribouldingue pour le conseil sur la promesse d'achat, je l'avais lu hier soir sur le forum en cherchant avant de poster, mais c'est toujours bon de le rappeller ;)

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 25 juin 2010 :  15:37:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"mes parents ont mis fin au bail, donc pas de droit de substitution" : je suppose que vous vouliez parler du droit de preemption...........

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 25 juin 2010 :  16:48:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
quel est le rapport avec une dénonciation de mandat, vous ne voulez pas payer les frais d'agence ? cela risque de demander plusieurs mois.

arno06
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 25 juin 2010 :  17:15:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nefer >
oui probablement, mais il me semblait que c'était droit de préemption si la vente se faisait au prix, et substitution si le prix était négocié... au temps pour moi.

Rambouillet >
effectivement, je ne devrait pas, j'ai pas eu besoin de l'agence pour trouver cette appart... d'où ma question si jamais il est sous exclusivité pour plus de 8 jours après réception de mon courrier.

arno06
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 28 juin 2010 :  15:37:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour a tous j'espere que vous avez passé un bon WE :)

je me permet de relancer par rapport à 3 questions :

- le proprio n'habitant pas la région, et etant possiblement en exclu (cause panneau a la fenetre), si il accepte, mais que les 8 jours soit trop court par rapport a la dénonciation du mandat. Peut il accepter en attendant de pouvoir dénoncer son exclusivité ?

- si non est-il valable de ne pas mettre de date limite, mais préciser que l'on se garde la liberté de se désengager sans contrepartie ?

- je sais qu'il n'y a pas de regle mais pourquoi 8 jours ? (ce n'est pas la premiere fois que je le voit)... pour le presser ?

joulia
Contributeur vétéran

1769 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 28 juin 2010 :  16:31:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
citation:
Initialement posté par arno06

Nefer >
oui probablement, mais il me semblait que c'était droit de préemption si la vente se faisait au prix, et substitution si le prix était négocié... au temps pour moi.


bonjour
non cela n'a rien à voir. le droit de preemption s'applique aux locataires á qui un bailleur a donné congé poru vente.
ce n'est pas le cas ici.


citation:
je n'ai pas mis de date limite, mais j'ai précisé que je me gardais la liberté de me désengager sans contrepartie, ce n'est pas valable selon vous ?
8 jours me parait bien court... c'est histoire de lui mettre la pression j'imagine ?
non il faut indiquer une date de validité. vous pouvez mettre 14 jours si 8 jours vous semble trop court (mais de nos jours, un coup de tel de l'agence le jour de votre offre, suffit et laisse tout de meme 7 jours au vendeur pour se décider)

citation:
enfin dernier point dont j'ai oublié de parler (il était tard désolé :)) le proprio n'habite pas la région, donc impossible de faire venir un faux acheteur... mais surtout il y a un panneau a la fenêtre et il est possiblement en exclusivité.
le visiteur prend contact avec l'agence ! et montre son interet pour un montant bien inferieur au votre ... l'agence fait des comptes rendus reguliers aux vendeurs ... si au bout d'un moment, les offres sont systématiquement inférieures, l'agence orientera la decision du vendeur .. leur interet etant de conclure une affaire, pas de faire durer un produit qui ne se vend pas.

citation:
- le proprio n'habitant pas la région, et etant possiblement en exclu (cause panneau a la fenetre), si il accepte, mais que les 8 jours soit trop court par rapport a la dénonciation du mandat. Peut il accepter en attendant de pouvoir dénoncer son exclusivité ?

tout depend des conditions de l'exclusivité signée. il se peut que meme lui ne puisse pas vendre en direct. et meme en admettant qu'il resilie le mandat, l'agence se protège pendant un certain temps apres !

LeNabot
Contributeur vétéran

1102 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 29 juin 2010 :  06:08:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par arno06

- le proprio n'habitant pas la région, et etant possiblement en exclu (cause panneau a la fenetre), si il accepte, mais que les 8 jours soit trop court par rapport a la dénonciation du mandat. Peut il accepter en attendant de pouvoir dénoncer son exclusivité ?

La dénonciation d'un tel mandat exclusif est possible.

Article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s'appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :

1° La vente d'immeuble par lots ;

2° La souscription ou la première cession d'actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d'un même ensemble commercial.

Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l'opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé.


Signature de LeNabot 
En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle.

arno06
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 30 juin 2010 :  12:04:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour a vous

Ok joulia, je pense que 8 jours suffira effectivement, bien vu l'idée de faire remonter par l'agence, tellement simple, j'y avais pas pensé un détail par contre : offre verbale je suppose ? je ne voudrai pas que mon ami se retrouve coincé.

Pour l'exclu je n'en sais pas plus. Peut-être n'en a t'il pas, mais j'en doute... merci LeNabot pour le texte de loi, je savais que c'etait dénonçable dans ces délais, en revanche j'ignorai que l'agence était protégé même après ! c'est une blague ?

Ceci dit je vais encore avoir besoin de vos lumières :

Etant donné que je n'arrive pas à joindre ma banquière commerciale pour demander un "accord de principe", depuis quelques jours. Je suis passé à ma banque ce matin, ou il m'ont appris qu'elle ne travaillais plus ici... et la ils m'ont dit que ca n'existait pas, qu'il fallait faire une vraie demande de pret !

c'est moi qui me tape une hallu ou c'est vrai ? qu'entendez vous en général par un "accord de principe", moi je pensait que c'était un pauvre papier qui disait en gros Mr XX était sérieux et que sur le principe la banque acceptait de prêter la somme YY a celui-ci.

Dans le doute j'ai quand même pris RDV en début de semaine prochaine !!! pour faire a leur façon... et encore ils voulaient que j'attende le remplaçant mi-juillet !!!

alors ma banque est incompétente ou c'est vrai ?

arno06
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 04 juil. 2010 :  22:31:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir à vous
Je m excuse d insister mais si quelqu'un pourrai confirmer
pour cette histoire d'accord de principe, j'ai rdv demain matin à la banque et je voudrais avoir les bons arguments si jamais ils essayent de me prendre pour un jambon :)

arno06
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 05 juil. 2010 :  22:29:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonsoir,

bon ben j'ai vu le banquier ce matin... accord de principe, connait pas ! il parait que le Credit Céréalier ne le fait pas... parait meme que je suis le premier de toute sa carriere (proche de la retraite le gars) à lui demander un truc comme ça !

il a bien voulu me faire un papier comme quoi mes comptes fonctionnent normalement, mais c'est tout >:(

alors a votre avis, ce que je demande n'existe pas ? ou je demande a une autre banque ?

Édité par - arno06 le 05 juil. 2010 22:32:25

joulia
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 06 juil. 2010 :  00:44:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
un accord de principe n'existe pas. pour la bonne raison qu'il serait donné oralement et comme vous avez pu le constater, les commerciaux sont interchangeables á loisir ... alors quelle preuve avez vous que votre commerciale vous avait accordé ce prêt ?


pax2310
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 06 juil. 2010 :  08:16:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas tout à fait d'accord avec vous Joulia...
J'obtiens un accord de principe sans problème avec mon banquier...
Lors d'un rdv ou par téléphone.
Evidemment cela n'a aucune valeur juridique (basé sur les dires du client en terme de revenu par ex) mais installe une confiance entre conseiller/client...
Maintenant ce conseiller vous suit-il depuis longtemps?
Je doute qu'un conseiller donne un accord de principe par téléphone s'il ne connait rien de son client...

arno06
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 06 juil. 2010 :  10:32:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui pour moi un accord de principe n'engage en rien la banque mais apporte un argument de plus comme quoi je suis pas le dernier charlot venu, et que le vendeur a peu de chance de perdre du temps avec quelqu'un de trop juste qui n'obtiendrai pas son prêt par exemple (ce qui lui est d'ailleurs déjà arrivé au moins une fois)

ce conseiller c'est la première fois que je le vois ! ma conseillère habituelle, ne travaillant plus dans cette agence depuis plusieurs semaines, et je n'en ai pas été prévenu ! d'ailleurs cette conseillère était elle même la remplaçante de mon précèdent conseiller :/

surtout ils ne prennent pas beaucoup de risques : j'avais déjà fait des simulations pour de précédentes opportunités dont ils ont la trace, qu'ils ont accès à mes comptes et que j'ai largement plus que ce qu'il demande en apport personnel... j'ai l'impression qu'on se fout de moi la-bas dedans...

arno06
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 09 juil. 2010 :  16:07:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bon je vais envoyer ce papelard demain matin en LRAR, je vous le fait pas lire mais j'ai blindé en description (situation, bien, etc) mais surtout avec les conditions suspensives, etant donné que l'offre d'achat vaut compromis et qu'il peut etre compliqué de rajouter des conditions après, je prend pas le risque.

LN_de_l_ancien_forum
Contributeur actif

108 message(s)
Statut: LN_de_l_ancien_forum est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 09 juil. 2010 :  17:05:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Arno, êtes-vous sûr qu'une offre d'achat vaut compromis? C'était mon inquiétude mais elle n'est pas partagée apparemment:
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3352

arno06
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 12 juil. 2010 :  15:20:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Effectivement, elle n'est pas partagée... Je ne suis sûr de rien, mais en cherchant sur le net (c'est sûr on trouve tout et son contraire) j'ai vu a plusieurs reprises le fait que l'offre d'achat engage beaucoup plus que ce que l'on croit. En particulier la possibilité pour le vendeur de refuser l'ajout de conditions suspensives par la suite, sauf si elles figurent sur la dite offre signée... dans le doute, j'en ai fait mention.


maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 12 juil. 2010 :  15:48:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Effectivement, elle n'est pas partagée... Je ne suis sûr de rien, mais en cherchant sur le net (c'est sûr on trouve tout et son contraire) j'ai vu a plusieurs reprises le fait que l'offre d'achat engage beaucoup plus que ce que l'on croit. En particulier la possibilité pour le vendeur de refuser l'ajout de conditions suspensives par la suite, sauf si elles figurent sur la dite offre signée... dans le doute, j'en ai fait mention.

Vous pouvez avoir confiance aux informations données par Scorpion et Rambouillet sur le lien que cite LN sur le message 18.
Signature de maoyann 
Yann

Édité par - maoyann le 12 juil. 2010 15:50:33
 
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