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Yanual
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 Posté - 11 juin 2010 : 21:43:31
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J'ai signé un compromis de vente pour l'acquisition d'un terrain à bâtir qui a fait l'objet d'une division de moins de dix ans avec un terrain bâti. Il est stipulé qu'une répartition de SHON annexée au contrat m'accorde une résiduelle issue du lot sous-densitaire construit. Une Demande Préalable a été enregistrée avec le plan de bornage et le tableau de répartition de SHON, Un huissier a constaté l'affichage réglementaire pendant toute la période de recours.
La mairie au moment du dépôt de permis met en cause la répartition de SHON en ma faveur.
Données du cas :
Mairie avec adoption d'un PLU en 2007 avec un COS sous le fameux L 123-1-1.
Division d'une parcelle de 710 m2 * 0,35% (cos) = 248,5 m² (SHON)
-------------------TERRAIN:_____A_____|_____B_____
Superficie----------------:...321,0 m²|...389,0 m²
SHON existant-------------:.....0,0 m²|...124,4 m²
SHON résiduelle attribuée-:...124,1 m²|......0,0 m²
SHON total max------------:...124,1 m²|...124,4 m²
TOTAL---------------------------------------------------: 248,5 m²
La mairie semble réfuter la réciprocité d'attribution de SHON d'un bâti sous-densitaire au profit d'un terrain non construit.
Pouvez-vous me donner des références pour argumenter sur la légalité du libre arbitrage du vendeur de répartir la SHON dans une division.
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 Posté - 12 juin 2010 : 08:52:23
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c'est vous même qui apparemment n'avez pas comris que ce n'est absolument pas ce que prévoit le L123-1-1 :
si je reprends votre tableau, voici ce qui est possible :
--------------------TERRAIN:_____A+B_____|_____A_____|_____B_____
Superficie----------------:.......710 m2|...321,0 m²|...389,0 m²
Droit à SHON--------------:.....248,5 m2|...112,3 m2|...136,2 m2
SHON existant-------------:.....124,4 m²|.......0 m2|...124,4 m2
SHON possible fin de projet:....248,5 m2|...112,3 m2|...136,2 m2
et c'est tout.
le "transfert de SHON" n'est possible que dans les zones spécifiquement visées aux L123-4 et R123-8, en zones naturelles... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Yanual
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 2
Posté - 12 juin 2010 : 10:19:56
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Merci pour votre réponse,
Cependant, je ne prétends rien.
Le tableau a été établi et déposé par le géomètre expert DPLG du vendeur à la mairie qui n'a fait aucune opposition depuis 6 mois (l'affichage est encore en place).
J'ai signé chez le notaire un compromis faisant part de tous ces éléments.
Moi je suis un simple acquéreur profane ayant fait confiance à ces hommes de métier. Ma seule analyse à ce moment-là était d'évaluer si mon projet de construction était viable sur la base des 124,1 m².
Maintenant, je suis pris entre l'analyse de la mairie et celles convergentes du notaire et du géomètre. J'ai fini avec mon architecte tous les plans et la rédaction des différents éléments de la demande de permis (normalement, dépôt mardi 15 juin).
Le géomètre affirme que sa répartition est normale et qu'il la pratique souvent avec de multiples mairies.
Je passe maintenant des nuits sur internet pour essayer de démêler ce sac de noeuds. N'étant pas du métier, je me contente de lire différentes jurisprudences ou explications des textes.
Jusqu'alors, j'ai trouvé différentes références expliquant que si la mairie n'indiquait pas explicitement que la répartition de la SHON devait être contrôlée au niveau chaque lot et non sur la totalité de la division, le principe anciennement supporté par le 111-5 abrogé pour le 123-1-1 restait applicable. D'ailleurs, la mairie a bien stipuler expressément dans l' article UP 5 que dans le cadre de division de propriété la taille minimale des terrains constructible s'appliquent à chacun des lots pour se protèger de litige comme celui relaté ici
http://jurisurba.blogspirit.com/arc...os-regi.html
Parcontre dans l'article UP 14 (COS) il n'y figure aucune mention expresse que le calcul de répartition soit fait lot par lot.
Ma mairie ne cherche pas à me nuire, mais elle comprend bien que je suis victime de deux interprétations différentes: la leur et celles des professionnels Notaire et Expert géomètre. Elle me conseil de me rapprocher de la DDE.
Le vendeur n'a cherché qu'à rendre le terrain A attractif et le terrain B très satisfaisant pour la vente du bien hérité de son père nouvellement décédé.
Maintenant que dois-je faire?:
Abandonner le projet (déjà 7000€ versés à l'architecte, ma femme et moi avons déjà l'esprit dans notre nid douillé),
Entamer des recours juridiques (couteux, incertain et ce n'est pas genre),
Essayé de bénéficier des 20% de bonification de COS (révision du projet, renégocier le coût du terrain n'ayant dons plus la même valeur)
Ou, y a-t-il d'autres alternatives ou des éléments indiscutables pour infirmer ou confirmer l'une des interprétations ?
Merci de m'aider dans ma mauvaise aventure. |
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Posté - 12 juin 2010 : 10:36:36
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Le Geometre et le notaire se trompent!
Comme l énonce Emmanuel, vous avez droit a 112 m²
il n y a pas de possibilité de transfert de shon
la question aurait pu se poser si le lot bâti avait été déclare en tant que lot de lotissement mais praticiens et juristes semblent tendre vers un refus de ventilation de shon en lotissement déclare! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 12 juin 2010 : 10:42:30
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Faites demander un nouveau découpage avec juste 354m2 pour le lot bâti, vous retrouverez la shon qui vous a été promise
demandez au notaire de consulter le cridon et mettez le en face de ses responsabilités |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Yanual
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Posté - 12 juin 2010 : 11:25:27
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Merci beaucoup pour cette réponse rapide,
Je pense que tout le monde était de bonne foi (enfin, je l'espère) mais 2 particuliers comme le vendeur et l'acquéreur et même le deuxième acquéreur (Lot B) ayant lui-même signé le compromis avec une SHON limitée à 124,4 m² sont victimes d'une divergence d'interprétation.
Le géomètre a donc fait une erreur. Et même d'après lui, il la pratique régulièrement sans que d'autres mairies en fassent cas.
Le notaire a suivi les prescriptions de l'expert.
La mairie ne fait que suivre scrupuleusement les bonnes pratiques instaurées par le 123-1-1.
Dans notre cas d'espèce les deux acquéreurs acceptent le découpage, la surdensité de l'une des parcelles n'est pas excessive (12 m²), le COS est très faible 0,35%, une autre division de l'une des parcelles ne pouvant plus se faire (minimum requit pour construire 300 m²), est-il possible de demander au conseil municipal une faveur s'il en a la liberté ?
Je ne suis pas sûr d'atteindre dans les délais et avec mon budget une bonification.
(clause suspensive sur l'obtention de permis à condition de déposer avant le 15 juin)
Il semble pourtant qu'il y a un assouplissement pour les particuliers avec le PCMI15 document attestant que le projet respecte les critères de performance énergétique. Je suis parti encore vers des démarches absolument pas prévues et épuisant mon énergie (dur dur de construire!)
Avez-vous des idées ou des informations quant à ce genre de démarches ?
Puis-je mettre en cause le compromis de vente ? |
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Posté - 12 juin 2010 : 11:37:38
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voyez, en utilisant toutes les bonifications, si ça passe (l'archi saura faire).
à défaut, tous ces braves gens vous rembourseront les frais perdus car faute de leur part : ils sont assurés pour ça.... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Yanual
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Posté - 12 juin 2010 : 12:00:03
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Merci,
La mairie a-t-elle une liberté de décision?
Avez-vous des tuyaux pour la bonification? J'ai opté déjà pour une pompe à chaleur Air/Eau avec chauffage au sol, mais je ne sais pas comment obtenir une attestation dans le cadre du PCMI15.
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Posté - 12 juin 2010 : 12:05:08
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l'archi doit savoir faire ça et il a aussi commis une boulette.... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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Yanual
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Posté - 12 juin 2010 : 12:19:13
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Ok! merci beaucoup pour votre réactivité.
Mon archi n'est pas au fait de ce cas particulier (chacun son métier), pour la bonif on va essayer d'interroger des organismes comme promotelec.
Encore sincèrement merci !!! |
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Posté - 12 juin 2010 : 13:00:20
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son métier, c'est d'élaborer des projets réalisables en fonction des données règlementaires présentes sur place. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 12 juin 2010 : 13:14:50
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Bien en phase avec les propos d' Emmanuel!
Un peu facile que 3 professionnels ne " connaissent pas" ce pourquoi ils sont remuneres!
Et franchement, s' il y a suffisamment d' autres cas délicats survenus avec la reforme, celui-ci restait plutôt simple..pour les professionnels!
Même la commune.......avait la réponse
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Yanual
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Posté - 12 juin 2010 : 14:05:36
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Ok! je me charge de les ramener en face de leurs responsabilités.
Heureusement, qu'il existe ce genre de forum, mais je me mets à la place de particuliers qui n'ont pas ce genre de moyens.
Merci de votre aide bénévole. |
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Yanual
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Posté - 12 juin 2010 : 14:37:32
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Je reviens vers vous, Mr LUGHERINI,
Vous avez écrit
citation:
la question aurait pu se poser si le lot bâti avait été déclare en tant que lot de lotissement mais praticiens et juristes semblent tendre vers un refus de ventilation de shon en lotissement déclare!
Or je viens de relire mon compromis de vente. Il est annexé le plan de division avec le descriptif des 2 lots avec les références cadastrales AV aaa et AV bbb issus d'une division AV xxx. Un plan de bornage a été établi signé par le vendeur et tous les propriétaires riverains (dont un le département).
Il est ensuite mentionné que le Lot A (AV aaa) est détaché en vue de construire.
Je ne comprends pas les notions de lotissement, division, détachement...
Dans quel cas suis-je ? |
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Posté - 12 juin 2010 : 19:12:53
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Bonsoir
désole, pas aise l iPhone pour communiquer!
.........dans le mauvais cas de toutes façons puisqu'ils ont déclare en vue de batir un seul lot et non les deux.
Mais quand bien même ne fondez pas trop d' espoir sur le deuxième cas que j ai évoque ........comme je vous l ai explique précédemment
bonne soirée!
Restez sur une "bonne discussion" a avoir avec le rédacteur du compromis |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Yanual
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Posté - 12 juin 2010 : 19:31:50
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Ok ! merci et bonne soirée à vous aussi. |
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