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ory
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 Posté - 01 mai 2010 : 22:47:39
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Nouvelle sur ce forum, je souhaite soumettre un sujet pour lequel je n'ai pas trouvé de réponse à ce jour.
Merci de vos réponses rapides car j'ai du mal à dormir avec la déclaration BIC à déposer bientot!
J'ai acheté en avril 2009 un immeuble (750 M2 couvert) dans le but de le rénover pour y faire 6 gites ruraux outre notre habitation principale. Le prix d'achat n'était pas ventillé entre la partie gites et habitation, ni entre la maison et le terrain/ piscine. Il y avait déja des gites avant mon acquisition.
J'ai des travaux de rénovation importants à faire, et ai volontairement renoncé à la franchise de TVA afin de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux. Je suis donc inscrite au RCS en nom propre (pas de société), et taxable en BIC au réel simplifié.
Je m'interroge sur l'opportunité de faire apparaitre tout ou partie de la valeur d'acquisition de l'immeuble à l'actif de mon bilan BIC. Je sais que c'est une "décision de gestion" qui me sera opposable.
Les questions que je me pose sont les suivantes:
1- Si je porte la valeur totale de l'immeuble à l'actif, devrais-je me verser un loyer à moi même pour la partie habitation? (avantage en nature de l'exploitant)
2- Si je ne porte à l'actif que la partie consacrée aux gites, comment faire la ventillation du prix? (au prorata des surfaces?) Comment affecter une partie du prix au terrain?
3- Si je ne porte pas à l'actif le prix de la maison lui -même, puis je néanmoins y porter le coût des travaux de rénovation?
4- Si je ne porte rien à l'actif dans la déclaration de cette année (de toute façon en déficit puisque je n'ai que des travaux), pourrais-je "apporter" l'immeuble dans mon bilan pour la déclaration 2010?
5- les droits d'enregistrement payés lors de l'acquisition suivent ils le même regime que l'immeuble? (non déductibles si je ne porte pas l'immeuble à l'actif)
Les implications de ce choix sont multiples. Pour ceux que j'ai identifiés:
- au niveau des amortissements: si l'immeuble n'est pas à l'actif je perds bien sûr le droit de l'amortir. Il me reste quand même une base d'amortissements importante avec les travaux;
- au niveau des plus values: si l'immeuble n'est pas à l'actif en cas de cession il sera considéré comme ma résidence personnelle, donc non taxé. (exact?) Par contre si je le porte à l'actif les plus values de cession seront des plus values professionnelles. (régime fiscal à vérifier pour les petites entreprises?)
- au niveau de l'ISF, si l'immeuble n'est pas a l'actif je bénéficie d'un abattement de 30% au titre de la résidence principale. Sinon, la partie à l'actif pourrait être exclue de la base ISF lorsque je remplirai les condition de CA pour être LMP. Selon la nouvelle Loi il faudrait en effet que les conditions de seuil de CA et d'activité principale soient simultanément remplis. Pour le moment je n'ai aucun CA, même si l'activité "gites"est mon activité professionnelle principale (et unique). Donc même avec aucun revenu, je devrais payer l'ISF sur la maison.
- au niveau de la taxe foncière pourrais-je déduire une quote part même si l'immeuble n'est pas a l'actif?
- enfin avec la disparition de la TP une nouvelle taxe est apparue, basée uniquement sur la valeur foncière des entreprises. Je ne sais pas combien cela va couter, mais merci Sarko pour ce cadeau!
Cela fait beaucoup de questions, je suis impatiente de vos réponses, et vous en remercie d'avance!
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 Posté - 02 mai 2010 : 07:32:41
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citation: Les implications de ce choix sont multiples. Pour ceux que j'ai identifiés:
- au niveau des amortissements: si l'immeuble n'est pas à l'actif je perds bien sûr le droit de l'amortir. Il me reste quand même une base d'amortissements importante avec les travaux; Non. Si vous faites des travaux sur un actif qui ne fait pas partie de votre bilan, vous ne pouvez pas les amortir.
Vous faites à mon avis tout simplement des travaux sur un actif a votre propre compte, pas à celui de l'entreprise; Il en est autre chose d'acheter des meubles que vous portez a votre bilan pour un actif qui n'y est pas.
citation: - au niveau des plus values: si l'immeuble n'est pas à l'actif en cas de cession il sera considéré comme ma résidence personnelle, donc non taxé. (exact?) Par contre si je le porte à l'actif les plus values de cession seront des plus values professionnelles. (régime fiscal à vérifier pour les petites entreprises?) Je ne pense pas.
La partie que vous occupez en résidence personelle sera exaonérée, le reste, sauf à ce que ce soient des pièces partie de votre résidence principale seront soumises à la loi des 15 années.
Un gite rural n'étant pas uen partie de votre résidence principale, vous n'aurez évidemment pas exonération sur les 6 gites.
citation: - au niveau de l'ISF, si l'immeuble n'est pas a l'actif je bénéficie d'un abattement de 30% au titre de la résidence principale. Pareil, je doute que les impots vous accordent un abattement de 30% sur 7 logements... Ily en a la 6 de trop.
citation: Sinon, la partie à l'actif pourrait être exclue de la base ISF lorsque je remplirai les condition de CA pour être LMP. Pas exclue, mais exonérée sous condiiton de recettes ET de revenus.
citation: Selon la nouvelle Loi il faudrait en effet que les conditions de seuil de CA et d'activité principale soient simultanément remplis. Pour le moment je n'ai aucun CA, même si l'activité "gites"est mon activité professionnelle principale (et unique). Pour un loueur en meublé, vous êtes professionel non pas si c'est votre activité principale,mais si vous faites plus de 23 000 euros ET Si vos recettes dépassentr vos autres revenus.
Pour l'exonération d'ISF il faut en plus que vos revenus de Loueur en meublé (s'entend net, on ne parle plus de recettes mais de revenus) soient supérieurs a vos autres revenus.
Pour l'exonération d'ISF il y a donc TROIS conditions, et non pas DEUX.
citation: Donc même avec aucun revenu, je devrais payer l'ISF sur la maison. Oui sauf application du bouclier fiscal qui est fait pour cela.
citation: - au niveau de la taxe foncière pourrais-je déduire une quote part même si l'immeuble n'est pas a l'actif Absolument pas, de même que vous ne pourrez pas déduire l'assurance ni les menus travaux ni la réparation, la seule chose déductible étant ce qui tient des charges locatives ordinaires, donc la TEOM, l'entretien, .... |
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Posté - 02 mai 2010 : 07:57:52
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citation: J'ai acheté en avril 2009 un immeuble (750 M2 couvert) dans le but de le rénover pour y faire 6 gites ruraux outre notre habitation principale. Le prix d'achat n'était pas ventillé entre la partie gites et habitation, ni entre la maison et le terrain/ piscine. Il y avait déja des gites avant mon acquisition.
J'ai des travaux de rénovation importants à faire, et ai volontairement renoncé à la franchise de TVA afin de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux. Je suis donc inscrite au RCS en nom propre (pas de société), et taxable en BIC au réel simplifié.
Pour récupérer la TVA sur la part des travaux affectant les actifs exploitables, il faut que vous mettiez cette partie de l'immeuble a votre bilan.
Vous récupérerez aussi les parts de TVA relatifs à l'achats (TVA du notaire, etc..)
Mais vous n'avez que jusqu'au 4 mai 2010 pour vos décider si vous avez des revnus sur 2009 ou le début mai 2011 enc as contraire, et quant à ce qui est de la TVA payée en 2009 et que vous voudriez récupérer, je ne sais pas comment cela se passe, et si'l n'est pas deja trop tard dans le premier cas,car vous devez remplir trimestriellement des formulaires de déclaration de TVA percue, même si celle-ci est égale a zéro et annuellement un récapitulatif.
J'avoue ne pas récupérer la TVA dont il faudrait que vous posiez la question à qqn de compétent sur ce sujet.
citation: 1- Si je porte la valeur totale de l'immeuble à l'actif, devrais-je me verser un loyer à moi même pour la partie habitation? (avantage en nature de l'exploitant) Puisque vous êtes en nom propre, je comprends mal comment vous allez vous louer a vous-même.
C'est peut-etre possible, je ne sais pas,mais ca me parait tres limite.
Peut-etre d'autres ont plus d'idée?
La solution la plus logique consiste quand même a partager l'immeuble en deux parties, dont une est portée a votre bilan, et l'autre que vous habitez reste dans votre patrimoine propre.
citation: 2- Si je ne porte à l'actif que la partie consacrée aux gites, comment faire la ventillation du prix? (au prorata des surfaces?)
Comment affecter une partie du prix au terrain? Je ne vois pas trop ou est le problème. C'est faisable. la difficulé est de la faire corectement et je parlerais aux impots à ce sujet à moins de rencontrer un spécialiste..
Vous achetez 100 000 euros plus 20 000 euros de frais divers. Il y a sept logements finaux dont par exemple la consistance est a peu pres identique (pour faciliter l'exposé).
A ce niveau, choisissez votre option;
---------- Au cas ou vos premiers loyers tombent en 2010
Déduction des 20 000 euros en trois fois sur trois années de suite ou assimilation de ces 20 000 euros en tant que cout d'acquisition de l'immobilisation, ce qui donne alors un ocout de revient de 120 000 euros;
--------- Au cas ou vos premiers loyers tombent en 2009
Déduction des 20 000 euros en une seule fois sur les revenus de 2009 ou assimilation de ces 20 000 euros en tant que cout d'acquisition de l'immobilisation, ce qui donne alors un cout de revient de 120 000 euros;
Sauf que au moment ou vous portez au bilan, il s'avère que les six gites n'ont pas d'installation électrique propre, pas de chauffage propre, la moitié de leur aménagement intérieur, ce qui signifie que une fois tout en ordre la valeur serait de l'ordre de 200 000 euros (100 000 euros de travaux sur les 6 gites).
ETAPE 1 - Ceci permet de calculer le cout du terrain, environ 5% du cout total.
Dans votre cas , je dirais que cela fait donc entre 15% de 100 000 et 15% de 200 000 selon l'interprétaiton.
Si les impots sont bien lunés, ils pourraient fort bien accepter la premiere valeur de 15 000 euros, pour ma part je serais plus poussé a aller vers les 20 000 ou 22 000.
En effet, ca va faire bizare a terme de posséder un actif total de 200 000 euros dont le terrain vaut 15 000 a votre bilan, donc 7,5%.
Si vous exercez l'option des couts d'acquisition, c'est un peu plus puique il faut calculer 15% de 120 000 Ã 15% de 220 000 dont entre 16 500 et plus, mettons autour de 21 500 Ã 23 500 sans doute
2 - Maintenant ce que vous portez donc à l'actif est une partie seulement de ces 100 00 ou respectivement 120 000 euros selon votre OPTION.
Ce ne sont que 6/7 du total donc 6/7 de 100 000 ou respectivement 6/7 de 120 000.
DOn 6/7 de 20 000 euros pour le terrain par exmeple, qu'on peut arrondir à 18 000 euros
Avec l'option d'assimiler les couts d'acquisition, on doit être a 19 000
3 - Pour calculer les autes composants, vous prenez la répartition conseillée, et vous sous-estimez les composants actuellement inexistants (électricité, plomberie, ..)
Bref, ce n'est pas en un seul dimanche apres-midi que vous allez résoudre ce petit souci.
4 - Vous ajoutez ensuite les nouveaux composants ou morceaux de composants créés par les travaux.
Dans votre cas, tout se complique avec la TVA bien entedu. Mal de tête grave en perspective d'autant que je ne suis pas certain que votre activité soit soumise a TVA...
citation: 3- Si je ne porte pas à l'actif le prix de la maison lui -même, puis je néanmoins y porter le coût des travaux de rénovation? Non
citation: 4- Si je ne porte rien à l'actif dans la déclaration de cette année (de toute façon en déficit puisque je n'ai que des travaux), pourrais-je "apporter" l'immeuble dans mon bilan pour la déclaration 2010? A priori oui.
citation: 5- les droits d'enregistrement payés lors de l'acquisition suivent ils le même regime que l'immeuble? (non déductibles si je ne porte pas l'immeuble à l'actif)
Evidemment.
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Édité par - ribouldingue le 02 mai 2010 08:04:09 |
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Posté - 02 mai 2010 : 08:10:07
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citation: J'ai des travaux de rénovation importants à faire, et ai volontairement renoncé à la franchise de TVA afin de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux. Pour que vous soyez assujetti a la TVA il faut que vous proposiez au moins trois des autres activités annexes de réceptions personnalisée, petit dejeuner, fourniture de linge et nettoyage, et ceci pour TOUTE votre activité.
Si vous ne le faites pas, bien qu'ayant chosi d'etre assujetti vous n'aurez rien de déductible.
Si une partie seulement est assujetti, il doit y avoir des regles de trois à faire .... |
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ory
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Posté - 02 mai 2010 : 14:37:08
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Un grand merci pour toutes ces réponses, je vais travailler le sujet. La conclusion que je tire d'une première lecture serait donc de porter à l'actif une partie de la valeur de l'immeuble, a estimer sous ma responsabilité.
La valeur du terrain par rapport au batit est elle par contre bien supérieure à celle de votre exemple (vous ne pouviez bien sur pas le savoir) car elle comporte un grand jardin et une piscine. Sauf bien sûr à affecter une valeur spécifique à la piscine.
Effectivement je ne vais pas tout résoudre en un aprés midi, je pense déposer une déclaration BIC provisoire avec mention expresse, et déposer plus tard une rectificative. De toute façon étant en déficit, il n'y a pas de pénalités.
Pour ce qui est de la TVA, j'avais compris que l'activité n'était pas exonérée, mais que la pluspart des loueurs de gites ne soumettent pas leur activité en bénéficiant de la franchise. (sauf ceux qui fournissent en plus 3 services...). Par contre si je soumets volontairement mon activité à la TVA, en optant pour le réel simplifié et renonçant à la franchise ( en la facturant sur les locations bien sûr, mais au taux réduit), je devrais pouvoir récupérer la TVA sur les achats et travaux affectés à l'activité. C'était le but de la comptabilité analytique que j'ai mis en place ( cf forum sur la comptabilité).
J'ai déja retourné les déclarations de CA trimestrielles, avec un CA néant, la récupération se fait sur la déclaration annuelle récapitulative.
Le sujet "TVA" pourrait peut être bénéficier d'un sujet de forum en tant que tel, étant d'intéret général. En tout cas ceux qui investissent dans une rénovation ont intérêt à mon avis à se poser la question des options les plus favorables selon la valeur relative des travaux qu'ils font par rapport aux loyers. |
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ory
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Posté - 02 mai 2010 : 15:16:35
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Correction de ce que j'ai écrit plus haut, la location de gites est bien exonérée (si on ne fourni pas 4 des 3 services....), mais je comprends de la réponse ministérielle ci aprés que l'on peut renoncer a l'exonération.
Question écrite n° 21518 de M. Joël Bourdin (Eure - UMP)
publiée dans le JO Sénat du 02/02/2006 - page 245
Rappelle la question 18335
M. Joël Bourdin rappelle à M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie les termes de sa question n°18335 posée le 23/06/2005 portant sur le FCTVA : calcul de la durée de location des gîtes ruraux.
Réponse du Ministère de l'économie, des finances et de l'industrie
publiée dans le JO Sénat du 22/03/2007 - page 647
L'exploitation de gîtes ruraux communaux entre dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), conformément à l'article 256 B du code général des impôts (CGI). Cette activité est exonérée de TVA en application de l'article 261 D.4° du CGI lorsque l'exploitation des gîtes ne comporte pas, en sus de l'hébergement, au moins trois des prestations suivantes rendues dans les mêmes conditions que les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Lorsque cette exonération ne s'applique pas, c'est-à -dire lorsqu'au moins trois de ces quatre prestations sont assurées, les exploitants de gîtes communaux peuvent bénéficier, conformément à l'article 293 B du CGI, d'une franchise qui les dispense du paiement de la TVA lorsqu'ils n'ont pas réalisé, au cours de l'année civile précédente, un chiffre d'affaires supérieur à 76 300 euros.
En cas de franchissement de ce seuil ou sur option de leur part, la fourniture de logement et les services assimilables aux services hôteliers sont soumis au taux réduit de 5,5%.
Lorsque l'exploitation de gîtes ruraux est exonérée de TVA ou bénéficie d'une franchise en base, c'est-à -dire lorsqu'elles ne peuvent déduire la TVA par la voie fiscale, les collectivités territoriales peuvent bénéficier d'attributions du fonds de compensation pour la taxe sur la valeur ajoutée (FCTVA) pour leurs dépenses d'investissement, à condition que les gîtes ne soient pas loués plus de six mois par an. Le respect de cette condition d'éligibilité est contrôlé lors de l'examen des demandes d'attribution du FCTVA par les préfectures et s'entend en jours. Ainsi, une commune qui loue ses gîtes ruraux uniquement en fin de semaine, sans cumuler sur l'ensemble de l'année une durée de location supérieure à six mois pourrait, sous réserve de satisfaire à l'ensemble des conditions d'éligibilité au fonds, prévues par les articles L. 16156-1 à L. 1615-12 du code général des collectivités territoriales, bénéficier d'attributions du FCTVA.
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Posté - 02 mai 2010 : 15:25:16
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citation: La valeur du terrain par rapport au batit est elle par contre bien supérieure à celle de votre exemple (vous ne pouviez bien sur pas le savoir) car elle comporte un grand jardin et une piscine. Sauf bien sûr à affecter une valeur spécifique à la piscine Non non, il s'agit d'un autre composant, le coposant piscine.
Le terrain, sauf s'il s'agit d'une mine, ne perd pas de valeur au cours du temps. C'est uncomposant séparé de duée infinie.
La piscine perd de sa valeur au cour du temps; il vous faut donc un composant piscine.
Vous allez donc affecter une valeur non sentimentale a la piscine.
Si elle est constituée de différents ensembles ayant chacun leur durée de vie propre et qu'il faut rempalcer régulièrement, ce sont peut-etre d'ailleurs deux composants.
Je n'y connais rien en piscine.
citation: Pour ce qui est de la TVA, j'avais compris que l'activité n'était pas exonérée L'activité est assujetie si vous fournissez au moins trois des autres service, elle ne l'est pas si vous ne les fournissez pas.
Dans votre cas vous êtes donc dans l'obligation de fournir au moins TROIS des quatre activités parahotelières.
Pour pouvoir être assujeti vous n'avez pas le choix.
citation: si je soumets volontairement mon activité à la TVA, en optant pour le réel simplifié et renonçant à la franchise Votre raisonnement n'est pas le bon, il n'y a pas d'option a soumettre ou pas l'activité de gite a la TVA.
Selon que vous fournissez ou non les 3 activités minimales, vous êtes ou pas assujeti.
Votre option est en revanche entière en ce qui concerne le choix de la franchise en base ou pas si vous êtes en dessous des 76 300.
Vous POURRIEZ fournir les 3 activités mais choisissant la franchise en base AORS ne pas etre assujeti.
DONC ce n'est pas le fait de décliner la franchise ne base qui assujeti de facto votre activité a la TVA a 5,5%.
C'est le fait d'exercer une actiivté à 5,5 ayant renoncé a la franchise en base.
Si vous faites du meublé normal sans activité parahotelière, vous avez beau avoir opté pour l'assujetissement, votre compta et votre fiscalité se fera quand même sans TVA et vous ne pourrez la récupérer, exercant une activité non assujetie.
C'est mon cas, pour uen autre raison:
j'ai dépassé la limite supérieure de la franchise en base (32 100 dans mon cas particulier) donc je ne suis plus exonéré sur ce principe, mais je le suis quand meme du fait de la nature de mon activité, et quand bien même je voudrais ne plus l'être pour récupérer la TVA sur mes travaux, je ne pourrais pas.
citation: En tout cas ceux qui investissent dans une rénovation ont intérêt à mon avis à se poser la question des options Seulement ceux qui exercent une activité non exonérée.
En meublé, il n'y en n' a pas beaucoup.
Outre l'acceuil personnalisé qui est facile à fournir, et la fourniture du linge qui ne pose guère de problème, il faut quand même, ce qui est plus astreignant, proposer au moins
> soit le petit-dejeuner
> soit le ménage régulier des lieux. |
Édité par - ribouldingue le 02 mai 2010 15:30:44 |
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ory
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Posté - 02 mai 2010 : 15:29:01
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complément:
De plus mon activité à terme comprends aussi la fourniture de services (organisation de réceptions, ménage...) donc je soumets le tout à la TVA |
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Posté - 02 mai 2010 : 15:33:01
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OK.
Votre raisonnmenbt DOIT être le suivant:
1/ J'exerce une activité SOUMISE PAR NATURE à la TVA à 5,5%
et
2/ Je refuse le bénéfice de la franchise en BASE, choix de gestion fiscal
DONC
je percois la TVA et je la récupère corrélativement de mes travaux et de mon achat.
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ory
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Posté - 02 mai 2010 : 20:30:32
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Voila c'est exactement cela.
Merci de votre aide en tout cas
Ory
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